新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）新01民终5022号

上诉人（原审被告）：邓某，男，1996年8月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。

委托诉讼代理人：马晓萍，新疆双赞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：新疆某某物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。

法定代表人：曾某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱某某，男，该公司员工。

上诉人邓某因与被上诉人新疆某某物业服务有限公司物业（以下简称某某物业公司）服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2025）新0104民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

邓某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某某物业公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清且程序违法。判决内容全部截取某某物业公司的诉讼请求、事实与理由及辩论意见，系滥用自由裁量权的行为，且未做到同案同判。1.本案一审适用简易程序审理，一审法院受理并立案的时间是2025年3月14日，一审判决书电子送达时间是2025年6月27日，严重超出简易程序的审理期限，属于程序违法的行为。2.一审法院明知有同类案件经过审理并作出判决，但仍支持某某物业公司的全部诉讼请求。类案案号（2024）新0104民初6341号。首先，一审判决援引《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”该法律规定在建设单位与物业公司之间签订的《前期物业服务合同》有效的情况下方可适用。所谓有效，应以《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”为准，即未经过招投标或投标人少于3人未经主管部门批准仍与建设方签订《前期物业服务合同》的，属违反效力性、强制性规定的合同，性质上属于无效合同。一审法院在我对某某物业公司的诉讼主体提出异议时，未对其与建设方之间的《前期物业服务合同》是否经过法定程序进行审查，单纯的就两方之间签订了合同为说理认定某某物业公司有权代表业主起诉。对证据是否为有效未进行审查，显失公平。基于建设方与某某物业公司之间签订的前期物业服务合同为无效合同，其不具备能够代表业主的权利，没有原告主体资格。其次，一审判决对我提出的格式条款的意见未予采纳。我认为根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方主要权利。”本案中我购置的是常规商品房，安装空调的位置符合空调承重的标准且未损害第三人利益同时亦不存在公共安全隐患。我在购置房产时被告知必须签订《房屋预售合同》外的关于物业服务的相关合同，签订时并未有某某物业公司的工作人员在场向我释明不能将空调外机安装在物业服务合同中指定位置之外的条款，且该条款未有显著区别于其他文本的书写方式，我也未单独在此处进行签字认可，该条款属于无效的格式条款，不能对我发生法律效力。综上，一审判决对于某某物业公司主体是否适格、格式条款无效的以及案件事实认定严重错误，也超过了简易程序的审理期限，同时在明知一审法院有类案的情况下也没有做到同案同判，事实认定和法律适用严重错误，请求二审法院依法改判，依法维护我的合法权益。

某某物业公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、关于一审程序合法性问题。首先，一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。关于审理期限问题。1.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条之规定，“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长审理期限，延长后的审理期限累计不得超过四个月”。因此，本案终结尚处于法律所规定的审理时限内。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条对程序性违法情形进行列明，单独的超出审限问题并非是程序性违法问题。二、关于邓某所提出的“同案不同判”问题。首先，邓某提及的（2024）新0104民初6341号案件与本案存在本质区别。该案中的被告有我公司员工在5号楼业主群内答复“根据您的需要按照图纸现场确定后可以的哈”证据。而且在事后我方向员工求证该话术时，员工自述才来明月兰庭上班几天，之前在的小区因为空调机位位置根据楼栋的方位不同而规划设计在不同的方位，需要具体实际查看图纸后确认，因此才有这样的答复。但是本案中，明显不存员工给包括邓某在内的26号楼业主就空调机位放置进行答复的在此类情形。针对该案件，我方已经提请上诉，二审尚未判决。两案在基本事实、证据采信等方面存在明显差异，不构成同案不同判。三、关于我公司主体资格问题。首先，我方与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。其次，《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。综上可知：1.《中华人民共和国招标投标法》中并没有强制将物业选聘作为必须进行招标的项目，而《物业管理条例》中实际上也仅仅是“提倡”住宅物业的建设单位在选聘物业时按照招投标程序进行。2.强制性规定是指效力性强制性规定”。《物业管理条例》第二十四条第二款的规定系对物业管理活动的规范，其目的在于促进行政主管部门有效地管理和督促物业服务企业以提高物业管理和服务水平，违反该规定并不必然严重损害国家集体和社会公众利益；3.《物业管理条例》第五十六条中对违反该规定的行为所应承担的法律责任进行了具体规定，因此该规定并非效力性规定。4.即使未经过招投标程序，也不必然导致合同无效，该观点已被最高人民法院相关司法解释及多数司法判例所采纳。第三，我方已实际为小区提供物业服务，邓某作为业主已接受服务并缴纳物业费，双方形成了事实上的物业服务合同关系。四、关于条款效力问题。首先，从2020年12月，我方与明月兰庭的开发商签订的《某小区前期物业服务合同》（该合同为商品房买卖合同附件）到开发建设单位制定《明月兰庭临时管理规约》（该规约亦为商品房买卖合同附件），再到邓某签订某小区前期物业服务协议、装修备案申请表、明月兰庭装饰装修管理协议、装修管理责任承诺书，均有明确的内容记述“禁止在非指定位置安装空调”。邓某应当自觉履行约定义务。现其以格式条款为由反悔，违背诚信原则。其次，上述条款是为了维护小区整体美观和物业价值，属于合理限制，不违反公平原则。邓某在签订协议时已充分知晓并同意相关条款，且作为完全民事行为能力人在协议上签字确认，应受合同约束，第三，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，只有不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款才无效。本案中关于空调安装位置的约定显然不属于上述情形。五、关于实体处理问题。邓某擅自改变空调安装位置并破坏外墙，违反了《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装修管理协议》等约定，构成违约，应当承担违约责任。我方作为物业服务企业，基于《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，对物业共有部位（含建筑物外立面）享有法定管理职责。而且《临时管理规约》第四十一条明确约定：“物业服务企业有权对侵害共有权益的行为提起诉讼”。我公司对物业共有部位享有管理权，有权要求邓某恢复原状。外立面的完整、整洁、统一直接影响居住小区的增值、贬值。作为物业企业，在外立面的管理上和业主利益没有冲突，相反物业企业不作为才是对业主利益损害，导致的恶果也将由业主买单。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

某某物业公司向一审法院起诉请求：1．判令邓某将空调外机安装位置移至指定位置，并将外立面恢复原状；2．判令邓某支付本案邮寄送达费。

一审法院认定事实：2020年12月，某某物业公司与开发商乌鲁木齐某某实业有限责任公司签订《某小区前期物业服务合同》，约定由某某物业公司为位于乌鲁木齐市新市区某小区提供前期物业服务。2021年9月29日，邓某与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该小区房屋，并在合同中明确约定遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》。同日，某某物业公司邓某签订《某小区前期物业服务协议》，约定某某物业公司的服务范围包含装饰装修管理，且邓某需遵守装修管理规范。2023年2月，邓某在装修前签署《装修备案申请表》《某小区装饰装修管理协议》，再次书面承诺“禁止在非指定位置安装空调”“不损坏房屋的外立面，保持外立面的统一美观”。2023年夏季，邓某在装修过程中未将空调外机安装于房屋北侧预留机位，擅自破坏房屋南侧外墙并安装空调外机。某某物业公司工作人员于2023年7月17日巡查发现后，当场向邓某送达《整改通知书》，要求其恢复原状。邓某已按期缴纳2023、2024年度物业费。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，某某物业公司基于《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，对物业共有部位（含建筑物外立面）享有法定管理职责。《临时管理规约》第四十一条明确约定：“物业服务企业有权对侵害共有权益的行为提起诉讼”。邓某擅自破坏房屋外立面的行为，影响小区整体美观及房屋保值增值，侵害全体业主共同利益。某某物业公司作为物业服务人，依约履行劝阻、报告职责后，有权提起诉讼。综上，某某物业公司具备提起本案诉讼的主体资格。关于空调安装限制条款是否合法有效的问题。邓某主张相关条款属“未明确提示的无效格式条款”。一审法院认为，双方签字确认的《装修管理协议》第三条第一款第五项、《临时管理规约》第十一条及第十八条第四款均明确规定“空调外机需安装于设计预留位置（房屋北侧）”。该限制旨在保障房屋外立面统一、维护小区整体环境及房产价值，符合公共利益，未违反法律强制性规定。邓某作为完全民事行为能力人且具有专业法律知识，在购房、装修备案、签署管理协议等多次缔约过程中，均未对条款提出异议。故相关条款合法有效，对邓某具有约束力。关于邓某应否承担移机及恢复原状的违约责任。邓某擅自改变空调安装位置并破坏外墙，违反合同约定及管理规约，构成根本违约。邓某主张“移机需重大费用”，但该后果系其自身违约行为所致。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”某某物业公司请求判令邓某将空调外机安装位置移至指定位置，一审法院认为安装空调属于系业主对其财产的自主支配权范围，邓某有权选择完全拆除或者移至指定位置；某某物业公司请求将外立面恢复原状符合事实及法律规定，予以支持。一审法院判决：邓某应于判决生效之日起十日内，拆除安装于某小区南侧的空调外机并将外立墙恢复原状。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院查明的事实予以确认。

另查明：《某小区临时管理规约》第十一条载明：“业主应按设计预留的位置安装空调，设计未预留位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理。”第十八条载明：“业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并在本物业管理区域内遵守以下约定：……（四）不得在非指定位置安装采暖制冷设备、热水供应装置等。”《新疆某某物业服务有限公司明月兰庭装饰装修管理协议》第三条载明：“装修期间注意事项及禁止行为。（一）为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，禁止以下装修行为：……（5）擅自在非指定位置安装空调机、采暖设备、热水供应装置等。”

本院认为，根据邓某的上诉意见与某某物业公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1.一审程序是否违法。2.某某物业公司是否具备原告主体资格。3.关于空调安装限制条款的效力。

一、一审程序是否违法。邓某上诉称一审法院超出简易程序审理期限，属于程序违法。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十七条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”据此，邓某主张一审法院超出审理期限，不属于严重程序问题，不足以导致本案发回重审。关于邓某所称的“同案不同判”的问题。经查，邓某所称的另一起案件与本案基本事实存在差异，对邓某的该项上述理由，本院不予采信。

二、某某物业公司是否具备原告主体资格。邓某上诉称建设方与某某物业公司之间签订的前期物业服务合同无效，某某物业公司不具备能够代表业主的权利，没有原告主体资格。《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”邓某认为，根据上述法律规定，未经过招投标或者投标人少于3人未经主管部门批准仍与建设方签订《前期物业服务合同》的，属违反效力性强制性规定的合同，性质上属于无效合同。本院认为，上述规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，建设单位未进行招投标不影响合同效力，对邓某认为《前期物业服务合同》无效的上述理由，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”综上，某某物业公司作为前期物业服务企业，有权作为原告向邓某主张权利。

三、关于空调安装限制条款的效力。邓某上诉称关于空调外机安装位的限制，明显减损了其权利，属于格式条款，某某物业公司对该条款的内容未尽到提示和说明义务，对其不发生法律效力。本院认为，《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”2021年12月某某物业公司与开发商签订了《某小区前期物业服务合同》。2021年9月29日邓某与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，购买涉案房屋，并在合同中明确约定遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》。本院认为，首先，开发商有权指定临时管理规约；其次，《中华人民共和国民法典》第九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时为与对方协商的条款。采用格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”第四百九十七条规定：“有下列情形之一二的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”根据临时管理规约的内容，关于业主如何安装空调的内容在第十一条及第十八条中，但通过其内容无法反应不合理地免除或减轻了某某物业公司的责任、加重了业主责任及限制业主主要权利，故对邓某上诉称该内容系格式条款的意见，与法律规定不符，本院不予采信。邓某作为业主应当遵守约定。《临时管理规约》中明确约定业主应按设计预留的位置安装空调，2023年2月邓某在装修前签署的《装修备案申请表》《某小区装饰装修管理协议》再次书面承诺“禁止在非指定位置安装空调”“不损坏房屋的外立面，保持外立面的统一美观。”邓某在安装空调时应当予以遵守。综上，邓某进行空调安装未遵守上述约定，某某物业公司要求邓某将外立面恢复原状，具有事实和法律依据，应予支持。

综上所述，邓某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（邓某已预交），由邓某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长谭建艳

审 判 员黄淑梅

审 判 员胡龙涛

二〇二五年十一月七日

法官助理孟凡雅

书 记 员杨文新