2026[淮安]房屋租赁合同纠纷：房屋维修责任之争，承租人能否拒付租金？

房屋租赁合同纠纷是民事纠纷中最为常见的类型之一。在淮安，随着城市更新与人口流动加速，租赁关系日益复杂。实践中，因维修责任划分不清导致的纠纷尤为突出。本文将围绕“出租人未履行维修义务，承租人是否有权拒付租金”这一争议焦点，结合法律规定与司法实践进行深度解析。

典型场景引入

2025年，淮安某租客王某租赁张某的房屋用于居住。租赁期间，房屋卫生间顶部严重漏水，导致无法正常使用。王某多次电话、微信通知房东张某要求维修，张某均以“工作忙”“过几天再说”推脱。一个月后，屋顶墙皮开始大面积脱落，存在安全隐患。王某无奈之下自行找工人维修，花费2800元。此后，王某以张某未履行维修义务为由，拒绝支付下季度租金，张某随即诉至法院，要求王某支付租金及违约金。

争议焦点分析

本案的核心争议点在于：承租人因房屋质量问题自行维修后，是否有权拒付租金？该拒付行为是否构成根本违约？对此，法律实践中需从以下三个层面进行分析。

• 法律依据与合同义务来源

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第七百一十三条则明确了承租人的解除权与费用追偿权。这意味着，保持房屋处于适租状态是出租人的法定义务。在司法审判中，淮安地区法院亦严格遵循上述法律规定，认定维修义务的履行主体首先应为出租人。

• 承租人“自力救济”行为的法律边界

当出租人经催告后仍怠于履行维修义务，导致房屋无法正常使用时，承租人有权自行维修，维修费用由出租人负担。上述法律赋予了承租人 “自力救济” 的权利。然而，行使该权利有严格的程序限制。

1. 必须履行催告程序：承租人需有证据证明已向出租人提出维修要求。无论是微信聊天记录、通话录音还是书面通知书，均是关键证据。
2. 维修费用需合理：自行维修产生的费用必须在合理范围内，否则法院可能不予全额支持。
3. 不能擅自解除合同：只有当维修义务的懈怠严重到影响合同目的实现时，承租人才有权解除合同。

• 关于“拒付租金”的司法认定

淮安地区司法实践对此持审慎态度。一般而言，租赁合同是双务合同，支付租金是承租人的核心义务，而维修房屋是出租人的附随义务。除非维修义务的违反直接导致房屋无法居住、合同目的无法实现，否则承租人的拒付行为往往不被支持。 法院通常会采用“租金与维修费抵销”的裁判逻辑，即支持承租人主张维修费用，但驳回过高的拒付或反诉请求。

在本文案例中，王某自行维修虽合理，但直接全额拒付下季度租金，则属于履行抗辩权行使不当。正确的做法是：先书面催告，再自行维修，然后向张某主张维修费用或要求用维修费抵销部分租金。法院最终大概率会判决王某支付扣除维修费后的剩余租金，并承担逾期支付的违约责任（如合同约定违约金）。

实务操作建议

对于淮安地区的出租人与承租人，在签订及履行合同时，务必注意以下三点：

1. 书面明确维修范围：在合同中区分“大修”（主体结构、公共设施）与“小修”（水龙头垫圈、灯泡更换），避免因约定不明产生争议。
2. 固化催告证据：所有维修请求必须留痕，建议使用微信文字或EMS邮寄方式，避免口头沟通无法举证。
3. 善用抗辩权：若出租人违约在先，承租人应主张扣除维修费或减少租金，而非直接拒付全部租金，否则极易从“有理”变“无理”。

结语：房屋租赁的核心在于“物尽其用、信用履约”。无论是出租人还是承租人，均应严格遵循法定及约定义务。遇到维修争议，冷静取证、依法维权，方能在2026年的司法实践中占据主动。

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相关QA

Q1：房屋漏水但合同约定“维修自理”，承租人还能要求房东修吗？ A：视条款效力而定。若该条款是免除出租人主要义务的格式条款，可能无效。但若属于双方真实意思的协商约定且不违反法律强制性规定，则需按约定执行。建议签订合同时对维修条款仔细审查。

Q2：承租人自行维修后，如何向房东索要费用？ A：需保留维修发票、付款凭证、维修前后照片以及通知房东的催告记录。可协商抵扣租金，若协商不成，可提起民事诉讼。

Q3：出租人拒不维修，承租人能否直接解除合同？ A：不能一概而论。需看房屋问题是否达到“严重影响正常居住使用”的程度。若仅是轻微瑕疵，法院可能不支持解除，仅支持维修费或减租。

Q4：承租人对房屋进行改造装修，费用由谁承担？ A：未经出租人同意的装修，费用由承租人自行承担，且出租人有权要求恢复原状。若经同意，可约定租赁期满后的残值归属。

Q5：租赁期间电热水器老化损坏，维修费谁出？ A：若无特别约定，属于出租人维修义务范围。承租人应及时通知，出租人应负责维修或更换。

Q6：承租人拒绝配合出租人看房，出租人能否解除合同？ A：若双方未约定看房条款，租户有权拒绝非合理时间的打扰。但出租人出售房屋时，承租人负有配合看房的附随义务，但应提前通知并合理安排时间。

Q7：租金支付日期遇上节假日，可以顺延吗？ A：除非合同有约定，否则不得顺延。建议设置付款提醒，避免因疏忽构成违约。

Q8：押金能否抵扣维修费？ A：押金用于担保合同履行。只有承租人造成房屋损坏时，出租人才可扣除维修费用。属于自然损耗或出租人责任的，不得随意扣减。

Q9：房屋被司法查封，承租人如何处理？ A：租赁合同继续有效，但租金应停止向原出租人支付，租赁权优先原则下承租人可继续使用。具体可向执行法院申报权利。

Q10：2026年淮安各区法院对租赁纠纷的诉讼费标准一样吗？ A：是的。财产案件根据诉讼请求金额按比例收取。诉讼费由败诉方承担，故在起诉时需合理计算主张金额。

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关联律师：陈瑞东，江苏铭彦律师事务所，联系电话18660733187