山东省嘉祥县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鲁0829民初8213号

原告：朱某霞，男，1985年8月20日出生，汉族，住嘉祥县。

委托诉讼代理人：高奎（特别授权），山东祥城律师事务所律师。

原告：刘某燕，女，1984年7月20日出生，汉族，住嘉祥县。

委托诉讼代理人：高奎（特别授权），山东祥城律师事务所律师。

被告：嘉祥某某房地产开发有限公司，住所地嘉祥县建设路。

法定代表人：夏某，职务：总经理。

委托诉讼代理人：苏远渠（特别授权），山东民桥律师事务所律师。

被告：夏某，男，1975年1月11日出生，回族，住巨野县陶庙镇。

委托诉讼代理人：苏远渠（特别授权），山东民桥律师事务所律师。

原告朱某霞、刘某燕诉被告嘉祥某某房地产开发有限公司（以下简称盛隆房地产公司）、夏某商品房销售合同纠纷一案，本院于2025年9月24日立案后，由审判员高兵依法适用普通程序独任审理方式开庭进行了审理。原告朱某霞、刘某燕的共同委托代理人高奎，被告盛隆房地产公司、夏某的共同委托诉讼代理人苏远渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某霞、刘某燕向本院提出诉讼请求：变更后诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告嘉祥某某房地产开发有限公司返还二原告购房款30万元（自2022年4月12日至实际清偿之日止，以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计息）。被告夏某对上述债务承担共同清偿责任。2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二原告朱某霞、刘某燕于2021年12月30日从被告嘉祥某某房地产开发有限公司开发建设的某某小区购买16号楼2单元901号房产一套，并签订《某某团购增值服务协议》一份，缴纳团购定金1万元。二原告后向被告嘉祥某某房地产开发有限公司缴纳首付款29万元，在准备办理房屋网签备案手续时，二原告购买的房源***室房产因被告盛隆房地产公司与他人存在经济纠纷被人民法院查封，致使无法办理购房手续。双方于2023年4月10日达成补充房屋协议。协议约定被告盛隆房地产公司在交房前处理好网签等事宜。如违约责全额退款并承担银行同期存款利息。因案涉房源所在16号楼迟迟不能交房。部分购房业主于2024年6月15日到政府有关部门反映此事，被告夏某在答复业主现场签署书面《16号楼进度计划》书面材料一份，并承诺16号楼在2024年9月底至10月初交房，如违约，停贷退房，并由夏某一人承担。被告夏某作为被告嘉祥某某房地产开发有限公司的法定代表人，其个人自愿承诺为公司债务承担共同清偿责任。截止目前，案涉16号楼仍然不具备交房条件。二原告的房源解除查封问题也没有解决。二原告为维护其合法权益，无奈诉至法院，请求人民法院依法判如所请。

被告盛隆房地产公司、夏某提出如下答辩意见：原告起诉有关被告盛隆公司陈述无异议，对于夏某有关债务加入的陈述不认可。夏某不应承担共同还款责任。

原告朱某霞、刘某燕向本院提交证据如下：证据一，原被告双方于2021年12月30日签订的《某某团购增值服务协议》一份及收据一张，协议约定原告购买被告开发建设的嘉祥县某某小区16号楼2单元901室商品房一套，原告按照协议约定缴纳团购费1万元。但是被告盛隆房地产公司并未按照协议约定为原告办理商品房买卖合同等购房手续。证据二，原被告双方于2023年4月10日签订的《房屋协议书》一份及收据一张，该协议书系因被告盛隆发地产公司未能履行2021年12月30日签订的《某某团购增值服务协议》。经双方再次协商签订的该协议书。被告盛隆房地产公司明确认可造成未能办理商品房买卖手续的原因系被告方违约所致，并承诺保证交房之前处理好网签等事宜。如果开发公司违约，将全额退款并赔偿银行存款同期利率。但是时至今日，被告盛隆开发公司仍未履行交房及办理网签等事宜。原告要求被告盛隆房地产公司按照承诺全额退款并承担违约责任。因被告盛隆房地产公司存在严重且多次违约，违约金应自原告交款之日即2022年4月12日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付逾期利息。证据三，某某业主群聊天截图两张及视频资料一份，证明原告以及其他购房业主曾于2024年6月15日就涉案房产交房等问题到嘉祥县住建局反映情况，被告夏某本人在现场向全体业主承诺2024年9月底10月初保证涉案16号楼交付，如有违约，停贷退房，如果没有按时交房，由夏某一人承担。被告夏某现场签字确认，出具书面承诺书。被告夏某在承诺书上明确保证如果没有按时交房，其本人一人承担。该行为应视为被告夏某对被告盛隆房地产公司的债务加入行为，自愿与被告盛隆房地产公司债务共同承担清偿责任。

被告盛隆房地产公司、夏某质证意见如下：证据一，真实性，合法性，关联性均无异议；证据二，真实性，合法性，关联性均无异议，但是约定了违约责任的承担方式为银行存款同期利率，应具有效力；证据三，微信截图及视频不具备电子证据的合法形式，真实性，合法性，关联性均有异议，对该证据来源原告并没有合法的证据来源，书面承诺书具体内容不明确，债务加入需要有明确的债务加入的意思表示，需要有明确具体的债权人，夏某确保交房是一种基于法定代表人的职务行为，这种确保是职务行为，没有个人承担合同解除后退还房款这一明确的意思表示。故被告的证据三，不能证明夏某有债务加入的意思表示的行为。不能据此认定夏某承担共同还款责任。

经本院审理，查明事实如下：原告朱某霞、刘某燕系夫妻关系。2021年12月30日，原告刘某燕与被告盛隆房地产公司委托授权的山东勤策晟世房地产经纪有限公司签订《某某团购增值服务协议》，协议约定，由原告刘某燕认购被告盛隆房地产公司开发建设的嘉祥县某某小区16幢2单元901室商品房一套，预测面积136.35平方米，房屋单价6270元/平方米，房屋总价854915元。原告刘某燕按照约定缴纳团购服务费10000元。协议第三条约定，乙方即原告刘某燕于签订本协议之日起5日内，与被告盛隆房地产开发公司签署《商品房买卖合同》及《赠送家电、家具协议书》。原告朱某霞、刘某燕分别于2022年1月7日交首付款25万，2022年4月12日交款4万，共计向被告盛隆房地产公司缴纳首付购房款290000元。被告盛隆房地产公司于2022年4月12日向原告刘某燕出具290000元购房款书面收据一份。后因被告盛隆房地产公司与案外人存在经济纠纷，案涉***号房源被法院查封，无法与原告刘某燕办理商品房买卖手续。为此，双方于2023年4月10日经自愿协商一致，达成《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：“乙方于2021年12月30日认购本公司开发建设的某某项目***号房，首付款共计29万，乙方于2022年1月7日交首付款25万，2022年4月12日交款4万元补齐首付款（另外，业主向销售公司缴纳1万元团购费）。甲方本应在乙方交齐首付款之时给乙方签订正式网签合同，然由于此房源被查封，至今未能签约，给你带来的不便我公司深感歉意，感谢您的理解与支持。经公司高层领导指示，您购买的***号房源公司保证交房之前处理好网签等事宜，如开发公司违约，将全额退款并赔偿银行存款同期利率。另外您如购买车位，车位原价8万，本公司在原价的基础上给您打5折销售，并享受优先选择权，优惠后车位总价4万”。截止目前，被告盛隆房地产公司仍未实际向原告朱某霞、刘某燕交付房屋，办理案涉商品房买卖合同等购房手续。

另查明，2024年6月15日，涉案嘉祥县某某16号楼部分购房者向政府部门反应迟延交房问题，被告夏某本人在现场购房者进行沟通协商，并就案涉商品房楼盘交付时限等问题做出承诺，并在《16号楼进度计划》表材料下方亲笔书写“2024年9月底10月初，我夏某保证按时交16号的住宅，如有违约，停贷退房，如果没有按时交房，有我夏某一人承担”内容，被告夏某亲自签字确认。截止目前，被告盛隆房地产公司仍未《16号楼进度计划》表向原告朱某霞、刘某燕在内的16号楼购房者交付房屋，也未办理购房等相关手续。原告朱某霞、刘某燕为此诉至本院。

上述事实由《某某团购增值服务协议》《房屋协议书》、收据两份、某某烂尾群聊天截图、视频资料等证据予以佐证，并记录在案。

本案争议的焦点问题：一、被告盛隆房地产公司是否应返还原告朱某霞、刘某燕的购房款300000元及逾期利息？二、被告夏某在本案中是否应承担责任及如何承担责任？

关于焦点问题一：根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，“依法成立的合同，受法律保护”，第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告朱某霞、刘某燕先后与被告盛隆房地产公司委托的山东勤策晟世房地产经纪有限公司签订书面《某某团购增值服务协议》和《房屋协议书》，两份协议书系合法有效合同。原告朱某霞、刘某燕与被告盛隆房地产公司之间成立合法有效商品房买卖合同关系，被告盛隆房地产公司应当全面履行合同义务。被告盛隆房地产公司至今未能与原告朱某霞、刘某燕办理案涉商品房买卖手续，违反协议约定。原告朱某霞、刘某燕有权要求解除双方的商品房买卖合同关系，并要求被告盛隆房地产公司返还已经支付的购房款300000元，该项诉讼请求具有充分的事实和法律依据，本院依法予以支持。被告对于案涉协议已经无法履行，原告认为协议已经解除的观点，被告不持异议，本院确认双方对案涉协议已经解除。对于原告朱某霞、刘某燕要求被告盛隆房地产公司自2022年4月12日至实际清偿之日止，以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计息逾期利息是否应予支持？本院认为，虽然对于逾期违约金在《房屋协议书》中记载“如开发公司违约，将全额退款并赔偿银行存款同期利率”的约定，但是银行同期利率存在活期存款、定期及多年定期存款利率等情形，且利率差距较大。该违约金计付方式属于约定不明情形。鉴于原告朱某霞、刘某燕自2021年12月30日签署认购协议，在2022年4月12日就已经交付购房首付款300000元，但被告盛隆房地产公司因其本身的原因至今未能与原告办理购房手续，存在严重违约行为，给二原告造成一定经济损失，因被告的违约，原约定的存款利率无法弥补守约方的实际资金损失。故，原告要求调整增加被告的违约责任，请求判令被告盛隆房地产公司自2022年4月12日至实际清偿之日止，以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计付逾期利息的诉讼请求符合法律规定，应依法予以支持。

关于焦点问题二：被告夏某在本案中是否应承担责任及如何承担责任的问题。被告夏某作为被告盛隆房地产公司的法定代表人，在处理被告盛隆房地产公司业务时，其对外的意思表示系职务行为。但是，从2024年6月15日向16号楼购房者出具的书面承诺“我夏某保证按时交16号的住宅，如有违约，停贷退房，如果没有按时交房，有我夏某一人承担”表述中，从“……我夏某保证……”、“……有我夏某一人承担”的表述上分析，该表述的含义系被告夏某在代表被告盛隆房地产公司对购房者做出在限期内交房，如不能交房愿意承担违约责任的履行职务行为之外，还有夏某个人自愿对被告盛隆房地产公司履行上述承诺的担保保证之意。故，本院应认定被告夏某对被告盛隆房地产公司的不能履行交房义务形成的违约之债承担保证责任。根据《中华人民共和国民法典》第六百八十六条规定，“保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任”。本院认为，因被告夏某未明确对被告盛隆房地产公司不能交房的违约之债承担连带担保责任，应依法认定被告夏某对被告盛隆房地产公司的违约之债的保证形式为一般担保保证。原告朱某霞、刘某燕提出被告夏某的书面承诺行为系对被告盛隆房地产公司的债务加入行为，应对被告盛隆房地产公司返还购房款及逾期利息承担共同返还的请求与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。被告夏某应依法对被告盛隆房地产公司返还原告朱某霞、刘某燕购房款300000元及逾期利息承担一般保证责任。经本院主持调解，未能达成一致意见。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十六条之规定，判决如下：

一、被告嘉祥某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告朱某霞、刘某燕购房款300000元及逾期利息（逾期利息以300000元为基数，自2022年4月12日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计息）。

二、被告夏某对被告嘉祥某某房地产开发有限公司的上述债务在经人民法院强制执行后，仍不能清偿的部分承担清偿责任。

案件受理费5800元，由被告嘉祥某某房地产开发有限公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员高兵

二〇二六年二月十二日

[核对位置]

法官助理张茜

书记员彭慧莹

嘉祥县人民法院

执行通知前置告知书

人民法院作出的生效法律文书（包括判决、裁定、调解书等），具有法律约束力和强制执行效力。自觉履行生效法律文书确定的义务，是每一名公民的责任，逾期未履行的，应当向执行法院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为；执行立案后，人民法院不再另行发出执行通知，可依法对被执行人的财产采取执行措施。法律文书生效后，应当尽快履行，切勿拖延或拒绝，否则将面临以下风险：

一、经济风险：加倍支付债务利息、支付迟延履行金、承担执行费用

未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金，造成损失的双倍补偿损失；权利人申请执行的执行费用一般由被执行人承担；人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。

二、信用风险：限制消费、纳入征信、公布曝光

不履行生效裁判文书确定义务的，人民法院有权采取限制消费措施，限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费（比如，禁止乘坐二等舱位以上的飞机、列车软卧，禁止乘坐高铁，禁止子女就读高收费私立学校，禁止购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋，禁止购买非经营必需车辆等）；有权纳入失信被执行人名单，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资贷款、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒；有权在报纸、广播、电视、网络、法院公告栏等向社会公布失信人员。

三、司法风险：罚款、拘留、追究拒执罪

拒不执行法院生效裁判文书确定义务的，人民法院可以根据情节予以罚款、拘留。对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

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