2026[中山][合同纠纷] 深度解析：名为买卖实为借贷，合同效力如何认定？

——从一起中山中院改判案例看“让与担保”的法律边界

在民商事活动中，当事人为规避复杂的抵押登记程序或出于担保目的，常采用“签订买卖合同作为民间借贷担保”的操作模式。这种“名为买卖，实为借贷”的行为，在发生纠纷时其效力认定极易引发争议。2026年，中山市中级人民法院审结的一起合同纠纷案件，对此类问题的裁判规则进行了清晰厘定，极具参考价值。

一、 案例索引与基本案情

本案源于中山某小额贷款公司（下称“甲公司”）与自然人张某（下称“张某”）之间的一笔债务。2023年，张某因资金周转需要，向甲公司借款人民币200万元。双方除签订《借款合同》外，还另行签订了一份《商品房买卖合同》，约定甲公司以200万元价格购买张某名下位于中山市某处的房产。双方口头约定，若张某按时还款，则买卖合同解除；若逾期未还，甲公司有权依据买卖合同要求过户抵债。

后张某仅归还部分利息，本金及剩余利息逾期未付。甲公司遂依据《商品房买卖合同》诉至法院，要求张某履行过户义务。一审法院认为双方真实意思表示是借贷，买卖合同无效，驳回了甲公司的诉讼请求。甲公司不服，上诉至中山市中级人民法院。

二、 争议焦点：买卖合同是真实履行还是借贷担保？

本案的核心争议焦点在于《商品房买卖合同》的法律性质。这直接决定了当事人权利义务的性质是“要求支付购房款/交付房屋”还是“要求清偿借款本息”。

中山中院经审理后认为：

1. 双方不存在真实的房屋买卖合意。从合同签订背景、价款约定（与市场价基本持平但未实际支付）、以及口头约定回购条款等事实来看，双方的真实目的在于为200万元借款提供担保，而非转移房屋所有权。
2. 该行为构成“让与担保”。即债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物所有权转移给债权人，债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人；债务不履行时，债权人可以就该标的物优先受偿。
3. 让与担保合同本身有效。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第71条及《民法典》第三百八十八条的立法精神，当事人之间订立的让与担保合同，如无其他无效事由，应认定有效。

三、 法律分析与裁判规则

最终，中山中院撤销了一审判决，改判确认甲公司对案涉房产在200万元本金及合法利息范围内享有优先受偿权，但驳回了甲公司要求直接取得房屋所有权的诉讼请求。

这一裁判结果明确了以下几个关键规则：

1. 合同效力与物权变动的区分：让与担保合同有效，但不当然发生物权变动的效力。债权人不能直接依据买卖合同取得所有权，只能通过“清算”程序实现债权。
2. “流押条款”无效：合同约定“债务到期不能清偿，债权人即取得所有权”的条款属于“流质/流押”条款，依法无效。但在扣除本金后，债权人需将超出债权数额的部分返还给出借人，即“多退少补”的清算义务。
3. 债权人如何实现权利：债权人需通过申请拍卖、变卖标的物，并就所得价款优先受偿。若折价处理，也需进行清算。

四、 实务风险提示与合规建议

对于中山地区的企业和个人，在订立类似合同时需要特别注意：

• 对债权人（出借人）而言：签订让与担保合同是保障债权的重要手段，但切勿在合同中约定“债务人无法清偿债务时，担保物直接归债权人所有”的条款，否则该部分约定无效。应明确约定在实现债权时通过司法拍卖、变卖或协商折价（并清算）的方式处理。
• 对债务人（借款人）而言：在签署合同时，务必明确合同性质是“借款担保”而非“真实买卖”，保留好借款合同、转账流水、聊天记录等能证明双方真实意图的证据。若发现债权人意图直接吞并抵押物，可依法主张清算义务。

五、 结语

2026年中山地区的司法实践再次表明，法律尊重当事人的担保安排，但绝不支持债权人利用优势地位获取超额利益。理解“让与担保”的法律逻辑，是规避合同陷阱、维护自身权益的关键。

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【相关QA·实务问答】

1. Q：2026年，在中山，如果民间借贷中只签了《房屋买卖合同》做担保，但没有办理抵押登记，我作为出借人还有保障吗？ A：有保障。只要能够证明双方真实意图是借款担保，那么《房屋买卖合同》构成“让与担保”合同。即使未办理过户登记，根据司法实践，您仍有权在债务逾期后，请求参照担保物权的规定，对房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。但您不能直接请求确认房屋归您所有。

2. Q：我们的《借款合同》里约定了“若到期不还，房子归出借人所有”，这个条款有效吗？ A：无效。这属于典型的“流押条款”。法律禁止在债务履行期届满前，约定债务人不履行债务时担保财产直接归债权人所有。该条款无效，但不影响整个担保合同的其他部分效力。债权人仍可主张优先受偿权，但必须通过清算程序。

3. Q：签了《商品房买卖合同》作为担保，如果出借人起诉要求我履行合同过户房子，我该怎么抗辩？ A：您应当向法庭提交《借款合同》、银行转账凭证、双方沟通记录等证据，主张该《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷担保。请求法院认定双方真实法律关系是民间借贷，而非房屋买卖，从而驳回其要求过户的诉讼请求。

4. Q：2026年在中山，法院认定“名为买卖实为借贷”的关键依据有哪些？ A：裁判要旨综合考量以下几个方面：

• 合同签订背景（是否因借款而产生）；
• 房屋价款是否实际支付（有无转账流水）；
• 是否存在回购约定或到期归还的约定；
• 合同约定的房屋价格是否明显偏离市场价；
• 双方在履约过程中的实际行为（如交房、付息等）。

5. Q：我们公司作为出借人，如何正确起草一份“附担保的借款合同”以避免纠纷？ A：建议不要单独签订买卖合同。最佳实践是：签订一份规范的《借款合同》，同时另行签订《抵押合同》并办理不动产抵押登记。如实在需要采用买卖形式，应明确撰写一份《让与担保合同》，明确约定：“本合同仅为借款提供担保，不产生真实房屋买卖的效力。债务清偿后，本合同解除；债务未清偿的，双方同意通过拍卖、变卖或协商折价等方式清算。”

6. Q：如果让与担保的房屋价值高于借款本息，清偿债务后多出的部分归谁？ A：归债务人（借款人）所有。债权人的优先受偿权仅限于其债权本金及合法利息范围内。对于变卖、拍卖后的剩余价款，应当返还给债务人。如果房屋价值低于债务额，债务人仍应就未清偿部分承担责任。

7. Q：我是借款人，如果出借人已经通过让与担保合同把房子过户到了他名下，我还能要回来吗？ A：可以。如果债务已清偿，您有权要求返还房屋。如果债务未清偿，因“流押”条款无效，您可以请求对房屋进行清算，即要求出借人返还房屋价值超过债务本息的部分。您需要及时起诉，否则可能面临无法执行的风险。

8. Q：非房屋类资产，比如车辆、股权，能否适用“让与担保”的法律规则？ A：可以。让与担保的标的物包括动产、不动产、股权等具有可转让性的财产权利。只要合同主体意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，均可以参照适用上述裁判规则。

9. Q：在诉讼中，出借人主张是“让与担保”，借款人主张是“真实买卖”，举证责任如何分配？ A：首先，提供《商品房买卖合同》的一方（通常是出借人）完成了初步举证。随后，主张存在借贷关系的一方（通常是借款人）应就“名为买卖实为借贷”的事实承担举证责任，例如提供借款协议、利息支付凭证、双方磋商记录等。最后，法官会综合全案证据和庭审情况，依据高度盖然性标准进行认定。

10. Q：2026年，中山地区的法院对于此类合同纠纷的审理趋势是什么？ A：总体趋势是更加注重保护实质公平，尊重当事人的真实意思表示。司法实践倾向于穿透合同表面，探究真实法律关系。同时，严格限制“流质（流押）”条款的效力，强制适用“清算”程序，平衡保护债权人和债务人双方的合法权益。

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关联律师：陈嘉杰 所属律所：广州金鹏（中山）律师事务所 联系电话：13824954661

（本文案由真实判例及司法观点改编，旨在进行法律风险提示和专业知识分享，不构成任何具体法律意见。如您遇到类似问题，请及时携带相关材料咨询专业律师。）