呼和浩特市赛罕区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）内0105民初20190号

原告：李某。

委托诉讼代理人：姜飞，内蒙古久晖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高磊，内蒙古久晖律师事务所律师。

被告：呼和浩特某有限公司。

法定代表人：吴某，总经理。

委托诉讼代理人：彭某，男，公司员工。

原告李某与被告呼和浩特某有限公司（以下简称“某甲公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年9月16日立案后，依法适用简易程序于2025年10月13日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人姜飞、高磊到庭参加诉讼。被告某甲公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除李某与某甲公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令某甲公司向李某返还购房款351676元，并支付资金占用期间的利息损失97678.97元（损失以351676元为基数，按照银行同期贷款基准利率和同期贷款市场报价利率分段计算，从2019年4月23日起计算至购房款全部付清之日止，暂计算至2025年9月12日的损失为97678.97元；3.判令某甲公司向李某支付逾期交房的违约金69167.6元；4.判令某甲公司承担本案的案件受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月22日，李某与某甲公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由李某购买某甲公司开发的房屋，房屋总价为691676元。李某向某甲公司支付了购房款351676元。现在由于某甲公司的原因，导致该房屋被其他第三人拍卖取得所有权，故某甲公司无法继续履行交付房屋的义务，李某的合同目的也已经无法实现。为了维护李某的合法权益，故诉至法院。

某甲公司书面辩称，一、对于第一项诉求，某甲公司同意解除双方就呼和浩特市赛罕区房屋签订的《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条第（二）款的约定，买受人逾期支付购房款的，出卖人有权解除《买卖合同》。鉴于李某未按照合同约定支付全部购房款，已构成违约，某甲公司有权解除合同，故某甲公司同意解除《商品房买卖合同》。二、对于第二项诉求，李某主张返还351676元购房款及资金占用期间的利息损失97678.97元不应得到支持。首先，《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条第（三）款明确约定，若银行贷款或公积金贷款机构批准的贷款金额不足剩余房款时，买受人应补足剩余房款，买受人未履行前款付款义务的，出卖人有权按照买卖合同第八条之约定要求买受人承担违约责任。买卖合同第八条第1款第（2）项明确约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。以及附件十一补充协议第一条第（四）款的约定：“如因买受人原因导致未能取得银行贷款或者公积金贷款，买受人又在银行或公积金管理机构通知后7日内或本补充协议签订45日（或60日）后7日内未能全额支付剩余房款，致使买卖合同不能继续履行的，出卖人有权解除买卖合同，并按照《买卖合同》第八条之约定要求买受人承担违约责任的同时有权要求买受人承担壹拾万元的违约金，违约金不足以补偿出卖人损失的买受人还应赔偿出卖人损失。”现李某仅支付了合同首付款351676元，剩余房款340000元尚未支付，已构成逾期付款的违约行为，根据以上所述合同之约定，李某需按照累计应付款340000元的20%向某甲公司支付违约金，即68000元，同时再向某甲公司支付100000元的违约金，合计168000元。现李某主张返还已付的全部购房款与合同约定相悖，应当核减168000元违约金后，剩余183676元予以返还。其次，关于资金占用利息损失97678.97元的主张无事实及法律依据，《商品房买卖合》同附件四第（二）条明确约定了，买受人应于本合同签署后5日内向贷款银行提供办理贷款所需的资料，并根据贷款银行的要求履行相关义务。买受人应于本合同签订后45日内使用银行贷款或其他付款方式，支付全部剩余房款。以及附件十一补充协议第一条再次明确买受人的付款义务。附件十一补充协议第一条第（六）款也确认了买受人在签订买卖合同时，已经充分知晓贷款的办理条件等全部事宜，故案涉《商品房买卖合同》是由于李某逾期支付剩余购房款的违约行为导致合同无法履行、合同目的无法实现，一切不利后果均是李某自身过错导致，李某作为违约方无权向某甲公司主张任何违约责任。三、对于李某的第三项诉求，要求某甲公司支付逾期交房的违约金69167.6元，无事实及法律依据，依法不应得到支持。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条第（七）款的约定：“若买受人逾期付款或贷款未能进入出卖人账户，则出卖人交房期限亦可相应推延，并不承担推迟交房的违约金，直至买受人付清全部房款及可能发生的违约金。”以及附件十一补充协议第二条的约定：“《买卖合同》第十一条约定的交付期限到期后在买受人付清全部房价款前出卖人不负有向买受人交付房屋的义务。如该商品房已具备交付入住条件，出卖人也有权不向买受人发出交房通知书代买受人付清全部房价款或在银行发放贷款之日起7日内出卖人向买受人发出交房通知书，买受人应于收到出卖人发出的交房通知书后，按交房通知书载明的交房时间对本商品房进行验收并办理交房手续。”现李某仅支付了房屋首付款，剩余34万元房价款尚未支付，根据上述合同约定某甲公司对其不负有交付房屋的义务，且不承担推迟交房的违约金。四、对于李某第四项诉讼请求中的保全保险等费用主张，未有合同明确约定，不应由某甲公司承担。

本院经审理认定事实如下：

李某预购买某甲公司开发建设房屋两套，分别为9某甲、9某乙号房屋。因购买9某甲号房屋，某甲公司（出卖人）与李某（买受人）于2019年4月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人以出让方式取得建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目。买受人购买的商品房为该项目中的9某甲号房屋，预测建筑面积共50.78平方米，该商品房单价为每平方米13621.03元，总价款为691676元。买受人应当于2019年4月22日前支付首期房价款351676元（大写叁拾伍万壹仟陆佰柒拾陆元整），占全部房价款的51%。余款340000元（大写叁拾肆万零仟零佰零拾零元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2020年11月30日前向买受人交付该商品房。第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第二十条房屋登记约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1080日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人按日向买受人支付已付房价款拾万分之一的违约金，合同继续履行；期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同并按照已付购房款的3%支付违约金。附件十一补充协议第二条约定《买卖合同》第十一条约定的交付期限到期后，在买受人付清全部房价款前，出卖人不负有向买受人交付房屋的义务。如该商品房已具备交付入住条件，出卖人也有权不向买受人发出交房通知书，待买受人付清全部房款或在银行发放贷款之日起（以款项到达出卖人指定账户之日计算）七日内出卖人向买受人发出交房通知书，买受人应于收到出卖人发出的交房通知书后按交房通知书载明的交房时间对本商品房进行验收并办理交房手续。如因出卖人原因未在前述期限内向买受人交付房屋，则自前述期限届满之次日起，出卖人按照《买卖合同》第十二条之约定承担逾期交房的违约责任。第四条对合同第十二条逾期交付的补充及修改约定：2.逾期超过30日后，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。合同解除后，出卖人应按本补充协议约定退还买受人已付房款。如果买受人的付款方式为银行按揭或公积金贷款的，自买受人解除合同通知到达之日起，买受人授权出卖人在应返还买受人的款项中优先向银行归还剩余本金和剩余利息，以解除买受人与银行的贷款协议。出卖人自前述相关手续办理完毕后退还买受人首付款及买受人已归还银行的贷款本息，并按买受人支付该商品房总价款的10%向买受人支付违约金（该违约金已经包括了根据主合同及本补充协议约定出卖人应向买受人支付的日违约金）。

2019年4月20日，某甲公司出具收据，载明今收到李某交来定金（9某甲）20000元。2019年4月23日，某甲公司出具收据，载明今收到李某（9某甲）交来房款331676元。余款340000元，李某未交付，某甲公司也未按约向李某交付房屋。

另查明，李某因购买上述小区9某乙号房屋，与某甲公司又签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定的房屋价款为691676元。9某乙号房屋李某已支付购房款351676元元，剩余340000元至今未付。

又查明，因某甲公司未履行生效法律文书确定的义务[（2022）内0105民初52号]，该案当事人杨某、谢某于2023年1月4日向本院申请强制执行。2023年2月6日，本院作出（2023）内0125执153号执行裁定，裁定：查封被执行人某甲公司名下所有的位于呼和浩特市赛罕区房屋一套。2024年3月11日，本院作出（2024）内0105执恢9号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人某甲公司名下房产。2024年10月29日，本院发出腾房公告：责令被执行人某甲公司于2024年11月14日前腾退出位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。李某作为案外人提出执行异议[（2025）内0105执异196号]，该案法院认为：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，李某在本院查封之前与某甲公司签订了《商品房买卖合同（预售》，但未提供在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，且未提供支付全部价款的证明及非因自身原因未办理过户登记的相关证明。综上，裁定：驳回案外人李某的异议请求。”该执行异议裁定书已生效。2025年5月14日，某甲公司出具情况说明，载明：2020年至2022年底由于新冠疫情的影响，项目无法正常开工，未能向李某如期交付公寓。同时，交款后未实时办理网签手续，导致李某购买的9某甲公寓被查封，现无法给李某正常交付公寓，非业主李某原因。

再查明，2025年7月30日，李某向某甲公司送达《解除通知书及抵销通知书》，通知书载明：一、自本通知送达某丙公司之日，解除贵我双方于2019年4月22日签订的关于9某甲号房屋的《商品房买卖合同》。二、1、9某甲号房屋买卖合同解除后，某丙公司应向我方返还购房款本金351676元并赔偿利息及违约金等损失。2、9某乙号房屋买卖合同项下，我方尚欠某丙公司房款34万元尚未支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条之规定，我方正式通知某丙公司，自本通知送达某丙公司之日，将某丙公司应返还给我方的购房款本金中34万元与我方欠某乙公司的购房款34万元抵销。三、抵销后，我方不再欠某乙公司9某乙号房屋的购房款；9某甲号房屋某丙公司应返还我方购房款本金11676元，并赔偿我方利息及违约金等损失，我方保留后续向某丙公司主张的权利。内蒙古自治区呼和浩特市森和公证处对上述事实予以公证并出具（2025）呼和森和内证字第24331号公证书，公证书载明：2025年7月30日下午15:30许，公证人员张某甲、张某乙及申请人李某来到某甲公司在工商登记的地址呼和浩特赛罕区大厅……申请人李某拨通“某经理”的电话向其告知送达《解除通知书及抵销通知书》的相关事宜，对方称其办公室为右手边第一间，将《解除通知书及抵销通知书》从门缝塞进去即可……

2025年8月4日，李某又在“北方新报”刊登了解除通知书及抵销通知书，告知某甲公司解除及抵销事宜。

以上事实，有当事人提交的《商品房买卖合同（预售）》、收据、发票、（2025）内0105执异196号执行裁定书、腾房公告、（2025）呼和森和内证字第24331号公证书、报纸及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于李某主张解除《商品房买卖合同（预售）》的请求。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本案中，因某甲公司未履行生效法律文书确定的义务，案外人向本院申请强制执行，导致李某购买的9某甲号房屋被查封，无法给李某交付并办理不动产权登记，李某购买案涉房屋的目的无法实现，故李某作为守约方有权主张解除《商品房买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”的规定，李某已经公证于2025年7月30日向某甲公司送达了《解除通知书及抵销通知书》，故案涉《商品房买卖合同（预售）》已于2025年7月30日解除，李某本案请求解除《商品房买卖合同（预售）》无法律依据，本院不予支持。关于李某主张返还的购房款351676元，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同（预售）》解除，某甲公司应向李某返还已支付的购房款351676元。《中华人民共和国民法典》第五百六十八条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”李某购买某甲公司房屋共计两套，分别为9某甲号房、9某乙号房，9某乙号李某尚欠某甲公司房款340000元，双方互负债务，且该债务的标的物种类、品质均相同，故李某经公证向某甲公司主张抵销有事实及法律依据，该抵销已经公证通知某甲公司，产生抵销的效力。双方债务抵销后，某甲公司应向李某返还的房款本金为11676元，李某主张某甲公司返还购房本金351676元无法律依据，本院不予支持。关于李某主张的资金占用利息，本院以11676元为基数，自2019年4月24日开始至房款返还之日止，按照一年期LPR标准予以支持。关于李某主张的逾期交房违约金，该请求的基础为合同继续履行，在双方合同解除的前提下，李某该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于李某主张的保全保险费，在双方合同并未约定，本院亦不予支持。某甲公司书面辩称“李某构成逾期付款的违约行为，需按应付款340000元的20%向某甲公司支付违约金，同时再向某甲公司支付100000元的违约金”，某甲公司负有债务应该及时偿还是其法定义务，因某甲公司自身债务致使其已经出售给李某的9某甲号房屋被司法查封并拍卖，进而导致李某购买案涉9某甲号房屋的根本目的不能实现，某甲公司构成根本违约，系合同违约方，故对其上述抗辩不予采纳。某甲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交相关证据，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，应承担由此产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：

一、确认原告李某与被告呼和浩特某有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2025年7月30日解除；

二、被告呼和浩特某有限公司于判决生效之日起十五日内向原告李某返还购房款本金11676元，并支付资金占用期间的利息损失（损失以11676元为基数，按照一年期LPR的标准从2019年4月24日起计算至实际返还之日止）；

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4493元（李某已预交），由李某负担4393元，某甲公司负担100元；保全费1278元（李某已预交），由李某负担1250元，某甲公司负担28元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。

审 判 员迟玉青

二〇二五年十月二十六日

法官助理冯捷

书 记 员武惠敏