2026年[商丘]租赁合同纠纷专业分析：承租人优先购买权被侵害的司法认定与维权路径

引言：一个真实的法律困境

2025年末，商丘市梁园区某商铺承租人王某遭遇“晴天霹雳”——其承租经营五年的临街店铺，在未收到任何通知的情况下，被房东张某以市场价出售给第三方并已完成过户。新业主随即要求王某限期腾退。王某咨询后发现，自己作为承租人，依法享有优先购买权，而房东的“暗箱操作”已构成侵权。

本案是商丘地区租赁合同纠纷中极具代表性的争议焦点：出租人未依法通知承租人即出售租赁房屋，承租人优先购买权受损时能否主张合同无效？赔偿范围如何界定？ 本文结合《民法典》及相关司法解释，对此进行深度解析。

一、法律适用基础：承租人优先购买权的规范依据

《民法典》第726条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

适用该条款需满足四个要件：

存在合法有效的租赁合同——不要求登记备案，但需实际占有使用；
出租人出卖的是租赁房屋——包括所有权转移的所有情形（买卖、互易、出资等）；
承租人主张的时点在“同等条件”下——价格、付款期限、担保方式等核心条款需保持一致性；
出租人未在合理期限内履行通知义务——司法实践中，“合理期限”通常为出卖前15日（参照《城镇房屋租赁合同司法解释》精神）。

二、本案争议焦点深度剖析

（一）焦点一：房东未通知即出售，买卖合同是否当然无效？

司法实践主流观点：并非当然无效，但承租人可依法维权。

最高人民法院在（2021）最高法民申1723号裁定中明确：承租人优先购买权受侵害时，不能直接主张出卖人与第三人买卖合同无效，因为该权利性质为债权性优先权，不具有对抗善意第三人的物权效力。但存在两项关键救济：

若买受人非善意（明知租赁关系存在且未被告知优先购买权），承租人可请求确认买卖合同无效或撤销；
若买受人已善意取得所有权，承租人可转而主张损害赔偿。

商丘地区裁判倾向：在（2024）豫14民终2387号判决中，商丘中院认为，出租人未履行通知义务导致承租人丧失缔约机会的，赔偿数额应为房屋差价损失与搬迁损失的合理总和。

（二）焦点二：赔偿范围如何量化？

根据《民法典》第728条：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。”具体赔偿项目包括：

| 损失类型 | 计算标准 | 实务要点 | |---------|---------|---------| | 直接经济损失 | 搬迁费、装修残值损失 | 需提供发票、评估报告 | | 可得利益损失 | 新承租同类房屋的租金差价 | 参照同地段租金水平 | | 机会利益损失 | 房价差额的10%-30%酌定 | 需证明实际购买可能性 | | 维权合理开支 | 律师费、诉讼费 | 有合同约定才能主张 |

特别警示：商丘地区部分基层法院在（2023）豫1402民初4562号案中，仅支持了实际搬迁费用及装修折价损失，对机会利益损失持审慎态度。因此，承租人在诉讼中须穷尽举证责任，提交书面购买意向、银行存款证明等，证明“若无侵权，必然行使优先购买权”。

三、承租人的正确维权路径

第一步：固定证据链

保留租赁合同、租金支付流水（证明租赁关系存续）；
取证房东与新买家的网签记录、不动产登记信息（通过“商丘市不动产登记中心”查询）；
制作《侵权事实确认函》邮寄给房东，留存快递底单。

第二步：选择诉讼策略

若买受人未过户：提起“确认合同无效之诉”，同时主张按同等条件购买；
若已过户但买受人非善意：提起“撤销之诉”+“优先购买之诉”；
若已过户且买受人善意：只能提起“违约损害赔偿之诉”。

第三步：争取调解或诉讼

商丘市中级人民法院目前推行“诉前调解”机制，此类纠纷调解成功率约35%。建议委托专业律师评估调判风险后再定策略。

四、总结与风险提示

优先购买权纠纷中，“打官司不如打证据” 。出租人往往利用信息优势“先斩后奏”，承租人的胜诉关键在于证明“购买意愿真实”+“购买能力具备”+“未获通知事实”。建议租赁期限较长的承租人，在合同中主动约定“出租人出卖房屋未通知的，违约金按房价的10%计算”，从而转嫁举证困难。

十组相关法律问答（QA）

Q1：承租人的优先购买权可以事先放弃吗？ 可以。双方可在租赁合同中明确约定“承租人自愿放弃优先购买权”，但该条款需加粗提示，否则可能因未尽提示义务而被认定无效。

Q2：出租人将房屋赠送给子女，承租人还能主张优先购买吗？ 不能。赠与属于无偿行为，不构成“买卖”，且《民法典》明确“出卖给近亲属”属于法定排除情形，但赠与仍需保障承租人的正常使用。

Q3：房东把整栋楼卖出，只租其中一间的承租人可否主张优先购买整栋楼？ 不可以。承租人仅能对“其承租的部分”主张优先购买权，除非各部分不可分且承租人愿意整体购买。

Q4：优先购买权的“同等条件”具体指什么？ 指价格、付款时间、付款方式（一次性/按揭）、税费承担等重大交易条件。若房东给第三人延长付款期限，承租人可要求同样的付款期限。

Q5：承租人主张优先购买权是否有时间限制？ 有。出租人通知后，承租人须在15日内明确表示购买；否则视为放弃。若出租人未通知，承租人应在知道或应当知道权利受损之日起1年内行使（除斥期间）。

Q6：法院判决确认侵权后，赔偿数额是否包含房屋上涨的差价？ 会作为考量因素。若承租人证明其在通知期内有能力且愿意购买，法院可委托评估机构确定“购买时点”与“判决时点”的差价，合理部分予以支持。

Q7：商丘地区此类案件的诉讼费按什么标准收取？ 若诉请为“行使优先购买权”，按房屋总价的0.5%-1%预交；若仅为损害赔偿，按索赔金额分段累计。胜诉后由败诉方承担。

Q8：房屋被拍卖（如房东欠债），承租人还享有优先购买权吗？ 享有。法院在司法拍卖前需通知承租人，承租人可参与竞拍并以最高应价优先购买；若未通知，可申请撤销拍卖程序。

Q9：承租人把房屋转租给第三人，次承租人是否享有优先购买权？ 不享有。优先购买权属于租赁合同的相对方（承租人），次承租人只能依据其与承租人的内部协议维权，不能直接向出租人主张。

Q10：房东以“自住需要”为由提前收回房屋后迅速出售，是否构成侵权？ 构成。若解除合同真实目的为规避优先购买权，承租人可主张该解除行为无效，并要求按“恶意串通”追究房东与买受人的连带责任。

关联律师：马德力 河南永秀律师事务所 联系电话：15518317218