湖北省天门市人民法院

民 事 判 决 书

（2023）鄂9006民初3429号

原告：谢某琴，女，1986年9月22日出生，汉族，湖北省天门市人，住安徽省六安市。

原告：孔某友，男，1985年9月1日出生，汉族，安徽省金寨县人，住安徽省六安市。

被告：湖北天门某某房地产开发有限公司，住所地：天门市。

法定代表人：郑某旺。

委托诉讼代理人：鲁斌，湖北维力律师事务所律师。

原告谢某琴、孔某友（以下简称二原告）与被告湖北天门某某房地产开发有限公司（以下简称汉旺某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢某琴、孔某友、被告汉旺某某公司的委托诉讼代理人鲁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》，立即交付符合条件的房屋；依法判令被告按照合同约定支付延期交付违约金，违约金自2022年5月1日起至实际交付之日止，以495000元为基数按日计算，前90日万分之一，90日后至实际交付之日万分之二；2.依法判令补充协议无效；3.依法判令被告承担诉讼费用与律师费用。二原告当庭变更第一项诉讼请求为：依法判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》，立即交付符合条件的房屋；依法判令被告按照合同约定支付延期交付违约金。（计算方式：违约金自2022年5月1日起至实际交付之日止，以全部房款总价495000元为基数按日万分之二比率计算）。事实与理由：二原告与被告于2021年7月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：被告将位于天门市竟陵办事处东湖村的汉旺·世纪城Ｃ区**幢**单元**层**号房屋出售给二原告，该房屋为期房，房屋及车位、车库等相关配套设施于2022年5月1日前达到建设工程规划标准，被告将该房屋于2022年5月1日之前交付给二原告。二原告于2021年5月4日支付了10000元订金，于2021年7月10日支付了335000元首付款，2021年12月27日支付了尾款150000元，总计495000元。二原告目前急需住房，该房屋已经延期超过12个月，二原告现要求被告立即交付符合条件的房屋，并在交付时出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，《测绘报告》等相关材料。被告在已备案《商品房买卖合同》主合同之外要求业主签署的格式条款补充协议中含有大量与主合同相背离和冲突的条款，被告与二原告签署补充协议时，被告未能履行采用提示或说明等合理的方式提示或说明二原告注意相关条款，免除或者减轻了被告的责任，侵害了二原告的重大利益。二原告要求法院判决该补充协议无效。现二原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。

被告汉旺某某公司辩称，对二原告第一项请求，答辩人认为应该自2022年7月1日起开始计算，同时应减去受疫情影响导致的交付逾期；鉴于同日签订的补充协议是对商品房买卖合同的补充说明，应认定为有效；相关诉讼费用除的确是被告违约的部分之外，其余诉讼费用由二原告承担。

经审理查明：2021年7月10日，二原告与汉旺某某公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：二原告向汉旺某某公司购买其开发的位于天门市竟陵办事处东湖村的汉旺·世纪城Ｃ区**幢**单元**层**号商品房，总房款495000元，该商品房交付时应当符合下列1，2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，汉旺某某公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；商品房相关设施设备交付条件为供水达到铺设到户，供电交付时纳入城市供电网络并正式通电，铺设到户，燃气铺设到户；汉旺某某公司应当在2022年5月1日前向二原告交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，汉旺某某公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达二原告。二原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，汉旺某某公司应当出示满足约定的证明文件。汉旺某某公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，二原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由汉旺某某公司承担；除不可抗力外，汉旺某某公司未按照约定的时间将商品房交付二原告的，按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，汉旺某某公司按日计算向二原告支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，汉旺某某公司按日计算向二原告支付全部房价款万分之二的违约金。同日，二原告还与汉旺某某公司签订了1份《<商品房买卖合同>补充协议》，其中对逾期交付房屋事项约定为：汉旺某某公司因自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给二原告，则二原告同意给予汉旺某某公司60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，汉旺房地产无需向二原告承担违约责任。

合同签订后，二原告按约向汉旺某某公司支付了购房款495000元。2023年1月2日，涉案商品房燃气工程质量经设计、施工、监理、建设单位验收，同年3月3日，涉案商品房给排水管道安装工程经施工、建设单位验收合格，同年3月14日，案涉商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位完成五方验收。但案涉商品房未取得《竣工验收备案表》，供电仍为临时用电，未开通正式用电。

2023年5月10日，汉旺某某公司根据《商品房买卖合同（预售）》的约定向二原告邮寄交房通知书，交房时间定于2023年5月12日起至2023年5月18日止。2023年5月11日，二原告作为业主之一，向汉旺某某公司出具《拒收〈交房通知书〉的告知书》，认为汉旺某某公司Ｃ区房屋目前没有达到交付条件，Ｃ区业主有权拒绝收房，由此产生的延期交房违约责任由汉旺某某公司承担。2023年5月24日，汉旺某某公司对《拒收〈交房通知书〉的告知书》作出了回复，认为Ｃ区房屋具备了正常使用的条件，完成了中央“保交楼”的使命。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，争议焦点为：1.案涉《补充协议》的效力；2.交房是否符合约定；3.逾期交房违约金应否予以支持。

关于案涉《补充协议》的效力问题。二原告与汉旺某某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《<商品房买卖合同>补充协议》和《补充协议》，系合同相对人的真实意思表示，约定的事项不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。故对二原告要求判令补充协议主要条款无效的诉讼请求，依法不予支持。

关于交房是否符合约定的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”汉旺某某公司已取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋建筑工程竣工验收报告》，涉案项目验收合格符合建设工程质量管理规定，项目交房时已经达到了建筑法规定的交付使用条件。虽汉旺某某公司未取得《竣工验收备案表》和正式供电，交房时有一定瑕疵，但不影响业主进行装修、居住。为维护商品交易市场的稳定，结合商事主体意思自治原则，本院认定汉旺某某公司交房符合约定。

关于逾期交房违约金应否予以支持的问题。汉旺某某公司未按合同约定的交付期限交付涉案房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。二原告在本案中主张逾期交房的时间及违约金的计算，应根据《商品房买卖合同（预售）》、《<商品房买卖合同>补充协议》的约定予以确定。在《商品房买卖合同（预售）》中，双方约定的交房日期为2022年5月1日，其后又在《<商品房买卖合同>补充协议》中约定了交房宽展期60日，即约定汉旺某某公司交付房屋的时间可延期至2022年6月30日。故汉旺某某公司延迟交房的日期应从2022年7月1日起算至交房通知书上载明的最后交付之日即2023年5月18日，合计321天。因汉旺某某公司逾期交房的时间超过90日，违约金应按合同约定的日万分之二予以计算，即逾期交付321天，按购房总价款495000元的日万分之二计算违约金为31779元（495000元×0.02%×321天）。二原告认可《拒收〈交房通知书〉的告知书》系其真实意思表示，说明其于2023年5月11日前已知悉交房时间定于2023年5月12日至2023年5月18日。二原告因自身原因未办理收房手续，由此产生的扩大损失应由其自身承担。

视此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

一、被告湖北天门某某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告谢某琴、孔某友逾期交房违约金31779元；

二、驳回原告谢某琴、孔某友的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费694元，减半收取计347元，由原告谢某琴、孔某友负担50元，被告湖北天门某某房地产开发有限公司负担297元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。

审判员刘红平

二〇二三年八月二十五日

书记员魏珊