江苏省江阴市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏0281民初7036号

原告:常州星策企业管理服务有限公司，住所地常州市武进区常武中路18-69号常州科教城英诺激光大厦主楼1501-1502室。

法定代表人：李旦，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈志森，江苏天旭律师事务所律师。

被告：江阴市家久福购物有限公司，住所地江阴市香山路326号。

法定代表人：周学巧，该公司执行董事。

原告常州星策企业管理服务有限公司（以下简称星策公司）与被告江阴市家久福购物有限公司（以下简称家久福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星策公司的委托诉讼代理人陈志森，被告家久福公司的法定代表人周学巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告星策公司向本院提出诉讼请求：1.判令家久福公司立即支付2022年5月15日起至2022年11月14日租金375000元及该款从2022年5月26日起至租金付清时止按0.5%／日支付滞纳金；2.诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费由家久福公司承担。审理中，星策公司放弃要求被告支付保全保险费的诉请，并变更其余诉讼请求为：1.判决从2022年7月25日起解除双方于2021年11月8日签订的商铺租赁合同；2.判令家久福公司立即支付2022年5月15日起至2022年7月25日租金147916元及该款从2022年5月26日起每日0.5%的滞纳金、水电费45053.40元（电费中包含公共能耗费）、装修期租金187500元；3.判令家久福公司在星策公司处的200000元租赁保证金不予退还。事实和理由：2022年11月8日，星策公司与周学巧签订商铺租赁合同，约定星策公司将江阴市香山路326号面积为2617平方米的商铺出租给周学巧开设超市，双方约定租赁期限为6年半，从2021年11月15日至2028年4月30日，前三年租金标准为62500元／月，2021年11月15日至2022年2月14日视为装修期、免交租金，租金支付周期为半年支付，采取先付租金再使用租赁商铺的原则，首期租金于合同签订之日支付，以后每期租金于前一个支付期最后一个月25日前支付下一个支付期的租金，即家久福公司应当于2022年5月25日前支付星策公司2022年5月15日至2022年11月14日的租金375000元。合同签订后，周学巧按照租赁合同约定向星策公司支付了首期租金187500元，星策公司按照约定向周学巧提供了租赁合同约定的商铺使用权。2021年11月19日周学巧注册成立了江阴市澄江街道家加福生鲜超市（以下简称家加福生鲜超市），然后在双方租赁合同上加盖了江阴市××街道家加福生鲜超市合同专用章。2022年3月，周学巧注册成立了家久福公司，星策公司应周学巧的要求与家久福公司签订了补充协议，补充协议约定原租赁合同承租人权利义务由家久福公司继承和履行。按照租赁合同约定，家久福公司应当于2022年5月25日前支付星策公司2022年5月15日至2022年11月14日的租金375000元，经星策公司多次催要，周学巧以各种借口拒绝支付。2022年7月25日家久福公司将商铺清空后移交给了星策公司，合同解除，根据双方合同约定其行为已经构成根本违约，应该按照合同约定给付装修期间的租金187500元、承租保证金200000元不予退还，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告家久福公司辩称，双方之间的商铺租赁合同已经在2022年7月25日解除，但是家久福公司没有违约。合同解除是因为星策公司违约。具体表现为：1.涉案房屋的正大门从2021年12月28日开业起就一直被星策公司锁了起来，处于关闭状态。之后经过沟通星策公司将大门打开了几天，但在打开期间因楼上有砖头等东西掉下来，存在伤人隐患，星策公司工作人员告知需要维修，正大门不要开，但至今未修好。2.星策公司曾答应支付50000元后把消防证从上一家变更到家久福公司名下，但家久福公司支付给星策公司70000元，消防证却一直未变更过来。3.2022年5月份江阴疫情期间供应商无法供货，小区关闭，公司员工无法正常上班。4.星策公司在签合同时表示麦当劳会入驻，但至今麦当劳未入驻。双方在2022年3月底签订了补充协议，在4月初又签订了房屋租赁合同。因为超市面积缩小一半，另外一半对外出租，租金双方对半分，但是后来并未租出去。家久福公司已经支付了2021年11月15日至2022年11月15日期间的租金187500元。关于电费，供电局电费单价为六毛多，星策公司的价格高于供电局的价格。

本院经审理认定事实如下：2018年江阴新梅房地产开发有限公司作为出租方与承租方星策公司签订《物业租赁合作协议》，约定江阴新梅房地产开发有限公司将其所有的位于江阴市××路××号（同时也是江阴市香山路326号）物业整体出租给星策公司，由星策公司以分割转租的形式进行整体运营。

2021年11月8日，星策公司作为出租方（甲方）与承租方周学巧（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁位于江阴市××路××号××楼××层商铺用于经营家加福超市，租赁面积2617平方米。交付日期为2021年11月15日，租赁期限为2021年11月15日起至2028年4月30日，装修期间为2021年11月15日到2022年2月14日，租金起算点为2022年2月15日。第一年2022年2月15日起至2022年11月14日年租金562500元／年，第二年2022年11月15日起至2023年11月14日年租金750000元／年……免租期3个月，因乙方违约导致租赁期提前终止的，则装修期间的租金不免除，乙方应按第1个租赁年所适用的租赁标准向甲方支付装修期内的租金。租金支付周期为半年支付，乙方应于租金支付期最后一个月的25日前向甲方支付下一个支付期的租金，逾期支付的，乙方需支付滞纳金，滞纳金的计算标准为所欠租金的0.5%乘以逾期天数。乙方应支付甲方保证金200000元。乙方应自行办理相关证照手续，包括但不限于工商、税务、消防、环保、卫生等，如因乙方原因无法办理证照的，甲方不承担任何责任。水电费收费标准：电费1元／度（含公共能耗费），水费4.2元／吨。乙方未能按照合同约定支付租金、物业管理费或其他任何费用且逾期7日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达三次的（甲方应向乙方作出过任何形式的催讨），乙方在租赁期内擅自提出退租的，甲方有权在乙方发生上述事件后的15天内终止本合同并合法提前收回商铺，且乙方应当同时承担如下违约责任：乙方应向甲方支付其实际使用该商铺期间根据本合同约定应付而未付的一切款项，包括装修期、免租期内所减、免的所有租金，甲方有权全额扣收承租保证金作为乙方的违约金。当天周学巧向星策公司转账支付187500元，备注“超市半年租金”。

2021年11月19日周学巧作为经营者成立了家加福生鲜超市，并在《商铺租赁合同》承租方处加盖了家加福生鲜超市的合同专用章。家久福公司于2022年3月10日成立后，星策公司（甲方）与家久福公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方因自身原因变更签约主体，原签约方家加福生鲜超市变更为家久福公司，合同所有乙方的权利和义务均由家久福公司继承和履行。受疫情影响，乙方经营业绩下滑。甲乙双方协议一致自2022年4月1日至2023年3月31日，超市外租区所有住户收益（年租金不超过75万元部分）均归超市所有，外租区租户收益超过75万元部分，甲乙方对半分成。2023年4月1日起，非超市租赁范围内的商户租金收益，由甲乙双方对半分成。甲方允许乙方将自己租赁区域进行分割划分出租，以缩小自身经营面积等。

2022年6月21日，星策公司向家久福公司送达缴费通知单，要求家久福公司缴纳2022年5月31日至2022年6月21日水电费21214.5元。

2022年6月22日，家久福公司法定代表人周学巧的丈夫陈中强在微信群中向星策公司发送《解约通知函》，落款通知人为周学巧，其上载明本人与贵单位于2021年11月8日签订了《商铺租赁合同》，经营商超项目。自2021年12月以来，因新冠疫情影响出现了困难：1.供应商物流送货出现困难导致断货无货情况；2.商场客流持续减退，出现严重下滑；3.经营成本持续增加，收支出现严重不平衡；4.无力支付偏高的房租成本及水电成本；5.外租招商，无任何项目进场，无任何收益。上述情形已经构成不可抗力，且导致合同目的无法实现，所以通知星策公司解除租赁合同。2022年6月24日星策公司在上述微信群中发送了律师函，不同意家久福公司单方解除商铺租赁合同，要求家久福公司继续履行合同并支付拖欠的租金等。

2022年7月25日，周学巧代表家久福公司在《商铺交接单》上签字，交接单上载明家久福公司于2022年7月25日办理商铺移交手续，水电费未结算，并载明了电量和水量。当天星策公司再次向家久福公司送达缴费通知单，要求家久福公司缴纳2022年6月21日起至2022年7月25日期间的水电费23838.9元。

当事人对上述事实没有争议，本院予以确认。

双方对以下事实有争议：

1.双方就第一年的租金有无变更为每年200000元，家久福公司于2021年11月8日支付的187500元是否是2021年11月15日至2022年11月15日期间的租金。

家久福公司主张第一年的租金已经变更为200000元，所以其支付的187500元是2021年11月15日至2022年11月15日期间的租金。为此提供了一份未填写完整的《房屋租赁合同》，该合同仅在甲方（出租方）落款处加盖有星策公司公章、乙方（承租方）落款处加盖有家久福公司公章，没有落款时间，家久福公司称系在2022年4月初签订的。该份合同中填写了年租金200000元，租赁期限自2021年11月15日至2022年11月14日。星策公司对该份证据的真实性予以认可，但是称该份合同系星策公司为配合家久福公司办理工商登记手续于2022年3月初在家久福公司提供的空白合同上盖了公章，但是因为公章加盖的不清晰，又根据家久福公司的要求重新加盖了一份，但工作人员并未将之前的那份收回，这份合同不能作为认定双方租赁关系权利义务的依据。为此，星策公司提供了一份从工商部门调取的《房屋租赁合同》，该份合同与家久福公司提供的合同除了手写部分的年租金和租赁期限外，其余内容完全一致。落款时间为2022年3月7日，年租金是12000元，租赁期限自2022年3月7日至2023年3月6日止。家久福公司称星策公司提供的该份合同签订的原因他公司不清楚，签署时公司法定代表人周学巧不在场，是其他股东办理的，合同模板是谁提供的他公司也称不清楚。本院认为，因家久福公司无法解释为何在双方签订了《商铺租赁合同》之后又存在两份除了年租金和租赁期限外，其余内容均一致的制式《房屋租赁合同》，对于签订经过也无法陈述，且在2022年6月22日家久福公司发送的《解约通知函》也仅认可双方签订的是2021年11月8日《商铺租赁合同》，并未提及之后的合同。故本院对星策公司的陈述予以采信，认定两份制式《房屋租赁合同》系为办理工商登记需要而签订，并非双方的真实意思表示，故第一年的租金并未变更为200000元。根据支付凭证备注上的记载，家久福公司于2021年11月8日支付的187500元也并非2021年11月15日至2022年11月15日期间的租金，而是2021年11月15日起至2022年5月14日半年的租金。

2.星策公司有无承诺为家久福公司办理消防证。

家久福公司称星策公司承诺为家久福公司办理消防证，家久福公司已经向星策公司支付了70000元，但至今未办理，为此提供了新梅华府超市微信群在2021年11月13日的微信聊天记录，其上显示星策公司陈姓经理称“陈总，消防的事，如果你自己找人过消防，万一过不了所有责任你自行承担，话我也先说在前面。老板的意思是如果你有需要，我们可以找上一家进行名字变更，当然也要给上一家超市老板一些费用的。也可以找以前办消防的人，我们也可以推荐给你，你自己选择”。星策公司对证据真实性无异议，但称当时只是星策公司就消防证办理事宜同意为家久福公司提供帮助，办理消防证是家久福公司自己的事情，与星策公司无关且他公司未收取任何费用。本院认为，家久福公司提供的证据无法证明星策公司承诺为家久福公司办理消防证的事实，且家久福公司也未提供证据证明支付给星策公司70000元用于办理消防证，《商铺租赁合同》中亦约定消防等证照手续由家久福公司自行办理，故本院对家久福公司主张的星策公司承诺为其办理消防证的事实不予采信。

本案的争议焦点是租赁合同解除是哪方违约导致的。

本院认为，星策公司与家久福公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2022年7月25日家久福公司搬离星策公司，双方办理了交接手续，应视为双方同意租赁合同解除，故本院认定双方的《商铺租赁合同》于2022年7月25日解除。但家久福公司认为合同因星策公司存在以下违约行为而解除：1.消防证承诺办理但未办理；2.房屋南面的正大门一直被锁；3.星策公司承诺之后麦当劳品牌会入驻，但之后没来；4.疫情原因。因家久福公司未提供证据证明星策公司承诺办理消防证及承诺麦当劳品牌的入驻；超市的广告牌和门均设置在北面，南大门开关对超市经营的影响不大，且2022年6月22日家久福公司在微信群中发的《解约通知函》中均未提及上述情形，而是认为因疫情导致经营出现困难，构成不可抗力，但因合同签订时已经发生了疫情且疫情尚未结束，家久福公司对政府部门采取的疫情防控措施应该有所预见，故疫情并不构成不可抗力。故对家久福公司关于星策公司存在上述违约情形的主张不予采信。家久福公司未在2022年5月25日前支付下个租赁周期的租金且提前退租，构成违约，星策公司有权解除合同。

因每月租金为62500元（562500元÷9个月），故家久福公司还需支付2022年5月15日至2022年7月25日的租金147916元（62500元/月×2个月+62500元/月÷30天×11天）。星策公司要求家久福公司按照合同约定每日0.5%的标准支付滞纳金，因该标准过高，本院综合考虑家久福公司的违约程度和疫情影响，依法调整为以147916元为基数从2022年5月26日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于水电费，家久福公司主张电费标准高于供电局的收费标准，但根据双方合同约定1元/度的电费中还包含了公共能耗费用，该约定并不违反法律规定。另根据合同中水费4.2元/吨的约定，星策公司根据实际用电用水数量要求家久福公司支付2022年5月31日起至2022年7月25日止的水电费45053.4元（21214.5元+23838.9元），于法有据，本院予以支持。

关于装修期租金，根据合同约定因家久福公司在租赁期内擅自提出退租，导致星策公司提前终止合同并收回商铺的，家久福公司应向星策公司支付其实际使用该商铺期间根据合同约定应付而未付的一切款项包括装修期、免租期内所减免的所有租金，并有权全额扣收承租保证金作为违约金。故家久福公司应向星策公司支付3个月装修免租期租金187500元（62500元/月×3个月），同时家久福公司已经支付的承租保证金200000元无需退还。

依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认常州星策企业管理服务有限公司与江阴市家久福购物有限公司于2021年11月8日签订的《商铺租赁合同》于2022年7月25日解除。

二、江阴市家久福购物有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付常州星策企业管理服务有限公司2022年5月15日起至2022年7月25日的租金147916元及该款从2022年5月26日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金。

三、江阴市家久福购物有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付常州星策企业管理服务有限公司水电费45053.4元、装修期租金187500元。

四、江阴市家久福购物有限公司已支付的承租保证金200000元常州星策企业管理服务有限公司不再退还。

五、驳回常州星策企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3503元、保全费2520元，合计6023元（常州星策企业管理服务有限公司已预交），由江阴市家久福购物有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给常州星策企业管理服务有限公司。

如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

审判员任小霞

二〇二二年十月九日

书记员蒋敏绮

附：相关法律、司法解释条文

1.《中华人民共和国民法典》

第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。