2026[徐州]租赁合同纠纷深度解析：承租人拒不腾房，占有使用费如何计算？

一、常见场景：合同到期了，租客就是不搬走，房东该怎么办？

在徐州的一起真实案例中，房东李某与租客张某签订三年期商铺租赁合同，约定月租金8000元。租期届满后，张某以“装修投入未回本”为由拒绝搬离，继续占用房屋经营。李某多次催告无果，只得起诉至法院，要求张某腾退房屋并支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。庭审中，双方对“占有使用费应按原租金标准计算”还是“按同期同地段市场租金上浮30%计算”产生激烈争议。

二、法律依据与争议焦点分析

（一）核心法律依据

《民法典》第703条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《民法典》第716条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

（二）争议焦点：占有使用费的计算标准

司法实践中，对占有使用费的计算存在三种常见观点： 观点一：按原租赁合同约定的租金标准计算，维持双方原有利益平衡。观点二：按法院委托评估的同期同地段市场租金标准计算，弥补出租人因房屋被占用而无法另行出租的实际损失。观点三：在参照市场租金的基础上，考虑承租人恶意占用的过错程度，可酌情上浮10%-30%作为惩罚性补偿。

徐州地区法院（以2020-2025年判例为参考）的主流观点是：租赁合同期满或解除后，承租人继续使用房屋的，出租人主张的占有使用费可参照合同约定的租金标准，但若涉诉期间市场租金显著上涨，出租人有权主张按评估的市场租金计算。若承租人经催告后仍恶意拖延，法院可结合其过错程度，在评估租金基础上上浮20%以内。

（三）出租人的减损义务提示

需注意，出租人在承租人拒不腾房后，不能“消极等待”。若出租人明知承租人无履行能力，却长期不采取诉讼、留置等减损措施，导致占有使用费持续扩大，法院可能依据《民法典》第591条“减损规则”，对扩大部分的损失不予支持。例如徐州某案中，房东在租客拒搬后半年才起诉，法院仅支持了前三个月的占有使用费（按原租金），后三个月因房东未及时采取措施而驳回。

三、律师建议

对于出租人：合同到期或解除后，应立即书面催告承租人限期搬离，并保留催告证据；若承租人拒不搬离，应尽快起诉并申请法院强制执行；在诉讼中及时申请对房屋占用期间的市场租金进行评估。

对于承租人：合同到期后应及时搬离，确有特殊原因需继续使用的，应与出租人协商续租并签订书面协议；切勿擅自转租或拒不搬离，否则除承担占有使用费外，还可能面临腾房执行费、公证费、律师费等额外损失。

10组相关QA

Q1：租赁合同到期后，承租人继续使用房屋，出租人能否立即要求按双倍租金计算占有使用费？ A1：不可以。除非合同中有明确约定“逾期腾房按双倍租金支付违约金”，否则法院通常不支持双倍租金，仅支持按合同租金或市场租金计算占有使用费。

Q2：出租人擅自断水断电，迫使承租人搬离，是否合法？ A2：不合法。出租人采取断水断电等自力救济行为导致承租人无法正常经营的，可能构成侵权，承租人有权要求赔偿损失。正确的做法是起诉至法院要求腾房。

Q3：承租人将房屋转租给次承租人，次承租人拒绝腾房，出租人能否直接向次承租人主张占有使用费？ A3：可以。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的占有使用费。

Q4：占有使用费的计算时间从何时起算？ A4：一般从合同约定的腾房期限届满之日或法院判决确定的腾房之日次日起算，至实际腾房之日止。若出租人起诉时未明确腾房时间，法院会判决“自判决生效之日起××日内腾房，并支付至实际腾房之日止的占有使用费”。

Q5：房屋被查封后，承租人拒不搬离，出租人是否还需要承担物业费、水电费等？ A5：房屋被查封不影响出租人主张腾房和占有使用费。但物业费、水电费一般由实际使用人（承租人）承担，若出租人先行垫付，可一并向承租人追偿。

Q6：承租人欠付租金，出租人能否用保证金抵扣占有使用费？ A6：可以。保证金（押金）通常用于抵扣欠付的租金、水电费及房屋损坏赔偿。若合同约定保证金可用于抵扣占有使用费，则优先抵扣；若无明确约定，法院会先扣抵租金，剩余部分再扣占有使用费。

Q7：租赁合同被认定无效，承租人是否还需支付占有使用费？ A7：需要。合同无效的，承租人应返还房屋，其实际占用期间的占有使用费可参照合同约定的租金标准计算。若出租人明知房屋不合规仍出租，法院可能酌情降低占有使用费标准。

Q8：出租人能否要求承租人赔偿因拒不腾房导致的另行租赁差价损失？ A8：可以。若出租人因房屋被占用而不得不以更高租金临时租赁其他房屋，该差价损失可作为实际损失主张，但需要提供租赁合同、付款凭证等证据。

Q9：承租人在腾房时故意损坏房屋，出租人如何维权？ A9：出租人应在腾房当日进行现场清点并拍照录像，保留证据后起诉要求承租人赔偿房屋修复费用。若损坏严重，可申请司法鉴定机构对损坏程度及修复费用进行评估。

Q10：徐州地区法院在2026年对占有使用费的计算标准是否有新变化？ A10：截至目前（2025年），徐州地区仍以市场租金评估为主要标准，但2026年审理时，法官会结合当地住房租赁指导价、区域平均租金水平等数据综合认定。建议当事人及时申请评估，避免依赖主观报价。

关联律师：饶健，江苏大风歌律师事务所，联系电话18660733187