山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁17民终1612号

上诉人（原审被告）：李某来，男，1968年3月9日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：马耸跃，泰和泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王延博，泰和泰（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李某国，男，1968年7月22日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：李某根，男，1982年10月21日出生，汉族，系李某国二哥，住山东省菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：马佰涛，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。

上诉人李某来因与被上诉人李某国租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2023）鲁1702民初11370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人李某来上诉请求：1.撤销菏泽市牡丹区人民法院（2023）鲁1702民初11370号民事判决；2.依法判决确认《协议（租地）》无效；3.依法改判驳回李某国的全部诉讼请求；4.一审及二审诉讼费用由李某国承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。一审法院未查明涉案的2.6米宽土地使用权权属，系事实认定不清。1.李某来所购楼房占用土地的《建设用地规划许可证》面积系600平方米，该规划许可证记载土地宽14米、长42米，实际面积不足600平方米。该证是政府依法办理的，具有公示效力，李某来在该用地规划许可证载明的600平米范围内的土地上，享有完整的土地使用权。2.李某国未提供《建设用地规划许可证》证明其享有《协议（租地）》中记载的2.米宽的土地的使用权。因此，也无法证明2.6米宽的土地使用权的四至范围与李某来合法享有的《建设用地规划许可证》记载的范围是否有重合。因涉案**镇**村**楼房，李某来因购买李村镇政府开发的商品房取得案涉土地的使用权，且取得涉案土地使用权后按时足额向村里交纳租金，李某国无权擅自出租李某来享有的《建设用地规划许可证》范围内的土地，也不存在李某国将其他位置宽2.6米的土地出租给李某来的情形。因此，李某来也不存在将土地腾空的问题，更不欠李某国的租金，李某国要求李某来支付租金及腾退土地无事实依据和法律依据。一审法院并未查清涉案2.6米宽土地与李某来合法享有的《建设用地规划许可证》记载的600平方米土地的关系，导致认定事实不清，并作出错误的判决。第二，一审法院适用法律错误。1.《协议（租赁）》系无效合同。李某国在起诉状中陈述“李村镇前长张行政村找李村将李某国该宗土地的东边部分租赁给了李村镇政府建设楼房”，即李某国明知其已不享有涉案楼房对应的《建设用地规划许可证》记载的土地使用权。而在李某来购买涉案房屋后，李某国及其家人多次拉土堵门、扬言要挖坑，严重干扰李某来的生活，硬说李某来房屋占用的土地是其所有，李某来与李某国签署的《协议（租赁）》明显是虚假的意思表示，该协议背后隐藏的行为是李某来花钱买平安，以求得正常的生活条件，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定，《协议（租赁）》因虚假的意思表示而无效，其隐藏的“花钱买平安”民事行为显然违反公序良俗，也是无效的。一审法院认定该合同有效系适用法律错误。2.即便认定《协议（租赁）》有效，一审法院也不应判决“被告李某来于本判决生效之日起二十日内腾空案涉土地”。李某国未提供证据证明其对该争议土地享有除《协议（租赁）》约定以外的其他请求权基础。在李某国起诉解除合同时，李某国基于该合同而享有的权利即“此贰点陆米只准走路，不准建房，不准有障碍物”的约定对李某来不再具有约束力。一审法院一方面判决解除合同，一方面却又支持李某国享有基于该《协议（租赁）》被解除前的权利，显然是自相矛盾的。3.即便认定《协议（租赁）》有效，一审法院也不应判决“被告李某来于本判决生效之日起十日内支付原告李某国租金200元”。李某国未举证证明其对哪一块2.6米的土地享有合法的使用权，也未举证证明其履行了《协议（租赁）》中约定的提供土地的义务，因此李某来享有同时履行抗辩权，李某国无权要求李某来支付租金。

被上诉人李某国辩称，1.一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2.李某来在一审中答辩称：他是在2011年4月29日从李某艳手中购买的房院一处，购买后一直保持原样至今。但在一审笔录中，对于案涉2.6米上的建筑物，又有如下陈述：大概是2019年左右，租他房子的人搭建的。和其答辩中所称的购买后一直保持原样至今的说法，两者明显是自相矛盾，不能自圆其说。3.李某来在一审中提交的证据目录第一项中显示：其购买的房屋宽是14米；而在第二项却又说，宽是14.6米，也是自相矛盾，明显不符合常理。4.实际情况也正如李某来在一审答辩中所称：其购买的房**镇**商品房，土地使用权也仅限于此商品房下的土地面积，而不包括李某国所拥有的2.6米土地上，后来由李某来租户搭建的建筑物及其土地使用权。因为此2.6米的土地李村镇政府当时既没建楼也未租赁，所以依照双方签订的协议，李某来使用李某国的土地，应当按时足额支付李某国的租金。5.本案李某来拥有完全民事行为责任能力，其签订的租地协议合法有效，如李某来认为，该协议为无效协议，签订完协议后就应当在法律规定期限内及时寻求司法救济确认协议无效；该协议书同时可以证明这2.6米土地的使用权属于李某国，因为李某来在该协议上签字即表示认可其中的内容。6.从一审判决书中可以知道，因原、被告均未提供权属证书证明案涉宽2.6米土地的权属问题，而土地权属争议.应由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，不属于法院的受理范围。本案案由为租赁合同纠纷一案，双方当事人如有其他纠纷，应当寻求其他的法律途径进行解决。

李某国向一审法院起诉请求：1.依法判令解除李某国与李某来2011年7月20日签订的《协议（租地）》；2.依法判令李某来将租赁李某国的土地腾空并交还给李某国；3.依法判令李某来支付李某国土地租金200元；4.诉讼费等案涉费用由李某来承担。

一审法院认定事实：2011年7月20日，李某国、李某来签订协议（租地），约定“自李某立楼房以西至西砖墙以东，土地宽共计壹拾肆点肆伍米（14.5米），其中西边境含李某国贰点陆米（2.6米），东为李某来，此贰点陆米（2.6米）只准走路，不准建房，不准有障碍物，此贰点陆米（2.6米）为路，李某来对李某国的租金为每年壹佰元整（100元），每年七月二十号前支付租金”李某国、李某来在协议上签名并捺印。2019年，李某来其租户在案涉土地上搭建了简易板房。李某国称李某来2022年及2023年未按约定向其支付租金。

一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。本案中，李某国与李某来签订协议，将案涉土地租赁给李某来，协议系双方真实意思表示，亦不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行多年，亦未损害国家利益和社会公共利益，故双方的协议应为合法有效，对双方当事人有约束力，双方当事人均应依约履行。协议约定“只准走路，不准建房，不准有障碍物，每年七月二十号前支付租金”，而李某来在承租期内，允许其租户搭建板房，该行为违约，故李某国要求解除原李某来之间签订的《协议（租地）》于法有据，一审法院予以支持。李某来应当腾空土地，并支付2022年及2023年的租金共计200元。李某来辩称已经支付关于租金，但未提供相关证据予以证明，对此辩解意见一审法院不予采纳。关于案涉宽2.6米的土地的权属问题，因李某国、李某来均未提供权属证书证明案涉宽2.6米土地的权属问题，而土地权属争议应由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，不属于法院的受案范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用本院二审期间，李某来申请证人李某艳、李某民、刘某民出庭作证。李某艳作证称其出售给李某来的房屋具体情况和协议书载明的一致，房子在买来的时候带院墙和院，是原样卖给李某来的，持有房屋期间没有单独给李某国缴纳过费用，房屋的实际面积比建设用地规划许可证上记载的要大一点。李某民作证称李某来的门大概在2011年收麦子之前被人用土堵过，具体是谁不清楚。刘某民作证称其六七年前租赁了李某来的房院，租赁后西院墙位置没有变化过。2019年6、7月份的时候刘某民在院墙内搭了棚，搭好以后李某国没有找自己让拆除。搭建之前2.6米的地上是路，里面有个卫生间，外面有个门，卫生间在院子内。院子之前是个饭店，卫生间是这个饭店附带的，后来饭店不干了，但是卫生间一直在，没有人管理。搭棚之前，不知道李某来与李某国就该地方签订过一个协议。经质证，李某来认为李某艳的证言可以证明涉案院落界址在其购买前后从未发生过变化，对应的土地及房屋均有相关许可，现李某来购买涉案房子及院落后依法享有全部的物权，包括使用及出租的权力。李某民的证言可以证明在李某来购买涉案房产后以及与李某国签订涉案协议前该处院落大门曾被他人用土堵过，根据李某来的陈述上述堵门的是李某国，可以看出李某国与李某来签订的协议并非真实的意思表示，只是为了花钱买平安，以求正常的生活条件。刘某民的证言可以证明涉案房产院落至今界址未发生变化，涉案搭建物系刘某民基于租赁合同合法搭建，并未侵犯他人权利，院落内的厕所实际应为现在的房主李某来所有，未经李某来授权他人也无权使用。结合该三人证言可以看出房子及院落的权属虽发生了变化，但是界址从未发生变化。院内的棚子在搭建时李某国也未提出异议，棚子也没有侵犯李某国的任何权利，因此，应当支持李某来的上诉请求。李某国认为，证人李某艳对发问一问三不知，到关键问题就往其父亲身上推，或者说不知道，完全达不到李某来的举证目的。李某民所证明的问题与本案无关，其根本不清楚谁推土堵的门。刘某民说到卫生间，确定是在院墙之内，却又说无人管理，自相矛盾，其所租赁的房子范围均是由李某来单方告知的，边界极其模糊，随意性大，不能作为有效证据使用。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，第一，李某来主张其与李某国签订的协议（租地）无效，理由是李某国没有证据证明其对案涉土地有使用权，及签订协议非李某来的真实意思表示。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”《中华人民共和国民法典》已经不将无权处分作为合同无效的法定事由，因此李某来主张合同无效的第一个理由于法无据，本院不予采信。李某来称协议签订的背景是李某国及家人多次拉土堵门，扬言要挖坑，严重干扰李某来的生活，故签订协议非其真实意思表示，但证人李某民的证言不足以证明存在该情形，且即便确实存在上述情形，李某来也应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内申请人民法院或者仲裁机构撤销该协议。而李某来已自认该协议实际履行了多年，其撤销权消灭。李某来主张合同无效的第二个理由缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予采信。一审法院认定案涉协议合法有效并据此作出判决，并无不当。第二，李某来未及时支付租金及允许租户搭建板房，构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”据此，一审法院判决解除案涉协议，李某来支付拖欠的租金并腾空案涉土地，合法有据，应予维持。综上，上诉人李某来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李某来负担。本判决为终审判决。审 判 长唐代明审 判 员王静娜审 判 员朱晨曦二〇二四年四月十二日法官助理马玉东书 记 员王影

本院二审期间，李某来申请证人李某艳、李某民、刘某民出庭作证。李某艳作证称其出售给李某来的房屋具体情况和协议书载明的一致，房子在买来的时候带院墙和院，是原样卖给李某来的，持有房屋期间没有单独给李某国缴纳过费用，房屋的实际面积比建设用地规划许可证上记载的要大一点。李某民作证称李某来的门大概在2011年收麦子之前被人用土堵过，具体是谁不清楚。刘某民作证称其六七年前租赁了李某来的房院，租赁后西院墙位置没有变化过。2019年6、7月份的时候刘某民在院墙内搭了棚，搭好以后李某国没有找自己让拆除。搭建之前2.6米的地上是路，里面有个卫生间，外面有个门，卫生间在院子内。院子之前是个饭店，卫生间是这个饭店附带的，后来饭店不干了，但是卫生间一直在，没有人管理。搭棚之前，不知道李某来与李某国就该地方签订过一个协议。

经质证，李某来认为李某艳的证言可以证明涉案院落界址在其购买前后从未发生过变化，对应的土地及房屋均有相关许可，现李某来购买涉案房子及院落后依法享有全部的物权，包括使用及出租的权力。李某民的证言可以证明在李某来购买涉案房产后以及与李某国签订涉案协议前该处院落大门曾被他人用土堵过，根据李某来的陈述上述堵门的是李某国，可以看出李某国与李某来签订的协议并非真实的意思表示，只是为了花钱买平安，以求正常的生活条件。刘某民的证言可以证明涉案房产院落至今界址未发生变化，涉案搭建物系刘某民基于租赁合同合法搭建，并未侵犯他人权利，院落内的厕所实际应为现在的房主李某来所有，未经李某来授权他人也无权使用。结合该三人证言可以看出房子及院落的权属虽发生了变化，但是界址从未发生变化。院内的棚子在搭建时李某国也未提出异议，棚子也没有侵犯李某国的任何权利，因此，应当支持李某来的上诉请求。李某国认为，证人李某艳对发问一问三不知，到关键问题就往其父亲身上推，或者说不知道，完全达不到李某来的举证目的。李某民所证明的问题与本案无关，其根本不清楚谁推土堵的门。刘某民说到卫生间，确定是在院墙之内，却又说无人管理，自相矛盾，其所租赁的房子范围均是由李某来单方告知的，边界极其模糊，随意性大，不能作为有效证据使用。

本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。

本院认为，第一，李某来主张其与李某国签订的协议（租地）无效，理由是李某国没有证据证明其对案涉土地有使用权，及签订协议非李某来的真实意思表示。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”《中华人民共和国民法典》已经不将无权处分作为合同无效的法定事由，因此李某来主张合同无效的第一个理由于法无据，本院不予采信。李某来称协议签订的背景是李某国及家人多次拉土堵门，扬言要挖坑，严重干扰李某来的生活，故签订协议非其真实意思表示，但证人李某民的证言不足以证明存在该情形，且即便确实存在上述情形，李某来也应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内申请人民法院或者仲裁机构撤销该协议。而李某来已自认该协议实际履行了多年，其撤销权消灭。李某来主张合同无效的第二个理由缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予采信。一审法院认定案涉协议合法有效并据此作出判决，并无不当。

第二，李某来未及时支付租金及允许租户搭建板房，构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”据此，一审法院判决解除案涉协议，李某来支付拖欠的租金并腾空案涉土地，合法有据，应予维持。

综上，上诉人李某来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李某来负担。

本判决为终审判决。

审 判 长唐代明

审 判 员王静娜

审 判 员朱晨曦

二〇二四年四月十二日

法官助理马玉东

书 记 员王影