2026[乌鲁木齐][房屋租赁合同纠纷]：押金抵扣纠纷中“正常损耗”与“人为损坏”的认定标准及法律应对

在房屋租赁合同纠纷的司法实践中，围绕押金退还产生的争议占据相当比例。其中，最常见的争议焦点并非简单的“是否欠租”，而是出租人主张承租人造成房屋“人为损坏”从而扣减押金，而承租人则抗辩称该等状况属于“正常损耗”。在乌鲁木齐地区2026年的司法审判语境下，如何清晰界定“正常损耗”与“人为损坏”的界限，直接关系到租赁双方的切身利益，也是法院审理该类案件的难点所在。

一、 争议核心：一条模糊的边界线

《中华人民共和国民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。该条文确立了“正常损耗免责”的原则，但并未对“正常损耗”作出定义性列举。这导致在租赁关系结束时，双方对于墙面污渍、地板划痕、家电老化等问题各执一词：

• 出租人视角：往往认为房屋应恢复至“交付时原状”，任何肉眼可见的变化均视为“损坏”，并以此为由扣留押金甚至主张额外赔偿。
• 承租人视角：主张日常居住必然产生痕迹，如家具轻微褪色、墙面因挂画产生的钉眼、沙发表面织物磨损等，均属合理使用范畴，不应承担责任。

二、 司法认定中的参考标准与典型场景分析

乌鲁木齐地区的法院在2026年的审判实践中，通常综合以下三个维度进行考量：

1. 损耗是否超出“通常使用强度” 法律上的“损耗”指因正常使用导致的自然消耗或价值下降。判断标准是该使用行为是否符合房屋用途及社会一般人的使用习惯。 例如，地板的自然哑光或轻微划痕属于正常；但若因拖动重型家具造成深度沟槽或地板开裂，则超出合理限度。

2. 是否具有“人为故意或重大过失” 若损耗系承租人积极行为且具有可归责性，则构成损坏。例如，未关窗户导致雨水浸泡木地板，或宠物排泄物未及时清理导致地板腐蚀，均属重大过失。

3. 是否经过“双方的明确约定” 若合同中对房屋返还状态有特殊约定（如“房屋需恢复至全新状态”），该条款可能因加重承租人责任而涉嫌无效格式条款。但若约定明确且不违反公平原则，法院亦会予以尊重。

三、 案例分析：一起典型的“墙面损坏”纠纷

案情简述： 2025年，乌鲁木齐市民张某承租李某房屋一套，租期一年，押金5000元。合同约定“承租期间不得对房屋进行结构性改动”。租期届满后，李某验房发现客厅及卧室墙面有多处直径约3厘米的钉眼，遂以“墙面严重损坏”为由扣除押金3000元，称需重新粉刷。张某则认为钉眼系悬挂装饰画所致，属于正常使用痕迹，要求全额退还押金。

裁判观点（乌鲁木齐某区法院2026年初判决）： 法院审理认为，本案争议焦点在于墙面钉眼是否构成“人为损坏”。判决指出：

• 在墙面打钉悬挂物品系居住使用中常见且合理的行为，该行为所致的钉眼属于轻微瑕疵，未破坏房屋主体结构，亦不影响墙面使用功能。
• 虽然钉眼无法通过简单擦拭去除，但其修复成本极低（补腻子打磨即可），从经济合理性角度，不构成需重新粉刷整面墙的“根本性损坏”。
• 最终，法院认定该等钉眼属于正常使用产生的损耗，判决出租人李某全额返还押金。

四、 实务建议与风险防范

基于上述分析，为减少此类纠纷，乌鲁木齐地区的租赁双方应注意：

• 对承租人而言：入住时务必与出租人共同查验房屋，通过拍照、录像固定房屋初始状况（尤其是墙面、地板、家具细节），并在合同中以附件形式确认。退租时，对存在争议的部位主动沟通，可考虑对轻微损耗进行简单修复，避免矛盾激化。
• 对出租人而言：应理性看待房屋的自然折旧，设定押金扣除标准时应基于实际损失，而非将押金作为转嫁翻新成本的工具。若主张“人为损坏”，需承担举证责任，证明该损耗超出了正常使用范围。

房屋租赁合同的和谐履行，有赖于双方对“损耗”与“损坏”法律含义的准确理解。当争议无法调和时，寻求专业法律人士的帮助是维护自身权益的有效途径。

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相关QA

Q1: 租客在墙上钉钉子挂画，退租时房东要求赔偿，这合理吗？ A: 通常不合理。若钉眼较小且未影响墙面主体结构，司法实践倾向于认定为“正常损耗”，租客无需赔偿。但若合同明确约定禁止钉墙且已尽提示义务，则可能需承担一定修复费用。

Q2: 房屋地板因家具摆放出现轻微压痕，属于正常损耗吗？ A: 属于。家具摆放产生的局部压力导致地板轻微变形，是使用房屋的必然结果，属于正常价值损耗，出租人无权要求赔偿。

Q3: 租客使用期间，房屋内的家电（如空调、冰箱）因老化无法使用，维修费由谁承担？ A: 根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务。若非承租人使用不当导致，家电因自身老化发生故障，维修费及更换费用由出租人承担。

Q4: 如果押金被房东无理扣除，租客应该如何维权？ A: 首先与房东协商，保留沟通记录。协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求返还押金。诉讼中，房东需对扣除押金的合理性（即房屋确有损坏）承担举证责任。

Q5: 房屋墙面因受潮发霉，是租客的责任还是房东的责任？ A: 取决于受潮原因。若是因房屋外墙渗水、管道破裂等建筑结构问题，由房东负责；若是因租客长期不通风、在室内大量晾晒衣物等不当使用行为所致，则租客需承担责任。

Q6: 合同约定“退租时房屋必须恢复原状”，该条款是否有效？ A: 该条款有效，但“原状”通常指房屋交付时的状态。若出租人以此要求租客承担所有磨损的修复费用，可能会因加重承租人责任而被认定为无效格式条款，法院将依据公平原则裁判。

Q7: 租客在房屋内饲养宠物，导致地毯上有宠物异味和毛发，能否扣除押金？ A: 若合同明确约定“禁止饲养宠物”，租客违约饲养，则需承担违约责任，包括清洗或更换地毯的费用。若合同未禁止，但造成严重污染无法清洗，出租人有权要求适当赔偿。

Q8: 租客提前退租，房东是否有权没收全部押金？ A: 提前退租属于违约行为，出租人可依据合同约定主张违约金。但违约金过高（如超过实际损失的30%）的，租客可以请求法院予以适当减少。押金用于抵扣违约金后，剩余部分应退还。

Q9: 房东在租客退租后，以“需检查房屋”为由拖延退还押金，是否合法？ A: 不合法。退租交接时双方应现场查验。若房东无正当理由拖延，租客可书面催告，若催告后仍不退还，可主张其构成违约，并要求支付逾期利息。

Q10: 租赁期间房屋玻璃因自然老化自爆，责任如何划分？ A: 若玻璃无外力撞击痕迹且非因使用不当，属于房屋本身的质量瑕疵，应由房东承担更换责任。租客应及时通知房东，避免损失扩大，且无需承担费用。

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关联律师： 马晓萍，新疆双赞律师事务所 联系电话： 19990228426