新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新0202民初701号

原告：克拉玛依市某房产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。

法定代表人：张某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵某，女，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：魏萍，新疆疆毅律师事务所律师。

被告：程某甲，男，1989年7月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。

委托诉讼代理人：程某乙（系被告程某甲哥哥），男，1984年9月19日出生，汉族，某石油天然气股份有限公司独山子石化分公司工作人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。

原告克拉玛依市某房产有限公司（以下简称某公司）与被告程某甲中介合同纠纷一案，本院于2024年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人赵某、魏萍，被告程某甲的委托诉讼代理人程某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付中介费9,620元（房屋价款463,000元×2%）；2．判令被告向原告支付违约金10,000元；3.判令被告向原告支付支出的律师代理费1,500元；4.本案的诉讼费145.25元由被告承担。事实和理由：2024年3月18日，原告与被告签订中介带看协议，约定原告带被告实地查看独山子区某小区房源。被告看房后，私下与房屋产权所有人接触并达成交易，于2024年4月9日在不动产中心办理了产权变更手续。被告的行为构成违约并损害了原告的经营活动。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院，请求判如所请。

被告程某甲辩称：一、被告是在原告欺骗误导下签署的空白看房协议，该份证据不能采信。协议上房栋号是原告事后单方填写，协议是格式合同，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条规定，该协议无效。第二，某小区11幢6号房源信息并非原告独家持有，被告在原告提供信息前已经通过多个途径获得该房源信息，该房源信息并非原告提供。第三，被告咨询原告主观愿望是原告可以以被告方提出的价格促成房屋交易，但原告方没有与房屋所有人协商成该价格。被告与原告业务员电话联系时明确说明，如果原告无法以被告提出的价格促成交易，被告有权放弃与原告之间的合作，且原告业务员已经同意。综上，房源信息并非原告提供，按照被告提出的价格，原告也未与房屋所有权人协商成功。故原告要求被告支付中介费、违约金的诉求，没有事实根据与法律依据，请求驳回原告对被告的诉讼请求。

为证明自己的主张，原告提供了如下证据：第一组证据：看房确认协议（2024年3月18日）、原告业务员与被告微信聊天记录截屏打印件，拟证明原告与被告存在中介合同关系，原告向被告提供案涉房源信息并实地带被告看过房屋。第二组证据：克拉玛依市存量房买卖合同、不动产登记信息情况说明，拟证明被告绕过原告直接与房屋所有人达成交易并办理了房屋过户登记手续。第三组证据：看房确认协议（2024年3月2日，2024年3月17日）、原告业务员与被告微信聊天记录截屏打印件，拟证明原告向被告提供过其他房源信息，并带看过其他房源。第四组证据：民事委托代理合同、律师费发票，拟证明原告为主张权利支出律师代理费1,500元。

经质证，被告认为，第一组证据中看房确认协议只有落款处是被告的签名，但签字时协议内容是空白的。微信聊天记录截屏打印件真实性认可，合法性、关联性不认可，对第二组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可。第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认可原告带看过某小区的三套房屋。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

本院认证认为，上述证据来源合法、形式上符合法律规定，相互之间可以印证，对真实性、合法性、关联性予以确认，对上述证据予以采信。

为反驳对方的诉讼请求并证明自身主张，被告提供了如下证据：第一组证据：被告与原告工作人员微信聊天记录截屏打印件，拟证明案涉房源信息被告之前是知情的，也实地去看过房屋，该房源信息并非原告独有。第二组证据：被告与原告业务员的电话录音，拟证明被告提出的交易价格为455,000元，但原告与房屋所有人没有洽谈成功。第三组证据：独山子城市在线网页截屏打印件，拟证明案涉房屋在多个平台发布过售房信息，售房信息并非原告独有。

经质证，原告认为，对第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，房源信息虽不是原告独有，但被告是通过原告提供的交易机会交易成功的。对第二组证据的真实性认可，证明目的不予认可，原告一直在与房屋产权人沟通。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。

本院认证认为，第一组证据系原告工作人员与被告微信聊天记录截屏打印件，原告也作为证据予以出示，聊天内容与第二组证据、第三组证据可以相互印证，可以证实被告之前已知案涉房屋要出售的事实。对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对上述证据予以采信。

根据当事人当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2023年初，被告拟在原告的服务下购买房屋。原告工作人员赵某曾带被告看了多套欲出售的房屋。2024年3月18日，被告在原告提供的看房确认协商上签字。协议主要内容为：“甲方（程某甲），乙方（居间人）：某公司，房屋地址某小区11栋6号。乙方带甲方现场看过的房产，甲方只能通过乙方进行交易，甲方避开乙方私自与房东成交，视为违约。甲方必须向乙方按照下列标准支付中介费：房屋成交价25万以内的一次性支付5,000元中介费，25万元以上的按成交价2%支付中介费，还需向乙方支付违约金壹万元。因甲方违约而引发诉讼的，乙方实现债权的律师费、送达费、邮寄费、交通费等由甲方负担。”协议签订后，原告为被告提供了看房服务。在原告工作人员与被告的微信聊天记录中，被告称这个房屋当时另一家房产公司带我去看过，房主要价470,000元，当时我出价455,000元。如果能谈成460,000元，我就拿下了。

另查明，被告于2024年4月8日与独山子区某小区11栋6号号房屋产权人签订房屋买卖合同，并支付了房款463,000元，次日，办理了房屋产权变更登记。

庭审过程中，被告陈述，该房源信息被告之前是知情的，之所以委托原告是想通过原告与案涉房屋所有人协商价格，但因为原告没有协商成功（被告称案涉房屋所有人报价470,000元，被告报价455,000元），故被告才直接与案涉房屋所有人进行协商的。

又查明，原告与案涉房屋所有人未签订委托合同，案涉房屋所有人曾通过多种途径发布房屋出售信息，并非独家委托给原告出售。原告为主张权利支出律师代理费1,500元。

本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告是否形成中介合同民事法律关系；二、被告的行为是否构成“跳单”。

一、原告与被告是否形成中介合同民事法律关系

《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中间合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告提供的《看房确认协议》系原件，与微信聊天记录等证据可以相互印证，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院对协议的真实性、合法性、关联性予以确认。原告与被告形成中介合同民事法律关系。被告辩称，签订协议时原告提供的是空白协议，协议为格式合同且违反《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条的规定而无效的意见，因未提供相应证据予以证实，且该意见与法律规定不符，本院不予采信。

二、被告的行为是否构成“跳单”

原告依据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条作为请求权基础，要求被告承担违约责任。依据该条“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”之规定，适用该条规定需具备以下三个构成要件：第一，委托人接受了中介服务；第二，委托人绕开中介人直接与第三人订立合同；第三，委托人与第三人合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。或者说，合同订立与中介人的中介服务具有因果关系。而此要件是判断委托人行为构成“跳单”并应当向中介人支付报酬的关键。不论委托人是私下与第三人直接订立合同，还是通过其他中介人与第三人订立合同，只要委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，就构成“跳单”，是否存在其他中介人并不是关键因素。一般而言，只要委托人实际接受了中介人的中介服务，又与第三人订立了合同，就可以推定该合同成立与中介人提供的服务有因果关系。如果委托人认为其没有利用中介人的交易机会或者媒介服务，应当承担举证责任。如果中介人并非独家代理，交易信息已经在公众平台发布过，委托人可以通过其他途径获得交易信息，此时对委托人来说，并不构成“跳单”，因为中介人并非交易信息的唯一提供方。这需要委托人证明，其与第三人订立合同，并非利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，而是通过其他途径获得的信息使得合同得以成立。

本案中，关于被告是否构成“跳单”，本院做如下分析：

首先，被告是否接受了原告提供的中介服务。原告提交的微信聊天记录截屏打印件证实原告向被告推介了案涉房屋出售的信息并带被告查看了房屋，被告在微信中委托原告进行价格磋商。可以认定被告接受了原告提供的中介服务。

其次，被告是否绕开原告与房屋所有人签订合同。本案中，原告与被告于2024年3月18日签订看房确认协议，原告为被告提供了中介服务。2024年4月8日，被告与房屋所有人签订房屋买卖合同，被告的行为客观上构成“绕开”中介人。

再次，被告是否主要利用了原告提供的交易机会与房屋所有人签订买卖合同。对此可以从三个方面予以分析判断，第一，原告是否与房屋所有人签订独家代理协议；第二，房屋所有人是否通过其他途径发布过房屋出售信息；第三，被告是否首次从原告处获知案涉房屋出售的信息。本案中，原告并未与房屋所有人签署协议独家提供中介服务。被告提交的微信聊天记录截屏打印件、网页截屏打印件可以证明被告曾通过其他中介公司带看过案涉房屋，案涉房屋所有人也曾在公众媒体发布过房屋出售信息，被告并非通过原告首次获得该房屋出售的信息。综上，不应认定被告主要利用原告于2024年3月18日提供的交易机会而与房屋所有人最终订立的买卖合同。

被告的行为不构成《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定的“跳单”行为。对原告要求被告支付中介费、违约金、律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本案中，原告提供了看房服务与一定的价格磋商，被告应支付必要费用。费用数额根据原告为被告提供的看房次数及经营成本等因素，本院酌情确定为2,500元。

综上所述，原告克拉玛依市某房产有限公司的诉讼请求没有事实与法律依据的部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第九百六十一条、第九百六十四条、第九百六十五条规定，判决如下：

一、被告程某甲于判决生效之日向原告克拉玛依市某房产有限公司支付必要费用2,500元；

二、驳回原告克拉玛依市某房产有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费290.50元，减半收取计145.25元，由原告克拉玛依市某房产有限公司负担120.25元，由被告程某甲负担25元，于本判决生效之日缴纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。

本判决书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决内容，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员田景阳

二〇二五年一月三日

法官助理孔维巍

书 记 员薛娇