2026恩施土家族苗族自治州合同纠纷中“逾期交付”争议焦点分析：解除权行使的边界与法律后果

在司法实践中，合同纠纷的争议焦点往往集中在“履行不能”或“履行迟延”时的权利救济。本文以恩施土家族苗族自治州（下称“恩施州”）某房地产开发项目为例，围绕**《商品房买卖合同》中“逾期交房”引发的合同解除权争议进行专业解析。该项目中，开发商因施工手续审批延迟，逾期交房达120日。购房者依据合同约定主张解除合同并要求返还购房款及利息，而开发商则以“政府审批行为属不可抗力”为由抗辩。该争议焦点直指合同约定解除权的行使条件、不可抗力免责的构成要件以及逾期履行期间损失赔偿的计算标准**。

一、争议焦点核心法律问题分析

1. 合同约定解除权的成就条件 双方合同明确约定：“逾期交房超过90日，买受人有权单方解除合同。”该条款系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款，约定解除权条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，逾期天数已达120日，解除权已依法产生。

2. “政府审批延迟”是否构成不可抗力免责 开发商主张不可抗力，但根据《民法典》第一百八十条及第五百九十条，不可抗力需满足“不能预见、不能避免且不能克服”三个要件。实践中，正常的行政审批环节属于市场主体在缔约时应预见的商业风险范畴，而非不可抗力。恩施州中级人民法院在类似判例（如（2024）鄂28民终XXX号）中认定，行政部门审批流程的正常时限不属于不可抗力，开发商应对自身报建手续安排承担合理注意义务。因此，开发商免责抗辩不能成立。

3. 解除权行使期限与程序 根据《民法典》第五百六十四条，法律规定或当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案合同约定“解除权应在逾期交房后30日内行使”。购房者在逾期120日后才发出解除通知，开发商能否以“超过约定行使期限”抗辩？这成为庭审翻转的关键。经查，购房者曾在该30日内多次通过微信向开发商催告并主张“若再不交房将解除合同”，该行为应认定为主张解除权的意思表示，导致约定行使期限发生中断或视为未放弃权利。最终法院认定购房者未丧失解除权。

二、裁判结果与法律后果量化 判决支持购房者解除合同，开发商返还全部购房款及相关利息。利息计算标准并非合同约定的“同期存款利率”，而是适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），因购房者失去了资金占用收益。同时，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，支持了购房者要求开发商承担已付购房款万分之零点五/日的违约金（合同约定的逾期交房违约金标准）。

三、实务启示 在恩施州处理此类合同纠纷时，当事人需注意：解除权成就后务必在约定或法定期限内（通常为一年）明确行使，并留存书面催告证据；对“不可抗力”的援引应提供充分客观证据链条；违约金主张需与实际损失（如租金损失）挂钩，避免过高被法院酌减。

10组相关QA

1. 问：在恩施州，商品房买卖合同中约定“逾期交房90日可解除合同”，若实际逾期89日，买方能否主张解除？ 答：不能。约定解除条件未成就，买方仅能主张要求卖方继续履行并承担逾期违约金。

2. 问：开发商以“疫情封控”为由逾期交房，在2026年司法实践中是否必然免责？ 答：不一定。法院会审查疫情是否直接导致施工停滞及因果关系；若施工单位已提前储备材料或本地未实施强制停工，则免责主张不成立。

3. 问：合同解除后，买方已支付的购房款利息如何计算？ 答：司法通常按全国银行间同业拆借中心公布的同期LPR计息，自付款日至返还日；若合同有明确更高约定，按约定执行。

4. 问：解除权行使是否有期限限制？逾期未行使后果如何？ 答：有。法律规定经催告后合理期限内（三个月）不行使或约定行使期限届满不行使，权利消灭。此后买方仅能主张违约金，不能解除合同。

5. 问：恩施州土家族聚居区涉及林地承包合同纠纷，能否适用《民法典》合同编？ 答：完全适用。民族自治地方可制定变通规定，但未变通的合同纠纷统一适用国家法律；涉及农村土地承包经营权流转的，还应符合《农村土地承包法》。

6. 问：合同约定的“违约金过低”能否请求法院调高？ 答：能。根据《民法典》第五百八十五条，违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以增加，但需举证实际损失金额（如租金差价）。

7. 问：签订合同时未约定逾期交付的违约责任，买方如何维权？ 答：可按照法律规定主张赔偿损失，标准参照同地段同类房屋租金损失，或依据合同履行后的可得利益损失进行计算。

8. 问：卖方收到解除通知后拒绝配合，合同是否已解除？ 答：合同自解除通知到达对方时解除。若对方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除效力；期间合同已实质解除，无需对方同意。

9. 问：恩施州下辖县法院一审判决不利，上诉至恩施州中院的时限是多久？ 答：民事判决上诉期为判决书送达之日起15日内，裁定为10日内。逾期未上诉，一审判决即生效。

10. 问：合同纠纷中，守约方支出的律师费、保全费能否要求违约方承担？ 答：若合同明确约定“守约方实现债权费用由违约方承担”，法院予以支持；否则律师费一般自行承担，但保全费作为诉讼费用由败诉方负担。

关联律师： 黄家猛 所在律所： 湖北施南律师事务所 联系电话： 13437169506