2026[常州]物业服务合同纠纷：业主以“未入住”为由拒缴物业费，法院为何不支持？

在2026年常州地区的司法实践中，物业服务合同纠纷始终是基层法庭受理的高发案件类型。其中，“房屋空置是否应当缴纳物业费”这一争议焦点，几乎占据了此类纠纷的三分之一。许多业主持有朴素观念：我一天没住，没享受物业服务，凭什么交钱？但从法律与常州本地判例看，答案远比想象中复杂。

争议焦点：未实际入住的房屋，物业费能否减免？

以常州市新北区某小区为例，业主李某自2023年收房后一直未装修、未入住。物业公司依据前期物业服务合同，按年催缴物业费。李某拒缴，理由是其房屋长期空置，未产生生活垃圾、未使用电梯、未享受安保服务，物业公司服务未实际到达其房屋。物业公司遂诉至法院，要求李某支付欠付物业费及违约金。

法院经审理认为：物业服务具有公共属性，其对象是全体业主共有部分及公共秩序，而非单个专有部分。即使李某未入住，物业公司仍对小区公共区域进行了保洁、绿化养护、秩序维护、设施设备保养，这些服务的成本不因某一户空置而减少。且李某与物业公司之间合同关系成立，合同未约定空置减免条款。最终判决李某按全额支付物业费。

法律分析：物业费的性质与“空置减免”的边界

依据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。物业服务针对的是共有部分，而房屋专有部分的“空置”并不能阻断物业公司对公共区域的服务行为。

然而，实践中存在两类减免可能：

第一，地方性政策或合同明确约定。 如部分城市出台“空置房物业费打折”规定，或物业公司在合同中主动承诺空置房按70%收取。若常州当地无此政策且合同无约定，则业主难获减免。

第二，物业公司明显未履行基础服务义务。 若物业公司存在保洁缺失、安保瘫痪等根本违约情形，业主可主张减免部分费用，但这与“是否入住”无关，而在于服务质量是否达标。

本案警示常州业主：切勿轻信“不住就不交”的误解。在签订物业服务合同时，应重点关注费用条款；对已产生的欠费，主动与物业协商或通过业委会反映，而非消极拒缴，否则可能面临违约金甚至强制执行。

相关QA

1. 问：2026年常州对空置房物业费有减免政策吗？
答：目前常州未出台统一空置房物业费打折的强制性规定。能否减免取决于物业服务合同的约定或物业公司自愿承诺，否则一般需全额缴纳。

2. 问：房屋未装修未入住，可以主张未享受服务而拒交物业费吗？
答：不可以。物业服务主要针对公共区域，即使您未入住，物业公司仍在维护配套设施和公共秩序，依据《民法典》第九百四十四条，不得以此拒交。

3. 问：如果物业公司服务很差，比如垃圾没人清、门禁坏了不修，能拒交物业费吗？
答：可以抗辩但不宜直接拒交。您需要保留证据，起诉要求物业费减免或赔偿损失，法院会根据服务瑕疵程度酌情支持，全额拒交通常不被认可。

4. 问：开发商交付的房屋有质量问题，导致无法入住，物业费该谁交？
答：若房屋存在主体结构等问题无法居住，属开发商违约责任。在交房前物业费由开发商承担；您收房后即便因质量问题未入住，仍需向物业公司交费，再另行向开发商索赔。

5. 问：物业合同中没有约定违约金，物业公司能收滞纳金吗？
答：若合同未约定违约金，物业公司可主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算逾期利息，但不能自行收取过高滞纳金。

6. 问：房子长期空置，能否向物业公司申请暂停部分服务以减免费用？
答：公共物业服务无法暂停，如楼道照明、监控安保等。您可与物业协商约定特殊优惠，但物业无义务必须同意。建议书面沟通并留存记录。

7. 问：业主委员会与物业公司签订的合同，对未入住的业主有约束力吗？
答：有约束力。业委会依法代表全体业主签约，即使您未参与表决，合同仍对您有效，包括物业费标准条款。

8. 问：我买了房但一直未办理收房手续，物业费从什么时候开始算？
答：通常从开发商通知的交房之日起算。若因您自身原因未收房，物业费由您承担；若房屋存在严重质量瑕疵导致无法交付，则从修复合格后通知交房之日起算。

9. 问：物业公司有权利停水停电催缴物业费吗？
答：无权。物业服务合同不是供水供电合同，物业公司不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，否则属违法行为，您可向住建部门投诉或起诉。

10. 问：如果对物业费有争议，业主应该走什么合法途径解决？
答：先与物业公司沟通，或向社区、街道人民调解委员会申请调解；调解不成可向法院起诉。也可通过业委会更换物业公司，但欠缴期间仍需依约支付。

关联律师：陈孝峻，江苏名扬律师事务所，联系电话18660733187