西藏自治区拉萨市中级人民法院 民事判决书 （2023）藏01民终1214号 上诉人（原审原告）：湘和川食府，住所地西藏自治区拉萨市城关区北京西路12号西藏宾馆商品房，统一社会信用代码92540194MA6T2XRW90。 经营者：黄俊勇，男，1971年1月23日出生，侗族，住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：黄家才，西藏方诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宇希，西藏方诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王泽敏，男，1971年1月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。 上诉人湘和川食府因与被上诉人王泽敏租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2023）藏0102民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月8日立案后，依法适用普通程序独任进行了审理。上诉人湘和川食府的委托诉讼代理人黄家才到庭参加诉讼，被上诉人王泽敏经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 湘和川食府提出上诉请求：1．依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2023）藏0102民初1181号民事判决第五项，并改判上诉人不予退还被上诉人押金80000元；2．一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，判决错误。上诉人认为，一审判决书第3页对押金8万元认定为：“甲方收取乙方押金80000元，由甲方开具相关收据，乙方不再与甲方续签合同时，甲方应退还押金给乙方，如乙方有欠费或损坏房屋设施，甲方可以从押金中扣除相关费用”，第5页本院认为中“在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋以及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋以及室内设施的财产损失则从押金里扣除，在双方签订的合同中对于押金的退还并未明确约定，而且庭审中被告对于押金未提出反诉请求，故对于是否退还押金依据相应证据应另案提起诉讼，不再本案中进行处理。”上述认定属认定事实错误，理由如下：1、如前所述，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第四条第3款已明确对押金的性质，退还的条件进行了约定；此外合同第七条第2款中更明确约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方应交清应交费用，乙方所交押金无偿归甲方所有”据此，双方对押金的性质乃至归属都有明确约定，上诉人请求判令不予退还押金8万元的诉讼请求基于双方的约定，有相应的事实和法律依据，应当得到支持。而双方之所以在合同中约定该条款，首先是双方经过充分的磋商形成的合意；其次上诉人当初本意是转让案涉房屋租赁权及屋内财产，但被上诉人不愿意承担因受让而产生的较大资金压力及经营风险，只愿意做较小投入即承担租金等，有观望的心态。仅从租金标准看，上诉人承租案涉房屋为12480元／月，转租给被上诉人租金却为12000元／月，即上诉人转租给被上诉人无利反亏。于是上诉人要求被上诉人必须经营满一年至合同到期才能退还押金，而中途退租则不退还押金，因为中途退租会扰乱上诉人回内地照顾家庭的计划，被上诉人退租后重新招租或者闲置都会产生相应损失，半途而废后由上诉人自行经营损失可能更大。如此，双方经协商才达成关于押金不予退还情形的约定，目的就是要被上诉人践行承诺，全面履行合同义务。但被上诉人明知该约定，仍然执意擅自中途退租，其应当承担双方约定的租金不予退还的后果。是否提起反诉是当事人的权利，其有权自行处分，人民法院不宜干涉。但一审法院却以被上诉人未提出反诉并以对押金的性质未进行明确约定的错误认定为由，判决驳回上诉人一审关于不予退还押金的诉讼请求。综上，一审法院认定事实错误，判决显失公正。恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 王泽敏未向本院提交书面答辩意见。 湘和川食府向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告《租赁合同》于2022年7月15日解除；二、判令被告向原告支付欠付的房屋租金30O00元；三、判令被告向原告支付电费20337元，水费668元，小计21005元；四、判令被告向原告支付违约金106500元；五、判令原告不予退还被告押金80000元，以上共计237505元；六、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2022年1月19日，黄俊勇《湘和川食府》作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的王泽敏签订《租赁合同》，该协议主要上载，租赁地点拉萨市北京西路12号西藏宾馆商品房（西宾大门西侧二楼）房屋，该房屋实际产权人：西藏宾馆，租赁期限及交付日期：甲、乙双方商定，甲方于2022年2月1日前向乙方交付该房屋，最终乙方按合同要求交清全部费用，以实际交付时间为准。租赁期为12个月。自2022年2月1日起至2023年1月31日止。甲方保证该租赁期限未超出12个月（前一个租赁的租期）。租金标准及支付时间：1．甲、乙双方约定，该房屋月租金总计12000元，该房屋租金12个月内不变，一年以后房屋租金以西藏宾馆房屋租金调整为准。2．乙方按季度支付租金给甲方。每季度第一个月5号前支付该季度房租，如不能按时交付房租，则每天按5％支付违约金。3．甲方收取乙方押金80000元，由甲方开具相关收据。乙方不再与甲方续签合同时，甲方应退还押金给乙方，如乙方有欠付或损坏房屋设施，甲方可以从押金中扣除相关费用。合同中双方还约定了其他权利义务内容。原、被告双方的微信聊天记录主要载明：原告：“今天的电表底数，现底数12857度一原底数894=11963度。11963度x1.7元=20337元”，原告：“由于6月30日你已明确表示不再租赁房屋，现在正式通知你，你我之间的租赁合同于2022年6月30日终止，请你尽快结清水电费和房租等费用”被告：“过几天，我把这个项目谈好了就回来，把店开起，黄哥放心，店是永远要开的”，原告：“因为你未按我们签订的合同规定，中途退出要提前一月告知我，就擅自关门停业。现在又说要继续把店开起，我再给你宽限五天，7月15日前务必把房租水电费等结清，才再谈继续开店的即租房子的事，到时仍不结清上述费用，租赁合同即行解除，所有责任由你承担。”被告：“你把前面的费用出了，余下的钱转给我就是了”；原告：“你是确定退出了不做了吗？”被告“要做，等这个项目，放了”。2022年1月1日作为出租方的西藏宾馆有限责任公司与作为承租方的湘和川食府签订《房屋租赁合同》，主要上载房屋位置，租赁期限、押金、租金及交纳期限、违约责任等，合同中双方还约定了其他权利内容。收款收据三份：由西藏宾馆有限责任公司向湘和川食府出具的水费、房租、违约金各项金额。 一审法院认为，通过原告提交的证据能够证明原、被告之间形成了房屋租赁合同关系。该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，应为合法有效。庭审中原、被告共同确认双方签订的房屋租赁合同于2022年7月15日约定解除，故一审法院认定，双方签订的房屋租赁合同于此时解除。双方确认被告拖欠自2022年5月至7月期间的租金。一审法院认为双方在庭审中均认可双方签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除，一审法院亦确认双方签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除；对于原告主张的要求被告支付欠付的房屋租金30000元的诉讼请求，庭审中被告认可拖欠的期限以及租金，被告辩称该笔租金原告同意予以减免，原告对此否认且被告并未提供任何证据证明减免事宜，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告的该项诉讼请求一审法院依法予以支持；对于原告主张的要求被告支付电费20337元、水费668元，小计21005元的诉讼请求，庭审中被告对该笔费用予以认可，故依法支持原告的该项诉讼请求；对于原告主张的要求被告支付违约金106500元的诉讼请求，一审法院认为双方虽在合同中约定“乙方按季度支付租金给甲方。每季度第一个月5号前支付该季度房租，如不能按时交付房租，则每天按5％支付违约金”但就本案实际损失而言，该违约金明显过高，一审法院依法调整为9000元（30000元×30％），其余违约金不予支持。对于原告主张的判令原告不予退还被告押金80000元的诉请，一审法院认为，在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋以及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋以及室内设施的财产损失则从押金里扣除，在双方签订的合同中对于押金的退还并未明确约定，而且庭审中被告对于押金未提出反诉请求，故对于是否退还押金依据相应证据应另案提起诉讼，不再本案中进行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第七百零三条，第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告湘和川食府与被告王泽敏签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除；二、被告王泽敏自判决生效之日三日内向原告湘和川食府支付房屋租金30000元；三、被告王泽敏自判决生效之日三日内向原告湘和川食府支付电费20337元，水费668元，共计21005元；四、被告王泽敏自判决生效之日三日内向原告湘和川食府支付违约金9000元；五、驳回原告湘和川食府的其他诉讼请求。案件受理费2431.29元，由王泽敏负担614.26元，由湘和川食府负担1818.03元。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 本院审理查明的事实及所依据证据与一审法院查明的事实及所依据证据一致。 本院认为，湘和川食府与王泽敏签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在一审庭审中双方共同确认案涉合同于2022年7月15日约定解除，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除并无不当，本院予以确认。湘和川食府关于案涉合同押金80000元不予退还的主张，本院认为，双方签订的《租赁合同》第四条第3款约定“甲方收取乙方押金80000元，由甲方开具相关收据。乙方不再与甲方续签合同时，甲方应退还押金给乙方，如乙方有欠费或损坏房屋设施，甲方可以从押金中扣除相关费用”，该合同第七条第2款约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方应交清应交费用，乙方所交押金无偿归甲方所有”，双方虽对押金进行了约定，但王泽敏在本案一审中未提出反诉，且王泽敏就案涉押金退还事宜已向一审法院另行提起了诉讼，故案涉押金是否退还不宜在本案中进行处理。因此，湘和川食府关于不予退还押金80000元的上诉主张，本院不予支持。王泽敏经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证等诉讼权利，不影响本院依据在案证据及查明的事实依法缺席判决。 另，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院对未上诉部分予以确认。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元（湘和川食府已预交），由湘和川食府负担。 本判决为终审判决。 审判员 尼玛卓嘎 二〇二三年十一月二十八日 法官助理 次仁央宗 书记员 巴桑央拉

西藏自治区拉萨市中级人民法院

民事判决书

（2023）藏01民终1214号

上诉人（原审原告）：湘和川食府，住所地西藏自治区拉萨市城关区北京西路12号西藏宾馆商品房，统一社会信用代码92540194MA6T2XRW90。

经营者：黄俊勇，男，1971年1月23日出生，侗族，住西藏自治区拉萨市城关区。

委托诉讼代理人：黄家才，西藏方诺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦宇希，西藏方诺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王泽敏，男，1971年1月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。

上诉人湘和川食府因与被上诉人王泽敏租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2023）藏0102民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月8日立案后，依法适用普通程序独任进行了审理。上诉人湘和川食府的委托诉讼代理人黄家才到庭参加诉讼，被上诉人王泽敏经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

湘和川食府提出上诉请求：1．依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2023）藏0102民初1181号民事判决第五项，并改判上诉人不予退还被上诉人押金80000元；2．一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，判决错误。上诉人认为，一审判决书第3页对押金8万元认定为：“甲方收取乙方押金80000元，由甲方开具相关收据，乙方不再与甲方续签合同时，甲方应退还押金给乙方，如乙方有欠费或损坏房屋设施，甲方可以从押金中扣除相关费用”，第5页本院认为中“在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋以及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋以及室内设施的财产损失则从押金里扣除，在双方签订的合同中对于押金的退还并未明确约定，而且庭审中被告对于押金未提出反诉请求，故对于是否退还押金依据相应证据应另案提起诉讼，不再本案中进行处理。”上述认定属认定事实错误，理由如下：1、如前所述，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第四条第3款已明确对押金的性质，退还的条件进行了约定；此外合同第七条第2款中更明确约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方应交清应交费用，乙方所交押金无偿归甲方所有”据此，双方对押金的性质乃至归属都有明确约定，上诉人请求判令不予退还押金8万元的诉讼请求基于双方的约定，有相应的事实和法律依据，应当得到支持。而双方之所以在合同中约定该条款，首先是双方经过充分的磋商形成的合意；其次上诉人当初本意是转让案涉房屋租赁权及屋内财产，但被上诉人不愿意承担因受让而产生的较大资金压力及经营风险，只愿意做较小投入即承担租金等，有观望的心态。仅从租金标准看，上诉人承租案涉房屋为12480元／月，转租给被上诉人租金却为12000元／月，即上诉人转租给被上诉人无利反亏。于是上诉人要求被上诉人必须经营满一年至合同到期才能退还押金，而中途退租则不退还押金，因为中途退租会扰乱上诉人回内地照顾家庭的计划，被上诉人退租后重新招租或者闲置都会产生相应损失，半途而废后由上诉人自行经营损失可能更大。如此，双方经协商才达成关于押金不予退还情形的约定，目的就是要被上诉人践行承诺，全面履行合同义务。但被上诉人明知该约定，仍然执意擅自中途退租，其应当承担双方约定的租金不予退还的后果。是否提起反诉是当事人的权利，其有权自行处分，人民法院不宜干涉。但一审法院却以被上诉人未提出反诉并以对押金的性质未进行明确约定的错误认定为由，判决驳回上诉人一审关于不予退还押金的诉讼请求。综上，一审法院认定事实错误，判决显失公正。恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。

王泽敏未向本院提交书面答辩意见。

湘和川食府向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告《租赁合同》于2022年7月15日解除；二、判令被告向原告支付欠付的房屋租金30O00元；三、判令被告向原告支付电费20337元，水费668元，小计21005元；四、判令被告向原告支付违约金106500元；五、判令原告不予退还被告押金80000元，以上共计237505元；六、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2022年1月19日，黄俊勇《湘和川食府》作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的王泽敏签订《租赁合同》，该协议主要上载，租赁地点拉萨市北京西路12号西藏宾馆商品房（西宾大门西侧二楼）房屋，该房屋实际产权人：西藏宾馆，租赁期限及交付日期：甲、乙双方商定，甲方于2022年2月1日前向乙方交付该房屋，最终乙方按合同要求交清全部费用，以实际交付时间为准。租赁期为12个月。自2022年2月1日起至2023年1月31日止。甲方保证该租赁期限未超出12个月（前一个租赁的租期）。租金标准及支付时间：1．甲、乙双方约定，该房屋月租金总计12000元，该房屋租金12个月内不变，一年以后房屋租金以西藏宾馆房屋租金调整为准。2．乙方按季度支付租金给甲方。每季度第一个月5号前支付该季度房租，如不能按时交付房租，则每天按5％支付违约金。3．甲方收取乙方押金80000元，由甲方开具相关收据。乙方不再与甲方续签合同时，甲方应退还押金给乙方，如乙方有欠付或损坏房屋设施，甲方可以从押金中扣除相关费用。合同中双方还约定了其他权利义务内容。原、被告双方的微信聊天记录主要载明：原告：“今天的电表底数，现底数12857度一原底数894=11963度。11963度x1.7元=20337元”，原告：“由于6月30日你已明确表示不再租赁房屋，现在正式通知你，你我之间的租赁合同于2022年6月30日终止，请你尽快结清水电费和房租等费用”被告：“过几天，我把这个项目谈好了就回来，把店开起，黄哥放心，店是永远要开的”，原告：“因为你未按我们签订的合同规定，中途退出要提前一月告知我，就擅自关门停业。现在又说要继续把店开起，我再给你宽限五天，7月15日前务必把房租水电费等结清，才再谈继续开店的即租房子的事，到时仍不结清上述费用，租赁合同即行解除，所有责任由你承担。”被告：“你把前面的费用出了，余下的钱转给我就是了”；原告：“你是确定退出了不做了吗？”被告“要做，等这个项目，放了”。2022年1月1日作为出租方的西藏宾馆有限责任公司与作为承租方的湘和川食府签订《房屋租赁合同》，主要上载房屋位置，租赁期限、押金、租金及交纳期限、违约责任等，合同中双方还约定了其他权利内容。收款收据三份：由西藏宾馆有限责任公司向湘和川食府出具的水费、房租、违约金各项金额。

一审法院认为，通过原告提交的证据能够证明原、被告之间形成了房屋租赁合同关系。该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，应为合法有效。庭审中原、被告共同确认双方签订的房屋租赁合同于2022年7月15日约定解除，故一审法院认定，双方签订的房屋租赁合同于此时解除。双方确认被告拖欠自2022年5月至7月期间的租金。一审法院认为双方在庭审中均认可双方签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除，一审法院亦确认双方签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除；对于原告主张的要求被告支付欠付的房屋租金30000元的诉讼请求，庭审中被告认可拖欠的期限以及租金，被告辩称该笔租金原告同意予以减免，原告对此否认且被告并未提供任何证据证明减免事宜，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告的该项诉讼请求一审法院依法予以支持；对于原告主张的要求被告支付电费20337元、水费668元，小计21005元的诉讼请求，庭审中被告对该笔费用予以认可，故依法支持原告的该项诉讼请求；对于原告主张的要求被告支付违约金106500元的诉讼请求，一审法院认为双方虽在合同中约定“乙方按季度支付租金给甲方。每季度第一个月5号前支付该季度房租，如不能按时交付房租，则每天按5％支付违约金”但就本案实际损失而言，该违约金明显过高，一审法院依法调整为9000元（30000元×30％），其余违约金不予支持。对于原告主张的判令原告不予退还被告押金80000元的诉请，一审法院认为，在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋以及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋以及室内设施的财产损失则从押金里扣除，在双方签订的合同中对于押金的退还并未明确约定，而且庭审中被告对于押金未提出反诉请求，故对于是否退还押金依据相应证据应另案提起诉讼，不再本案中进行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第七百零三条，第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告湘和川食府与被告王泽敏签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除；二、被告王泽敏自判决生效之日三日内向原告湘和川食府支付房屋租金30000元；三、被告王泽敏自判决生效之日三日内向原告湘和川食府支付电费20337元，水费668元，共计21005元；四、被告王泽敏自判决生效之日三日内向原告湘和川食府支付违约金9000元；五、驳回原告湘和川食府的其他诉讼请求。案件受理费2431.29元，由王泽敏负担614.26元，由湘和川食府负担1818.03元。

本院二审期间，双方当事人均未提交证据。

本院审理查明的事实及所依据证据与一审法院查明的事实及所依据证据一致。

本院认为，湘和川食府与王泽敏签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在一审庭审中双方共同确认案涉合同于2022年7月15日约定解除，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2022年7月15日解除并无不当，本院予以确认。湘和川食府关于案涉合同押金80000元不予退还的主张，本院认为，双方签订的《租赁合同》第四条第3款约定“甲方收取乙方押金80000元，由甲方开具相关收据。乙方不再与甲方续签合同时，甲方应退还押金给乙方，如乙方有欠费或损坏房屋设施，甲方可以从押金中扣除相关费用”，该合同第七条第2款约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方应交清应交费用，乙方所交押金无偿归甲方所有”，双方虽对押金进行了约定，但王泽敏在本案一审中未提出反诉，且王泽敏就案涉押金退还事宜已向一审法院另行提起了诉讼，故案涉押金是否退还不宜在本案中进行处理。因此，湘和川食府关于不予退还押金80000元的上诉主张，本院不予支持。王泽敏经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证等诉讼权利，不影响本院依据在案证据及查明的事实依法缺席判决。

另，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院对未上诉部分予以确认。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元（湘和川食府已预交），由湘和川食府负担。

本判决为终审判决。

审判员 尼玛卓嘎

二〇二三年十一月二十八日

法官助理 次仁央宗

书记员 巴桑央拉