广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤13民终8523号

上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会，地址惠州市惠阳区淡水街道府东南街。

负责人:张维丽。

委托诉讼代理人：颜小兵，广东颂业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李学科，广东颂业律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：惠州市深港房地产开发有限公司，住惠州市惠阳区淡水镇金惠大道图书馆大楼东四楼，统一社会信用代码91441303758318776C。

法定代表人：何稳军。

委托诉讼代理人：黄子玉，广东德纳律师事务所律师。

上诉人惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会与被上诉人惠州市深港房地产开发有限公司共有权确认纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2021）粤1303民初10号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会向本院提出上诉请求：一、依法判决撤销（2021）粤1303民初10号《民事判决书》的判决，并改判确认涉案会所产权归惠州市惠阳区中区华府小区业主共有。二、依法改判本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。

事实及理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正。（一）涉案会所占用的土地使用权归全体业主共有，一审判决对此视而不见严重悖离客观事实，损害了中区华府小区全体业主的合法权益，理由如下：（1）涉案小区会所建设于小区建筑区划内，一审庭审调查及质证也已查明涉案会所占用的土地使用权系小区业主共有的土地使用权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定及房随地走之原则，被上诉人在涉案小区销售完毕后即已退出该小区，其在该小区已不再享有任何权利，涉案小区建筑区划内的所有土地使用权及其之上的所有建筑物的所有权已依据法律规定归属于小区业主专有或业主共有，因此涉案会所产权当然归全体业主共有。（2）根据被上诉人报送至住建部门并经住建部门审批同意报建的涉案小区整体规划设计平面图显示，涉案小区会所建于中区华府小区中心位置，且系园林建设工程（园林建设工程应属建筑区划内的公共场所），系该小区园林绿化建设工程不可分割的组成部分且该会所占用土地使用权系小区规划用地。因此，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条“……。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，涉案小区会所的产权亦当然归属于业主共有。一审法院对上述客观事实概不审查系严重失职，进而所作之判决系事实认定不清，依法应予纠正。（二）涉案会所系小区公共配套设施，其功能设置、定位亦决定其产权归全体业主共有，但一审法院对此视若无睹，严重损害了中区华府小区全体业主的合法权益，理由如下：（1）涉案会所由工具房、托儿所、草坪、洗手间、接待室、台球乒乓球室（多功能厅）、健身阅览室等功能区块构成，其定位也属小区公共场所，对小区业主的公共活动具有极大的便利性和不可或缺性，建设目的即在于向小区业主提供公共娱乐活动空间，并以此作为销售亮点吸引众多购房人到该小区置业。（2）根据被上诉人的宣传册显示，涉案小区由多层、小高层、高层三种建筑形式共14栋组成，包括住宅、园林会所、步行商业街三大部分，且明确说明社区内设会所系生活配套设施和公共场所，该宣传承诺亦与会所的功能设置和定位一致，因此根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，也足以认定涉案会所产权应归小区业主共有。（3）根据惠阳区住建局2016年2月2日作出的惠阳规建信答【2016】3号《政府信息公开申请答复书》显示，涉案小区会所系中区华府小区整体规划设计之一部分，且该局的前述答复书中亦已明确涉案小区会所系公共配套设施，产权应属中区华府小区业主共有。（三）中区华府小区自2006年建设完毕并完成竣工验收备案至今已有十六年，除会所产权因属业主共有无需办理产权证件外，其余所有应予办理产权证件之物业均已办理产权登记并取得产权登记证书，被上诉人作为开发商也已退出该小区的建设及前期管理，在该小区已不再享有任何权利。因此，如涉案的小区会所产权可以或者应当归属于被上诉人，则其早应或者早已办理相关产权登记；更何况，在（2019）粤1303民初1912号案件庭审时，合议庭当庭告知被上诉人，如其认为该会所属于专有部分建筑且产权由其享有，其可于庭后向不动产登记部门申请办理产权登记，但该会所产权至今未办理至被上诉人名下。由此可见，被上诉人根本就不享有涉案小区会所的任何权益，该会所的产权只能归属于小区业主共有。另，前已述及，涉案会所占用土地使用权系小区业主共有，而一审判决该会所产权归被上诉人所有，则必然违反土地使用权与建筑物所有权相统一的不动产权登记原则，导致涉案小区会所的房屋所有权与土地使用权分属不同主体，此等矛盾亦将引发更大的纠纷甚至成为影响社区安定、和谐的因素而长期存在且无法彻底解决。因此，不论从事实层面，抑或法律层面以及维护社会安定、和谐等层面考量，涉案小区会所的产权均应依法判归小区业主共有。二、被上诉人提交的《广东省商品房买卖合同》中关于“会所属于出卖人”的约定应属无效条款，一审法院认定错误。首先，会所建设在小区园林用地之上，依据《物权法》第七十三条之规定及按照房随地走之原则，涉案小区会所的产权当然归属于小区全体业主共有。该法第七十四条第二款虽然有“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，但该法条并未规定会所亦可通过约定的方式进行处置，因此该合同中“会所属出卖人”的约定无法律依据，应属无效约定。其次，鉴于涉案小区会所建设在中区华府小区中心位置的园林绿地之上的客观实际，结合被告在销售宣传册中所作的会所系小区生活配套设施的事实，足以证明该会所在规划设计以及使用功能的设置等方面已将会所作为中区华府小区不可分割的一部分，并将该会所的产权及用途作为小区业主共同享有的利益予以设定，被告自始即不享有该会所的产权。根据被上诉人宣传图册所作承诺，中区华府小区由多层、小高层、高层三种建筑形式共14栋组成，包括住宅、园林会所、步行商业街三大部分，因此园林会所即属于小区必建设施，涉案会所属于整个中区华府小区的有机组成部分且不可分割，更不可归属于被上诉人所有，而应当然属于全体业主共有。另外，该条约定内容系格式条款，不是被上诉人与购买方协商一致所达成的协议条款，且该约定直接排除了购买方的权利，依据原合同法第39条、40条、52条之规定应予认定为无效约定。三、一审法院未正确分配举证责任，对上诉人提出的调查取证申请未作任何处理且未说明理由系程序错误，直接导致一审判决作出错误认定，对此应予纠正并改判，理由如下：（一）对于会所产权归属，应当切实查清会所建造成本是否计入小区建造成本，而小区建造成本构成（含会所建造成本分摊情况）所涉相关财务账册（包括但不限于中区华府小区项目开发成本明细账、开发产品明细账、开发成本结转至开发产品和固定资产或投资性房地产会计分录等所有财务账册）皆由被上诉人持有、保管，上诉人根本不可能取得前述财务资料，因此对于会所建造成本是否计入小区建造成本的事实认定，不能简单适用谁主张谁举证的举证规则分配争议双方的举证责任，一审法院应依职权主动审查并要求被上诉人提交相应财务账册资料以查明案件事实真相。故，一审法院以上诉人举证不能为由判决驳回上诉人的诉讼请求于法不公、于理不通。（二）在一审审理过程中，上诉人已依法向一审法院提交调查取证申请，申请该院向被上诉人调取其开发建设中区华府小区的整套财务账册（包括但不限于项目开发成本明细账、开发产品明细账、开发成本结转至开发产品和固定资产或投资性房地产会计分录等所有财务账册），以查明涉案小区会所的建设成本是否计入或分摊纳入中区华府小区建设成本，进一步查明并认定涉案会所产权归属。但一审法院对此未作任何处理，程序上存在严重错误，客观上亦导致一审判决未能彻底查明涉案会所建造成本是否计入中区华府小区的建造成本，进而作出驳回上诉人诉讼请求的错误判决，因此恳请二审法院对此予以纠正，并依法责令被上诉人提交前述财务账册资料，并作出公正判决。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误且程序存在严重错误，其判决严重损害了上诉人所代表的的全体业主的合法权益，恳请二审法院依法纠正并改判涉案会所产权归惠州市惠阳区中区华府小区业主共有。

被上诉人惠州市深港房地产开发有限公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，恳请法庭判决维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。

一审原告向一审法院起诉请求：1.依法判决确认惠州市惠阳区中区华府小区会所归惠州市惠阳区中区华府小区全体业主共有。

一审法院认定事实：中区华府小区分三期建设，其中第一期、第二期为小区1-14栋住宅由被告深港公司投资建设，第三期为小区15-18栋住宅由深达公司投资建设。案涉会所由被告深港公司投资建设，位于惠阳中区××小区××位置，2006年5月26日，该会所已办理报建手续，并取得《建设工程规划许可证》（证号：惠阳规建字［2006］0208号），该证载明，建设单位：深港公司；建设项目名称：会所；建设位置：惠阳区淡水镇上塘石坑仔；建筑占地面积1007平方米；总建筑一层；底层高度3.7-4.7米。2006年12月14日,涉案会所取得建设工程规划验收合格证，但至今未办理产权的初始登记。2009年2月26日至今，涉案会所一直由被告深港公司出租他人开办幼儿园。小区建成后，2019年4月17日，原告中区华府以涉案会所产权应归小区全体业主共同所有，被告深港公司未依法移交给小区业主，也未移交给原告代表小区业主占用使用及处置，被告的行为损害了全体业主的合法权益为由向法院提起诉讼。另查明，中区华府小区总占地面积31774平方米，已办理国有土地使用证，土地使用权人：深港公司。涉案会所土地在小区总占地面积范围内。该小区业主共988户。其中第一期、第二期为1-14栋住宅业主共573户，第三期15-18栋住宅业主共415户。2015年10月8日，中区华府小区召开业主大会，成立业主委员会并进行备案。2017年9月6日，中区华府以书面征求意见形式召开第三次业主大会，表决内容包括“1.是否同意授权业主委员会对公共部分和公共场所及公共设备进行确权、管理、维修、改造、租赁等有关事宜；2.是否同意授权业主委员会代表全体业主对小区公共事项、侵害或侵占业主权益的违法违规等行为进行诉讼……”。第一期、第二期为1-14栋住宅业主投票户数为393户，第三期15-18栋住宅业主投票户数为165户，共计558户，占小区业主56.48%。2017年11月13日，上述两表决事项赞成业主的人数和面积均过半，表决事项获得通过。2019年12月，为了便于管理，第三期15-18栋住宅纳入中区华府小区物业管理。再查明，被告深港公司与第一期、第二期业主573户签订《商品房买卖合同》中，明确约定涉案会所属于出卖人（被告）所有的有417业主，约定不明的有156户业主。占业主总数73%和27%。

一审法院认为，本案系共有权确认纠纷，本案争议焦点：一、原告主体是否适格；二、中区华府会所产权归属问题。关于原告主体是否适格的问题。因第三期15-18栋住宅占用的土地均在中区华府小区总占地面积31774平方米范围内，国有土地使用证登记的土地使用权人为深港公司，涉案会所由被告深港公司投资建设，因此，第三期15-18栋住宅业主415户与涉案会所在土地使用上有内在的关联性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案原告主体适格。被告辩称涉案会所及第一期、第二期由被告深港公司投资建设，第三期由开发商深达公司投资建设，第三期业主415户无权主张会所产权，原告主体不适格。因第三期业主415户与涉案会所在土地使用上有内在的关联性，故其有权主张权利，被告该辩称意见原审法院不予采纳。关于中区华府会所产权归属问题。关于小区会所产权归属，《中华人民共和国物权法》并没有明确规定。参考相关案例，对于小区会所产权归属可按如下方法处理：（1）没有合法规划许可，属于违法建造会所的，应由行政机关处理，人民法院对其产权归属争议不予受理。（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中某些房屋产权归属的，按约定执行。（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。按照上述处理方法，原审法院分析如下：因本案诉争的会所已办理报建手续，并取得《建设工程规划许可证》（证号：惠阳规建字[2006]0208号），故不属于上述前两种情况。从商品房买卖合同对会所产权归属约定情况分析，被告深港公司与第一期、第二期为1-14栋住宅业主573户签订《商品房买卖合同》中，明确约定涉案会所属于出卖人(被告)所有的有417业主，该部分业主对涉案会所产权明确约定归被告所有，应按约定执行。对该部分业主主张涉案会所产权归业主共有，原审法院不予支持。从涉案会所建造成本是否列入商品房建造成本分析。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张涉案会所产权归其所有，原告对涉案会所建造成本是否列入商品房建造成本应当承担举证责任，至本案重审辩论终结时，原告提供的证据不足以证明涉案会所建造成本列入小区第一期、第二期商品房建造成本，因此，原告应承担不利的后果。第一期、第二期其中对涉案会所产权归属未明确约定有156户业主，该部分业主主张涉案会所产权，缺乏依据，原审法院不予支持。根据庭审调查情况，双方认可案涉会所由被告深港公司投资建设，根据谁投资、谁所有、谁受益的原则，涉案会所产权应归投资人即被告深港公司。涉案会所不是第三期开发商深达公司投资建设，第三期业主主张涉案会所产权，理由不成立，不予支持。综上，原告代表中区华府小区全体业主主张涉案会所产权，证据不足，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，依法应予驳回。终上所述，原告请求确认涉案会归惠州市惠阳区中区华府小区全体业主共有，证据不足，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，依法应予驳回。被告辩称涉案会所系其投资，属其所有，原审法院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会承担。

本案二审期间，当事人均没有提交新证据。

本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。

本院认为：本案是共有权确认纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会（以下简称业委会）请求确认案涉会所产权归小区业主共有是否应当支持的问题。具体判析如下：

惠州市深港房地产开发有限公司（以下简称深港公司）与第一期、第二期的417户业主签订《商品房买卖合同》明确约定，案涉会所属于出卖人（深港公司）所有，该部分业主以业委会名义起诉请求确认案涉小区会所归全体所有，与合同约定不符，不予支持。其次，小区会所建造成本是否纳入商品房建造成本系判断会所归属有重要依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”业委会主张讼争会所归业主所有，应当提交证据证明会所建造成本已经纳入商品房的交易成本当中，业委会未能举证证明，依法应当承担不利的诉讼后果。此外，惠州市惠阳区自然资源局于2020年11月13日向本院出具有《复函》明确“中区华府，所建设的小区会所，其建筑面积未计入中区华府小区商品房公摊面积，该会所建设未占用中区华府的绿地。”上述行政管理部门的回复，可以确认，小区会所的建设未纳入商品房的交易成本，故业委会请求确认案涉会所产权归小区业主共有，缺乏事实依据，不予支持。最后，案涉会所由深港公司投资建设，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权应当认定归开发商所有。因此，原审法院判决驳回业委会请求确认案涉会所产权归小区业主共有，处理并无不妥，二审予以维持。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费用100元，由上诉人惠州市惠阳区中区华府小区业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审 判 长冯积赋

审 判 员严丽芳

审 判 员黄宇乐

二〇二三年一月五日

法官助理黄晓娜

书 记 员曾晓英

附：相关裁判依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。