宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）宁0104民初13739号

原告（反诉被告）：宁夏通某置业有限公司。

法定代表人：王某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：贺倩，宁夏合天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马玲，宁夏合天律师事务所律师。

被告（反诉原告）：腾某某。

法定代表人：李某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈澎波，北京德恒（兰州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张婷，北京德恒（兰州）律师事务所律师。

原告宁夏通某置业有限公司（以下简称通某公司）与被告腾某某（以下简称腾某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年8月8日立案后，被告腾某公司向本院提起反诉，本院对其反诉予以受理，依法由独任法官适用普通程序，于2024年10月9日、11月5日公开开庭进行了审理。原告通某公司的委托诉讼代理人贺倩、马玲，被告腾某公司的委托诉讼代理人陈澎波、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

通某公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行《商品房买卖合同》，立即向原告支付某大厦21层01号至12号办公房屋首付款12486375元；2．判令被告支付逾期付款违约金3081582.38元（暂计至2024年6月23日），并以首付款为基数，按日万分之五支付自2024年6月24日至实际清偿之日止的违约金）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2023年7月14日，被告购买原告开发的位于银川市兴庆区上海××路北侧、民族北街东侧某大厦21层01号至12号共计12套房屋，双方分别签订12份《商品房买卖合同》，约定房屋总价款24846375元，采取首付款与按揭贷款相结合的付款主式，被告于2023年9月30日支付首付款12486375元并于首付款期限届满20日后完成银行贷款以支付尾款1236万元，逾期超过10日，按日支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，原告多次催促被告支付首付款，但被告仍未履行，故原告诉至法院，请求判如所请。

腾某公司辩称，原告故意隐瞒案涉房屋设有抵押的事实，且存在无法办理产权登记的客观情况，构成违约，被告可依法行使顺序履行抗辩权。被告在违背真实意思情况下签订的《商品房买卖合同》应依法解除。案涉12份《商品房买卖合同》中明确写明案涉房屋未抵押，且合同附件中相关抵押人同意转让不动产的证明处均为空白。同时，合同明确房屋处于未出租状态，但在被告签订合同后发现案涉房屋存在出租情形。经被告查询，原告有执行案件尚未履行，法定代表人被列为限制高消费人员，执行金额高达数千万元，故原告已不具有后续办理解除抵押和履行合同的能力，被告继续履行合同会使损失扩大，请求法院驳回原告的诉讼请求。

腾某公司向本院提出反诉请求：1．判令解除原、被告签订的12份《商品房买卖合同》；2．本案诉讼费由通某公司承担。事实和理由：2023年7月，原、被告签订12份《商品房买卖合同》，但原告故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，诱导被告作出错误判断，致使合同目的无法实现。原告因另案被法院强制执行，执行标的有数千万元，原告无能力完成案涉房屋解除抵押工作，继续履行将加大被告的损失。

通某公司对腾某公司的反诉辩称，案涉《商品房买卖合同》签订前，被告已明确知悉某大厦项目房产已抵押且抵押权人同意销售的事实，原告不存在故意隐瞒的情形。被告在购买案涉房屋之前，已经购买了某大厦20层的部分房屋并签订《商品房买卖合同》，而该合同中同样记载房屋未抵押，但后附抵押人同意出售的说明。该交易已经完成，被告支付了购房款，原告配合办理完毕解除抵押权以及产权登记事项。基于前次已完成的交易，被告再次购买某大厦20层部分房屋和案涉房屋，同样签订与前述交易基本内容相同的《商品房买卖合同》，后被告仅支付了20层部分房屋首付款，尚未支付案涉房屋首付款。依之前的交易模式，被告付清案涉房屋首付款后，原告可办理解除抵押及备案登记，被告办理按揭贷款后可完成产权登记。原告不存在负债情况恶化导致合同无法履行的情形，原告开发的某大厦价值高达7.3亿余元，年租金收入有2300万元，原告仅有四件执行案件未履行完毕，未清偿债务仅为2500万元，且该执行案件正在化解处理过程中。原告的负债率极低且不存在影响案涉《商品房买卖合同》继续履行的情形。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2023年7月14日，原、被告分别签订12份《商品房屋买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于银川市××区十二套房屋，建筑面积共计1987.71平方米，价款合计24846375元；被告于2023年9月30日前支付房屋首付款共计12486375元，余款以银行贷款方式支付；被告逾期付款超过10日，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款20％向原告支付违约金；原告不解除合同的，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；如因被告的原因导致合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20％的违约金；合同中还记载房屋抵押、租赁情况为未抵押、未租赁。同日，原、被告还另分别签订6份《商品房屋买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的某大厦××层六套房屋，合同内容除房屋信息、价款、首付款支付期限外，其他内容与前述21层房屋的买卖合同基本一致。后原告要求被告按照合同约定向其支付某大厦21层01号至12号房屋首付款，被告逾期未支付。

另查明，2018年10月23日和2019年12月26日，原告与案外人宁夏黄河农村商业银行股份有限公司（以下简称黄河银行）分别签订《固定资产借款合同》，约定原告向黄河银行分别借款1亿7900万元和3000万元，原告以某大厦不动产作为抵押物。2021年7月29日，原告取得某大厦21层01号至12号房屋的不动产权证书。2022年7月5日，原告与黄河银行签订一份《借款合同补充协议》，约定双方的借款余额并调整结息方式及利率等事项，并约定原告可出售抵押物并以销售收入用于归还借款本息，原告归还借款后，黄河银行同意解除对应面积抵押物的抵押登记。

再查明，原、被告于2022年8月15日分别签订6份《商品房屋买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的某大厦20层01、02、09至12号六套房屋，合同内容除房屋信息、价款、首付款支付期限外，其他内容与前述《商品房屋买卖合同》基本一致。2022年9月5日，黄河银行向银川市房屋产权交易管理中心出具《关于同意解除某大厦项目部分在建工程抵押权并备案的函》，告知房地产管理部门某大厦项目在建工程抵押于黄河银行，黄河银行同意解除上述六套房屋对应的抵押权，同意出售并办理备案。2023年5月31日，原、被告签订一份《协议书》，约定被告已购买上述某大厦20层六套房屋后，欲购买20屋剩余03号至08号六套房屋，请求原告将剩余房屋保留至2023年7月15日。被告支付上述某大厦20层十二套房屋的首付款并就剩余购房款办理抵押贷款后取得不动产权证书。案涉某大厦21层房屋自2021年由案外人平安银行银川分行租用至今。

本院认为，原、被告就案涉某大厦21层01号至12号十二套房屋签订的《商品房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。虽然合同中记载案涉21层十二套房屋未抵押、未租赁，但根据双方当事人之前就某大厦20层房屋的交易习惯以及办理解除抵押、产权登记的流程，结合案涉房屋整层于2021年已租赁案外人使用的情形，被告应当知晓案涉十二套房屋存在抵押并出租的事实，故被告提出原告在签订合同前隐瞒房屋抵押、出租状况构成违约的抗辩理由，本院不予采信。虽然案涉房屋存在抵押并出租的事实，但抵押权人同意原告出售，并在支付购房款后解除对应房屋的抵押权，且依据“买卖不破租赁”的原则，案涉某大厦21层12套房屋在被告支付首付款并办理抵押贷款后，完全可以实现合同目的，但被告未在约定的期限内向原告支付购房首付款，导致后续办理解押、贷款等环节无法进行，故被告在履行合同中存在违约，应承担相应的违约责任。因案涉《商品房屋买卖合同》签订后，被告未支付首付款，剩余购房款双方约定以银行贷款方式支付，在履行过程中存在不确定因素，且案涉十二套房屋未完成不动产登记，不发生物权效力，故原告主张继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。被告主张解除合同，本院予以支持，但被告应按照合同约定向原告支付违约金。违约金是指不履行或者不适当履行合同义务的违约方应当按照合同约定支付给非违约方一定数量的金钱。违约金具有补偿加惩罚的双重性质，但以补偿为主要功能，以惩罚为辅助功能。鉴于违约金主要体现为一种补偿性的民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整，以维护公平和诚实信用原则。本案中，双方约定如因被告的原因导致合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20％的违约金即4969275元（24846375元×20％）。由于案涉十二套房屋未完成交付，目前由案外人租赁使用，原告收取相应的租金获益，其损失亦得到相应的弥补，而被告亦表示如合同解除其可能承担的违约金数额请求法院予以调整，故本院参照某大厦及银川市区同类写字楼的普通租金标准，酌情确定以每月每平方米60元为租金标准，结合案涉房屋的总面积，自被告应付首付款之日即2023年9月30日至原告收到反诉状之日即2024年9月11日期间的租金为1379471元（1987.71平方米×60元÷30日×347天），扣减上述租金后，被告应向原告支付解除合同违约金3589804元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条规定，判决如下：

1、原告宁夏通某置业有限公司与被告腾某某签订的关于某大厦××层房屋的《商品房买卖合同》于2024年9月11日解除；

2、被告腾某某于本判决生效之日起五日内向原告宁夏通某置业有限公司支付解除合同违约金3589804元；

三、驳回原告宁夏通某置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费115207元、反诉费50元、财产保全费5000元，由被告腾某某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审 判 员何小军

二〇二四年十二月三十一日

法官助理龚柳莲

书 记 员李娜