文书内容

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）苏03民终5238号

上诉人（原审原告）：丁某，男，1991年11月7日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。

委托诉讼代理人：张福鹏，江苏红杉树律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马先忠，江苏红杉树律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：徐州市某泉置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区

法定代表人：高某社，该公司董事。

委托诉讼代理人：杨芳，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：安小芳，女，该公司员工。

原审第三人：中国某银行股份有限公司徐州市分行，住所地江苏省徐州市新城区昆仑大道绿地商务城。

负责人：章小健，该分行行长。

委托诉讼代理人：孙秀芹，江苏以立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵庆彦，江苏以立律师事务所律师。

上诉人丁某因与被上诉人徐州市某泉置业有限公司（以下简称某泉置业公司）、原审第三人中国某银行股份有限公司徐州市分行（以下简称某银行徐州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2023）苏0305民初6851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭对本案进行了审理。上诉人丁某的委托诉讼代理人张福鹏、马先忠，被上诉人某泉置业公司的委托诉讼代理人杨芳、原审第三人某银行徐州分行的委托诉讼代理人孙秀芹、赵庆彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人丁某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除丁某与某泉置业公司之间签订的《商品房买卖合同》；3.改判解除判决丁某与某银行徐州分行之间签订的《个人借款及担保合同》；4.改判某泉置业公司向丁某返还购房首付款270654元及利息（利息以270654元为基数，自2021年9月29日起按照中国人民银行发布的一年期同期贷款利率计息至实际给付之日）；5.改判某泉置业公司支付丁某已还某银行徐州分行贷款本金及利息110600元，剩余贷款本金及利息由某泉置业公司偿还给某银行徐州分行；6.本案一、二审诉讼费由某泉置业公司承担。二审庭审时，丁某补充上诉请求：判令某泉置业公司支付违约金，以购房款总额880654元为基数，自2021年9月29日起按照年利率8%计算至某泉置业公司实际支付之日止。事实与理由：一、一审法院对事实调查不清，法律适用不当。因房地产市场行情变化，资金运作困难涉案小区施工停止。2022年初，丁某要求某泉置业公司复工，某泉置业公司承诺在2022年6月复工，但实际并未复工。2022年7月18日，丁某及其他业主共同找到售楼部，某泉置业公司负责人和政府相关人员组织协调，许诺2022年8月复工，但直到2023年2月仍未复工。丁某于2023年8月1日发出通知，要求某泉置业公司交房但未达到交付条件，2023年11月丁某又发出解除合同通知书时仍未达到交付条件。因某泉置业公司的原因，导致不能交付房屋，某泉置业公司应当承担违约责任。一审时，某泉置业公司并未到庭，其提交的答辩状理由不真实。首先，双方于2021年9月29日签订商品房买卖合同时，新冠疫情防控政策已经全面放开，市场已经放开经营，某泉置业公司也已公开进行售楼活动。其次，某泉置业公司所称的环境治理也并非法定的免责事宜。事实上，某泉置业公司是因市场行情变化，施工单位不再垫资，其建设资金周转困难等原因导致长期停工，系某泉置业公司自身原因。

二、某泉置业公司存在违约事实，丁某依法有权解除合同。某泉置业公司在合同约定的交房时间到期时，工程处于未完工状态。至今仍处于未完工状态，某泉置业公司严重违约，丁某依法起诉要求解除合同，并请求返还购房款，符合法律规定。一审法院适用法律错误。一审法院以涉案合同目的并非必然无法实现为由，驳回丁某一审诉求的理由不能成立。关于涉案房屋将来能否完工，能否交付，买受人合同目的能否现问题，与丁某依法向某泉置业公司主张违约责任之间没有必然关系。

三、《商品房买卖合同》解除后丁某请求解除《个人购房借款及担保合同》有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

四、某泉置业公司应当返还购房款，支付购房款利息。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，丁某主张购房款及相应利息，剩余贷款部分由某泉置业公司返还给某银行徐州分行，具有法律依据。

被上诉人某泉置业公司辩称：一、涉案小区延期交付系受到新冠疫情及环保管控影响，涉案合同可以继续履行，丁某购房目的可以实现。1.环保管控系合同约定的免责事由。延期交房系受到环保管控的影响，徐州市多次实施管控措施，涉案小区的施工无奈多次延缓。涉案合同附件12第11条约定了如遭遇环保管控交付时间顺延，不视为某泉置业公司违约。2.新冠疫情属于不可抗力，系法定免责事由，同时也是约定免责事由。涉案合同附件12第11条约定了疫情系免责事由，因疫情管控出现多次全民居家隔离，劳务人员来现场施工受限，财物难以继续提供，大型施工设备进场困难，施工无奈延缓，从而导致延期交付。该事由系不可抗力，非某泉置业公司过错。3.涉案合同具备继续履行的条件，丁某购房目的可以实现。涉案房屋已经满足部分交付条件，涉案项目一直在继续施工，争取早日交付，目前主体已施工完毕，水、电、消防等内部开始施工。

二、某泉置业公司虽逾期交房，但存在免责事由，不构成根本违约。关于约定解除权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否应向守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。关于法定解除权，为避免丁某造成误解和误用，《中华人民共和国民法典》第五百八十条采用了终止合同权利义务关系这样更为中性的表述，强调合同主要目的不能实现的客观结果，而非强调为守约方赋权。本案中某泉置业公司虽然存在逾期，但不构成根本违约。

三、丁某主张利息及违约金有误，无事实及法律依据。某泉置业公司延迟交付房屋有约定及法定免责事由，并非某泉置业公司故意违约，某泉置业公司不应承担违约责任。且涉案合同第12条明确约定，如因延期交付解除合同，无需支付违约金，丁某要求支付利息及年利率8%的违约金没有依据。某泉置业公司主观上并未违约，且一直在积极履行合同，丁某的购房目的可以实现，某泉置业公司不应支付违约金及利息。

四、丁某与某银行徐州分行之间的贷款合同系双方的约定，某泉置业公司不应承担任何责任。丁某与某银行徐州分行签订的贷款合同系其双方的约定，根据合同相对性的基本原则，仅对丁某与某银行徐州分行有约束力。某泉置业公司不是合同相对方，不应承担还款责任。

原审第三人某银行徐州分行述称：1.涉案商品房买卖合同和《个人购房借款及担保合同》是两个独立的合同，本案案由是商品房买卖合同纠纷，与借款合同并非同一法律关系。商品房买卖合同的解除与否不影响借款合同的效力及履行。2.丁某与某银行徐州分行签订的《个人购房借款及担保合同》第31.1条约定，贷款发放后，借款人与售房人/经销商就所购房屋/车辆质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同正常履行。双方签订的《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。某银行徐州分行作为借款合同的贷款人已经按照借款合同履行了义务，不存在违约行为，丁某应当继续按照合同约定履行还款义务。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款规定的本意和宗旨在于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，但该条规定并未免除购房人的还款义务，更未免除借款合同中借款人的还款义务。4.根据合同相对性原则，丁某系《个人购房借款及担保合同》的借款人，某银行徐州分行已经将贷款发放至丁某指定的账户，全面履行了合同义务，故偿还借款既是丁某的合同义务，也是法律义务。某银行徐州分行对于商品房买卖合同及《个人购房借款及担保合同》的解除无任何过错，且并非商品房买卖合同的当事人，如丁某对剩余贷款不承担还款责任，实质上是要求无过错的银行代替丁某分担合同风险，对某银行徐州分行并不公平。5.一审时已经查明，由于新冠疫情、环保管控等一些法定或约定的因素影响导致某泉置业公司不能按期交房，涉案房屋仅是延迟交付，丁某的购房目的实际可以实现，其可向某泉置业公司主张迟延交付违约金。

丁某向一审法院提出诉讼请求：1.解除丁某、某泉置业公司签订的《商品房买卖合同》合同编号：NO.JW0163179补充协议及丁某与某银行徐州分行签订的《个人购房借款及担保合同》合同编号：32025273121119744652；2.判决某泉置业公司退还丁某购房首付款270654元，并支付资金占用期间利息，利息以购房首付款270654元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期市场贷款利率为依据，自2021年9月29日计算至实际结付之日止；3.判决某泉置业公司支付违约金，违约金以购房总款880654元为基数，自2021年9月29日起按照年利率8%计算至某泉置业公司实际结付之日止；4.判决某泉置业公司支付自丁某与某银行徐州分行签订贷款合同之日起，至判决实际生效解除合同之日止，期间丁某已经偿还的本金及利息，贷款合同解除后的剩余贷款及利息由某泉置业公司支付给某银行徐州分行；5.本案诉讼费由某泉置业公司承担。

一审法院认定事实如下：2021年9月29日，丁某与某泉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为JW0163179），约定丁某购买某泉置业公司开发的绿地花都风华里65幢1单元1701室，总价款880654元，首期房价款270654元，余款610000元向商业银行申请贷款支付。出卖人应当在2023年7月31日前向买受人交付商品房。该合同第十二条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。附件十二补充协议第15条关于解除合同方面的约定，乙方根据本合同第十二条（指所购房屋延期交付）行使单方面解除合同的，应当在甲方逾期交房90天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。

丁某已向某泉置业公司交纳首付款270654元，2021年9月29日，某泉置业公司向丁某开具票面金额270654元的江苏增值税普通发票。后丁某与某银行徐州分行签订《个人购房借款及担保合同》（编号32025273121119744652），约定丁某为购买上述房产借款金额610000元，并将该房产抵押给某银行徐州分行并办理了抵押登记，该款由某银行徐州分行直接划至某泉置业公司账户。2023年8月1日，丁某通过EMS快递向某泉置业公司及某泉置业公司的法定代表人高亚社邮寄交房催告函，载明案涉房屋应于2023年7月31日向其交付，但截止合同约定的交房日期仍未能交付房屋，两份快递均显示于2023年8月2日签收。2023年11月2日，丁某通过EMS快递向某泉置业公司及某泉置业公司的法定代表人高亚社邮寄解除购房合同通知书，载明2023年7月31日未向我交付房屋，在本人催告后三个月合理期限内至2023年10月31日仍然不能交付房屋，本人作为买受人依据合同第十二条“逾期交付责任”之约定行使解除权，要求解除与出卖人签订的《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人应于15日内退还本人已付全部房款（含已付贷款部分）并付违约金及其他损失。

另查明，案涉小区仍在施工建设过程中。

一审法院认为，丁某与某泉置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中某泉置业公司未如期交付案涉房屋，丁某以合同中逾期超过90日后，买受人有权解除合同之约定，向某泉置业公司主张解除案涉《商品房买卖合同》。某泉置业公司辩称延迟交付受到环保管控和新冠疫情的影响，特别是新冠疫情属于不可抗力，为法定免责事由和约定免责事由。案涉项目属于徐州市“保交楼”项目，某泉置业公司一直在持续施工推进项目进程。近年来，新冠疫情及疫情防控对各行各业客观上造成了影响，合同签订于2021年9月29日，约定于2023年7月31日前交付，合同履行期间与新冠疫情爆发期间存在较大时间上的重合，必然对房屋交付产生一定影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。本案项目属于贾汪区保交楼项目，且某泉置业公司也积极复工，丁某作为买受人的合同目的并非必然无法实现。故对于丁某要求解除与某泉置业公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及丁某与某银行徐州分行签订的《个人购房借款及担保合同》，并由某泉置业公司返还购房款、已付贷款本息、偿还剩余贷款、支付利息、承担违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。某泉置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，一审法院判决：驳回丁某的诉讼请求。

二审时，丁某另提交下列证据材料：1.企业信息查询截图一份，旨在证明某泉置业公司涉诉案件391件，某泉置业公司作为执行人的执行案件73件，终本执行案件37件，由此可见某泉置业公司已经明显不具备清偿欠款的能力，不具备继续履行合同的能力，合同目的必然无法实现；2.项目现场视频、项目进展会议视频各一份，旨在证明案涉项目停滞的原因是某泉置业公司的资金问题，而不是一审法院认定的受疫情影响，即便扣除疫情影响的天数，案涉项目也已逾期交付，根据项目进度来看，不存在一审法院认定的积极复工的事实，合同目的实现的期限无法确定，丁某对案涉房屋占有使用目的不能实现，丁某诉请解除合同、减少损失理应得到支持；3.2024年6月22日丁某自行拍摄的施工现场视频一份，拟证明第一次二审庭审后丁某对现场进行拍摄的视频资料，可以看出某泉置业公司对于工程建设施工消极，进度缓慢，几乎处于停滞的状态，很难保证在短期内向丁某交付房屋；4.2024年7月4日丁某自行拍摄的施工现场视频一份，旨在证明工程现场仍没有任何进展；5.本院（2023）苏03民终1064号民事判决书一份，旨在证明在该案中法院对于疫情防控的天数和大气污染和环境污染的天数酌定认定为45天，但是该案所涉商品房买卖合同履行期限是2020年5月21日至2021年5月1日，故结合本案所涉商品房买卖合同的签订日期，疫情因素对于合同履行的影响极小。

对丁某提交的证据材料，某泉置业公司质证认为：1.对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该组证据仅显示某泉置业公司的诉讼案件，但是案涉项目资金专款专用受到政府监管，某泉置业公司的诉讼案件并不影响案涉楼栋的施工进展及交付；2.对证据2的真实性无异议，根据丁某提供的该视频可以看出案涉项目的主体施工已经完成，该视频中也显示内部水电、地面等装修在陆续施工，且视频也显示现场有人施工，可以看出某泉置业公司在积极施工，全力保证交付；3.对证据3、4不予认可，该视频由丁某单方拍摄，其拍摄的区域完全由其自由把控，根据该视频可以看出，其只拍摄了部分区域，且视频中明显听出现场的施工声音，侧面证明现场正在施工；4.对证据5真实性予以认可，关联性不予认可。

对丁某提交的证据材料，某银行徐州分行质证认为：同某泉置业公司的质证意见，从以上证据可以看出，涉案房屋主体已经全部完工，监管资金得到严格监管，政府包括某泉置业公司目前都在积极的进行后续施工，丁某的合同目的能够实现。

某泉置业公司另提交下列证据：1.徐州市自规局网站截图一份，旨在证明政府相关部门对涉案项目正在进行监管、关注。2.现场施工现场照片一组，旨在证明案涉项目在积极施工，项目并未停工。

对某泉置业公司提交的证据材料，丁某质证认为：1.对于证据1，该信息发布日期为2024年6月25日，实际上据合同约定的交房日期2023年7月31日已有11个月，即便案涉楼房最终能够交付，已完全违反了合同约定的交付日期，不能证明被上诉人可以豁免逾期交房的合同责任以及合同解除的法律后果；2.证据2所拍摄的区域并非丁某购买的65号楼房产，即便有施工的事实，但最终还是需要通过竣工验收才能交付房屋，何时交付仍是未知数，且逾期交房的时间已经远远超过合同约定的日期。

对某泉置业公司提交的证据材料，某银行徐州分行质证认为：对证据的真实性认可，案涉工程仍然在施工，并未停工，丁某合同目的能够实现，故不应当解除。另外丁某与某银行徐州分行之间签订的是借款及担保合同，合同明确约定贷款发放后，借款人与经销商因购房产生的任何纠纷，均不能免除还款责任，购房借款及担保合同也不应当解除。

二审查明事实与一审一致，对一审查明事实，本院予以确认。

根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》应否解除。

本院认为：涉案《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力，丁某、某泉置业公司、某银行徐州分行均应按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”根据上述法律规定可知，在合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度以及是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。结合本案而言，丁某、某泉置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2023年7月31日，根据该合同第十二条约定，若逾期交付房屋超过90日，丁某可以书面方式通知某泉置业公司解除合同。某泉置业公司逾期交房超过90日，虽然符合合同约定解除的条件，但认定案涉合同应否解除还应遵循诚实信用、公平原则，从维护交易秩序稳定的角度，结合某泉置业公司的违约程度以及是否影响丁某合同目的实现等因素予以综合认定。

首先，从违约程度而言。涉案合同签订于2021年9月29日，约定的交付时间是2023年7月31日，而在合同履行期间内，新冠疫情反复变化、防控政策屡次调整、市场经济持续下行，客观影响了某泉置业公司对工期的准确把控。新冠疫情属于不可抗力，受疫情及防控政策影响产生的变化某泉置业公司事先无法预见、风险程度远远超出合理预期。且某泉置业公司至今仍在采取措施积极推进交房事宜，并无拖延和违约的恶意，其过错程度显著轻微。

其次，从合同目的实现而言。通过各方当事人在本案审理过程中提交的证据材料也可以看出，案涉楼盘目前主体已经基本完工，项目也处于复工状态，在持续施工推进项目进程的前提下，丁某购买房屋用于居住的合同目的并非不能实现。

故综合以上分析，从维护市场交易稳定及保护购房人权益出发，案涉合同尚不符合约定解除和法定解除的条件，仍具有继续履行的可能与必要，故丁某主张解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。

对于丁某主张某泉置业公司支付违约金（以购房款总额880654元为基数，自2021年9月29日起按照年利率8%计算至某泉置业公司实际支付之日止）的诉请，鉴于丁某提出该项诉请系以解除合同为基础，如前所述，案涉商品房预售合同不能达到解除的条件，因此，丁某基于合同解除提出某泉置业公司逾期退还购房款所产生的违约金诉请亦不能得到支持。此外，考虑到本案纠纷主要系某泉置业公司的违约行为引起，本院确定本案一、二审案件受理费由某泉置业公司负担。

综上所述，上诉人丁某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费减半收取2680元、二审案件受理费7018.81元，均由徐州市某泉置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长潘全民

审判员胡元静

审判员黄伟

二〇二四年八月二十七日

法官助理徐文轩

书记员宗正