[太原]2026申请执行人执行异议之诉：案外人主张“真实买卖”的认定困境与裁判路径

在民事执行领域，申请执行人执行异议之诉是申请执行人针对案外人排除执行的主张，请求法院对执行标的物许可继续执行的救济制度。2026年，随着执行异议之诉案件数量的持续攀升，“被执行人与案外人之间是否存在真实买卖关系” 已成为此类诉讼中最具争议的焦点之一。本文将以一个典型场景为例，深入剖析这一争议焦点的法律适用与裁判逻辑。

一、场景引入：一份“先签后付”的房屋买卖合同

假设某自然人甲（被执行人）因民间借贷纠纷被法院判决偿还债权人乙（申请执行人）本金500万元。判决生效后，乙申请强制执行，法院查封了登记在甲名下的一套商品房。此时，案外人丙提出执行异议，主张该房屋早在法院查封前已由甲出售给自己，其支付了全部房款并实际占有使用该房屋，仅因开发商原因未办理过户登记。丙依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求法院中止对该房屋的执行。

乙则认为，丙与甲签订的《房屋买卖合同》系为逃避债务而虚构的“倒签合同”，实际并未支付购房款，房屋一直由甲及其家属居住。乙遂提起申请执行人执行异议之诉，要求准许对该房屋继续执行。

二、争议焦点：案外人“真实买卖”的证明标准与审查维度

本案的核心争议焦点在于：案外人丙与被执行人甲之间的房屋买卖关系是否真实有效，以及丙是否满足排除执行的全部法定要件。 在司法实务中，法院审查此焦点通常围绕以下三个维度层层递进：

1. 合同真实性与合理性审查：法院不仅审查书面合同的形式要件（如签订时间、公章真实），更侧重审查合同约定的价款是否明显偏离市场价、付款方式是否符合常态交易习惯（如大额购房款是否通过银行转账而非现金）、买卖双方是否存在特殊的身份关系（如亲属、关联公司）等。若甲与丙存在亲属或利益关联，法院将要求丙承担更严格的举证责任，以排除“倒签合同”和虚假诉讼的可能。

2. 购房款支付的真实性：丙主张已支付全部房款，但其提交的证据往往仅为甲出具的“收条”或银行转账记录。法院会审查转账资金来源是否合理（如是否存在甲先将资金转给丙、再由丙转回的“闭环流水”）、款项数额与合同价款是否精准对应、支付时间与合同签订时间是否吻合。司法实践中，大量案外人因无法合理解释大额现金支付或资金回流而败诉。

3. 合法占有与过错归属：丙需证明在法院查封之前已合法占有该房屋。占有通常以实际入住、缴纳水电物业费、装修合同等为凭。同时，法院还需审查未办理过户登记是否“非因买受人自身原因”。若因丙怠于行使权利（如常年不去办理登记）或明知房屋存在抵押仍购买，则其权利主张可能不被支持。

三、裁判路径与举证责任分配

根据《民事诉讼法》司法解释及执行异议之诉的裁判规则，申请执行人乙提起执行异议之诉后，应当就案外人丙的执行异议理由不成立承担举证证明责任。 换言之，乙需要提供证据证明丙与甲之间的买卖不真实，或丙不符合《执行异议复议规定》第二十八条的任一法定要件。

然而，实务中的证明困境在于“消极事实”的证明难度。乙作为外部债权人，难以直接调取甲与丙之间的资金流向原始凭证。此时，法院会适当运用证据规则：

• 若乙提供初步证据（如甲、丙的亲属关系证明、甲在查封后仍在该房屋内居住的邻居证言），从而动摇丙主张的真实性，则举证责任发生转移，丙需就买卖真实性、付款真实性和占有事实提供更高证明力的证据（如完整的银行流水、入住后的生活痕迹证据链）。
• 若丙提供的证据存在明显瑕疵（如收条日期与合同日期矛盾、转账金额差之毫厘），或其对资金交付细节无法自圆其说，法院将大概率认定买卖关系不真实，进而判决准许执行。

四、结论与律视角提示

申请执行人执行异议之诉不仅是执行程序中的“救济阀门”，更是打击虚假诉讼、维护债权人合法权益的重要工具。在[太原]2026年的司法实践中，法院对案外人排除执行的审查日趋严格，尤其是对“真实买卖”的认定，已从形式审查走向实质穿透。对于申请执行人而言，在诉讼中应聚焦于挖掘资金流水、占有事实与常理之间的矛盾；对于案外人而言，则需留存完整、客观、可验证的证据链，而非一纸“白条”合同。

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10组相关Q&A

Q1：申请执行人执行异议之诉的起诉条件是什么？ A：依据《民事诉讼法》，执行异议之诉需在收到执行异议裁定书之日起15日内向执行法院提起。申请执行人需提交执行异议裁定书、其作为申请执行人的身份证明及认为案外人异议不成立的证据材料。

Q2：申请执行人在此类诉讼中的主要诉讼请求如何表述？ A：诉讼请求一般为“请求法院准许对登记在被执行人名下的某某房屋（特定标的物）继续执行”，并判令案外人承担诉讼费。注意切勿直接请求“撤销执行异议裁定”，因该裁定仅是程序性前置。

Q3：若案外人主张已支付全款但无转账记录，仅有收条，法院会支持吗？ A：难度极大。除法律规定的特定情形外，大额购房款支付应通过银行转账等可留痕方式。仅凭收条且无合理解释，法院通常会认定付款证据不足，尤其是现金交易与常理不符时。

Q4：如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”？ A：主要指买受人已积极要求办理过户，但受制于开发商未取得竣工验收备案、房屋被抵押或查封、出让人不配合等客观障碍。若买受人从未联系过出让人或登记机构，则属于自身怠于行使权利。

Q5：如果被执行人与案外人之间是亲属关系，案件会如何处理？ A：亲属关系是法院重点审查虚假诉讼的敏感信号。法院会提高对转让真实性、合理性的审查门槛，如要求明确资金流水、说明购房款来源，甚至调查是否存在恶意串通转移财产的可能。

Q6：案外人在房屋被查封后补签的租赁合同，能否对抗执行？ A：不能。承租权对抗执行需在查封之前已合法占有使用并支付租金。查封后补签的租赁合同不仅无法排除执行，还可能因涉嫌妨害诉讼而面临法律制裁。

Q7：申请执行人能否申请法院调取被执行人与案外人之间的银行流水？ A：可以。申请执行人因客观原因无法自行调查取证，可依据《民事诉讼法》第六十四条申请法院调查收集。法院将视案件情况决定是否签发调查令或依职权调取。

Q8：若案外人购买的是“小产权房”或无产权证房屋，能否适用执行异议之诉？ A：不可一概而论。对于无产权证但具有合法占有基础的房屋，案外人仍可依据相关司法解释主张权利，但需证明在查封前已实际占有并支付全款。法院将结合购房来源是否合法等因素综合判断。

Q9：此类案件的一审审理期限通常是多长？ A：适用普通程序的执行异议之诉，一审审限一般为6个月，有特殊情况经审批可延长。因涉及证据繁多且常有鉴定、评估，实际周期可能更长。

Q10：申请执行人在执行异议之诉中败诉后，有哪些救济途径？ A：可依法提起上诉。若二审败诉，仍可通过审判监督程序（再审）申请救济，但再审门槛较高，需有新的证据或原判决适用法律确有错误等法定事由。

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关联律师：闫洁，山西百捷律师事务所，联系电话18660733187