宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）宁0104民初21841号

原告：宁夏某置业公司，住所地宁夏回族自治区银川市。

法定代表人：王某莲，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：贺倩，宁夏合天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马玲，宁夏合天律师事务所律师。

被告：腾某公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市。

法定代表人：李某楠，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈澎波，北京德恒（兰州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张婷，北京德恒（兰州）律师事务所律师。

原告宁夏某置业公司与被告腾某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2024年11月26日立案后，依法由独任法官适用普通程序，于2024年12月30日公开开庭进行了审理。原告通都公司的委托诉讼代理人贺倩、马玲，被告腾奥公司的委托诉讼代理人陈澎波、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

通都公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期付款违约金931600.88元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2023年7月14日，被告购买原告开发的位于银川市某地某大厦20层03号至08号共计六套房屋，双方分别签订六份《商品房买卖合同》，约定房屋总价款12047250元，采取首付款与按揭贷款相结合的付款主式，被告于2023年9月15日支付首付款6057250元并于首付款期限届满20日后完成银行贷款以支付尾款599万元，逾期超过10日，按日支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，原告多次催促被告支付购房款，但被告直至2024年1月26日完成首付款支付，于2024年6月11日完成尾款支付，按照合同约定，被告应承担迟延支付首付款违约金235520.88元，迟延支付尾款违约金696080元，故原告诉至法院，请求判如所请。

腾奥公司辩称，原告虚假承诺房屋不存在抵押，违约在先，被告延期付款不具有恶意，是合法行使顺序履行抗辩权。原告在签订《商品房买卖合同》时未主动告知案涉房屋存在未涂销的抵押登记，且在合同文本中虚假承诺无抵押，故被告无需支付违约金。原告的银行账户异常，导致被告更换贷款机构，且原告拖延办理解押手续，导致贷款进度延缓，故迟延付款是因原告的过错导致。如被告需承担违约金，应依法予以调整降低。请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2023年5月31日，原、被告签订一份《协议书》，约定被告已购买某大厦20层01、02、09号至12号房屋并于2022年8月15日签订《商品房买卖合同》，双方签订的《商务确认书》中就20层房屋剩余面积由原告为被告保留至2023年5月30日，被告现再次向原告提出将上述20层剩余面积再保留至2023年7月15日，被告承诺于2023年7月15日前签订《商品房买卖合同》，并于合同签订后20日内支付房屋总价50%的首付款，余款于合同签订后30日办理完毕银行按揭贷款。2023年7月14日，原、被告分别签订六份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于银川市兴庆区某大厦20层03号至08号共计六套房屋，价款合计12047250元；被告于2023年9月15日前支付房屋首付款共计6057250元，余款以银行贷款方式支付；被告逾期付款在10日之内，按日向原告支付逾期应付款同期银行存款利率的违约金；超过10日，原告不解除合同的，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；合同中还记载房屋抵押情况为未抵押。上述合同签订后，被告于2023年9月21日、10月10日、10月20日、2024年1月26日分别向原告支付购房首付款100万元、100万元、50万元、3557250元，合计6057250元。2024年4月24日，宁夏某农村商业银行股份有限公司（以下简称某银行）向银川市房屋产权交易管理中心出具一份《关于同意注销某大厦项目部分在建工程抵押权并备案的函》，陈述某大厦项目在建工程于2018年10月和2019年12月抵押于某银行，某银行同意注销该项目20层03号、04号房屋及对应土地抵押权，同意出售该部分房屋并备案。2024年4月25日，被告给原告出具一份《商函》，陈述其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》中约定的购房余款向某银行申请贷款，因其贷款银行发生变化，故将贷款银行变更为宁夏银行股份有限公司。2024年5月15日、5月23日、5月31日，某银行又向银川市房屋产权交易管理中心出具三份《关于同意注销某大厦项目部分在建工程抵押权并备案的函》，分别同意注销某大厦项目20层08号房屋、07号房屋、05号和06号房屋及对应土地抵押权，同意出售该部分房屋并备案。被告向宁夏银行股份有限公司就案涉房屋申请贷款，贷款发放后分别于2024年5月23日、5月31日、6月11日给原告支付剩余购房款117万元、211万元、271万元，共计599万元。

另查明，原、被告于2022年8月15日分别签订6份《商品房屋买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的某大厦20层01、02、09至12号六套房屋，合同内容除房屋信息、价款、首付款支付期限外，其他内容与前述《商品房买卖合同》基本一致。2022年9月5日，某银行向银川市房屋产权交易管理中心出具《关于同意解除某大厦项目部分在建工程抵押权并备案的函》，告知房地产管理部门某大厦项目在建工程抵押于某银行，某银行同意解除上述六套房屋对应的抵押权，同意出售并办理备案。被告支付上述某大厦20层十二套房屋的首付款并就剩余购房款办理抵押贷款后取得不动产权证书。

本院认为，原、被告就案涉某大厦20层03号至08号六套房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。虽然合同中记载案涉20层六套房屋未抵押，但根据双方当事人之前就某大厦20层01、02、09至12号六套房屋的交易习惯以及办理解除抵押、产权登记的流程，被告应当知晓案涉六套房屋存在抵押的事实，故被告提出原告在签订合同前隐瞒房屋抵押状况构成违约的抗辩理由，本院不予采信。虽然案涉房屋存在抵押的事实，但抵押权人同意原告出售，被告未在约定的期限内向原告支付购房首付款，存在违约，应承担相应的违约责任。双方约定被告于2023年9月15日前支付房屋首付款共计6057250元，逾期付款在10日之内的按日支付逾期应付款同期银行存款利率的违约金，超过10日，原告不解除合同的，按日支付逾期应付款万分之五即年利率18.25%的违约金。被告实际于2023年9月21日、10月10日、10月20日、2024年1月26日分别向原告支付购房首付款100万元、100万元、50万元、3557250元，逾期超过10日，应向原告支付逾期付款违约金。被告以约定的违约金过高为由请求减少，而双方约定的违约金计算标准为年利率18.25%，明显过高，原告未能及时收取首付款，其损失为被告占用资金的利息，故本院参照当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.45%加计30%即年利率4.485%，确定被告向原告支付自2023年9月16日至2023年9月20日期间的违约金3721元（6057250元×4.485%÷365天×5天）、自2023年9月21日至2023年10月9日期间的违约金11807元（5057250元×4.485%÷365天×19天）、自2023年10月10日至2023年10月19日期间的违约金4985元（4057250元×4.485%÷365天×10天）、自2023年10月20日至2024年1月25日期间的违约金42836元（3557250元×4.485%÷365天×98天），以上违约金共计63349元。虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定办理完毕按揭贷款的期限，但根据双方于2023年5月31日签订的《协议书》，被告承诺于《商品房买卖合同》签订后20日内完成首付款支付，30日内办理完毕银行按揭贷款，首付款支付与完成贷款办理之间相隔10日，被告应于2023年9月25日前完成剩余购房款的按揭贷款，原告自认首付款期限届满20日即2023年10月5日前完成银行贷款，本院予以确认。被告逾期支付首付款且变更贷款银行，而解除抵押权与贷款银行收到首付款及后续办理贷款存在关联，故被告未能在约定的期限完成办理贷款手续，应向原告支付逾期剩余购房款的违约金。本院参照上述违约金计算标准，结合被告实际支付剩余购房款的时间及金额，确定被告向原告支付自2023年10月6日至2024年5月22日期间的违约金169287元（599万元×4.485%÷365天×230天）、自2024年5月23日至2024年5月30日期间的违约金4738元（482万元×4.485%÷365天×8天）、自2024年5月31日至2024年6月10日期间的违约金3663元（271万元×4.485%÷365天×11天），以上违约金合计177688元。综上，被告应向原告支付逾期付款违约金241037元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：

被告腾某公司于本判决生效之日起五日内向原告宁夏某置业公司支付逾期付款违约金241037元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13116元，由原告宁夏某置业公司负担8200元，被告腾某公司负担4916元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审 判 员何小军

二〇二五年一月二十四日

法官助理龚柳莲书记员丁婧茹

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

履行告知书

本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。