山东省临沂经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁1392民初4302号

原告：樊某尚，男，1983年6月26日出生，汉族，住山东省兰陵县。

委托诉讼代理人：高伟利，山东环佑律师事务所律师。

被告：临沂某某房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂市沂河新区。

法定代表人：林某强。

委托诉讼代理人：郇恒吉，山东文康（临沂）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李浩，山东文康（临沂）律师事务所律师。

原告樊某尚与被告临沂某某房地产开发有限公司（以下简称：某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2024年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2024年12月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高伟利，被告委托诉讼代理人郇恒吉、李浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告樊某尚向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告双方于2021年7月8日签订的某观园·商品房订购协议；二、依法判令被告返还原告购房款99万元及利息；三、本案诉讼费、保全费、诉责保险费由被告承担。事实与理由：2021年7月8日，原、被告双方签订某观园·商品房订购协议书，约定原告购买被告所开发的某观园**幢**室房屋，房屋面积236.11平方米，单价为13844元，总价3268707元，原告当日支付50万元，于2021年7月15支付剩余房屋首付款488707元、2023年4月23日支付1293元，共计支付房款99万元。原告按照订购协议约定的时间支付全部首付款后，被告给原告出具补充协议约定“如在本合同签订后因银行贷款政策发生变动或者无放贷额度，造成90天内贷款未能打入被告账户的，原告应在甲方通知后10个工作日内（最迟不得晚于1个月内）一次性补足全部房款。原告未在规定时间内补足房款，被告有权将房源另售”。原告认为该条款不合理，多次与被告沟通要求更改为“如因原告本身原因无法贷款的可以一次性补交全部房款”，被告以合同系总公司定的无法更改为由，拒不更改，后原告多次找到被告方领导要求对补充协议进行更改，被告仍是不予更改。原告无奈另外购买其它房产进行居住，原告缴纳房屋购房首付款至今已三年多，双方仍未有签订商品房买卖合同。因此原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法予以支持。

被告某某公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的案涉《某观园·商品房定购协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行己方义务。现因被答辩人个人原因拒不配合办理相关手续、拒不签订商品房预售合同，被答辩人已严重违反了《某观园·商品房定购协议》约定的相关义务，被答辩人在构成违约的情况下单方要求解除合同的主张不应予以支持，被答辩人应根据案涉《某观园·商品房定购协议》约定及其个人向答辩人出具的《承诺书》内容付清剩余房款。答辩人作为出卖人（甲方），被答辩人作为买受人（乙方），双方于2021年7月8日签订《某观园·商品房定购协议》，约定被答辩人定购答辩人开发建设的某观园小区**幢**室房屋，定购单价人民币13844元／平方米，建筑面积236.11平方米，定购总价人民币3268707元整。协议第1条约定：乙方应在签订本协议的同时支付定金人民币伍拾万元整（￥500000）作为甲乙双方订立《商品房预售合同》的担保。另外，协议第2条约定：乙方必须在签订本协议7天内于2021年7月15日前支付剩余房款或首付款人民币肆拾捌万捌仟柒佰零柒元整（￥488707），并携带本协议及个人定购所需证件或其他相关证件至甲方营销中心签订《商品房预售合同》。逾期者视同违约，甲方不另行催告，并有权将该商品房另售第三方，本协议自然作废，乙方无权要求甲方返还已收取的定金。协议第3条约定，如因乙方原因致使按揭贷款申请未能获得银行批准，乙方应一次性向甲方付清房款，否则本定购协议自行解除，甲方有权将该商品房另行出售，乙方支付的定金归甲方所有，乙方无权要求返还定金。本案中，被答辩人签订《某观园·商品房定购协议》同日向答辩人缴纳50万元定金并于2021年7月15日缴齐剩余首付款。后期签订商品房预售合同时被答辩人因其个人原因拒不配合办理后期按揭相关手续，导致双方一直未能签订商品房预售合同。其后，被答辩人于2023年4月23日向答辩人出具《承诺书》，申请将房源调至1802室，并于当天缴纳1293元。被答辩人于《承诺书》中承诺于2023年4月3日签订房屋预售合同并办理完成按揭所有流程，如因被答辩人原因致使按揭贷款申请未能获得银行批准，被答辩人承诺于2023年5月20日内向答辩人付清剩余房款。如违反上述约定，被答辩人认可按照2021年7月8日签署的原定购协议约定，即答辩人可以解除原定购协议，有权将该房屋另售第三方，被答辩人无权要求答辩人返还已收取的定金。该承诺书签订后，被答辩人不得再以任何理由向答辩人主张其他权利或向有关部门投诉，否则自愿向答辩人支付违约金100000元。2023年5月22日，答辩人遂完成被答辩人所调换房屋购买的网签备案手续，并将与被答辩人应签署的商品房预售合同（合同编号ＹＳ****400）在《临沂市住房和城乡建设局交易监管一体化平台》完成备案，后多次沟通待被答辩人签字，但被答辩人依以各种理由拒不配合办理手续、拒签房屋预售合同。综上，被答辩人在签订案涉《某观园·商品房定购协议》及出具《承诺书》后，均未按照协议约定及承诺内容按期配合办理手续、签订房屋预售合同，被答辩人的行为已然构成严重违约。被答辩人在构成违约的情况下单方要求解除合同的主张不应予以支持，被答辩人现应根据案涉《某观园·商品房定购协议》约定及《承诺书》内容付清剩余房款。二、鉴于被答辩人已构成严重违约，若被答辩人执意解除案涉协议，根据民法典相关规定被答辩人无权请求返还定金并主张利息。案涉《某观园·商品房定购协议》明确约定被答辩人应在签定本协议的同时支付定金人民币伍拾万元整（￥500000）作为双方订立《商品房预售合同》的担保。民法典第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，被答辩人拒不配合办理手续、拒签房屋预售合同的行为致使案涉《某观园·商品房定购协议》合同目的不能实现，其现在提起诉讼以答辩人所谓补充协议条款不合理为由拒不签署合同明显与事实不符，因被答辩人违约行为在先，其无权请求返还定金及资金占用利息。综上，因被答辩人已构成严重违约，即使答辩人同意解除订购协议，那么被答辩人也无权请求返还五十万元定金及利息。三、被答辩人在严重违约的情况下单方主张解除合同系引起本案诉讼原因，由此产生的诉讼费、保全费、诉责保险费应由被答辩人自行承担。综上，被答辩人诉请无事实与法律依据，请求贵院依法查明本案事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人合法权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2021年7月8日，原告樊某尚（乙方）与某某公司（甲方）签订《某观园?商品房认购协议》一份，协议约定，定购房号某观园**幢**室，定购单价13844元，建筑面积236.11平方米，定购总价3268707元。乙方应在签订本协议的同时支付定金500000元，作为甲乙双方订立《商品房预售合同》的担保。乙方必须在签订本协议7天内于2021年7月15日前支付剩余房款或首付款488707元，并携带本协议、个人定购所需证件至甲方营销中心签订《商品房预售合同》。逾期者视同违约，甲方不另行催告，并有权将该房屋零售第三方，本协议自然作废，甲方无权要求甲方返还已收取的定金。

协议签订后，樊某尚向某某公司支付定金50万元，2021年7月15日支付首付款488707元。双方一直未签订《商品房预售合同》，2023年3月14日、3月16日，某某公司分别出具限期签订合同通知书、预约合同解除通知书，并邮寄至樊某尚在预约合同中所留住宅地址。同年4月23日，经双方协商，樊某尚向某某公司出具承诺书一份，载明：兹有樊某尚于2021年7月8日购买贵公司开发的某观园小区108号楼02室。现因个人原因，申请调换房源为**号楼**室，总房款为236万元整，已经缴纳首付41.9%，共计988707元。我本人承诺于2023年4月26日内提供完成按揭所有手续，于2023年4月30日内携带个人认购所需证件至甲方营销中心签订《商品房预售合同》并办理完成按揭所有流程。如因我方原因致使按揭贷款申请未能获得银行批准，本人承诺于2023年5月20日内向某某公司付清剩余房款。如违反上述约定，即某某公司可以解除原定购协议，有权将该房屋另售第三方，本人无权要求某某公司返还已收取的定金。该承诺书签订后，乙方不得再以任何理由向甲方主张其他权利或向有关部门投诉，否则自愿向甲方支付违约金10万元。后樊某尚称对《商品房预售合同》中的条款有异议未与某某公司达成一致意见所以未签订合同，樊某尚要求解除预约合同遂诉至本院。

另查明，涉案房屋尚未交付。

本院认为，《某观园?商品房认购协议》的签订系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，均应按照合同约定享有权利、履行义务。樊某尚已按约交付首付款，但未按约签订商品房预售合同，已构成违约。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定，本案中樊某尚称未签订《商品房预售合同》的原因系但因贷款政策原因，不能90天内办理完毕贷款手续。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的裁判思路：违约方起诉解除，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。樊某尚虽然作为违约方，但已支付首付款，根据其提交的证人证言，其与某某公司之间对合同条款有争议，樊某尚不存在恶意违约。另一方面，樊某尚如继续履行合同，其有很大可能性无力全款支付房款，某某公司仍需将房屋置于待交付的状态，且较长时间收不到尾款，对于守约方某某公司显失公平。综上，樊某尚与某某公司已无法达成买卖房屋的合意，故对樊某尚要求解除《某观园?商品房认购协议》的诉讼请求，本院应予支持。

认购协议明确约定：“本协议7天内于2021年7月15日前支付剩余房款或首付款488707元，并携带本协议、个人定购所需证件至甲方营销中心签订《商品房预售合同》。逾期者视同违约，甲方不另行催告，并有权将该房屋另售第三方，本协议自然作废，乙方无权要求甲方返还已收取的定金”，承诺书中，樊某尚明确承诺“如因我方原因致使按揭贷款申请未能获得银行批准，本人承诺于2023年5月20日内向某某公司付清剩余房款。如违反上述约定，即某某公司可以解除原定购协议，有权将该房屋另售第三方，本人无权要求某某公司返还已收取的定金”。樊某尚作为违约方，其支付的定金应归某某公司所有，故对樊某尚要求某某公司返还定金的诉讼请求，本院不予支持。

关于定金数额，《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”根据某某公司提供的证据可以证明双方对预约合同的标的进行了变更，变更后的房屋总价款为236万元，樊某尚已支付定金50万元，超过总标的额20%的部分即28000元以及剩余房款488707元，某某公司应予以返还。某某公司占用房款期间的利息应予以返还，利息应分别以488707元、28000元为基数，分别自2021年7月15日、2023年4月23日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。某某公司辩称，樊某尚应双倍返还定金，但未提供其损失的证据，一倍定金足以弥补其损失，故对某某公司的辩称，本院不予采信。某某公司在合同履行过程中不存在违约行为，对樊某尚要求某某公司支付保全保险费的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，原告的部分诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百九十五条，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、解除原告樊某尚与被告临沂某某房地产开发有限公司于2021年7月8日签订的《某观园?商品房认购协议》；

二、被告临沂某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告樊某尚返还房款516707元及利息（利息分别以488707元、28000元为基数，分别自2021年7月15日、2023年4月23日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

三、驳回原告樊某尚的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13700元，保全费5000元，均由原告樊某尚负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员孙一梦

二〇二四年十二月十二日

书记员刘佳宁