北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0108民初25172号

原告：温会勤，男，1970年6月28日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：王礼，北京冠领律师事务所律师。

被告：解菊花，女，1947年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：陈佩，湖北维力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲁斌，湖北维力律师事务所律师。

被告：韩忠忠，男，1983年10月25日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：崔桂台，北京大成律师事务所律师。

原告温会勤与被告解菊花、韩忠忠确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员李宏宇独任审理，公开开庭进行了审理。原告温会勤及其委托诉讼代理人王礼，被告解菊花委托诉讼代理人陈佩、鲁斌，韩忠忠委托诉讼代理人崔桂台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

温会勤向本院提出诉讼请求：1.确认2012年7月27日被告韩忠忠“代理”原告与被告解菊花签订的《存量房屋买卖合同》（合同金额：380万元）无效；2.确认海淀区田村柳明家园x房屋为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年11月6日，原告与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：x），购买坐落于海淀区田村柳明家园x号房屋（以下简称x号房屋，房屋所有权证登记为海淀区柳明家园x，小区现名“金隅山墅”），房屋面积211.11平方米。2009年8月28日，被告韩忠忠采取与山西省洪洞县公证处公证人员串通的方式，骗领了（2009）洪证民字第93号《公证书》（含《委托书》一份），该公证书载明主要内容为原告夫妻在洪洞县公证处公证员面前签署了《委托书》，委托韩忠忠全权处理x号房屋的买卖事宜。韩忠忠在2012年7月27日持该公证书与解菊花签订了《存量房屋买卖合同》，约定房屋交易金额为380万元。原告于2013年4月10日向洪洞县公证处申请撤销（2009）洪证民字第93号《公证书》，洪洞县公证处于2013年5月6日作出《撤销（2009）洪证民字第93号公证书的决定》（编号：（2013）洪证撤字第1号），宣布（2009）洪证民字第93号公证书自始无效，并登报公告。原告认为，落款日期为2009年8月28日的《委托书》并非原告及其妻子亲自签字并捺印，原告夫妻更是从未如《公证书》所言到过洪洞县公证处签署该《委托书》，洪洞县公证处最终确认了这些情况，撤销了案涉《公证书》，故可以确定被告韩忠忠从未得到原告关于签订房屋买卖合同的授权。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，案涉《存量房屋买卖合同》签订时有效的《民法总则》《合同法》也有同样的规定。既然被告韩忠忠无权处置x号房屋，原告也从未追认该买卖合同，该合同显然应认定为无效。此外，x号房屋面积211.11平方米，案涉买卖合同的约定售价仅为380万，平均每平方米价格仅为17186元，而2012年北京楼市火热，在2012年7月上旬海淀区二手房均价已突破3万，且处于不断上涨过程中，x号房屋位于刚建成的低密度高档小区，是四层到顶的小洋房，其价格显然还应高于均价，且事实上，x号房屋所在小区至今（2021年2月）的成交价（10万左右）也确实高于同期海淀区二手房交易均价（8万左右）。因此可以看出，涉案合同约定的房屋出售价格简直匪夷所思，远低于正常的成交价格，不属于“以合理的价格转让”，被告解菊花不可能毫无察觉，其购房行为不能认定为处于善意，原告完全有理由怀疑二被告存在恶意串通，属于《民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定的情形。另外，本案为确认合同无效之诉，不存在诉讼时效问题，且原告于2013年在得知房屋被买卖过户后，立即联系的公证处调查公证书的违法问题，并进行报案以及向纪委反映，没有怠于维权。综上，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望贵院判如所请。

解菊花辩称，我是通过房屋中介才认识的韩忠忠，而原告与韩忠忠住同一住所，且他们之间与案外人还存在经济关系，我与韩忠忠不存在，也没有必要进行所谓的恶意串通。山西省洪洞县公证处（2009）洪民字第93号公证书是2009年8月31日出具的，2013年5月6日才因违反公证程序规定被撤销，《存量房屋买卖合同》的签订、履行及《房屋权属证书》由原告变更为我，均发生在公证书被撤销之前。撤销公证书申请中只是说明杨淑梅未在公证员面前签署委托书，而原告却称其也未在公证员面前签署委托书，显然自相矛盾，同时公证处并没有确认温杨二人未在委托书上签名，且从原告在相关文件上的签字看，委托书上原告的签字明显是其本人所写。《存量房屋买卖合同》是在2012年7月27日签订的，我是在2012年8月23日领取新的房屋权属证书的，办理权属登记变更过程中，办证机构也没有提出任何异议。原告的原房屋权属证书及其它相关文件都是原告自愿交给韩忠忠去办理买卖及过户手续的，买卖过户到现在已经超过9年，我也对房屋进行了装修并入住，原告一直没有对其房屋权属证书被注销及房屋已被他人入住的事实提出任何异议。我依据《存量房屋买卖合同》已经支付全额购房款380万元，原告也从未对此提出异议。《存量房屋买卖合同》有效，x号房屋属我所有，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。公证书只是对所公证内容真实性的加强证明，虽然公证书被撤销，但委托书是原告和杨淑梅签字认可的，公证书因程序问题被撤销并不必然导致他们对韩忠忠所出具的委托书无效，在没有证据证明温杨二人的签字是虚假的情况下，韩忠忠的代理行为因委托书的真实有效而具有法律效力，其代理签订的《存量房屋买卖合同》当然有效。即使有证据证明委托书的温、杨二人的签字是虚假的，韩忠忠在代理温、杨二人与我签订《存量房屋买卖合同》之前并没有取得二人的委托授权，但由于公证书并非是韩忠忠伪造的，虽然事后被撤销，但在当时，不仅仅是我，包括办证机构的人员看到公证书和原告的房屋权属证书原件、房屋钥匙等均在韩忠忠手里的情况下，有足够的理由相信韩忠忠具有温、杨二人的代理权，依照我国合同法第四十九条的规定，韩忠忠的代理行为有效，《存量房屋买卖合同》有效。即使有证据证明韩忠忠在代理签订《存量房屋买卖合同》之前没有取得代理权，但由于温、杨二人在《存量房屋买卖合同》签订后，实施了同意注销其原房屋权属证书、交付房屋、接受购房款等履行合同的效力，依照合同法司法解释（二）第十二条的规定，出视为对韩忠忠所签订合同的追认，合同也有效。原告没有提供任何证据证明我与韩忠忠在签订《存量房屋买卖合同》晨存在恶意串通、损害他人合法权益的行为，仅仅只是凭借所谓的有理由怀疑就请求适用民法典第154条，没有任何事实依据。鉴定本案并不涉及无权处分的问题，因此不能适用善意取得的相关法律规定。合同约定房屋价款为380万元是否属于显失公平在本案无需探讨，因为根据合同法第52条、第54条、民法总则第152条的规定，显失公平并不涉及合同的效力，仅是可撤销的一种情形，且只有一年的相对撤销期和五年的绝对撤销期，在上述时间内，原告均没有提出撤销之诉，故即使380万元的房价确属显失公平，其撤销权也已消灭。综上，原告见房屋涨价，故意歪曲事实，利用公证书被撤销的事实，企图将已出让的房屋收回，没有任何事实和法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。

韩忠忠辩称，《存量房屋买卖合同》有效且已履行完毕过户到解菊花名下，关于合同无效及确认x号房屋归原告所有的诉讼请求没有法律依据、事实依据，应予驳回原告的诉求。原告的诉讼请求超过了诉讼时效，2014年7月11日的（2013）海民初字第77号民事判决书查明温会勤出售给黄峰峰的x号房屋已过户至黄峰峰指定的人员名下，自判决作出的时间点起算至今已达7年，如果从x号房屋过户交易时间起算至今已达9年，原告的诉求无论从上述任何一个时间节点起算，均已超过了诉讼时效，应予驳回原告的诉求。因涉及北京市海淀区田村柳明家园x2号房屋房屋（以下简称x2号房屋）的过户事宜，温会勤与黄峰峰酿成纠纷，最终温会勤支付黄峰峰230万元而化解纠纷，同时也意味着黄峰峰与温会勤之间再无任何纠纷。我持有合法有效的公证委托书代为办理房屋买卖以及签署相关文件的行为，合法有效，我并不存在与他人恶意串通的行为。解菊花支付对价，有偿购得x号房产，且已过户过9年之久。温会勤故意隐瞒已有裁判文书认定事实的情况下恶意提起诉讼，没有任何事实依据，应予驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人无异议的证据可查明：

2007年11月6日，温会勤与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y561276），温会勤以按揭付款形式购买北京市海淀区田村柳明家园x号房屋（房屋所有权证登记为北京市海淀区柳明家园x号）。

2007年11月6日，温会勤与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号x），温会勤以按揭付款形式购买北京市海淀区田村柳明家园x2号房屋房屋。

2008年10月4日，甲方温会勤与乙方黄峰峰签订房产买卖协议，约定：甲方将c卖给乙方；甲方保证出卖给乙方的房产不存在产权争议，也不存在抵押、担保等权利瑕疵，如因此给乙方造成损失由甲方负责；出卖价为240万元，由乙方签协议时一次性付清；本协议签订生效时，甲方应将出卖的房产及相关权利证书一并移交给乙方；产权转移登记注册手续由乙方负责办理，费用由乙方承担，甲方提供一切协助，如提供身份证号、签字等；本协议双方均应履行，如单方违约应支付对方违约金10万元，并赔偿对方一切经济损失。

2008年10月4日，甲方温会勤与乙方黄峰峰签订房产买卖协议，约定：甲方将x2号房产以240万元卖给乙方。

2009年8月31日，山西省洪洞县公证处出具（2009）洪证民字第93号公证书（以下简称93号公证书），内容为：委托人温会勤、杨叔梅；公证事项委托书；委托人温会勤、杨叔梅于二00九年八月二十八日向本处申请办理前面的《委托书》公证。委托人向本处提交了委托人本人的身份证、户口簿、结婚证等身份证明材料，编号为Y561276、x的《北京市商品预售合同》以及受托人的身份证复印件。经查，委托温会勤、杨叔梅委托韩忠忠为合法代理人，代为办理委托人温会勤名下的坐落在北京市海淀区田村柳明家园x号、x2号房屋两套的按揭贷款归还、撤销按揭抵押、领取房产证及相关的手续事宜，并全权代表其办理上述房屋的买卖与出售该房相关的一切事宜，委托事项已在委托书中载明，受托人有转委托权。委托权限至上述事项办理完为止。依据上述事实，兹证明委托人温会勤、杨叔梅于二00九年八月二十八日，在本公证员面前，签署了前面的《委托书》。委托人的签署行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条及有关法律的规定。委托书的内容符合《中华人民共和国民法通则》第六十五条的规定。《委托书》上委托人的签字、按手印均属实。该公证书落款处的公证员为靳记平。该公证书另附日期为2009年8月28日的委托书，显示有温会勤、杨叔梅的签名。

后温会勤、杨叔梅申请撤销93号公证书。山西省洪洞县公证处于2013年5月6日作出撤销（2009）洪证民字第93号公证书的决定，记载：关于温会勤、杨叔梅委托的（2009）洪证民字第93号公证书，我处发现违反公证程序规定，根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的相关规定，经研究决定，予以撤销。该公司书自始无效。

2012年7月27日，韩忠忠作为温会勤的委托代理人与解菊花、北京市海淀区房屋管理局签订《存量房自有交易资金划转协议》，其中温会勤的账户户名为柴文娟，账号为中国工商银行xxx。

2012年8月14日，韩忠忠作为出卖人温会勤的委托代理人与买受人解菊花就北京市海淀区柳明家园x号房屋签订《存量房屋买卖合同》，房屋成交价为380万元。当日，韩忠忠代理温会勤办理x号房屋的过户手续。

2012年8月16日，x号房屋由温会勤过户至解菊花名下。

经温会勤申请，本院向中国共产党洪洞县纪律检查委员会（以下简称洪洞县纪委）调取了洪洞县纪委、洪洞县监察委员会对洪洞县公证处公证员靳记平的办案材料，记载靳记平的主要违纪事实为：2008年10月4日，当事人黄峰峰与温会勤签订了温会勤位于北京市海淀区田村柳明家园x、x2号两套房产的买卖协议，这两套房屋是银行按揭房，10月6日由县公证处公证员靳记平在德运公司董事长王麦生（已故）办公室办理了授权委托公证｛（2008）洪证民字第260号｝。2009年8月，黄峰峰要将房屋过户到自己名下，但通过咨询北京市房管部门得知，因2008年办理的260号委托公证书上受托人是其本人，不能把房屋过户到自己名下，如要办理过户手续，需变更受托人。随后，黄峰峰电话联系温会勤告知其需要新办理一份委托公证，将受托人变成自己的司机韩忠忠，同时联系王麦生，让王麦生找靳记平为其重新办理委托公证书。2009年8月，靳记平接到王麦生电话后，由韩忠忠开车接其到王麦生公司。王麦生告知靳记平变更委托公证的相关事项，并提出让其去北京找温会勤办理；靳记平因家中有事，不愿去北京办理。王麦生便当场电话联系温会勤，询问其回洪洞的具体时间，温会勤表示近期不回洪洞，且这两套房子在2008年已经办理委托公证，2009年重新办理的事情，让王麦生代为办理。公证员靳记平提出委托当事人不在现场办理委托公证不符合《公证法》的有关规定，但其与王麦生私交比较好，又是饮酒后去的王麦生公司，明知不符合规定，还是由其在委托书上代温会勤、杨淑梅夫妻二人签字，并按了手印，又彩印了4份委托书并加盖了公章，给了黄峰峰的司机韩忠忠，从韩忠忠处收取了1000元费用（包含400元的办证费，600元的好处费）。以上有靳记平、韩忠忠、温会勤、黄峰峰谈话笔录，《房屋买卖协议》复印件，93号公证书。

2019年12月14日，洪洞县监察委员会决定给予靳记平记大过处分。

2019年12月24日，洪洞县纪委将核查情况以及对靳记平的处理结果以《见面材料》的形式向温会勤反馈，同时告知温会勤93号公证书是否决定x号房屋的买卖及是否造成其较大经济损失，无法确定，根据《公证法》的规定公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任，建议温会勤向人民法院提起诉讼。温会勤签字表示同意调查结果，但对处理结果不满，请求向上级对我的财产及经济损失给予赔偿。

另查明，黄峰峰于2013年以房屋买卖合同纠纷将温会勤起诉至本院，要求确认其与温会勤关于x2号房屋的买卖协议有效，温会勤配合其办理x2号房屋的提前还款、撤销按揭抵押手续及房屋所有权过户手续。温会勤辩称双方名为房屋买卖实为以房屋抵债，且涉及两套房屋。本院于2014年7月11日作出（2013）海民初字第77号民事判决书，判决：黄峰峰与温会勤于2008年10月4日所签订的《房屋买卖协议》为有效合同，同时驳回黄峰峰其他诉讼请求。黄峰峰不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年2月13日作出（2014）一中民终字第09808号民事裁定书，撤销本院判决将案件发回重审。后经本院主持调解，黄峰峰与温会勤达成协议：解除黄峰峰与温会勤于2008年10月4日签订的《房产买卖协议书》；温会勤于2016年7月30日前一次性给付黄峰峰补偿款230万元；黄峰峰于调解书生效之日起30日内腾空x2号房屋。

审理中，韩忠忠提供了：1.2012年11月7日，韩忠忠、黄峰峰与王麦生签署的《确认书（备忘录）》，载明：“出卖人温会勤与买受人黄峰峰就柳明家园x号房屋及x2号房屋而于2008年10月4日签署的2份《房产买卖协议书》中约定的‘房款支付’事宜，经温会勤、黄峰峰、王麦生三方确认如下：1、黄峰峰于2008年10月4日履行了免除王麦生480万元债务的义务，该义务黄峰峰已经于当日履行完毕，王麦生对此无异议，予以确认”;2、鉴于黄峰峰已免除了王麦生债务480万元的义务，温会勤于2008年10月4日已经确认不再要求黄峰峰履行因购置温会勤名下的x号房屋（出卖价款240万元）及x2号房屋（出卖价款240万元）产生的房款共计人民币480万元的支付义务。但因该2套房屋尚欠银行的按揭贷款均由买受人黄峰峰负责以温会勤名义清偿完毕（黄峰峰有权提前还款）,故在2008年10月4日温会勤、黄峰峰签订的2份《房产买卖协议书》中第三条均约定了“出卖价为240万元，由乙方签协议时一次性付清”,即温会勤确认黄峰峰已经履行了关于x号房屋、x2号房屋涉及的《房产买卖协议书》中约定的买方的全部付款义务，温会勤对此无异议，予以确认。3.鉴于温会勤不再要求黄峰峰支付480万元的房款，黄峰峰也免除了王麦生480万元债务，所以温会勤同意由王麦生支付温会勤480万元。温会勤与王麦生之间的债权债务及其它任何事宜由温会勤与王麦生自行了结，与黄峰峰无任何法律关系，温会勤与王麦生之间的债权债务关系不影响温会勤向黄峰峰履行x号房屋和x2号房屋计2套房产过户手续义务的履行。各方及合法代理人对上述备忘事宜，无任何异议，予以确认。2.山西省临汾市中级人民法院（2013）临民初字第000x号民事卷宗，经该院主持调解并于2013年4月22日出具调解书，确认王麦生欠王六德4800万元以及偿还日期。确认被告王麦生欠原告王六德共计4800万元。3.王麦生的书面证言，主要内容为：（1）截止至2008年10月4日，王麦生尚欠黄峰峰480万元，后经王麦生与王六德、温会勤共同同意，黄峰峰与温会勤于2008年10月4日签署2份《房产买卖协议书》，黄峰峰获得温会勤名下x号、x2号房屋所有权，相关房款由王麦生与王六德结算，王六德与温会勤结算，因此，黄峰峰不必再支付温会勤房款。2008年10月4日，黄峰峰也因此免除了王麦生的480万元债务。（2）2013年4月22日，山西省临汾市中级人民法院（2013）临民初字第000x号民事调解书中确认被告王麦生欠原告王六德共计4800万元中，包括了x号、x2号房产的价款。经王六德、王麦生、温会勤同意，温会勤将x号、x2号房屋转让给黄峰峰，关于该2套房屋的房款，温会勤不再实际收取黄峰峰480万元，王麦生向王六德支付房款，王六德与温会勤另行协调解决房款事实。王麦生的上述证言于2013年9月30日经北京市长安公证处（2013）京长安内民证字第13513号、第13514号公证书对王麦生在证言上签字予以公证。

审理中，温会勤称其与杨淑梅是夫妻关系，韩忠忠是黄峰峰的司机，其他人与本案无关。x号房屋是其与开发商签订合同购买。其与黄峰峰签订的x号房屋买卖协议并将相关房屋材料交给黄峰峰，但协议未实际履行。其未收到解菊花的购房款。《确认书（备忘录）》未经其本人签字，不予认可。公证处公证的是王麦生本人签字并非其陈述的真实性，对王麦生的证言不予认可。（2013）临民初字第000x号民事卷宗与本案无关。

解菊花称韩忠忠持有公证委托书是温会勤的委托代理人，柴文娟是资金划转协议中的指定收款人，其是合法购买x号房屋并取得所有权，其余人不认识也与本案无关。x号房屋的购房款实际是760万元，其中20万元现金给了韩忠忠，其余通过其本人或亲属转账方式给了柴文娟。

韩忠忠称王六德是大老板，是x、x2号房屋实际出资人，但是房屋放在温会勤名下，因为王六德、王麦生、黄峰峰之间存在债务问题，所以经过王六德、王麦生、黄峰峰、温会勤商量，决定将温会勤名下01、02房屋交给王麦生处理，王麦生交给黄峰峰处理，所以温会勤和黄峰峰签了两份买卖合同，温会勤同时把存折、合同、打款存折账户都给了黄峰峰，由黄峰峰负责还贷，黄峰峰取得两套房屋。后经过二手房买卖交易找到了解菊花，因为韩忠忠有温会勤的公证书委托书，所以将x号房屋出售并过户给了解菊花。柴文娟是黄峰峰的妻子。

本院认为，山西省洪洞县公证处于2009年8月31日出具93号公证书，韩忠忠持公证委托书于2012年8月14日代理温会勤与解菊花就x号房屋签订《存量房屋买卖合同》，且x号房屋已变更登记至解菊花名下。山西省洪洞县公证处虽于2013年5月6日以违反公证程序为由撤销93号公证书，但通过洪洞县纪委的调查可以认定，黄峰峰曾电话通知温会勤需要重新办理委托公证将受托人变更为韩忠忠，在王麦生的公司，王麦生也曾打电话与温会勤沟通办理公证事宜，温会勤表示近期不回洪洞县，且2008年已经办理过委托公证，故让王麦生代为办理，靳记平虽提出委托当事人不在现场办理委托公证不符合《公证法》的有关规定，但其与王麦生私交比较好，又是饮酒后去的王麦生公司，明知不符合规定，靳记平仍在温会勤夫妻不在场的情况下，违反《公证法》的有关规定，由靳记平在委托书上代温会勤夫妻二人签字并按了手印，又彩印了4份委托书并加盖了公章，给了韩忠忠。山西省洪洞县公证处违反程序出具公证书存在过错，而温会勤是知道需要办理委托公证事项的，只是由于近期不回洪洞县，才让王麦生代为办理。公证书具有较高的公信力，韩忠忠持有经公证的委托书和x号房屋的相关材料，解菊花有理由相信委托事项的真实性，而现有证据又不能证明解菊花存在过错。故温会勤要求确认《存量房屋买卖合同》无效、x号房屋为其所有，本院不予支持。温会勤就其损失可以向侵害其权益的主体主张赔偿。韩忠忠关于温会勤仅为x号房屋的名义所有人，x号房屋在案外人之间的债务纠纷中已处理的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

驳回温会勤的全部诉讼请求。

案件受理费37200元，由温会勤负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员李宏宇

二〇二二年七月七日

书记员董玫