山东省威海市文登区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁1003民初1456号

原告：威海龙海某某有限公司，住所地威海市南海新区。

法定代表人：冷某惠。

委托诉讼代理人：刘晓强，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王艺棉，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。

被告：山东某某科技有限公司，住所地威海市南海新区。

法定代表人：郭某文，董事长兼。

被告：山东某某建筑科技有限公司，住所地威海市南海新区。

法定代表人：马某强。

被告：威海某某管理委员会，住所地威海市南海新区。

法定代表人：邢某文。

三被告共同委托诉讼代理人：钟巍，山东钟鼎律师事务所律师。

三被告共同委托诉讼代理人：邵子睿，山东钟鼎律师事务所律师。

原告威海龙海某某有限公司（以下简称“某某公司”）与被告山东某某科技有限公司（以下简称“威尔某某公司”）、山东某某建筑科技有限公司（以下简称“某某公司”）、威海某某管理委员会（以下简称“某某委会”）排除妨害纠纷一案，本院于2024年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人刘晓强、王艺棉，被告威尔某某公司、被告某某公司、被告南海管委的共同委托诉讼代理人钟巍、邵子睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某公司向本院提出诉讼请求：1．判令威尔某某公司、某某公司、某某委会立即排除妨害，立即腾空并退出由某某公司所有的位于威海市文登区**路**号**号**号的房屋，以及航天路南、龙海路西的文国用（2012）第110092、110093、110094、**号**宗土地（上述房产及土地价值约为人民币300000000元）；2．判令威尔某某公司、某某公司自使用上述房产及土地之日起至其实际腾空并交付之日止的房屋、土地占有使用费，具体金额以评估结果为准（其中威尔某某公司自2020年12月6日起算，某某公司自2020年4月21日起算）；3．本案诉讼费由威尔某某公司、某某公司、某某委会承担。诉讼过程中，某某公司明确第2项诉讼请求中要求威尔某某公司支付的占有使用费的数额为17820846.45元，要求某某公司支付的占有使用费数额为24010333.2元。事实和理由：某某公司成立于2010年12月16日，注册资本为5000万元，公司成立后，足额缴纳了371081-011-003-0056、371081-011-003-0057、371081-011-003-0058、371081-011-003-0059等四宗土地的土地出让金，以出让方式取得了相应四宗地的土地使用权证【产权证号分别为文国用（2012）第110092、110093、110094、110095号】），土地使用年限自2012年8月22日起至2062年2月27日止。2012年9月20日，公司对上述土地上的建设项目启动了环评程序，并在四宗土地上开始建设地下隐蔽工程、围栏以及主体建筑等。2014年4月25日，某某公司取得了坐落于威海市文登区**路**号**处房屋（产权证号分别为文房权证南海新区字第2**1、2**2、2**3号）的房屋所有权证书，该所有权证书即对应诉讼请求中的位于**路**号**号**号的房屋。此后由于国家政策变化以及某某公司资金等原因，某某公司未在上述厂房中实际生产，公司工人也早已全部遣散。2022年年底，某某公司股东前往威海处理个人事务，来到厂房才发现房屋和土地已经被威尔某某公司、某某公司占用。经查询该两企业的企业信息，发现威尔某某公司的成立日期为2020年12月6日，且持该公司股份30%的股东威海蓝科新动能产业发展基金合伙企业（有限合伙）系某某委会实际控制；某某公司的成立日期为2020年4月21日，其注册地址即为山东省威海市南海新区**路**号，系某某公司厂房所在地址。威尔某某公司、某某公司系某某委会招商引资的企业，在某某委会的默许下占用了某某公司合法所有的三处房屋。某某公司认为，民事主体依法享有物权，该物权受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯，根据《民法典》第二百三十五条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。另根据《民法典》第二百三十八条，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，某某委会在未与某某公司沟通的情况下，擅自处分某某公司合法所有的土地及房屋，将房屋交由威尔某某公司、某某公司占有和使用，某某公司有权要求其腾空并交付其无权占有的土地和房屋。同时，威尔某某公司、某某公司多年来的使用，应当向某某公司支付自使用上述房产及土地之日起至其实际腾空并交付之日止的房屋、土地占有使用费，某某公司的诉讼请求完全符合法律规定，请求法院支持某某公司的诉讼请求，切实维护某某公司的合法权益。

威尔某某公司、某某公司辩称，一、威尔某某公司、某某公司均属于南海新区招商引资企业，系依照于某某委会所签订的协议的约定，善意入驻案涉不动产，开办企业并进行经营活动。二、威尔某某公司、某某公司在入驻之前并不了解案涉不动产可能存在权利争议，没有侵权之故意。三、威尔某某公司、某某公司在入驻案涉不动产之前均到现场进行勘察，案涉不动产在当时尚不具备使用的条件，因此在入驻案涉不动产之前，善意的对不动产进行了建设、安装、施工，以及修缮、维修，并由此产生了巨额的费用，该费用应当由某某公司承担。四、威尔某某公司、某某公司占有使用案涉不动产，但是没有向某某委会及相关企业支付租金或使用费，其按照与某某委会的协议约定无偿使用。五、对于某某公司的第1项诉讼请求即要求排除妨害立刻腾退的诉讼请求不予认可，因为据威尔某某公司、某某公司了解，案涉不动产是某某委会经某某公司的同意而对外招商引资，引入威尔某某公司、某某公司两个企业的，威尔某某公司、某某公司在进驻使用案涉不动产之前，案涉不动产处于闲置和荒芜状态，投入巨额的资金对案涉不动产的半拉子工程进行了续建，附属设施进行了安装，绿化地面等进行了建设整治，入驻后又进行了相关生产设备的安装，现威尔某某公司、某某公司均处于正常的生产经营状态，若要求威尔某某公司、某某公司腾退厂房，将给两公司带来巨大的经济损失。六、对于某某公司提出的第2项请求，某某公司所主张的威尔某某公司、某某公司有关占用费的起算时间与威尔某某公司、某某公司的实际入驻时间不符，并且威尔某某公司、某某公司属于南海新区的招商引资企业，与某某委会之间约定有免费使用厂房的权利，而案涉不动产是某某公司与其债权人和某某委会协商一致后同意交付给某某委会通过招商引资方式盘活资产，因此其无权要求支付所谓的占用费。综上，请求依法驳回某某公司的诉讼请求，同时威尔某某公司、某某公司保留因善意占用使用案涉不动产期间对于不动产的续建、设施设备的完善、维修、维护等所产生的费用提出反诉，要求某某公司承担的权利。

某某委会辩称，同意威尔某某公司、某某公司的上述答辩意见。另补充：一、某某公司原系南海新区的招商引资企业，某某公司入驻南海新区后，虽然竞得不动产并进行了相关的厂房建设，但是由于某某公司以案涉不动产为大庆某某农资有限公司向中国工商银行大庆东风支行借款合同提供了抵押担保，因债务人大庆某甲公司到期无力偿还借款本息，进而导致诉讼，致使案涉不动产被人民法院查封，某某公司的资金链也因此断裂，致使案涉不动产处于半拉子工程状态处于闲置荒芜状态，后因债务人大庆某甲公司以及某某公司不能按期履行生效判决确定的支付义务，被中国工商银行大庆东风支行申请强制执行，某某公司为了盘活案涉不动产，主动与债权人以及某某委会的时任领导进行沟通协商，希望由某某委会通过债权转让的方式间接取得案涉不动产，并通过招商引资的方式盘活案涉不动产，因此某某委会于2020年下半年与某某公司以及某某公司的债权人进行沟通，指令下游国有企业通过债权转让方式成为某某公司的合法债权人，并且对威尔某某公司、某某公司进行招商引资，媒介威尔某某公司、某某公司入驻案涉不动产，因此某某委会以及威尔某某公司、某某公司进入占用使用案涉不动产系经某某公司同意并要求，且威尔某某公司、某某公司以及某某委会的下属国有企业某某公司对于案涉不动产的续建、设施设备的安装以及修缮维修投入了大量资金，其占用使用行为没有对某某公司造成妨碍，某某公司在与某某委会沟通协商招商引入企业之事项时并未要求支付任何的使用费用，而是希望通过招引企业入驻对于其闲置荒芜的不动产进行有效的管理，防止其财产的毁损或贬值。另外，实际上威尔某某公司、某某公司入驻案涉不动产的行为不但未对案涉不动产造成贬值或毁损，反而因为对其续建、修缮、增设设施，使案涉不动产得以保持和升值，因此威尔某某公司、某某公司及某某委会不存在侵权行为，要求驳回某某公司的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：某某公司成立于2010年12月16日，并于2012年8月22日取得位于航天路南、龙海路西的四宗土地的使用权，权证号分别为文国用（2012）第110092号、文国用（2012）第1**3号、文国用（2012）第1**4号、文国用（2012）第1**5号，土地面积分别为78875平方米、79527平方米、67432平方米、83917平方米，后某某公司在上述土地上建设了房屋建筑物，并于2014年4月25日取得了位于**路**号**号**号房屋的所有权证，权证号分别为文房权证南海新区字第2**1、文房权证南海新区字第2**2号、文房权证南海新区字第2**3号。

2014年6月13日中国某某银行股份有限公司大庆东风支行（以下简称“某某支行”）与大庆某某农资有限公司（以下简称“某甲公司”）签订《20号借款合同》，某甲公司自某某支行借款50000000元。同日，某某支行与某某公司签订《9号抵押合同》，某某公司以其所有的上述三处房屋所有权以及四宗土地使用权为上述借款提供最高额抵押担保。后某甲公司未按期还款，某某支行将某甲公司、某某公司等诉至法院，案号为（2016）黑民初26号，该案经黑龙江省高级人民法院审理并作出（2016）黑民初26号民事判决书，判决：一、某甲公司自本判决生效后十日内向某某支行借款本金49999819.34元及利息2243366.46元（截至2016年6月20日止），本息合计52243185.8元；自2016年6月21日起至实际给付之日止的利息，以52243185.8元为基数，按合同约定的逾期罚息即原借款利率7.2%基础上浮50%计算；二、如某甲公司不能按期清偿上述债务，对其不能清偿部分，某某支行有权以某某公司提供的案涉抵押物，即房他证南海新区字第2**7他项权利证书项下的三处房屋所有权和他项（2014）第110号他项权利证书项下的四宗土地使用权折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿；三、张力军、冷宝艳、冷某惠、陈艳、冷淑华对判决主文第一项确定的债务承担连带保证责任。该判决书生效后，上述债务人未履行生效判决确定的给付义务，某某支行申请强制执行，案号为（2017）黑06执236号。该案执行过程中，黑龙江省大庆市中级人民法院于2019年3月对案涉房产及土地进行拍卖，拍卖公告载明案涉厂房及土地的评估价格为162419185.79元，历经一拍、二拍、变卖均流拍。后黑龙江省某某金融资产管理有限公司（以下简称“某某公司”）申请变更其为该案申请执行人，黑龙江省大庆市中级人民法院经审查后于2020年12月28日作出（2020）黑06执异42号执行裁定，变更某某公司为（2017）黑06执236号执行案件的申请执行人。2021年3月9日某某公司与威海某某投资开发有限公司（以下简称“某某公司”）签订债权转让协议，将该执行案件所涉债权全部转让给某某公司。黑龙江省大庆市中级人民法院根据某某公司的申请于2021年8月27日作出（2021）黑06执异121号执行裁定书，变更某某公司为该执行案件的申请执行人。后某某公司向黑龙江省大庆市中级人民法院申请恢复执行，案号为（2023）黑06执恢19号，在该案执行过程中，某某公司向黑龙江省大庆市中级人民法院申请撤回该案执行，并就上述债权在本院申请执行。本院在执行过程中于2024年5月对案涉房产及土地进行拍卖，拍卖公告载明案涉厂房及土地的评估价格为185699000元，一拍、二拍均流拍，某某公司申请以二拍流拍价格接受案涉不动产抵顶被执行人所欠部分债务，本院于2024年8月12日作出（2023）鲁1003执恢824号执行裁定书，裁定：一、将被执行人某某公司名下位于威海市文登区**路**号**号**号等三处房屋（权证号：文房权证南海新区字第2**1、2**2、2**3）及四处土地使用权（权证号：文国用2012第110092、110093、110094、110095）交付申请执行人某某公司抵偿本案部分债务。上述房产所有权（或其他权利）自本裁定送达申请执行人时转移；二、解除（2017）鲁1003执786号执行裁定书对位于被执行人某某公司名下位于威海市文登区**路**号**号**号等三处房屋（权证号：文房权证南海新区字第2**1、2**2、2**3）及四处土地使用权（权证号：文国用2012第110092、110093、110094、110095）的查封并过户至申请执行人某某公司名下；三、解除被执行人某某公司名下位于威海市文登区**路**号**号**号等三处房屋（权证号：文房权证南海新区字第2**1、2**2、2**3）及四处土地使用权（权证号：文国用2012第110092、110093、110094、110095）处设立的抵押登记；四、申请执行人某某公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书已送达某某公司。

2020年11月19日某某委会（甲方）与郭某文（乙方）、苏州某某技术有限公司（丙方）签订《合作框架协议书》，约定（一）1．甲方委托辖下投资平台对威海南海堆焊项目出资3亿元人民币，于某乙公司成立后六个月内出资到位，占拟建立某乙公司股份30%。2．乙方对威海南海堆焊项目实物或现金出资7亿元，占拟建立某乙公司股份70%。¨¨¨（二）为保障项目的顺利落实，实现经营预期，甲方将：1．向某乙公司提供办公、生产一体化的免费用房约30000平米，具体需示另行商定；¨¨¨

约2020年4月，某某委会（甲方）与河北某某建筑设备制造有限公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方在南海新区成立南海建筑装备某某公司（以下简称“某某公司”），利用龙海重工产业园投资打造生产铝模板、智能爬架等建筑的加工基地；项目位于龙海重工产业园（龙海路、海阔路南），占地面积513.9亩，租用现有1栋面积31000平方米，高度15米叶片车间，1栋面积27000平方米、高度纸业15米塔筒车间，**栋**平方米磨砂车间；¨¨¨2020年4月底之前，乙方到位第一批价值不低于1000万元设备后（或乙方向甲方缴纳100万元诚意金），甲方马上启动厂房改造工程，并于5月15日之前按照乙方设计要求改造好31000平方米厂房（或者乙方自行改造，甲方按照审计后的改造成本给予等额）；某某公司租赁使用产业园改造好的厂房，水电暖气等费用由某某公司按照规定标准缴纳。乙方按计划投资投产，甲方减免某某公司3年租赁费，3年后某某公司按照每平方米每年70元价格缴纳租赁费。甲方鼓励乙方购买产业园土地厂房，5年内购买价格以法院拍卖和实际改造审计结果为准。

2020年12月6日威尔某某公司成立，注册地址为威海市南海新区**路**号。2020年4月21日某某公司成立，注册地址为南海新区**路**号。某某公司主张威尔某某公司、某某公司自公司注册成立之日起即占有使用案涉房产。威尔某某公司、某某公司不予认可，并表示其在使用案涉房产前，案涉房产系半拉子工程，达不到办公条件，该两公司投入了大量资金进行建设、维护、装修，其中威尔某某公司的入驻时间为2021年12月，某某公司的入驻时间为2021年1月。某某公司关于其主张占有使用时间除该两公司的成立时间外，无其他证据提交。威尔某某公司、某某公司关于其主张的占有使用时间提交威海南海新区投资促进中心出具的《情况说明》，并主张其提交的有关续建的审查定案书亦可以佐证其陈述的入驻时间。某某公司对于上述《情况说明》及《审查定案书》的证据三性以及证明目的均不认可。诉讼过程中，某某公司明确其的占有使用费系威尔某某公司、某某公司占有使用案涉房产的占有使用费，表示虽威尔某某公司、某某公司对案涉土地就进行了围挡，导致其无法正常使用，但其并未就该部分土地的权利进行主张。双方关于威尔某某公司、某某公司占有案涉房产的占有使用费标准未能协商一致，某某公司主张按其在安居客、58同城官网查询的市场价格取中间值按0.45元／平方米／天计算，并提交了相应的网站截图予以证实，威尔某某公司、某某公司对某某公司提交的相应网站截图的真实性及证明内容不予认可，认为相应截图无法看出公布时间及下载时间，且截图上载明的厂房位于威海经区**道**开发区，与案涉厂房距离遥远，所载明的租金不具有参考价值。某某公司明确其对案涉房产租金标准不申请进行鉴定，并表示即使按照某某委会与河北某某建筑设备制造有限公司签订《协议书》中约定的租金价格70元／平方米／年计算，威尔某某公司和某某公司应向其支付的占有使用费的总额也为17662053元。威尔某某公司、某某公司、某某委会不认可某某公司关于租金70元／平方米／年的主张，认为案涉房产当时不具备租赁条件，某某委会与河北某某建筑设备制造有限公司约定的租金标准是在案涉房产经续建和修缮后符合承租条件的前提下所作约定，某某公司主张以此标准支付占有使用费需承担威尔某某公司以及某某公司因续建的修缮房屋所支出的全部费用。某某公司自认其公司自2014年4月份取得房屋所有权证即不再实际经营。为证实其撤离时的房屋状态，某某公司提交其自淘宝网司法拍卖网络平台截图打印的黑龙江省大庆市某某厂房及土地的拍卖公告，主张该拍卖公告可以证实案涉厂房在其撤离时具备办公条件。对于该拍卖公告的真实性及证明目的威尔某某公司、某某公司、某某委会不予认可，认为该拍卖公告恰恰可以看出案涉厂房仅完成了基础性建设，没有达交付使用条件，相应的附图显示厂房仅有一个建筑外壳，周围都是荒地，显然不具备办公条件。对于上述争议的事实及相关证据，本院将结合在案其他证据在本院认为部分予以综合认定。

再查，案涉侯家镇航天路26-1号房产由威尔某某公司占有使用，面积为33449.32平方米；案涉侯家镇航天路26-2号、26-3号房产由某某公司占有使用，面积分别为30690.76平方米、7080.88平方米。某某公司主张威尔某某公司占有的面积以33363平方米计算，某某公司占有的面积以37681平方米计算。

本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，某某公司分别于2012年8月22日、2014年4月25日取得案涉四宗土地的国有土地使用权以及案涉三处房产的房屋所有权，为案涉土地及房产的合法权利人，依法对案涉土地、房产享有占有、使用、收益的权利。某某委会虽主张其媒介威尔某某公司、某某公司入驻案涉房产系经应某某公司要求且经某某公司同意，某某公司在与其沟通时未要求支付占有使用费，但某某公司不予认可，某某委会亦未就其该主张提交证据予以证实，故对某某委会的该辩称，本院不予采信。威尔某某公司、某某公司虽主张其系基于与某某委会签订的协议善意入驻案涉不动产，但相应协议系威尔某某公司、某某公司与某某委会签订，在某某委会无证据证实其占有使用具有相应依据的前提下，威尔某某公司、某某公司与某某委会之间的协议不足以对抗作为权利人的某某公司。威尔某某公司、某某公司无合法依据占有使用案涉房产进行生产经营，某某公司要求其支付占有使用费有事实及法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的计算期间，某某公司虽主张威尔某某公司、某某公司自成立时即占有使用案涉房产，威尔某某公司、某某公司不予认可，某某公司对此未有相应证据证实，故对某某公司主张的自该两公司成立之日起计算占有使用费，本院不予认定。结合威尔某某公司、某某公司提交《审查定案书》载明的施工时间以及威尔某某公司、某某公司自认的入驻时间，本院认定威尔某某公司的占有使用费自2021年12月1日起计算，某某公司的占有使用费自2021年1月1日起计算，鉴于2024年8月12日案涉房产及土地以物抵债给某某公司，某某公司不再系权利人，故相应的占有使用费应计算至2024年8月12日。关于占有使用费的标准，某某公司主张以其提交的其在安居客、58同城官网查询的市场价格取中间值按0.45元／平方米／天计算依据不足，本院不予认定。鉴于某某公司损失的客观存在及某某公司目前的经营状态，不宜以其未申请鉴定相应的占用使用费标准为由驳回其诉讼请求，考虑某某公司对占有使用费应负举证责任却明确表示不申请鉴定的情况应承担不利后果，结合黑龙江省大庆市中级人民法院拍卖公告载明的房屋状况及评估价格、威海市文登区人民法院拍卖公告载明的评估价格以及威尔某某公司、某某公司入驻前的增建、修缮、装修、绿化等施工行为，并在参考某某委会与河北某某建筑设备制造有限公司签订的协议书中约定的租金标准的基础上，本院酌定案涉房产的占有使用费标准按50元／平方米／年计算（依据2019年入驻前评估报告的价值与被告增建、修缮后案涉房产土地价值比例即162419185.79元／185699000元，经计算为87.46%＊70元／平方米／年＝61.22元／平方米／年的基础上适当酌减）。综上，威尔某某公司应当支付的占有使用费为4506290.14元（50元／平方米／年÷365天×986天×33363平方米），某某公司应当支付的占有使用费为6813550.68元（50元／平方米／年÷365天×1320天×37681平方米）。根据本院于2024年8月12日作出的（2023）鲁1003执恢824号执行裁定书，案涉的三处房产及四宗土地交付威海某某投资开发有限公司抵偿该执行案件的部分债务，案涉三处房产及四宗土地的相应权利自该案裁定送达威海某某投资开发有限公司时已转移至威海某某投资开发有限公司，某某公司已非案涉房产、土地的权利人，某某公司起诉要求威尔某某公司、某某公司、某某委会腾空并退出案涉房产、土地，已丧失权利基础，故对某某公司的该项诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

一、山东某某科技有限公司于本判决生效后十日内支付威海龙海某某有限公司占有使用费4506290.14元；

二、山东某某建筑科技有限公司于本判决生效后十日内支付威海龙海某某有限公司占有使用费6813550.68元；

三、驳回威海龙海某某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费250956元，由威海龙海某某有限公司负担183113元、由山东某某科技有限公司负担27035元、由山东某某建筑科技有限公司负担40808元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判长徐静静

人民陪审员于建刚

人民陪审员于国模

二〇二四年八月三十日

法官助理张璐

书记员于译皓