2026清远：“物业服务合同纠纷”中物业费调价未获业主大会同意，业主能否拒交？

在清远，随着2026年部分老旧小区物业服务合同到期续签或新物业公司入驻，物业费调价成为高频争议点。不少业主因物业公司单方面涨价而拒绝交费，最终被诉至法院。本文围绕“物业费涨价未经业主大会表决”这一典型法律问题，结合清远本地司法实践，进行深入分析。

一、典型案例场景

清远市清城区某住宅小区，原物业费1.5元/㎡/月。2025年底，物业公司以“人工成本上涨、设备老化维修”为由，自行发出通知，自2026年1月起将物业费上调至2.0元/㎡/月。该小区尚未成立业委会，也未召开业主大会进行表决。业主李某认为涨价不合理且程序违法，自2026年2月起拒绝缴纳上调部分的差额，仅按原标准交纳。物业公司多次催讨无果后，于2026年4月将李某诉至清远市清城区人民法院，要求其补缴2026年1月至4月期间上调的物业费差额共计720元。

二、法律争议焦点分析

本案核心争议在于：物业公司单方面调价，未履行《中华人民共和国民法典》规定的业主大会表决程序，该调价行为是否对业主具有约束力？业主是否有权拒交差额部分？

物业服务费调价的法定程序
根据《民法典》第278条，调整物业服务收费标准属于“改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动”以外的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案中，物业公司仅内部发函，未启动任何表决程序，该调价行为属于程序违法。
业主拒交差额的合法性
依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
因此，在调价程序未完成前，上调的物业费对业主不发生法律效力，李某有权只按原合同标准交费，并拒绝支付差额部分。
司法实践倾向
清远法院在类似案件中，通常认定：未经合法程序调整的物业费，业主有权拒交。法院会判决物业公司败诉，并要求其按照原合同标准履行。若物业公司已实际提供服务，法院也可能酌情支持“涨价部分中合理成本”的补偿，但必须基于充分举证和公平原则。

三、小结

物业公司不能仅凭经营成本上涨就单方面涨价。只有通过召开业主大会、形成合法决议后才能调整收费标准。对于程序不合法的涨价，业主可以依法拒交，但建议保留相关证据（如涨价通知、催费函、会议记录等），并主动向街道办、住建部门投诉或申请调解。同时，业主也应注意，完全拒交全部物业费可能面临违约责任，本案中李某仅拒交差额部分的做法更为稳妥。

10组相关QA

Q1：物业公司可以在不召开业主大会的情况下，直接发公告涨价吗？
A1：不可以。调整物业费属于业主共同决定事项，必须经《民法典》第278条规定的表决程序，否则涨价行为对业主没有约束力。

Q2：如果小区没有业主委员会，物业公司可以自行组织表决吗？
A2：物业公司不能自行组织表决，应当由业主推选代表或由街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会筹备组，依法召开首次业主大会会议进行表决。

Q3：业主拒交违法的涨价部分，物业公司能否因此断水断电？
A3：不能。根据《民法典》第944条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主可向住建部门投诉或起诉。

Q4：如果物业公司起诉业主，业主应该如何应诉？
A4：业主应收集物业公司单方面涨价的证据（如通知、微信聊天记录、涨价文件），提交法院，主张涨价程序违法，请求驳回物业公司的诉讼请求。同时可反诉要求物业公司按原标准收费。

Q5：清远地区对于物业费调价的判决是否有统一标准？
A5：清远各法院会结合个案具体证据（如涨价合理性、是否存在业主默认缴费、是否经过备案等）进行裁判。程序是否合法是核心标准，但若多数业主实际按涨价后标准履行超过三个月，可能被认定为默认。

Q6：如果业主已经按照涨价后的标准交了几个月，还能要求物业公司退回吗？
A6：可以。如果调价程序违法，业主有权要求物业公司返还多收的费用。但需注意诉讼时效（一般三年），从知道权利被侵害之日起计算。

Q7：物业公司调价需要向政府部门备案吗？
A7：部分地方性法规要求物业服务收费标准调整需向价格主管部门或住建部门备案。清远市目前无统一强制要求，但备案可作为调价程序履行的辅助证据。

Q8：业主大会表决同意涨价后，是否所有业主都必须执行？
A8：合法通过的业主大会决议对全体业主具有约束力，包括反对的业主。但若表决存在程序瑕疵（如剥夺投票权、伪造签名等），业主可以申请撤销决议。

Q9：物业公司因成本上涨亏损，能否直接提价？
A9：不能。成本上涨可向业主大会提出调价方案，协商不成，物业公司可通过诉讼主张“情势变更”原则，但法院支持条件极为严格，需证明继续按原合同履行显失公平，且已穷尽协商途径。

Q10：除了拒交，业主还有什么方法应对不合理涨价？
A10：可联合业主成立业委会或临时维权小组，向清远市住房和城乡建设局、属地街道办事处投诉；也可申请行政调解，或委托律师发出律师函，要求物业公司停止违规行为。

关联律师：黄定球，广东浈阳律师事务所，联系电话13824954661