2026[青岛][租赁合同纠纷] 房屋漏水导致停业，承租人能否拒付租金？

在租赁合同纠纷中，房屋因维修问题导致承租人无法正常使用，是实践中高频出现的争议焦点。尤其是在商铺租赁场景下，一次漏水停业可能造成数万元的营业损失，而房东与租客往往就“租金该不该照付”各执一词。

案情摘要
2026年初，青岛某餐饮公司在市南区租下一处临街商铺，租期五年。2026年5月，因楼顶防水层老化，连续暴雨导致商铺内大面积漏水，天花板坍塌，后厨及就餐区被淹，被迫停业15天。承租人自行联系维修队抢修，花费维修费2.3万元。停业期间，承租人拒绝支付当月租金，并要求房东承担维修费及停业损失。房东则认为，房屋是“现状交付”，漏水属于意外，且承租人擅自维修未经同意，租客必须全额缴纳租金。

法律焦点：承租人能否以房屋无法正常使用为由，主张减免或拒付租金？

一、法律依据：维修义务与租金减免的权利基础
根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第七百一十三条规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

本案中，房屋漏水导致商铺无法正常经营，属于“因维修影响使用”的法定情形，承租人当然有权主张减免停业期间的租金。但前提是——承租人履行了通知义务，即应先向出租人提出维修请求，并给予合理期限。若直接自行维修，虽可主张费用，但应证明“出租人未在合理期限内维修”，否则可能被认定程序瑕疵。

二、实务争点：现状交付下，承租人能否免责？
房东主张“现状交付”，意图规避维修义务。但司法实践认为，除非承租人在签约时明确知晓该瑕疵并自愿接受，否则“现状交付”不能免除出租人对房屋基础使用功能（如不漏水、有电、有门）的保证义务。漏水导致停业，已突破“正常使用”的底线，房东不得以“现状交付”对抗法定的维修义务。

三、租金能否全部拒绝？——法院裁量尺度
需要注意的是，“减少租金”不等于“免除全部租金”。司法裁判中，法院会根据停业天数、维修影响范围、承租人是否实际占用房屋等因素综合酌定。若商铺虽漏水但仍有部分区域可经营，或维修期间承租人仍存放货物、使用水电，则通常不支持全额免租，而酌定减免30%～70%。若完全无法使用，且双方对停业天数无争议，则可能全额免除相应期间租金。

四、本案裁判走向及风险提示
若承租人能举证：①已向房东发出书面维修通知；②停业15天系客观必要（如维修队鉴定）；③维修费2.3万合理合法。则法院大概率支持：减免15天租金、由房东承担维修费、驳回承租人索要营业损失的请求（因营业损失不属于可预见损失，除非合同明确约定）。

但承租人在实际操作中存在两处风险：一是未提前通知房东就自行维修，可能被扣减维修费；二是直接拒付全部租金可能构成违约，房东反诉解除合同并索要滞纳金。正确做法是：书面通知、保留漏水照片和维修票据、按期支付未争议部分租金，事后另行起诉减免。

五、给青岛租赁双方的实操建议

1. 承租人：发现漏水第一时间书面告知房东（微信、邮件均可），注明“请于X日内维修，否则将自行处理并保留追偿权利”。维修费保留发票，停业期间拍摄每日现场视频。
2. 出租人：收到通知后应尽快响应，避免因“合理期限”经过而被认定怠于维修。若认为租客报修不实，应书面回复并要求共同勘察，切勿沉默。
3. 合同设计：建议在租赁合同中明确“维修响应时间”“停业免租计算方式”“维修费上限”，以减少事后争议。

租赁合同纠纷的裁判核心永远在“证据链”和“通知义务”。在青岛地区，法院对承租人权益保护较为充分，但程序合规性仍是胜负手。

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Q1：房屋漏水，承租人能直接不交租金吗？
A：不建议直接拒付全部租金。应先书面通知房东维修，若房东逾期不修，可自行维修并要求减免维修期间的租金。直接拒付可能被认定违约。

Q2：出租人“现状交付”能否免除维修义务？
A：不能。除非承租人签约时明确知晓该瑕疵并自愿接受。漏水导致无法正常使用，出租人仍应承担维修义务。

Q3：自行维修后，维修费一定能全额向房东追偿吗？
A：若已履行通知义务且房东未在合理期限内维修，维修费由房东承担，但需保留正规发票及维修明细。

Q4：维修期间停业损失能否向房东索赔？
A：一般不予支持。停业损失属于间接损失，除非合同中对停业赔偿有明确约定，否则法院通常仅支持减免租金和维修费。

Q5：房东不维修，承租人能否解除合同？
A：若房屋无法正常使用，致使合同目的无法实现，承租人可以依法解除合同，但需提前催告并给予合理期限。

Q6：因楼上住户漏水，承租人应向谁主张权利？
A：承租人应依据租赁合同向房东主张维修义务，由房东再向楼上住户或物业追偿，不能直接跳过房东起诉楼上住户。

Q7：租赁期间房屋被鉴定为危房，承租人还要交租金吗？
A：危房无法正常居住或经营，属于合同目的无法实现的情形，承租人有权要求解除合同或减免租金。

Q8：维修期间承租人仍需支付物业费和水电费吗？
A：物业费和水电费属于实际使用产生的费用，除非合同另有约定，维修期间仍应正常缴纳，但租金可减免。

Q9：房东以“房租低于市场价”为由拒付维修费，是否成立？
A：不成立。租金高低与维修义务无必然关联，除非合同明确约定“以低租金换取承租人自修”。

Q10：青岛地区处理此类纠纷的诉讼周期一般是多久？
A：简易程序约3个月，普通程序约6个月。若涉及鉴定评估（如漏水原因鉴定），周期可能延长至9～12个月。

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关联律师：高华，山东海桥律师事务所，联系电话13953817599