新疆生产建设兵团第七师中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）兵07民再2号

上诉人（原审被告）：新疆某房地产公司，住所地新疆奎屯市。

法定代表人：耿某某，该公司经理。

上诉人（原审被告）：新疆某建设工程有限公司，住所地新疆奎屯市。

法定代表人：耿某某，该公司经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：岳某，该公司行政办主任。

二上诉人共同委托诉讼代理人：贾璐，新疆金仕成（奎屯）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：申某某，女，1966年12月20日出生，住新疆奎屯市。

被上诉人（原审原告）：蔡某某，男，1960年1月27日出生，住新疆奎屯市。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：丁新民，新疆行则至律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈艳萍，新疆韩佩春律师事务所律师。

上诉人新疆某房地产公司（以下简称新疆某房地产公司）、新疆某建设工程有限公司（以下简称新疆某建设工程有限公司）因与被上诉人申某某、蔡某某物权确认纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2024）兵0702民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司共同委托诉讼代理人岳某、贾璐，被上诉人申某某、蔡某某及其共同委托诉讼代理人丁新民、陈艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回申某某、蔡某某的诉讼请求。事实和理由：一、本案不应当由一审法院受理。申某某、蔡某某是因奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执186号执行案件正在执行案涉房屋，申某某、蔡某某认为涉案房屋属于其所有，奎屯垦区人民法院的执行行为侵害了其合法权益，故向奎屯垦区人民法院提出执行异议，奎屯垦区人民法院作出了（2021）兵0701执异40号执行裁定，驳回申某某、蔡某某的执行异议请求后，申某某、蔡某某向一审法院提起诉讼。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》（2020修正）第十四条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零二条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。再依据《中华人民共和国民事诉法》第三十四条第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。执行法院与不动产所在地法院可能不同，经最高人民法院审委会研究决定，执行异议之诉均由执行法院管辖，这是一种特殊的专属管辖。一审法院违反法律规定受理本案并作出判决，无法律依据，应该将本案移送至奎屯垦区人民法院管辖。二、若本案诉讼并非执行异议之诉，那么奎屯垦区人民法院作出的（2021）兵0701执异40号执行裁定已经生效，则不得对同一事项作出与生效裁定相矛盾的判决。（2021）兵0701执异40号执行裁定认定申某某、蔡某某不享有对涉案房屋的所有权，但是本案一审法院却就同一事实却作出了与（2021）兵0701执异40号执行裁定相反的认定，本案一审法院的行为违反了既判力原则。三、申某某、蔡某某证据不足，无法充分证明其为案涉房产的实际出资人。四、不动产物权的设立与变更以登记为生效要件，案涉房产明确登记在新疆某房地产公司名下具有公示效力。申某某、蔡某某仅凭与案外人马某某之间往来款、挂靠协议以及房产证等材料由其持有的事实，就认定其为实际出资人，属事实认定不清。五、本案一审法院对挂靠关系的认定错误。挂靠关系的认定需要有证据证明挂靠人以被挂靠人的名义对外开展经营活动，并且被挂靠人对此明知且予以认可。本案中，虽然新疆某房地产公司的法定代表人耿某某曾在税务稽查局的询问笔录中陈述蔡某某挂靠开发的事实，但该笔录形成的前提是新疆某房地产公司正在接受税务部门的询问，耿某某在税务稽查部门的询问中认可蔡某某挂靠，是为了减轻税务机关的处罚，并非耿某某的真实的意思表示，该陈述也未被税务稽查部门认可。一审法院仅依据耿某某在税务稽查部门的陈述，无书面协议等证据相互印证，无法达到民事诉讼中高度盖然性的证明标准。即便认定双方存在挂靠关系，依据相关法律规定，挂靠协议也应属无效。无效的挂靠协议不能直接产生物权变动的法律效果，不能以此确认申某某、蔡某某为案涉房产的所有权人。六、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于适用申某某、蔡某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于本案是否属于执行异议之诉的问题。本案在2023年，申某某、蔡某某向一审法院提出物权确认之诉，均是基于物权纠纷提起诉讼，并不是以奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执186号执行案件及（2021）兵0701执异40号执行异议案件所提起诉讼。故本案不应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条关于执行异议之诉的有关规定。如果提出管辖权异议，应当在一审时提出管辖权异议，但新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司在本案原审以及再审期间，均未提出本案属于执行异议之诉应当移送执行法院审理。二、奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执异40号执行裁定是驳回蔡某某、申某某提出的执行异议的请求，未认定案涉房屋的权属问题。本案中蔡某某、申某某提出的诉讼请求系确认某街康庄路1号、2号、3号、5号、6号、7号，共6栋楼房的所有权。本案物权纠纷与执行异议之诉是不同的诉，故本案应由一审法院审理。三、蔡某某、申某某一审提交的证据已经形成完整的证据锁链，能够证明案涉房产系蔡某某、申某某投资建设。四、耿某某在税务稽查部门询问中，认可蔡某某、申某某与新疆某房地产公司存在着挂靠关系，该事实通过税务稽查决定已予以确认。案涉合同的实际施工人马某某对蔡某某、申某某挂靠新疆某房地产公司开发案涉房产事实也予以认可，以上证据能够证实蔡某某、申某某挂靠新疆某房地产公司开发案涉房地产。五、新疆某房地产公司并未证明其对案涉房产进行了投资及管理。蔡某某、申某某已提交证据证明案涉工程由蔡某某、申某某出资建设。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蔡某某、申某某向一审法院起诉请求：1.依法确认某团某街某路某房产属于蔡某某、申某某所有；2.判令新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司立即停止侵害并赔偿蔡某某、申某某损失180万元（投资额1500万元，按照每年5%的资金占用利息计算为75万元，按每年30万元计算，从2017年计算至2024年6月）；3.本案一切诉讼费用由新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司承担。蔡某某、申某某向一审再审法院起诉请求：1.依法确认第七师某团某街某路某房产属于蔡某某、申某某所有；2.本案全部讼费用由新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司承担。一审再审法院认定事实：蔡某某、申某某围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.不动产权证书六份，证实第七师某团某街某路的六栋房屋总面积为10,322.6平方米，且六栋房屋登记在新疆某房地产公司名下，该不动产权证从办理好就一直在蔡某某、申某某处持有，证实蔡某某、申某某与该六栋房产有利益关系；2.2014年5月23日建设工程施工合同一份、监理合同一份，可以证明发包方的项目负责人是蔡某某，委托监理合同中委托人的常驻代表是蔡某某，证实在六栋楼的开发建设中蔡某某是开发、建设的实际参与人员，也是合同中约定的监管人员，蔡某某、申某某实际参与工程施工合同的签订，工程建设及监理工作；3.租赁合同二十份，证实案涉的六栋房产从2014年竣工到目前为止都是由蔡某某、申某某在实际占有并以蔡某某的名义向外出租，行使经营管理的权限，是由蔡某某、申某某在具体实施出租收益的行为；4.2023年9月5日新疆某房地产公司通知一份，证实通知要求六栋商住楼的租赁户向新疆某房地产公司进行申报，不允许相应的租户向蔡某某交纳租金，租金要交给新疆某房地产公司，与证据3印证，能够证实案涉的六栋楼由蔡某某、申某某实际经营管理、租赁，新疆某房地产公司实际上对六栋房屋的管理、出租情况并不知情，也没有行使管理和经营的事实；5.奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民督监1号民事裁定书一份，证实新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司告作为耿某某个人实际控制的关联公司，侵害了蔡某某、申某某的实际利益；6.奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执异40号执行裁定书一份，证实新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司对蔡某某、申某某应当所有的案涉的六栋房屋的财产实施了侵权行为；7.奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执186号之一执行裁定书一份，证实新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司在其他案件中将属于蔡某某、申某某的六栋房屋进行执行变卖，实际侵害了蔡某某、申某某的合法权益；8.领借款据十份，由新疆某房地产公司的财务向蔡某某、申某某出具，证实蔡某某、申某某实际投资了3,411,775元，是蔡某某、申某某交给新疆某房地产公司交的房屋的建设工程款其中的一部分；9.结算凭证六份，证实在工程施工过程中蔡某某、申某某向新疆某建设工程有限公司的负责人马某某给付了7,727,743元的事实；10.2015年6月12日结算单一份，证明蔡某某、申某某实际投入资金的情况，新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的财会人员在列表中确认收到了5,903,500元，该证据能够和第八项证据相互印证，也能和税务局稽查结果相印证，证实蔡某某、申某某向新疆某房地产公司缴纳房产开发的款项5,903,500元；11.商品房房产预售许可证一份，证实蔡某某、申某某出资办理了销售许可证的情况，在办理完预售许可证以后，新疆某房地产公司将相应的证据全部交给了蔡某某、申某某，让蔡某某、申某某合法持有并再进行销售的事实；12.车排子垦区人民法院询问笔录一份，证实新疆某房地产公司承认蔡某某挂靠在新疆某房地产公司以该公司资质投资开发房地产，只是没有签订挂靠协议；13.付款协议书一份及奎屯垦区人民法院（2018）兵0701执127号之一执行裁定书一份，证明新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司虚构债务，恶意申请奎屯垦区人民法院执行侵害蔡某某、申某某的投资权益的事实；14.2014年5月28日建设工程施工合同一份，证实案涉建设工程实际的施工人是马某某；15.工程监理合同一份，证实蔡某某代表新疆某房地产公司进行施工监理的事实；16.税务稽查处理决定书申请书一份，证实本案案涉六栋房产，系由蔡某某投资完成；17.伊犁州税务局伊州税稽处2021-11号税务处理决定书一份，证实蔡某某挂靠新疆某房地产公司投资建设某街六栋商品楼，申某某向新疆某房地产公司转款5,853,500元的事实；18.伊犁州税务局伊州税稽处2021-12号税务处理决定书一份，证实蔡某某挂靠新疆某房地产公司投资建设某街六栋商品楼的事实；19.招标备案表一份、施工合同书一份、参与建设用地规划许可一份、工程规划一份、施工许可办理一份，证实蔡某某参与招投标、签订施工合同、建设用地规划、工程规划、施工许可办理并实际持有相应凭证的事实；20.消防竣工验收凭证一份，证实蔡某某实际负责某街消防验收工作，实际持有验收凭证上罗列的十三份相应施工的凭证材料，冲立项、办证、施工、管理、监理及消防报验等所有的手续的行政许可文件，全部在蔡某某、申某某处持有，该证据能够印证蔡某某、申某某是争议房产的实际投资人；21.土地出让金转让凭证三份，证实开发某街六栋楼土地出让金2,140,000元系蔡某某、申某某出资；22.领借款条十份，证实蔡某某、申某某向新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司缴纳开发费用付款3,411,775元，是招投标、设计费用、土地出让金，包括施工过程中作为开发商应交纳的各项其他费用及环评费用；23.第七师中级人民法院（2024）兵07民终46号卷宗中调取的收款通知一份、银行转账回单一份、马某某身份证一份、马某某写的内部结算协议一份、银行转账回单一份、明细账一份、监理费用票据二份，证实蔡某某、申某某二审中证人马某某确认该某街工程系新疆某建设工程有限公司承包、马某某实际施工，马某某确认收到蔡某某、申某某给付工程款包括以房顶账共计11,587,743元的事实；24.银行结算凭据八份，证实蔡某某、申某某向新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司支付开发投资款的事实；25.银行转款凭据七份，共计金额260余万元，证实蔡某某、申某某为六栋房产向案外人徐某某、马某某、朱某某、赵某某等人支付其他工程款260余万元的事实，包括围墙、地面硬化、上下水、供暖、外配套工程等，实际施工人是蔡某某、申某某雇佣的，与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司没有任何关系。案涉工程中实际施工人没有收到新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司支付的款项；26.电费发票一份、测绘费票据一份、权属登记费一份、登记服务费发票八份，共计9万余元，证实蔡某某、申某某在开发该六栋房产以后，为给该六栋楼房办证缴纳测绘费、登记费、评估费、服务费及电费，目的是为了办理六栋房产的不动产产权，是由蔡某某、申某某实际缴纳现金完成的，缴纳给了相关部门，虽然票是开具给新疆某房地产公司的，但与本案房产证一样票据一直由蔡某某、申某某持有、保管；27.车排子垦区人民法院（2024）兵0702民再1号民事判决书1份，证实蔡某某、申某某挂靠在新疆某房地产公司名下开发某街六栋房产的事实，能够证实马某某是实际施工人，马某某记账中2,826,252元顶账给了刘某某，是由蔡某某顶账给马某某，马某某再顶账给刘某某的事实；28.车排子垦区人民法院依职权调取的伊犁州地方税务稽查局询问通知书1份、询问（调查）笔录三页。对于蔡某某、申某某提交的以上证据，一审再审法院的认证意见如下：蔡某某、申某某提供的上述证据形成了完整的证据链，能够充分证明蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司资质（挂靠），以该公司的名义投资建设某团某街某路某房产，蔡某某、申某某对上述六栋房产实际投资、建设、管理以及对外销售、租赁并受益的事实。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司不到庭参加诉讼亦未对蔡某某、申某某提供的上述证据发表质证意见、提供反驳证据，未提供证据证明新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司对案涉房产进行了投资建设管理的事实。对蔡某某、申某某提交上述证据的真实性、合法性、关联性一审再审法院予以确认。基于上述认定的证据及蔡某某、申某某的陈述，一审再审法院认定事实如下：蔡某某、申某某二人系夫妻关系，耿某某系新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的法定代表人，蔡某某、申某某与耿某某曾系好友关系。2013年春，经蔡某某与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的法定代表人耿某某口头协商，蔡某某借用新疆某房地产公司房地产开发资质在第七师一二五团投资开发房地产。2014年4月7日，新疆某房地产公司取得1.244900公顷建设用地使用权，由蔡某某出资支付土地出让金2,140,000元，而后由新疆某房地产公司与新疆某建设工程有限公司于2014年5月23日签订建设工程施工合同，该工程项目实际施工人系案外人马某某。马某某又将部分工程包括围墙、地面硬化、上下水、供暖、外配套工程等转包给徐某某、刘某某等人，同年11月30日，上述工程竣工交验。2017年2月6日，某团某街某路分别办理房产登记手续（六栋房产建筑面积共计10322.6平方米），不动产权证登记在新疆某房地产公司名下。在上述建设工程施工过程中，蔡某某、申某某实际承担了建设工程项目的投资开发、建设、监理等全部工作，并支付了相应的土地出让金及工程建设费用。实际施工人马某某等人的工程款也均由蔡某某、申某某实际支付，上述房产的房产证及各种支出费用的原始发票均由蔡某某、申某某持有，上述房产也均由蔡某某、申某某实际经营、管理，上述房产对外销售、出租、收益均由蔡某某、申某某实际控制和经营。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司未提交证据证实其对案涉房产进行投资、建设、管理、控制、经营等活动。再查明，车排子垦区人民法院（2023）兵0702民初940号民事判决于2024年1月18日作出，蔡某某、申某某不服该一审判决向第七师中级人民法院提出上诉后又撤回上诉，车排子垦区人民法院（2023）兵0702民初940号民事判决于2024年5月11日发生法律效力。2025年5月8日，车排子垦区人民法院依法向国家税务总局伊犁哈萨克自治州税务局稽查局（以下简称伊犁州税务稽查局）发出工作联系函，请求调取2021年3月17日该局对新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司作出的税务处理决定书（伊州税稽处〔2021〕11号）中的相关证据。经调查，2016年8月24日，伊犁州地税局稽查局对新疆某房地产公司及新疆某建设工程有限公司作出处罚决定前对上述二公司的法定代表人耿某某做了一份询问笔录，该笔录中记载“问（稽查局干部）：请你介绍一下开发第七师125团某街项目的情况？答（耿某某）：我的朋友蔡某某（第七师勘察设计院工程师）在第七师125团有块土地找我挂靠在我房产公司开发建设，建筑施工挂靠在新疆某建设工程有限公司，房产开发、建筑施工的各项税收均由蔡某某负责缴纳。挂靠单位未向公司缴纳管理费。”一审再审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产股权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案蔡某某、申某某虽未与新疆某房地产公司签订书面协议，但根据蔡某某、申某某提交的证据、庭审查明及车排子垦区人民法院向税务部门调查的事实可以认定，第七师一二五团某街建设工程项目系蔡某某与新疆某房地产公司达成口头协议，即蔡某某采用“挂靠”开发的模式借用新疆某房地产公司的房地产开发资质在第七师一二五团某街进行房地产开发建设，系由蔡某某实际完成了案涉六栋房地产工程项目的立项、规划、设计、勘查、环评、招投标等前期工作，在工程施工过程中由蔡某某、申某某垫付资金用于支付土地出让金、工程款、缴纳税款、测绘评估等相关费用，即蔡某某、申某某系案涉六栋房产的实际出资人。因蔡某某缺少房地产开发工程资质，其借用新疆某房地产公司的开发资质进行房地产开发，其实质是一种规避法律规定的“挂靠”行为，不为法律所允许，但“挂靠”协议被认定为无效不必然导致蔡某某、申某某的物权得不到保护。挂靠协议约定蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的房地产开发资质虽然与《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等规定相违背，但上述规定的主要内容系明确房地产开发经营行业的市场准入资格，具有管理性强制规定的特征。上述规定及条例均未对欠缺资质登记从事房地产开发的民事行为及合同效力作出明确规定，而只是规定了相应的行政责任。因此，对于借用房地产开发资质这一行为，国家虽然采取限制或不鼓励的态度，但未有明确的法律规定否定挂靠协议无效后，实际出资人的权利亦不应得到保护。关于本案中蔡某某、申某某与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司之间是否存在挂靠开发的口头协议问题。虽然蔡某某、申某某与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司双方未签订书面挂靠开发协议，但蔡某某、申某某提供的证据可以证明事实上是由原蔡某某、申某某实际出资，在工程建设中由蔡某某、申某某在实际管理，工程交付后也是由蔡某某、申某某在控制该房产，对外销售、出租、受益、管理经营等活动也都是由蔡某某、申某某在行使；争议房产的房产证和各种费用的缴纳原始发票均由蔡某某、申某某持有；工程款的支付也都是由蔡某某、申某某实际缴纳。蔡某某、申某某提供了充分的证据证明其为房产开发的实际出资人，包括银行转账记录、财务凭证等，这些证据都印证了蔡某某与新疆某房地产公司存在挂靠开发房地产的事实。关于蔡某某、申某某要求确认登记在新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司名下的争议房产所有权是否有法律依据的问题。遵循物权的实质审查原则，虽然房产登记在新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司名下，但根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产股权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。不动产登记簿的记载只是物权归属的初步证据，如果有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应当以真实权利状态为准。本案中蔡某某、申某某提供的证据足以证明其对房产的实际出资和所有权归属，经对房产权属进行实质审查，可以确认本案争议房产归蔡某某、申某某所有；新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司没有提供证据证明其对争议房产进行了投资、建设、经营和管理，并不实际享有对该争议房产的所有权。一审原审判决以房产证登记在新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司名下为由，驳回蔡某某、申某某的诉讼请求，未充分考虑案件的实际情况和相关法律规定，存在认定事实和适用法律的错误，应当予以撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于民法典施行前，但该事实持续至民法典施行后，故本案适用民法典的相关规定。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司经一审再审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩、举证、质证的权利，应自行承担对其不利的法律后果。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百零九条、第二百一十八条之规定，一审法院判决：一、撤销车排子垦区人民法院（2023）兵0702民初940号民事判决；二、确认新疆生产建设兵团第七师某团某街某路某房产归蔡某某、申某某所有。案件受理费10,500元，由新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司负担。二审期间，新疆某房地产公司出示如下证据：《125团项目支出》、新疆某房地产公司《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》，以上证据载明：1.2013年7月29日向聂某某还款33,500元；2.2013年8月15日支付案涉土地出让金500,000元；3.2013年8月15日支付孔某某借款170,000元；4.2013年4月17日支付案涉土地出让金700,000元；5.2014年4月24日支付印花税1070元；6.2014年5月6日支付案涉土地出让金940,000元；7.2014年5月12日支付土地征迁管理费85,600元；8.支付土地交易费37,100元；9.2014年5月14日支付聂某某电缆费8375元；10.缴纳契税64,200元（现金）；11.2014年6月6日支付卡雪平办事费用1029元；12.2014年6月支付刻章费45元；13.2015年8月21日预付新疆某建设工程有限公司工程款500,000元；14.2014年8月支付权属登记费38,500元（现金）。以上共计支付案涉工程的土地出让金、税费、工程款、材料费共计3,079,419元。拟证明新疆某房地产公司支付投资建设案涉房产。新疆某建设工程有限公司的质证意见与新疆某房地产公司的举证意见一致。蔡某某、申某某的质证意见：对第1、3、5、9、11、12、14笔的真实性予以认可，对关联性不予认可。对第2、4、6、7、8、10、13笔的真实性认可，但均是蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付开发款后由新疆某房地产公司代为支付，对该组证据关联性不予认可。本院认证意见：第1、3、9、11、12笔付款，因新疆某房地产公司不能证明与本案存在关联性，本院不予认定。对第5笔支付1070元印花税，经核对土地出让合同，能确定案涉土地出让费为2,140,000元，印花税的税率为万分之五，故案涉土地出让合同的印花税系1070元，本院对该证据予以认定。对第14笔支付权属登记费，新疆某房地产公司未提交银行支付凭证，且其他证据能够证明系蔡某某现金交付，故不能认定权属登记费系新疆某房地产公司支付。对第2、4、6、7、8、10、13笔付款的关联性结合其他证据综合认定。对于新疆某房地产公司与新疆某建设工程有限公司之间的往来款未注明系用于案涉工程，故对新疆某房地产公司与新疆某建设工程有限公司之间的往来款系支付案涉工程的工程款的事实不予认定。新疆某建设工程有限公司提交《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》、财务凭证。拟证明新疆某建设工程有限公司投资建设案涉工程。新疆某房地产公司的质证意见与新疆某建设工程有限公司的举证意见一致。蔡某某、申某某对该组证据不予认可。本院认证意见：因新疆某建设工程有限公司系案涉工程的总承包人，不是案涉房产的开发方。新疆某建设工程有限公司履行的是工程建设义务，其向案涉工程的实际施工人马某某支付材料费、人工费、工程款的行为，只能证明新疆某建设工程有限公司履行了施工及向实际施工人支付工程款的义务，与开发合同投资、案涉房产的确权不具有关联性，故本院对新疆某建设工程有限公司提交的证据不予认定。蔡某某、申某某提交如下证据：一、奎屯垦区人民法院（2017）兵0701民督21号支付令、奎屯垦区人民检察院新兵奎垦检民违监（2018）1号检察建议书、车排子垦区人民法院的新闻报道、本院（2025）兵07民终24号民事判决、7份《房屋抵顶工程款协议书》、车排子垦区人民法院（2024）兵0702民初742号民事裁定及两份庭审笔录。拟证明案涉工程系蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司房地产开发资质建设。蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付开发款6,165,000元。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司质证意见：对以上证据的真实性、合法性认可。蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付的款项系新疆某房地产公司向蔡某某、申某某借款，不能证明案涉工程由蔡某某、申某某投资建设，故对该组证据的关联性不予认可。本院查阅新疆某房地产公司《中国建设股份有限公司活期存款明细账》，该明细账记载：1.申某某于2013年7月26日向新疆某房地产公司转款1,000,000元；2.王某莫于2014年4月10日向新疆某房地产公司转款1,390,000元；3.周某于2014年4月11日向新疆某房地产公司转款200,000元；4.蔡某某于2014年4月11日分3笔向新疆某房地产公司转款35,000元、90,000元、35,000元，合计160,000元；5.蔡某某于2014年5月24日向新疆某房地产公司账户现金交款65,000元；6.蔡某某于2014年8月4日向新疆某房地产公司转款1,000,000元；7.蔡某某、申某某于2015年8月21日分4笔向新疆某房地产公司转款170,000元、130,000元、300,000元、400,000元，合计1,000,000元；8.申某某于2014年9月4日分3笔，每笔200,000元，向新疆某房地产公司转款共计600,000元；9.申某某于2014年10月24日分2笔向新疆某房地产公司转款130,000元、70,000元，合计200,000元；10.申某某于2015年2月12日向新疆某房地产公司转款300,000元；以上合计5,915,000元。蔡某某、申某某对以上的支付数额予以认可。另蔡某某、申某某提出2014年6月10日分2笔向新疆某房地产公司的法定代表人耿某某的妻子郭某某的建行账户转账350,000元。故蔡某某、申某某已向新疆某房地产公司支付案涉工程项目开发款6,265,000元。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司对蔡某某、申某某向新疆某房地产公司的建行账户转账5,915,000元的真实性认可，对蔡某某、申某某向新疆某房地产公司转款的用途有异议。蔡某某、申某某向新疆某房地产公司转款系支付新疆某房地产公司的借款及向新疆某房地产公司还款，不是案涉工程的投资款。本院对以上转账的真实性予以认定。新疆某房地产公司质证意见认为蔡某某、申某某转账系支付借款、还款、出卖案涉房产的房款均不是投资款。因新疆某房地产公司不能证明其与蔡某某、申某某存在借款合意，也不能证明新疆某房地产公司出借资金的事实，且已查明案涉工程由蔡某某实际管理、案涉房产也有蔡某某实际控制，通过以上事实，能够认定蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付案涉工程投资款5,915,000元。新疆某房地产公司因案涉开发工程支付的土地出让金2,140,000元、土地征迁费85,600元、契税64,200元、印花税1070元、工程款500,000元，合计2,790,870元。以上款项的支付时间均晚于蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付投资款的时间，数额也少于蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付的数额。据此，无法认定新疆某房地产公司以自有资金投资建设了案涉工程。对于蔡某某、申某某向郭某某转账350,000元,因其未提交银行转账凭证，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审再审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、关于一审再审法院受理执行案件案外人物权确认纠纷一案的问题。依据法律规定，不动产确权纠纷与执行异议之诉管辖存在冲突的情形下，不动产所在的法院应驳回起诉、中止审理、撤销判决，当事人应在执行异议之诉中提出不动产确权的诉讼请求。该规则的设立，是因在不动产确权之诉中，申请执行人不能作为案件一方当事人参加诉讼，不动产权之诉中的原、被告可能因恶意串通损害申请执行人的利益。故，需要确权的不动产被人民法院查封后，应由执行法院进行审理。结合本案，一审再审法院审理案涉房产的确权纠纷不存在损害申请执行人的利益的情形。首先，若蔡某某、申某某系案涉房产的实际权利人，其所享有的民事权益系基于挂靠合同而享有的合同债权，而债权人申请强制执行的权利基础系普通债权。合同债权作为普通债权在权利顺位上并不优先于普通债权。其次实际权利人享有权益的挂靠项目登记在名义权利人新疆某房地产公司名下，是对挂靠合同约定履行的结果，对于作为善意第三人（申请执行人）并不发生效力。而债权人基于公示物权登记申请执行新疆某房地产公司名下的不动产系基于不动产公示公信原则，故其利益应当优先于实际权利人对名义权利人享有的权益。最后，蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司名义开发房产存在过错，并不具有被特别保护的价值。蔡某某、申某某并不足以排除债权人申请的强制执行的民事权益。在蔡某某、申某某不足以排除强制执行情形下，不存在损害申请执行人的利益。故一审再审法院审理本案并无不妥。二、关于案涉房产所有权归属问题。根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与证实权利状态不符，其为该不动产股权的真实权利人，请求享有物权的，应予支持。借用开发房地产资质开发的房地产，在没有挂靠合同时，应查证资金投入、成本承担、项目控制、风险承担等事实。一审再审法院认定的事实，均能证明案涉工程系蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司房地产开发资质开发建设。案涉工程建设中新疆某房地产公司并未提交证据证明其参与工程管理。在房屋取得预售许可证后，新疆某房地产公司也未提交证据证明其对案涉房产进行售卖。对未出售的房产均系蔡某某、申某某进行出租管理。二审期间，新疆某房地产公司提交的证据，亦不能证明其自有资金缴纳了案涉土地出让金、税费及支付工程款。故新疆某房地产公司上诉称其开发建设了案涉房地产没有事实依据。新疆某房地产公司不应享有案涉房地产开发后的利益，故案涉房产应归蔡某某、申某某所有。综上所述，新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（新疆某房地产公司已预交），由上诉人新疆某房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长张悦审判员向洪武审判员葛阳二〇二五年十一月十一日书记员王颖琛

申某某、蔡某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于本案是否属于执行异议之诉的问题。本案在2023年，申某某、蔡某某向一审法院提出物权确认之诉，均是基于物权纠纷提起诉讼，并不是以奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执186号执行案件及（2021）兵0701执异40号执行异议案件所提起诉讼。故本案不应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条关于执行异议之诉的有关规定。如果提出管辖权异议，应当在一审时提出管辖权异议，但新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司在本案原审以及再审期间，均未提出本案属于执行异议之诉应当移送执行法院审理。二、奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执异40号执行裁定是驳回蔡某某、申某某提出的执行异议的请求，未认定案涉房屋的权属问题。本案中蔡某某、申某某提出的诉讼请求系确认某街康庄路1号、2号、3号、5号、6号、7号，共6栋楼房的所有权。本案物权纠纷与执行异议之诉是不同的诉，故本案应由一审法院审理。三、蔡某某、申某某一审提交的证据已经形成完整的证据锁链，能够证明案涉房产系蔡某某、申某某投资建设。四、耿某某在税务稽查部门询问中，认可蔡某某、申某某与新疆某房地产公司存在着挂靠关系，该事实通过税务稽查决定已予以确认。案涉合同的实际施工人马某某对蔡某某、申某某挂靠新疆某房地产公司开发案涉房产事实也予以认可，以上证据能够证实蔡某某、申某某挂靠新疆某房地产公司开发案涉房地产。五、新疆某房地产公司并未证明其对案涉房产进行了投资及管理。蔡某某、申某某已提交证据证明案涉工程由蔡某某、申某某出资建设。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

蔡某某、申某某向一审法院起诉请求：1.依法确认某团某街某路某房产属于蔡某某、申某某所有；2.判令新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司立即停止侵害并赔偿蔡某某、申某某损失180万元（投资额1500万元，按照每年5%的资金占用利息计算为75万元，按每年30万元计算，从2017年计算至2024年6月）；3.本案一切诉讼费用由新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司承担。

蔡某某、申某某向一审再审法院起诉请求：1.依法确认第七师某团某街某路某房产属于蔡某某、申某某所有；2.本案全部讼费用由新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司承担。

一审再审法院认定事实：蔡某某、申某某围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.不动产权证书六份，证实第七师某团某街某路的六栋房屋总面积为10,322.6平方米，且六栋房屋登记在新疆某房地产公司名下，该不动产权证从办理好就一直在蔡某某、申某某处持有，证实蔡某某、申某某与该六栋房产有利益关系；2.2014年5月23日建设工程施工合同一份、监理合同一份，可以证明发包方的项目负责人是蔡某某，委托监理合同中委托人的常驻代表是蔡某某，证实在六栋楼的开发建设中蔡某某是开发、建设的实际参与人员，也是合同中约定的监管人员，蔡某某、申某某实际参与工程施工合同的签订，工程建设及监理工作；3.租赁合同二十份，证实案涉的六栋房产从2014年竣工到目前为止都是由蔡某某、申某某在实际占有并以蔡某某的名义向外出租，行使经营管理的权限，是由蔡某某、申某某在具体实施出租收益的行为；4.2023年9月5日新疆某房地产公司通知一份，证实通知要求六栋商住楼的租赁户向新疆某房地产公司进行申报，不允许相应的租户向蔡某某交纳租金，租金要交给新疆某房地产公司，与证据3印证，能够证实案涉的六栋楼由蔡某某、申某某实际经营管理、租赁，新疆某房地产公司实际上对六栋房屋的管理、出租情况并不知情，也没有行使管理和经营的事实；5.奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民督监1号民事裁定书一份，证实新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司告作为耿某某个人实际控制的关联公司，侵害了蔡某某、申某某的实际利益；6.奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执异40号执行裁定书一份，证实新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司对蔡某某、申某某应当所有的案涉的六栋房屋的财产实施了侵权行为；7.奎屯垦区人民法院（2021）兵0701执186号之一执行裁定书一份，证实新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司在其他案件中将属于蔡某某、申某某的六栋房屋进行执行变卖，实际侵害了蔡某某、申某某的合法权益；8.领借款据十份，由新疆某房地产公司的财务向蔡某某、申某某出具，证实蔡某某、申某某实际投资了3,411,775元，是蔡某某、申某某交给新疆某房地产公司交的房屋的建设工程款其中的一部分；9.结算凭证六份，证实在工程施工过程中蔡某某、申某某向新疆某建设工程有限公司的负责人马某某给付了7,727,743元的事实；10.2015年6月12日结算单一份，证明蔡某某、申某某实际投入资金的情况，新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的财会人员在列表中确认收到了5,903,500元，该证据能够和第八项证据相互印证，也能和税务局稽查结果相印证，证实蔡某某、申某某向新疆某房地产公司缴纳房产开发的款项5,903,500元；11.商品房房产预售许可证一份，证实蔡某某、申某某出资办理了销售许可证的情况，在办理完预售许可证以后，新疆某房地产公司将相应的证据全部交给了蔡某某、申某某，让蔡某某、申某某合法持有并再进行销售的事实；12.车排子垦区人民法院询问笔录一份，证实新疆某房地产公司承认蔡某某挂靠在新疆某房地产公司以该公司资质投资开发房地产，只是没有签订挂靠协议；13.付款协议书一份及奎屯垦区人民法院（2018）兵0701执127号之一执行裁定书一份，证明新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司虚构债务，恶意申请奎屯垦区人民法院执行侵害蔡某某、申某某的投资权益的事实；14.2014年5月28日建设工程施工合同一份，证实案涉建设工程实际的施工人是马某某；15.工程监理合同一份，证实蔡某某代表新疆某房地产公司进行施工监理的事实；16.税务稽查处理决定书申请书一份，证实本案案涉六栋房产，系由蔡某某投资完成；17.伊犁州税务局伊州税稽处2021-11号税务处理决定书一份，证实蔡某某挂靠新疆某房地产公司投资建设某街六栋商品楼，申某某向新疆某房地产公司转款5,853,500元的事实；18.伊犁州税务局伊州税稽处2021-12号税务处理决定书一份，证实蔡某某挂靠新疆某房地产公司投资建设某街六栋商品楼的事实；19.招标备案表一份、施工合同书一份、参与建设用地规划许可一份、工程规划一份、施工许可办理一份，证实蔡某某参与招投标、签订施工合同、建设用地规划、工程规划、施工许可办理并实际持有相应凭证的事实；20.消防竣工验收凭证一份，证实蔡某某实际负责某街消防验收工作，实际持有验收凭证上罗列的十三份相应施工的凭证材料，冲立项、办证、施工、管理、监理及消防报验等所有的手续的行政许可文件，全部在蔡某某、申某某处持有，该证据能够印证蔡某某、申某某是争议房产的实际投资人；21.土地出让金转让凭证三份，证实开发某街六栋楼土地出让金2,140,000元系蔡某某、申某某出资；22.领借款条十份，证实蔡某某、申某某向新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司缴纳开发费用付款3,411,775元，是招投标、设计费用、土地出让金，包括施工过程中作为开发商应交纳的各项其他费用及环评费用；23.第七师中级人民法院（2024）兵07民终46号卷宗中调取的收款通知一份、银行转账回单一份、马某某身份证一份、马某某写的内部结算协议一份、银行转账回单一份、明细账一份、监理费用票据二份，证实蔡某某、申某某二审中证人马某某确认该某街工程系新疆某建设工程有限公司承包、马某某实际施工，马某某确认收到蔡某某、申某某给付工程款包括以房顶账共计11,587,743元的事实；24.银行结算凭据八份，证实蔡某某、申某某向新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司支付开发投资款的事实；25.银行转款凭据七份，共计金额260余万元，证实蔡某某、申某某为六栋房产向案外人徐某某、马某某、朱某某、赵某某等人支付其他工程款260余万元的事实，包括围墙、地面硬化、上下水、供暖、外配套工程等，实际施工人是蔡某某、申某某雇佣的，与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司没有任何关系。案涉工程中实际施工人没有收到新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司支付的款项；26.电费发票一份、测绘费票据一份、权属登记费一份、登记服务费发票八份，共计9万余元，证实蔡某某、申某某在开发该六栋房产以后，为给该六栋楼房办证缴纳测绘费、登记费、评估费、服务费及电费，目的是为了办理六栋房产的不动产产权，是由蔡某某、申某某实际缴纳现金完成的，缴纳给了相关部门，虽然票是开具给新疆某房地产公司的，但与本案房产证一样票据一直由蔡某某、申某某持有、保管；27.车排子垦区人民法院（2024）兵0702民再1号民事判决书1份，证实蔡某某、申某某挂靠在新疆某房地产公司名下开发某街六栋房产的事实，能够证实马某某是实际施工人，马某某记账中2,826,252元顶账给了刘某某，是由蔡某某顶账给马某某，马某某再顶账给刘某某的事实；28.车排子垦区人民法院依职权调取的伊犁州地方税务稽查局询问通知书1份、询问（调查）笔录三页。对于蔡某某、申某某提交的以上证据，一审再审法院的认证意见如下：蔡某某、申某某提供的上述证据形成了完整的证据链，能够充分证明蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司资质（挂靠），以该公司的名义投资建设某团某街某路某房产，蔡某某、申某某对上述六栋房产实际投资、建设、管理以及对外销售、租赁并受益的事实。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司不到庭参加诉讼亦未对蔡某某、申某某提供的上述证据发表质证意见、提供反驳证据，未提供证据证明新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司对案涉房产进行了投资建设管理的事实。对蔡某某、申某某提交上述证据的真实性、合法性、关联性一审再审法院予以确认。基于上述认定的证据及蔡某某、申某某的陈述，一审再审法院认定事实如下：蔡某某、申某某二人系夫妻关系，耿某某系新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的法定代表人，蔡某某、申某某与耿某某曾系好友关系。2013年春，经蔡某某与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的法定代表人耿某某口头协商，蔡某某借用新疆某房地产公司房地产开发资质在第七师一二五团投资开发房地产。2014年4月7日，新疆某房地产公司取得1.244900公顷建设用地使用权，由蔡某某出资支付土地出让金2,140,000元，而后由新疆某房地产公司与新疆某建设工程有限公司于2014年5月23日签订建设工程施工合同，该工程项目实际施工人系案外人马某某。马某某又将部分工程包括围墙、地面硬化、上下水、供暖、外配套工程等转包给徐某某、刘某某等人，同年11月30日，上述工程竣工交验。2017年2月6日，某团某街某路分别办理房产登记手续（六栋房产建筑面积共计10322.6平方米），不动产权证登记在新疆某房地产公司名下。在上述建设工程施工过程中，蔡某某、申某某实际承担了建设工程项目的投资开发、建设、监理等全部工作，并支付了相应的土地出让金及工程建设费用。实际施工人马某某等人的工程款也均由蔡某某、申某某实际支付，上述房产的房产证及各种支出费用的原始发票均由蔡某某、申某某持有，上述房产也均由蔡某某、申某某实际经营、管理，上述房产对外销售、出租、收益均由蔡某某、申某某实际控制和经营。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司未提交证据证实其对案涉房产进行投资、建设、管理、控制、经营等活动。再查明，车排子垦区人民法院（2023）兵0702民初940号民事判决于2024年1月18日作出，蔡某某、申某某不服该一审判决向第七师中级人民法院提出上诉后又撤回上诉，车排子垦区人民法院（2023）兵0702民初940号民事判决于2024年5月11日发生法律效力。2025年5月8日，车排子垦区人民法院依法向国家税务总局伊犁哈萨克自治州税务局稽查局（以下简称伊犁州税务稽查局）发出工作联系函，请求调取2021年3月17日该局对新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司作出的税务处理决定书（伊州税稽处〔2021〕11号）中的相关证据。经调查，2016年8月24日，伊犁州地税局稽查局对新疆某房地产公司及新疆某建设工程有限公司作出处罚决定前对上述二公司的法定代表人耿某某做了一份询问笔录，该笔录中记载“问（稽查局干部）：请你介绍一下开发第七师125团某街项目的情况？答（耿某某）：我的朋友蔡某某（第七师勘察设计院工程师）在第七师125团有块土地找我挂靠在我房产公司开发建设，建筑施工挂靠在新疆某建设工程有限公司，房产开发、建筑施工的各项税收均由蔡某某负责缴纳。挂靠单位未向公司缴纳管理费。”

一审再审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产股权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案蔡某某、申某某虽未与新疆某房地产公司签订书面协议，但根据蔡某某、申某某提交的证据、庭审查明及车排子垦区人民法院向税务部门调查的事实可以认定，第七师一二五团某街建设工程项目系蔡某某与新疆某房地产公司达成口头协议，即蔡某某采用“挂靠”开发的模式借用新疆某房地产公司的房地产开发资质在第七师一二五团某街进行房地产开发建设，系由蔡某某实际完成了案涉六栋房地产工程项目的立项、规划、设计、勘查、环评、招投标等前期工作，在工程施工过程中由蔡某某、申某某垫付资金用于支付土地出让金、工程款、缴纳税款、测绘评估等相关费用，即蔡某某、申某某系案涉六栋房产的实际出资人。因蔡某某缺少房地产开发工程资质，其借用新疆某房地产公司的开发资质进行房地产开发，其实质是一种规避法律规定的“挂靠”行为，不为法律所允许，但“挂靠”协议被认定为无效不必然导致蔡某某、申某某的物权得不到保护。挂靠协议约定蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的房地产开发资质虽然与《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等规定相违背，但上述规定的主要内容系明确房地产开发经营行业的市场准入资格，具有管理性强制规定的特征。上述规定及条例均未对欠缺资质登记从事房地产开发的民事行为及合同效力作出明确规定，而只是规定了相应的行政责任。因此，对于借用房地产开发资质这一行为，国家虽然采取限制或不鼓励的态度，但未有明确的法律规定否定挂靠协议无效后，实际出资人的权利亦不应得到保护。

关于本案中蔡某某、申某某与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司之间是否存在挂靠开发的口头协议问题。虽然蔡某某、申某某与新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司双方未签订书面挂靠开发协议，但蔡某某、申某某提供的证据可以证明事实上是由原蔡某某、申某某实际出资，在工程建设中由蔡某某、申某某在实际管理，工程交付后也是由蔡某某、申某某在控制该房产，对外销售、出租、受益、管理经营等活动也都是由蔡某某、申某某在行使；争议房产的房产证和各种费用的缴纳原始发票均由蔡某某、申某某持有；工程款的支付也都是由蔡某某、申某某实际缴纳。蔡某某、申某某提供了充分的证据证明其为房产开发的实际出资人，包括银行转账记录、财务凭证等，这些证据都印证了蔡某某与新疆某房地产公司存在挂靠开发房地产的事实。关于蔡某某、申某某要求确认登记在新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司名下的争议房产所有权是否有法律依据的问题。遵循物权的实质审查原则，虽然房产登记在新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司名下，但根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产股权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。不动产登记簿的记载只是物权归属的初步证据，如果有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应当以真实权利状态为准。本案中蔡某某、申某某提供的证据足以证明其对房产的实际出资和所有权归属，经对房产权属进行实质审查，可以确认本案争议房产归蔡某某、申某某所有；新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司没有提供证据证明其对争议房产进行了投资、建设、经营和管理，并不实际享有对该争议房产的所有权。一审原审判决以房产证登记在新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司名下为由，驳回蔡某某、申某某的诉讼请求，未充分考虑案件的实际情况和相关法律规定，存在认定事实和适用法律的错误，应当予以撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于民法典施行前，但该事实持续至民法典施行后，故本案适用民法典的相关规定。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司经一审再审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩、举证、质证的权利，应自行承担对其不利的法律后果。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百零九条、第二百一十八条之规定，一审法院判决：一、撤销车排子垦区人民法院（2023）兵0702民初940号民事判决；二、确认新疆生产建设兵团第七师某团某街某路某房产归蔡某某、申某某所有。案件受理费10,500元，由新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司负担。

二审期间，新疆某房地产公司出示如下证据：《125团项目支出》、新疆某房地产公司《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》，以上证据载明：1.2013年7月29日向聂某某还款33,500元；2.2013年8月15日支付案涉土地出让金500,000元；3.2013年8月15日支付孔某某借款170,000元；4.2013年4月17日支付案涉土地出让金700,000元；5.2014年4月24日支付印花税1070元；6.2014年5月6日支付案涉土地出让金940,000元；7.2014年5月12日支付土地征迁管理费85,600元；8.支付土地交易费37,100元；9.2014年5月14日支付聂某某电缆费8375元；10.缴纳契税64,200元（现金）；11.2014年6月6日支付卡雪平办事费用1029元；12.2014年6月支付刻章费45元；13.2015年8月21日预付新疆某建设工程有限公司工程款500,000元；14.2014年8月支付权属登记费38,500元（现金）。以上共计支付案涉工程的土地出让金、税费、工程款、材料费共计3,079,419元。拟证明新疆某房地产公司支付投资建设案涉房产。新疆某建设工程有限公司的质证意见与新疆某房地产公司的举证意见一致。蔡某某、申某某的质证意见：对第1、3、5、9、11、12、14笔的真实性予以认可，对关联性不予认可。对第2、4、6、7、8、10、13笔的真实性认可，但均是蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付开发款后由新疆某房地产公司代为支付，对该组证据关联性不予认可。本院认证意见：第1、3、9、11、12笔付款，因新疆某房地产公司不能证明与本案存在关联性，本院不予认定。对第5笔支付1070元印花税，经核对土地出让合同，能确定案涉土地出让费为2,140,000元，印花税的税率为万分之五，故案涉土地出让合同的印花税系1070元，本院对该证据予以认定。对第14笔支付权属登记费，新疆某房地产公司未提交银行支付凭证，且其他证据能够证明系蔡某某现金交付，故不能认定权属登记费系新疆某房地产公司支付。对第2、4、6、7、8、10、13笔付款的关联性结合其他证据综合认定。对于新疆某房地产公司与新疆某建设工程有限公司之间的往来款未注明系用于案涉工程，故对新疆某房地产公司与新疆某建设工程有限公司之间的往来款系支付案涉工程的工程款的事实不予认定。

新疆某建设工程有限公司提交《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》、财务凭证。拟证明新疆某建设工程有限公司投资建设案涉工程。新疆某房地产公司的质证意见与新疆某建设工程有限公司的举证意见一致。蔡某某、申某某对该组证据不予认可。本院认证意见：因新疆某建设工程有限公司系案涉工程的总承包人，不是案涉房产的开发方。新疆某建设工程有限公司履行的是工程建设义务，其向案涉工程的实际施工人马某某支付材料费、人工费、工程款的行为，只能证明新疆某建设工程有限公司履行了施工及向实际施工人支付工程款的义务，与开发合同投资、案涉房产的确权不具有关联性，故本院对新疆某建设工程有限公司提交的证据不予认定。

蔡某某、申某某提交如下证据：一、奎屯垦区人民法院（2017）兵0701民督21号支付令、奎屯垦区人民检察院新兵奎垦检民违监（2018）1号检察建议书、车排子垦区人民法院的新闻报道、本院（2025）兵07民终24号民事判决、7份《房屋抵顶工程款协议书》、车排子垦区人民法院（2024）兵0702民初742号民事裁定及两份庭审笔录。拟证明案涉工程系蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司房地产开发资质建设。蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付开发款6,165,000元。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司质证意见：对以上证据的真实性、合法性认可。蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付的款项系新疆某房地产公司向蔡某某、申某某借款，不能证明案涉工程由蔡某某、申某某投资建设，故对该组证据的关联性不予认可。本院查阅新疆某房地产公司《中国建设股份有限公司活期存款明细账》，该明细账记载：1.申某某于2013年7月26日向新疆某房地产公司转款1,000,000元；2.王某莫于2014年4月10日向新疆某房地产公司转款1,390,000元；3.周某于2014年4月11日向新疆某房地产公司转款200,000元；4.蔡某某于2014年4月11日分3笔向新疆某房地产公司转款35,000元、90,000元、35,000元，合计160,000元；5.蔡某某于2014年5月24日向新疆某房地产公司账户现金交款65,000元；6.蔡某某于2014年8月4日向新疆某房地产公司转款1,000,000元；7.蔡某某、申某某于2015年8月21日分4笔向新疆某房地产公司转款170,000元、130,000元、300,000元、400,000元，合计1,000,000元；8.申某某于2014年9月4日分3笔，每笔200,000元，向新疆某房地产公司转款共计600,000元；9.申某某于2014年10月24日分2笔向新疆某房地产公司转款130,000元、70,000元，合计200,000元；10.申某某于2015年2月12日向新疆某房地产公司转款300,000元；以上合计5,915,000元。蔡某某、申某某对以上的支付数额予以认可。另蔡某某、申某某提出2014年6月10日分2笔向新疆某房地产公司的法定代表人耿某某的妻子郭某某的建行账户转账350,000元。故蔡某某、申某某已向新疆某房地产公司支付案涉工程项目开发款6,265,000元。新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司对蔡某某、申某某向新疆某房地产公司的建行账户转账5,915,000元的真实性认可，对蔡某某、申某某向新疆某房地产公司转款的用途有异议。蔡某某、申某某向新疆某房地产公司转款系支付新疆某房地产公司的借款及向新疆某房地产公司还款，不是案涉工程的投资款。本院对以上转账的真实性予以认定。新疆某房地产公司质证意见认为蔡某某、申某某转账系支付借款、还款、出卖案涉房产的房款均不是投资款。因新疆某房地产公司不能证明其与蔡某某、申某某存在借款合意，也不能证明新疆某房地产公司出借资金的事实，且已查明案涉工程由蔡某某实际管理、案涉房产也有蔡某某实际控制，通过以上事实，能够认定蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付案涉工程投资款5,915,000元。新疆某房地产公司因案涉开发工程支付的土地出让金2,140,000元、土地征迁费85,600元、契税64,200元、印花税1070元、工程款500,000元，合计2,790,870元。以上款项的支付时间均晚于蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付投资款的时间，数额也少于蔡某某、申某某向新疆某房地产公司支付的数额。据此，无法认定新疆某房地产公司以自有资金投资建设了案涉工程。对于蔡某某、申某某向郭某某转账350,000元,因其未提交银行转账凭证，本院对该证据不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审再审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点：一、关于一审再审法院受理执行案件案外人物权确认纠纷一案的问题。依据法律规定，不动产确权纠纷与执行异议之诉管辖存在冲突的情形下，不动产所在的法院应驳回起诉、中止审理、撤销判决，当事人应在执行异议之诉中提出不动产确权的诉讼请求。该规则的设立，是因在不动产确权之诉中，申请执行人不能作为案件一方当事人参加诉讼，不动产权之诉中的原、被告可能因恶意串通损害申请执行人的利益。故，需要确权的不动产被人民法院查封后，应由执行法院进行审理。结合本案，一审再审法院审理案涉房产的确权纠纷不存在损害申请执行人的利益的情形。首先，若蔡某某、申某某系案涉房产的实际权利人，其所享有的民事权益系基于挂靠合同而享有的合同债权，而债权人申请强制执行的权利基础系普通债权。合同债权作为普通债权在权利顺位上并不优先于普通债权。其次实际权利人享有权益的挂靠项目登记在名义权利人新疆某房地产公司名下，是对挂靠合同约定履行的结果，对于作为善意第三人（申请执行人）并不发生效力。而债权人基于公示物权登记申请执行新疆某房地产公司名下的不动产系基于不动产公示公信原则，故其利益应当优先于实际权利人对名义权利人享有的权益。最后，蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司名义开发房产存在过错，并不具有被特别保护的价值。蔡某某、申某某并不足以排除债权人申请的强制执行的民事权益。在蔡某某、申某某不足以排除强制执行情形下，不存在损害申请执行人的利益。故一审再审法院审理本案并无不妥。

二、关于案涉房产所有权归属问题。根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与证实权利状态不符，其为该不动产股权的真实权利人，请求享有物权的，应予支持。借用开发房地产资质开发的房地产，在没有挂靠合同时，应查证资金投入、成本承担、项目控制、风险承担等事实。一审再审法院认定的事实，均能证明案涉工程系蔡某某、申某某借用新疆某房地产公司房地产开发资质开发建设。案涉工程建设中新疆某房地产公司并未提交证据证明其参与工程管理。在房屋取得预售许可证后，新疆某房地产公司也未提交证据证明其对案涉房产进行售卖。对未出售的房产均系蔡某某、申某某进行出租管理。二审期间，新疆某房地产公司提交的证据，亦不能证明其自有资金缴纳了案涉土地出让金、税费及支付工程款。故新疆某房地产公司上诉称其开发建设了案涉房地产没有事实依据。新疆某房地产公司不应享有案涉房地产开发后的利益，故案涉房产应归蔡某某、申某某所有。

综上所述，新疆某房地产公司、新疆某建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（新疆某房地产公司已预交），由上诉人新疆某房地产公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张悦

审判员向洪武

审判员葛阳

二〇二五年十一月十一日

书记员王颖琛