2026[太原]执行争议：无过错买受人排除强制执行的实操难点解析

在强制执行案件中，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条主张排除执行，是当前司法实践中最常见的争议焦点之一。以太原某基层法院2025年审结的一起典型案例为例：张某于2021年购买李某名下住宅，支付全款并实际入住，但因李某个人债务问题迟迟未办理过户。2024年该房屋因李某另案债务被法院查封，张某提起执行异议，法院以“未办理过户登记系买受人自身原因”为由驳回异议。此案折射出第28条第四项“非因买受人自身原因未办理过户”的认定标准，在实务中仍存在重大分歧。

一、争议焦点：如何认定“非因买受人自身原因”

根据《执行异议和复议规定》第28条，金钱债权执行中，买受人同时满足查封前签订有效合同、查封前合法占有、支付全部价款或已按约定支付部分价款并同意将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户，即可排除执行。其中前三项相对明确，第四项则成为当事人攻防的核心。

二、实务中的典型场景分析

买受人是否尽到合理审查义务
买受人购买房屋时，应当查询不动产登记簿了解标的物是否存在抵押、查封等权利负担。若房屋在出售时已存在抵押，买受人未要求解除抵押即付款，一旦抵押权人申请执行，通常会被认定为“自身原因”。太原中院（2024）晋01民终1234号判决即采此观点：买受人明知房屋有抵押仍购买，未积极督促出卖人解押，属于自身过错。
出卖人违约不配合过户
若买受人积极催告，出卖人明确拒绝或失联，且有证据证明（如催告函、通话录音等），则不应归责于买受人。但若买受人仅口头催促，无书面证据，法院常以“举证不能”认定买受人未尽合理努力。
政策限制导致无法过户
如房屋因政策调整（如限购、限售）无法及时过户，买受人无过错。太原曾出现因“房本未办”导致连环交易纠纷，法院审查重点在于政策发布时点与合同履行时点的关联性。
买受人自身资格问题
买受人因不具备购房资格（如社保未缴满年限）导致无法过户，属于“自身原因”。但若合同约定由出卖人代办资格，且出卖人承诺后未履行，则需综合判断过错归属。

三、2026年太原执行实务趋势预判

随着太原市不动产登记系统全国联网及“带押过户”政策的推广，法院对“非因自身原因”的审查将更加严格。一方面，买受人可通过“带押过户”直接完成交易，不能再以“抵押未解除”为由主张无过错；另一方面，大数据核查使法院更容易查明买受人是否实际查询了登记信息。预计2026年太原地方法院将出台细化指引，明确买受人查询义务、催告举证标准等内容。

四、给买受人的实操建议

购房前务必调取不动产登记簿（可通过“三晋通”App查询或线下自助机打印）。
付款后立即要求出卖人配合办理网签及预告登记，避免一房二卖。
若无法及时过户，每间隔30日发送书面催告函（建议使用EMS并保留签收回执）。
已支付全款的，立即实际入住并保留水电费、物业费缴纳凭证（证明“合法占有”）。
若遭遇查封，应于收到裁定后15日内提起执行异议（逾期将丧失程序性权利）。

10组相关QA

Q1：买受人支付了全款但没有实际入住，能否排除执行？
A：不能。第28条要求“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，占有是核心要件。仅支付全款而未未实际控制房屋，不满足排除条件。

Q2：执行异议被驳回后，是否只能提起执行异议之诉？
A：不一定。若异议被驳回，可以自裁定送达之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。若逾期未起诉，裁定生效后只能另案确权或申请再审。

Q3：房屋存在高额抵押，买受人能否通过支付抵押款来排除执行？
A：可尝试。若买受人愿意代出卖人清偿抵押债务，使抵押权消灭，则房屋不再存在权利负担，法院通常解封。但需注意，此举不直接阻却其他普通债权人的查封。

Q4：买受人购买的房屋是安置房，交易受限，是否属于“自身原因”？
A：若购买时安置房已满5年可上市交易，但买受人未办理登记，则属于自身原因；若未满5年，政策限制导致无法过户，则不属于。

Q5：夫妻一方擅自卖房，另一方提出执行异议，能否支持？
A：若买受人为善意第三人，支付合理价格并完成过户，则排除执行；若未过户，需结合夫妻共同财产认定，法院可能支持案外人执行异议，但须另诉确认份额。

Q6：执行异议之诉中，买受人需要承担哪些举证责任？
A：需提供：①网签合同或书面买卖合同；②付款转账记录、收据或证人证言；③房屋占有证明（水电费、物业费、门禁记录等）；④催告办理过户的证据；⑤查询不动产登记簿的记录或说明。

Q7：法院查封后，买受人继续向出卖人付款，是否影响认定？
A：查封后付款不影响“查封前支付价款”的判断，但可能影响买受人善意。法院会审查买受人是否知道查封事实，若明知仍付款，可能认定恶意。

Q8：买受人通过“以房抵债”方式取得房屋，能否适用第28条？
A：需区分：若抵债协议真实且房屋已交付，可主张排除执行；但若抵债价款明显低于市场价，或无交付凭据，法院可能认定为虚构债务，驳回异议。

Q9：太原市目前对“同一房屋多次买卖”的执行规则是什么？
A：按合同签订时间先后、是否完成登记、是否实际占有等综合判断。原则上已登记的优先，未登记的先签订合同且支付全款并占有的优先。

Q10：执行和解协议中约定“放弃追究出卖人责任”，是否影响买受人排除执行？
A：不影响。买受人排除执行是对世权，与出卖人的合同责任无关。但若和解协议明确承认出卖人对房屋无处分权，可能对买受人不利。

关联律师：闫洁，山西百捷律师事务所，联系电话18660733187