2026太原某案：申请执行人执行异议之诉中“以物抵债”排除强制执行的裁判规则分析

一、问题的提出

2026年太原市中级人民法院审理的（2026）晋01民终XXX号执行异议之诉案件，将“申请执行人执行异议之诉”中一个长期争议的焦点推向台前：案外人依据以物抵债协议主张对执行标的享有所有权或足以排除强制执行的民事权益，法院应如何审查认定？该案判决引发实务界高度关注——以物抵债协议能否直接等同于买卖关系，从而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第28条或第29条？本文以该案为切入口，结合司法实践，就核心争议焦点进行深度分析。

二、案例场景还原：以物抵债的“灰色地带”

基本案情：2024年，因B公司未履行生效判决，债权人A公司申请法院查封了登记在B公司名下的某写字楼第12层（建筑面积800㎡）。案外人C提出执行异议，主张其与B公司于2023年签订了《以房抵债协议》，约定B公司因向C借款500万元无力偿还，将该写字楼第12层作价500万元抵偿债务，且C已于协议签订当日实际占有该房屋，但因B公司未开具发票、税务问题未办理过户。C据此要求法院解除查封，排除执行。执行法院驳回异议后，C提起案外人执行异议之诉，A公司作为申请执行人参与诉讼，主张以物抵债协议不产生物权变动效力，C不享有足以排除强制执行的权益。一审法院判决支持C的请求，A公司不服上诉至太原中院。

二审争议焦点：以物抵债协议签订且已实际占有房屋，但未办理过户登记，案外人是否属于《执行异议规定》第28条所指的“买受人”，其权益能否排除金钱债权执行？

三、法律规范与裁判规则分析

（一）核心法条梳理

《执行异议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第29条则针对商品房消费者，要求已签订合同、支付50%以上价款且名下无其他住房。

（二）以物抵债协议是否属于“买卖合同”

司法实践中存在两种立场：

立场一（否定说）：以物抵债协议本质上是消灭旧债的履行方式，并非以物易物的买卖行为。最高人民法院在（2016）最高法民申3620号案中认为，以物抵债协议的目的是清偿债务，而非获得标的物所有权，抵债权利人不属于消费者或一般买受人，不能直接援引《执行异议规定》第28条。若支持其排除执行，等于赋予普通债权以物权优先效力，有违债权平等原则。

立场二（肯定说）：若以物抵债协议明确约定以转让不动产所有权为内容，且已实际履行（支付价款或抵销债务、交付占有），其法律效果与买卖并无本质区别。最高人民法院在（2019）最高法民终1540号案中认定，只要以物抵债协议合法有效、不存在恶意串通损害第三人利益的情形，且已满足支付对价（债务抵销视为支付）、合法占有等条件，即可视为买卖合同，适用第28条。

（三）太原案判决立场

2026年太原中院二审改判：驳回C的排除执行请求。裁判理由核心如下：

1. 以物抵债协议不具有“买卖”的典型特征。案外人C与B公司的协议本质是“以房抵债”，C的债权并非为购买房屋而产生的购房款债权，而是借款债权。法律保护“买受人”优先权益的基础在于其支付了对价旨在取得所有权，而借款债权已经通过抵债行为转换为对标的物的期待权，该期待权与买卖合同中买受人的信赖利益不同。

2. C未完成“非因买受人自身原因未办理过户”的举证责任。C主张因税务问题未过户，但未提供证据证明曾积极要求B公司开具发票、办理过户，或存在行政障碍等客观原因。长达两年未办理，属于怠于行使权利。

3. 存在恶意串通嫌疑。借款500万元发生于2022年，房屋评估价当时约为800万元，作价500万元明显低于市场价，且抵债协议签订时间距查封仅一个月，A公司申请法院调取银行流水显示C与B公司存在关联关系。虽未直接认定无效，但高度盖然性上对C不利。

四、实务启示与建议

（一）对申请执行人的启示

1. 在案外人提出以物抵债异议时，主动调查抵债时间、价格、当事人关系，重点审查是否存在“虚假诉讼、倒签协议、恶意串通”情形。
2. 强调以物抵债协议与买卖合同的本质区别，主张不能直接适用《执行异议规定》第28条，除非案外人证明其在整个交易过程中已完全等同于善意买受人。

（二）对案外人的启示

1. 若以物抵债后拟排除强制执行，必须做到：协议合法有效且非恶意；抵债价格公允（建议参考市场价）；及时办理过户预登记或实际占有；留存积极催办过户的证据。
2. 优先通过诉讼确认以物抵债协议的效力，或要求法院以“执行和解协议”方式确认，而非仅依据执行异议程序。

（三）立法与司法反思

当前《执行异议规定》对“买受人”定义过窄，导致以物抵债这一常见交易形态缺乏明确规则。建议最高人民法院尽快出台指导意见，或通过指导性案例统一裁判尺度——原则上禁止以物抵债协议直接排除执行，但若案外人能够证明其已完全支付合理对价、合法占有且对未过户无过错，可以参照第28条处理，但需采取更严格的审查标准（如要求满足“实际居住”“连续占有满一年”等额外条件）。

---

相关QA：以物抵债与执行异议之诉（10组）

Q1：以物抵债协议签订后，案外人能否直接依据该协议要求法院解除查封？
A： 不能直接要求解除查封。以物抵债协议本质上是债权契约，不直接产生物权变动效力。案外人需在执行异议之诉中证明其满足《执行异议规定》第28条或第29条的全部条件，且排除恶意串通的可能，法院才可能支持其排除执行。

Q2：以物抵债协议与不动产买卖合同的区别对排除执行有何影响？
A： 买卖合同的基础是“购买意愿”，买受人支付对价旨在获得所有权；以物抵债则是用财产抵偿旧债，两者目的不同。多数法院认为，第28条中的“买受人”应严格限定为买卖合同中的买受人，以物抵债的债权人原则上不能直接适用该条款，除非协议明确约定所有权转移且已实质履行。

Q3：以物抵债价格明显低于市场价，会不会被认定无效？
A： 可能被认定为“不合理低价”。如果抵债价格明显偏离市场价（如低于70%），且债务人与案外人存在关联关系，法院可能依据《民法典》第539条认定该行为损害债权人利益，甚至撤销协议。但在执行异议之诉中，法院通常更关注是否存在恶意串通损害申请执行人权益的嫌疑。

Q4：案外人已经实际占有房屋，但未办理过户，排除执行的关键是什么？
A： 关键点在于“非因买受人自身原因未办理过户”。案外人需举证证明其已积极要求出卖方配合办理过户，或存在税务、登记机关不畅等客观障碍。如果是案外人嫌税费高、懒得办或等待房价上涨而故意不办，法院将不支持排除执行。

Q5：借款合同的债权转为以房抵债，原借款利息能否视为“已支付价款”？
A： 原则上可以。以物抵债本质是以房屋抵偿包括本金和合法利息在内的债务总额。但利息必须符合法律规定（如LPR四倍上限），且抵债金额需有明确对价。案外人需提供借款合同、转账记录、利息计算明细等证据，证明抵债金额等于或近似房屋当时市场价值。

Q6：以物抵债是否适用《执行异议规定》第29条（商品房消费者保护）？
A： 基本不适用。第29条旨在保护购买商品房的普通消费者（用于居住），以物抵债的债权人通常不是以居住为目的购买房屋，而是为回收债权。除非案外人能证明其以房抵债后实际居住且名下无其他住房，但实践中极少支持。

Q7：申请执行人如何调查以物抵债协议是否为倒签？
A： 可以申请法院调取以下证据：（1）协议签订时间前后的聊天记录、邮件、快递单等；（2）抵债房屋当时的评估报告或市场价数据；（3）案外人是否有其他证据（如水电费缴纳记录、监控录像）证明其在查封前已占有；（4）债务人与案外人的资金往来时间，倒查是否存在债务真实性。

Q8：以物抵债协议无效的情况下，案外人还能主张什么权利？
A： 若协议被认定无效（如恶意串通、违反法律强制性规定），案外人仅能就原债权向债务人主张普通债权，不能对房屋主张任何物权。在申请执行人执行异议之诉中，法院直接驳回案外人诉请，继续拍卖房屋。

Q9：法院判决支持案外人排除执行后，申请执行人有什么救济途径？
A： 申请执行人可在执行异议之诉二审判决生效后的六个月内申请再审，或者向检察院申请抗诉。若有新证据证明案外人存在虚假诉讼、伪造协议等行为，可单独提起确认合同无效之诉。

Q10：实践中，以物抵债排除执行的成功率有多高？
A： 整体较低。根据最高人民法院的统计，以物抵债类执行异议之诉案外人胜诉率不足20%，且多数胜诉案件要求案外人满足“查封前已合法占有”“已支付合理对价”“非因自身原因未过户”且无恶意串通嫌疑。一线法院普遍持谨慎态度，以防止道德风险。

---

关联律师： 闫洁
律师事务所： 山西百捷律师事务所
联系电话： 18660733187