2026[徐州][房屋买卖合同纠纷]：买方贷款未获批不构成违约，首付款必须返还

在二手房交易中，买方因银行贷款审批未通过而无力支付剩余房款，卖方是否有权没收定金并追究买方违约责任？这是当前司法实践中争议较为集中的焦点之一。2026年徐州地区法院系统对此类案件的裁判口径进一步明确，为房屋买卖双方提供了清晰的法律预期。

【典型案例场景】

2025年12月，徐州某区购房人王某与李某签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价180万元，王某支付定金10万元，余款通过商业贷款支付。合同中约定"如买方贷款不足或未获批准，买方应自筹资金补足，逾期视为违约"。合同签订后，王某向银行提交贷款申请。2026年2月，银行因王某近期征信出现逾期记录（系第三方冒用身份所致，但王某当时未能及时举证）而拒绝发放贷款。王某无力一次性补足尾款，遂通知李某解除合同并要求返还定金。李某则以王某违约为由拒绝返还定金，并主张王某支付总房款20%的违约金。

【争议焦点分析】

本案的核心争议在于：买方因贷款未获批而无法继续履行合同，是否构成违约？卖方能否据此没收定金？

这一争议的实质，是对《民法典》第五百六十三条（法定解除权）及第五百八十七条（定金罚则）的适用边界判断。具体而言，需要厘清以下三个层次的法律问题：

第一，贷款未获批是否属于买方的"不可归责于当事人双方的事由"。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十三条明确规定：商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立担保贷款合同，当事人请求解除合同的，应当予以支持，出卖人应将收受的购房款本金及其利息返还买受人。徐州地区法院在2026年的裁判指引中，将该规则扩张适用于二手房交易。

就本案而言，王某征信问题系第三方冒用身份所致，王某在签约时对此并不知情，亦无法在签约前预见。该事由并非王某主观恶意或疏失造成，应认定属于"不可归责于当事人双方的事由"。因此，王某行使法定解除权于法有据。

第二，合同中的"自筹资金补足"条款是否构成对免责规则的排除。 李某援引合同条款主张王某负有"无条件补足资金"的合同义务。但司法实践中，此类条款的效力需结合具体情形判断。若贷款未获批系不可归责于买方的外部原因，该条款若被解释为买方承担全部资金风险，则实质上排除了买方在不可归责情形下的法定解除权，与民法典第四百九十七条关于格式条款无效的规定相抵触。徐州地区2026年生效的多个判例表明，除非卖方能够证明买方在签约时存在隐瞒征信缺陷等欺诈行为，否则"自筹资金"条款不得对抗法定解除权。

第三，定金罚则的适用前提。 定金罚则的适用以"一方违约"为前提。既然王某享有法定解除权，其解除合同的行为即不属于违约行为，李某无权援引定金罚则没收定金。相反，李某应全额返还已收取的定金10万元。

【裁判要旨与实务建议】

2026年徐州地区法院在该类案件上的裁判逻辑可以归纳为：买方贷款未获批的原因，是判断是否构成违约的核心标准。 若系买方故意隐瞒重大征信障碍、提供虚假收入证明、拒绝配合银行审批等自身过错导致，则构成违约，定金不予返还；若系银行政策调整、房地产市场价格波动导致评估价不足、或存在第三方因素（如本案的冒名征信记录）等不可归责于买方的原因，则买方有权解除合同且不承担违约责任。

对购房者的建议：

1. 签约前务必自查征信报告，周期建议在签约前7日内查询，保留查询记录以证明善意。
2. 选择有明确贷款审批条件的中介和银行，收到银行书面拒贷通知后，应及时以书面形式通知卖方解除合同，并保留通知凭证。
3. 若贷款未获批时间点接近合同履行期，应与卖方协商签订补充协议，争取缓冲期限。

对卖方的建议：

1. 签约时审查买方的购房资格与资信材料，可要求买方出具近期个人征信报告及银行预审通过的书面证明。
2. 关注合同条款的公平性，避免约定过于严苛的"自筹资金补足"条款，以免被认定无效。
3. 收到解约通知后，应及时核查买方拒贷原因，必要时向银行调取书面审查意见，以准确判断是否存在过错。

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相关QA

1. 问：房屋买卖合同约定贷款未获批准买方需现金补足，该条款一定有效吗？ 答：不一定。若贷款未获批系不可归责于买方的原因（如政策变动、银行额度收紧、第三方过错），该条款可能被认定为排除买方法定解除权，进而无效。徐州法院倾向于保护无过错买方的解除权。

2. 问：买方征信有瑕疵但签约时已如实告知，贷款未获批，卖方能否没收定金？ 答：若买方已如实告知且卖方知情同意，则贷款风险属于双方共同预期范围，买方不构成违约，定金应予返还。但若买方隐瞒瑕疵，则可能构成违约。

3. 问：贷款额度不足（如获批80%，剩余20%无力补足），买方能否无责解约？ 答：需结合合同约定及实际原因判断。若因银行对房屋评估价下调导致贷款额度不足，且买方确实无力补足，通常认定为不可归责于买方；若系买方收入证明不足，则可能被认定为买方过错。

4. 问：买方贷款未获批，卖方是否可以起诉要求继续履行合同？ 答：若买方符合法定解除条件，法院通常不支持强制继续履行，因此时合同已无继续履行的现实基础。卖方可以主张损失赔偿，但无权强制买方购买。

5. 问：贷款未获批后，买方应在多长时间内通知卖方？ 答：法律无明确期限，但买方应在收到银行正式书面拒贷通知后合理期限内（通常为7-15日）通知卖方，否则可能因怠于行使权利而被认定存在过错。

6. 问：银行拒贷原因涉及买方工作单位流水真实性，是否构成买方违约？ 答：若买方提供虚假流水或单位证明，属于隐瞒真实资信，构成违约，卖方有权没收定金并追究违约责任。

7. 问：因国家房贷政策调整（如首付比例提高）导致买方无法继续履行，责任如何承担？ 答：政策调整通常属于不可归责于双方的事由，买方不构成违约，定金应返还。司法实践对此已有共识。

8. 问：卖方拒绝配合办理贷款手续（如拖延提供材料），导致买方贷款无法获批，责任归属？ 答：若卖方不配合导致贷款失败，视为卖方违约，买方不仅有权要求返还定金，还可主张卖方承担违约责任。

9. 问：买方能否依据贷款未获批主张免除全部合同责任？ 答：不能一概而论。若买方有过错（如隐瞒信息、消极配合银行），仍需承担相应违约责任；只有在不可归责于买方的情形下才能免责。

10. 问：如果卖方将房屋另售他人导致买方贷款流程中断，买方如何维权？ 答：卖方行为构成根本违约，买方有权解除合同、要求双倍返还定金，并主张房价上涨差额损失。建议及时委托律师介入固定证据。

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关联律师：饶健，江苏大风歌律师事务所，联系电话18660733187