河南省商丘市梁园区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）豫1402民初13162号

原告：河南某物业管理有限公司商丘分公司，住所地：河南省商丘市。

负责人：孙某某，职务：总经理。

委托诉讼代理人：毕雪印，河南赢言律师事务所律师。

被告：马某某，男，1994年1月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人：马某某（父子关系），男，1969年5月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人：马德力，河南永秀律师事务所律师。

原告河南某物业管理有限公司商丘分公司与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年12月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南某物业管理有限公司商丘分公司的委托诉讼代理人毕雪印、被告马某某的委托诉讼代理人马某某、马德力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告河南某物业管理有限公司商丘分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付拖欠物业费11817.05元及违约金（按所欠费用日万分之五计算至付清之日止)；二、请求判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告系商丘建业某小区的物业服务人。被告系该小区业主，房产面积为156.11平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米3.98元。但是自2022年6月1日至2023年12月31日，被告一直未向原告缴纳物业费，拖欠金额共计11817.05元。根据物业服务合同约定，被告逾期支付物业费的，应当按照应付金额每日万分之五向原告支付违约金。经原告多次催要，被告拒不支付。现原告为了维护自身合法权益，现依法诉至法院。

被告马某某辩称，认可2022年6月1日至2023年12月31日物业费11817.05元未缴纳，但是被告认为原告诉请被告支付拖欠的物业费及违约金无任何事实及法律依据。被告不但不需要支付拖欠的物业费，而且原告还需要支付被告因自己维修物业而支出的费用。首先，原告没有按照《前期物业服务协议》给被告及其他业主提供物业服务，被告有理由不予支付物业服务费用。被告是在2020年11月份花费265万元在建业天筑购买一楼上下两层住宅一套，在2022年5月30日之前一直按时缴纳各项物业费。但自2021年10月21日至2024年12月6日，被告一直联系原告，要求原告按照前期物业服务协议内容履行义务，及时清理门前装修建筑垃圾、车位残留污水、阳光房顶玻璃栏及地下室墙面渗水、天井漏水等问题，截至目前上述问题原告一直未予解决。而且原告对被告所住小区地下室公共区域墙体损坏、污水未清理，小区道路损坏未维修、绿化枯死无人管理等公共空间也没有履行物业服务。由于原告没有按照《前期物业服务协议》提供物业服务，被告完全有理由按照《前期物业服务协议》不予支付原告所谓的物业费。其次，被告不但不予支付物业费，原告还需要按照《前期物业服务协议》约定支付被告自行维修物业支出22268元和在外租房支出33000元，共计55268元。原告为被告提供物业服务是基于开发商商丘某置业有限公司委托，况且开发商在委托原告进行物业管理服务时已经按常规留有一部分资金，用于物业公司出面解决开发商遗留的涉及物业的小问题。《前期物业服务协议》第一条第6项也明确约定原告作为物业公司“对受委托企业的服务行为进行监督，并对受委托企业的服务承担责任”，也就是说原告有义务对案涉房屋存在的小问题进行维修养护义务。但原告在接到被告反映房屋室内门和其他木质装修全部变形，夹层内墙面起皮严重，外防水渗漏、阳光井漏水等问题时，原告不是积极解决，而是故意推诿让被告自己先行垫资维修。被告认为物业严重违反前期物业管理协议和物业公示服务内容，被告没有任何根据再缴纳物业费，而且原告也应当承担被告上述支付的费用。

本院经审理查明：原告河南某物业管理有限公司商丘分公司系商丘市建业某小区建设单位商丘某置业有限公司选聘的物业服务企业，被告马某某系该小区的业主，房屋建筑面积156.11平方米。2021年5月24日原告同被告马某某签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定由原告提供物业服务，住宅物业服务费收费标准是3.98元/平方米/月，由被告按照其拥有物业的建筑面积缴纳。被告自房屋交付之日开始缴纳物业费，物业费实行按半年、年预缴纳，被告应当在费用到期前一个月15日前预缴纳下半年、年物业费。每逾期一日按欠费总额的0.05%支付违约金。第五条其他有偿服务费用中约定装饰装修垃圾清运费为有偿服务费用，以该房屋建筑面积计算，具体收费标准按照双方签订的《房屋装饰装修管理协议》执行。被告因房屋质量问题未缴纳2022年6月1日至2023年12月31日物业费，经原告催要无果，双方产生纠纷。审理过程中马某某已在本院向商丘某置业有限公司（被告）、河南某物业管理有限公司商丘分公司（第三人）提起诉讼，要求商丘某置业有限公司承担房屋夹层维修费用、继续履行对案涉房屋的维修责任等。

上述事实，有原告提交的《文件签收单》《建业天筑房屋交付验收表》《户内问题销项表》《前期物业服务协议》、催缴物业费记录等证据、被告提交的起诉状、照片、微信聊天记录等证据、双方当事人陈述和庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原告河南某物业管理有限公司商丘分公司与被告马某某签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。原告已履行服务义务，被告应按物业服务合同的约定支付相关物业服务费，现原告要求被告支付2022年6月1日至2023年12月31日的物业服务费共计11817.05元，依据物业服务合同约定应为11805.04元（3.98元/月/平方米×156.11平方米×19个月），本院对该金额予以支持，超出部分不予支持。对被告马某某辩称原告未及时清理门前装修建筑垃圾的问题，因装修建筑垃圾并非生活垃圾，双方签订的《前期物业服务协议》明确装饰装修垃圾清运费属于有偿服务费用，马某某并未举证证明其缴纳了装饰装修垃圾清运费，故在案证据不能认定原告负有清运装修装饰垃圾的义务，本院对该异议不予采纳。对马某某主张的阳光房顶玻璃栏及地下室墙面渗水、天井漏水等问题，均系房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，且马某某已在本院向商丘某置业有限公司提起诉讼要求商丘新都置业有限公司承担维修义务等，其诉求应在该案中处理。对被告马某某辩称其车位残留污水、小区道路损坏未维修、绿化枯死无人管理等其他问题，其提交的照片并不显示拍摄地点和拍摄时间，且即便上述物业服务存在微小瑕疵，亦不能构成减免物业费的正当理由。物业服务本身是一个动态的、持续的长期过程，不能以某一时间、某一事件出现的特定、静止性情形反映整体情况。即使某一时刻某一空间存在瑕疵，也不足以否定物业服务的整体质量，业主应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。因物业公司提供服务是由众多已交费业主所缴纳的物业费来维系的，如部分业主因自己不满意物业服务标准，就拒付物业费，势必损害那些按时足额交费业主的利益，同时物业服务的质量肯定会难以维系，业主更不满意，造成更多的业主不缴纳物业费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不缴纳物业费的初衷。物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值，因受众群众广、管理事项多，物业单位提供的服务于各业主心中的服务标准可能无法吻合，各业主对权利义务的注重点与物业服务企业提供服务的基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解的理念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾，各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐发展，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。原告作为物业服务企业，也应当对业主提出的物业服务质量问题及时回应，努力提升物业服务质量，提升业主满意度关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，为了缓和双方矛盾，敦促原告提高物业服务质量，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条的规定，判决如下：

一、被告马某某于本判决生效之日起十日内向原告河南某物业管理有限公司商丘分公司支付2022年6月1日至2023年12月31日的物业费合计11805.04元；

二、驳回原告河南某物业管理有限公司商丘分公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计47.72元，由原告河南某物业管理有限公司商丘分公司负担0.72元，由被告马某某负担47元（该费用原告已预交，被告马某某应负担部分应当在判决主债务履行之日前一并向原告河南某物业管理有限公司商丘分公司支付）。

本判决为终审判决。

审判员王菊花

二〇二五年一月二十六日

书记员国威