广东省湛江市赤坎区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0802民初2397号

原告（执行案外人）：叶祥春，男，出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：林县连，广东粤正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈晓文，广东粤正律师事务所实习律师。

被告（申请执行人）：朱巧霞，女，出生，汉族，住湛江市赤坎区。

委托诉讼代理人：李彬，男，住湛江市赤坎区（南粤银行旁）。

第三人（被执行人）：廉江市二力房地产有限公司，住所地：廉江市中山三路39号内。

法定代表人：罗增军。

第三人（被执行人）：罗增贤，男，出生，汉族，住廉江市。

第三人（被执行人）：罗增军，男，出生，汉族，住廉江市。

第三人（被执行人）：刘松力，男，出生，汉族，住廉江市。

第三人（被执行人）：廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司，住所地：廉江市人民大道南42号。

法定代表人：罗增贤。

原告叶祥春与被告朱巧霞、第三人廉江市二力房地产有限公司（下称二力公司）、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司（下称壹加壹公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林县连、陈晓文、被告的委托诉讼代理人李彬到庭参加诉讼。第三人二力公司、罗增贤、罗增军、刘松力、壹加壹公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于廉江市的执行。2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：因被告与第三人民间借贷纠纷执行一案，湛江市赤坎区人民法院作出（2019）粤0802执371号执行裁定以及查封清单，查封了原告购买的由第三人二力公司开发建设的位于廉江市的房产。原告认为，湛江市赤坎区人民法院作出的上述裁定侵害了原告的合法权益，遂向湛江市赤坎区人民法院提出执行异议，湛江市赤坎区人民法院于作出（2019）粤0802执异65号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，该65号执行裁定驳回原告的异议请求是错误的，应予以撤销并停止对上述房产的执行。理由如下：一、在涉案房屋被查封前，原告与第三人二力公司已于签订了合法有效的购房合同。，原告与第三人二力公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中双方约定了商品房的具体位置、面积、房号、价款以及交付方式等条款，完全具备了商品房买卖合同的基本要素。上述购房合同的约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，系真实、合法、有效的商品房买卖合同。二、在法院查封涉案房产前，原告已经支付了涉案房产的全部购房款。2013年至2014年期间，第三人罗增贤向原告的妻子郝朝丽借款350万元，一直未还。由于第三人罗增贤实际上是第三人二力公司的控制人，于是在2017年7月初，郝朝丽与第三人罗增贤、二力公司三方经过协商一致达成如下协议：郝朝丽以其自己及其他亲人叶祥春、叶传英、叶锦英、曹少英的名义向第三人二力公司购买五套房产，五套房产的房款除了上述购房人预付的每套房产5.8万元的预付房款外。五套房产的剩余房款共计3387586元。三方一致同意由原告之前借给第三人罗增贤的350万元抵扣上述五套房产的房款3387586元，多出部分郝朝丽不再向第三人罗增贤追索，双方债务结清，并由第三人二力公司向上述五套房产的购买方出具收据。上述协议达成后，涉案五套房产的购房人依约与第三人二力公司签订了《广东省商品房买卖合同》，并向第三人二力公司交纳了办证费用、维修基金等费用，第三人二力公司依约向五个购房人出具了购房款以及上述办证费用、维修基金等费用的收款收据。由此可见，原告已经足额支付了涉案房产的全部房款。三、在查封前尚未交付涉案房屋并非原告过错，原告对于不能于查封前合法占有该房屋不存在怠于行使权利的行为。由于原告购买的房屋为预售商品房，合同约定在经验收合格后交付商品房。而法院查封涉案房产时，合同约定的交付使用期限尚未到期，且房屋尚未验收合格，所以无法完成交付，这并非是原告一方的过错导致的，也是原告所不能单独控制完成的。四、该房产尚未办理过户登记并非因原告自身过错原因导致。根据原告与第三人二力公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，第三人二力公司应当在商品房交付使用后540日内由其办理过户登记。但如今房屋尚未竣工验收合格，无法完成交付，更谈不上为原告办理过户登记的可能性。因此，该房产至今尚未办理登记过户的原因并不在于原告的过错。综上所述，（2019）粤0802执371号执行裁定及其查封清单以及（2019）粤0802执异66号执行裁定严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼。

被告朱巧霞辩称，一、原告与第三人二力公司之间不存在买卖合同法律关系，不满足享有物权期待权的前提条件。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本条强调的是买卖合同法律关系而非以资抵债的情形，该规定适用的前提是当事人双方存在合法的买卖合同法律关系，符合一定条件的买受人才具有物权期待权。原告与第三人二力公司之间根本不存在买卖合同法律关系，原告提交的证据表明，原告是借款给罗增贤，罗增贤与原告达成了以房抵债的合意，即以第三人二力公司的房产抵偿原告的债务。抛开罗增贤为什么用与其毫不相干的第三人二力公司的房产抵债不说，本案中以房抵债以消灭原民间借贷法律关系为目的，签订《买卖合同》，交付房产仅是以房抵债的实际履行方式，这与最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别，原告不是该法律规定所保护的享有物权交易利益的人，原告基于以房抵债而拟受让不动产，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债合意并不足以形成优先于一般债权的权益，即原告不具有物权期待权。二、查封前，原告未对涉案房产完成占有，不符合物权期待权的保护条件。1、根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，案外人必须在人民法院查封之前完成对涉案房产的占有。为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡，法律将合法占有作为案外人享有物权期待权的必要前提条件，而不论是什么原因造成了无法占有。为了降低合法占有这种公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准，即只有买受人实现了合法入住或者使用才能享有物权期待权，才能排除执行人的强制执行。2、根据《民诉法司法解释》第三百一十一条的规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告自始至终没有提交证据证明房产在查封前其已完成对涉案房产的占有，而且原告也承认没有完成对涉案房产的占有。综上所述，原告的起诉没有任何法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人二力公司、罗增贤、罗增军、刘松力、壹加壹公司均未作应诉答辩。

经审理查明，本院受理了朱巧霞与廉江市二力房地产有限公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司民间借贷纠纷一案，并于作出（2018）粤0802民初2199号民事调解书，该调解书于发生法律效力。因廉江市二力房地产有限公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司拒不履行上述调解书确定的义务，朱巧霞遂于向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2019）粤0802执371号执行裁定，裁定如下：一、冻结廉江市二力房地产有限公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司的银行存款49181065元。二、若上述第一项不执行或不足额执行，则查封或扣押廉江市二力房地产有限公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司相应价值的财产。据此，本院查封了廉江市二力房地产有限公司名下的座落于廉江市。为此，叶祥春于向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。本院经审查后于作出（2019）粤0802执异66号执行裁定，裁定如下：驳回叶祥春的异议请求。叶祥春不服该裁定，遂于向本院提起本案诉讼。

另查明，，原告与第三人二力公司签订了《广东省商品房买卖合同》。约定：一、原告向第三人二力公司购买位于廉江市。二、房屋总价款为685224元。三、在签订合同时原告已付款项58000元，余款第三人二力公司同意由第三人罗增贤与第三人二力公司对账处理，可由罗增贤承担。四、第三人二力公司应当在将经验收合格的商品房交付原告使用。五、第三人二力公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由第三人二力公司提供的资料报产权登记机关备案。

原告提供叶峥于分三笔向第三人罗增贤各转账100万元（共300万元）的中国农业银行流水清单及郝朝丽于向第三人罗增贤转账50万元的中国农业银行银行卡取款凭条，拟证明第三人罗增贤向郝朝丽借款350万元。原告提供叶锦英的中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明叶锦英分别于及向第三人二力公司支付的14万元和15万元中的5.8万元属于原告向第三人二力公司支付的房价款。，第三人二力公司向原告出具两份《收款收据》，一份收据的主要内容：“今收到叶祥春15幢1203房房款685224元。”另一份收据的主要内容：“今收到叶祥春15幢1203房办证费609元、维修基金4275元，共4884元。”，郝朝丽与第三人罗增贤共同出具《证明》，主要内容：“经罗增贤与郝朝丽双方确认，郝朝丽在二力房地产认购五套房共款3387586元（注：曹少英19栋605房673370元，郝朝丽15栋1603房636607元，叶传英19栋1201房862780元，叶祥春15栋1203房627224元，叶锦英15栋605房587605元）兑减罗增贤向郝朝丽的借款，于止罗增贤欠郝朝丽的所有借款已结清。”叶祥春系郝朝丽的丈夫，曹少英、叶传英、叶锦英均是郝朝丽的亲戚。

再查明，第三人二力公司至今未将上述房屋交付原告使用。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：原告对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，本院查封了第三人二力公司名下的涉案商品房，原告主张其已向第三人二力公司购买了该商品房，故向本院提出执行异议及案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案商品房的总价款为685224元，原告主张其向第三人二力公司支付了房价款5.8万元，其余房价款由第三人罗增贤以其所欠郝朝丽的借款350万元抵偿，由第三人罗增贤承担。对于原告的上述主张应否支持的问题，首先，原告提供的叶锦英向第三人二力公司转账14万元和15万元的中国农业银行银行卡交易明细清单无法证明该款中的5.8万元属于原告向第三人二力公司支付的房价款。其次，原告主张第三人罗增贤向郝朝丽借款350万元，未经诉讼予以确认，而原告提供的叶峥通过银行转账共350万元给第三人罗增贤的中国农业银行银行卡取款凭条、中国农业银行流水清单只能证明叶峥曾向第三人罗增贤转款350万元的事实。且郝朝丽与第三人罗增贤共同出具的《证明》确认，第三人罗增贤所欠郝朝丽的借款除抵减郝朝丽及郝朝丽的丈夫叶祥春的房价款外，还抵减曹少英、叶传英、叶锦英的房价款，显然不符合常理。再次，原告虽提供第三人二力公司出具的收到原告的涉案商品房的房价款685224元的收据，但原告未能举证证明第三人罗增贤已代其向第三人二力公司实际支付了相应的房价款及付款方式、房价款的来源等，且该收据是于出具的，而至今尚未出具房价款的发票，不符合买卖商品房的交易习惯。根据原告的举证情况及综合考虑本案的实际情况，原告主张其已向第三人二力公司支付了涉案商品房的50%以上的房价款，本院不予支持。因此，原告对涉案商品房不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人二力公司、罗增贤、罗增军、刘松力、壹加壹公司不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

驳回原告叶祥春的诉讼请求。

案件受理费10652.24元,公告费300元，由原告叶祥春负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。

审判长黄龙飞

审判员何清琳

人民陪审员梁明

二〇二〇年六月二十三日

书记员张骞

附：相关法律条文及司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条第一款第二项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。