山东省沂南县人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁1321民初5203号

原告（执行案外人）：刘某鑫，男，1970年1月9日出生，汉族，户籍地山东省兰陵县，现住山东省兰陵县城区。

委托诉讼代理人：王学广，山东鼎元律师事务所律师。

被告（申请执行人）：班某，男，1968年6月29日出生，汉族，住山东省兰陵县。

委托诉讼代理人：高伟利，山东环佑律师事务所律师。

第三人（被执行人）：兰陵县某某置业有限公司，住所地山东省兰陵县城区。

法定代表人：袁某堂。

原告刘某鑫与被告班某、第三人兰陵县某某置业有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年7月15日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某鑫及其委托诉讼代理人王学广、被告班某及其委托诉讼代理人高伟利到庭参加诉讼，第三人某乙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某鑫向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于兰陵县城区**路**段**幢**层**单元**室房**，并解除对上述执行标的的查封；2.本案的一切诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年2月28日，原告与第三人签订《房换房协议书》（说明：该协议书出现笔误，将日期误写为“03年”），用原告位于某甲公司家属院内的一套住房换取第三人开发建设的蓝湖国际8号楼1单元402室楼房一套及储藏室一间。第三人于2014年5月将案涉楼房交付给原告，原告进行装饰后，于同年12月入住至今。2017年8月14日，原告与第三人补签《商品房预售合同》，并经兰陵县房产和住房保障局登记备案，将案涉房产登记备案在原告名下。2023年7月21日，沂南县人民法院在执行被告与第三人民间借贷纠纷一案中作出（2022）鲁1321执982号执行裁定书，裁定查封了第三人名下的兰陵县城区**路**段**幢**层**单元**室房**。原告作为案外人对执行标的提出书面异议，沂南县人民法院于2024年7月1日作出（2024）鲁1321执异52号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告对该裁定不服，特此提起诉讼。

班某辩称，1.案涉房产至今仍登记在第三人某乙公司名下，所有权仍为某乙公司所有，依据相关法律规定，法院查封案涉房产并无不当；2.原告与第三人签订的房屋置换协议并非真实的买卖合同关系。（1）原告在诉状中称协议签订的时间“03”年系笔误，扭曲了事实，协议中有三处标注时间的地点，笔误不可能同时出现三处；（2）在2017年8月14日签订的《商品房预售合同》中明确标注了案涉房产所购买的价款为35万元，而双方签订的房屋置换协议中对买房价格及家属院房屋的折抵价均未明确约定，此种协议的签订不符合正常人所签订协议的思维逻辑，因此可以推定双方所签订的换房协议并不存在；（3）房屋置换协议中对于原告家属院具体房屋号等信息均未涉及，原告应当提供证据加以证实，且经被告走访，案涉家属院至今未进行拆除。

某乙公司未到庭，亦未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

针对原告提交的证据，《房换房协议书》一份，据此证明：原告和第三人于2013年2月28日签订协议书一份，约定原告用某甲公司家属院内的一套住房（两间堂屋、两间南屋，土地使用面积约108平方米）换取第三人开发的蓝湖国际八号楼一单元402室楼房及储藏室一处。被告质证：对该证据的三性均有异议，首先，案涉房产开发时间为2012年12月26日，竣工时间为2015年5月5日，协议签订时间为2003年2月28日，协议签订时间早于项目开发近10年，于常理不符；其次，原告虽辩称协议中的时间系误写为2003年，实际为2013年，因协议中三处标有时间，笔误不会出现三处；再次，协议中对某甲公司家属院未注明具体房号及四至，也没注明抵顶价款的具体金额，缺少房换房协议的基本要素。本院认证，该证据系书证，符合证据的法定形式。上述协议书签订的时间虽存在瑕疵，但该瑕疵并不必然影响合同的效力，应当结合本案的其他证据来认定原告和第三人“以房换房”的意思表示是否真实。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告和第三人签订《房换房协议书》一份，并于2014年5月实际取得第三人开发建设的蓝湖国际8幢1单元402室住宅及储藏室。2017年8月14日，刘某鑫同某乙公司补签《兰陵县商品房买卖合同》一份，约定刘某鑫购买某乙公司开发的位于兰陵县城区**路**段**幢**单元**室住宅及储藏室一套，房屋面积122.02平方米，房屋价款350000元（不含配套费）。当日，兰陵县房产和住房保障局为案涉房产办理商品房买卖合同登记备案。2022年2月23日，原告为案涉房产支付住宅专项维修资金3660元。兰陵县某甲物业服务有限公司、兰陵县某乙物业服务有限公司各出具《工商服务业统一收款收据》一份，证明原告自2014年7月至2024年6月30日共支付案涉房产物业费10249元。此外，自2014年12月29日至2024年1月25日，原告累计为案涉房产购买天然气3375立方米。

另查明，本院在执行班某申请执行某乙公司民间借贷纠纷一案中，于2023年7月21日作出（2022）鲁1321执982号执行裁定书，裁定“查封被执行人某乙公司名下房产兰陵县城区北段西侧蓝湖国际8幢1单元402室、5幢11层2单元1101室……”。后原告不服上述裁定，提起执行异议，本院于2024年7月1日作出（2024）鲁1321执异52号执行裁定书，裁定“驳回案外人刘某鑫的异议请求”。刘某鑫不服，遂提起本案诉讼。

本院认为，本案的争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉房产虽登记在第三人名下，但原告和第三人签订《兰陵县商品房买卖合同》在前，人民法院查封在后；其次，原告提交的物业费、燃气费等交费凭证，可以证实原告自2014年在案涉房屋实际居住至今且系其唯一住房；第三，结合原告在案涉房屋实际居住十余年的事实，以及原告提交的加盖有某乙公司公章的《房换房协议书》，可以认定原告和第三人“以房换房”协议系双方真实的意思表示，应当认定原告以房屋置换的形式全额支付了购房款，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求解除对案涉房屋的查封，应当通过向人民法院执行部门申请，由执行部门作出相应的执行行为，并非执行异议之诉的审理范围，对此本院不予审理。某乙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第四百六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：

一、不得执行位于兰陵县城区**路**段**幢**单元**室住宅；

二、驳回原告刘某鑫其他诉讼请求。

案件受理费6550元，由被告班某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。

本院（2024）鲁1321执异52号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审 判 长来海滨

审 判 员刘焕宝

审 判 员宋法祥

二〇二四年九月二十四日

法官助理刘绍文

书 记 员解玉琪