2026[青岛]民间借贷纠纷专业分析：名为买卖实为借贷，能否认定无效？

在民间借贷纠纷中，当事人之间常常通过签订“房屋买卖合同”或“车辆买卖协议”的形式，为民间借贷提供担保。这种行为在司法实践中被称为“让与担保”或“名为买卖实为借贷”。当借款人未能按期还款时，出借人往往主张房屋买卖合同已生效，要求履行过户手续；而借款人则主张该行为属于借贷担保，要求按借贷关系处理。 这已成为民间借贷纠纷中极其典型的争议焦点。

一、法律场景引入

2025年底，青岛西海岸新区某企业主王某因资金周转需要，向李某借款人民币200万元，借款期限为6个月。为保证还款，双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定王某将其名下位于青岛市市南区的一套价值约280万元的房产“出售”给李某，合同总价款即为200万元，但合同中并未约定实际付款时间及交房时间，仅注明“若王某到期未能偿还借款，李某有权依据本合同办理房屋过户手续”。双方同时签有一份《借款协议》，约定了利息及还款日期。

2026年3月，借款到期后王某无力偿还本息。李某遂依据《房屋买卖合同》起诉至青岛市某区人民法院，要求王某履行房屋买卖合同，协助办理不动产转移登记手续。王某则辩称双方实为民间借贷关系，房屋买卖合同仅为担保，请求法院确认买卖合同无效，并按借贷纠纷审理。

二、争议焦点分析：法律性质的认定与合同效力

本案的核心争议焦点在于：当事人之间签订的《房屋买卖合同》究竟是真实的房屋买卖意思表示，还是为民间借贷提供担保的非典型担保合同？该合同是否有效？

（一）法律定性：穿透式审判思维的应用

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

在本案中，虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但从合同内容来看，存在诸多不符合正常交易习惯的异常点：

1. 价格异常：房屋市场价约280万元，仅作价200万元，明显低于市场价；
2. 付款异常：合同中未约定购房款的支付方式和期限，这与正常二手房买卖流程严重不符；
3. 约定关联：合同内容与《借款协议》的还款义务直接挂钩。

法院在审理此类案件时，通常会运用“穿透式审判思维”，探究当事人真实的意思表示。 即，双方的真实意思并非买卖房屋，而是以房屋所有权转移作为民间借贷的担保措施。因此，该《房屋买卖合同》属于双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效。双方之间真实的法律关系是民间借贷。

（二）担保功能的实现：让与担保的法律效力

虽然《房屋买卖合同》无效，但并不意味着债权人失去了担保权益。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”

因此，即使李某不能直接要求过户房屋，但李某有权依据民间借贷法律关系，申请法院对涉案房屋进行拍卖，并以拍卖所得价款优先受偿。 这既保障了债权人的利益，又避免了债权人利用借款人急迫情形获取暴利（房价高于借款本金），体现了公平原则。

（三）2026年司法实践趋势：更严格的实质审查

结合2026年青岛地区法院的审判实践趋势，对于此类“名为买卖实为借贷”的案件，法院审查更为细致：

• 对资金流向进行穿透式审查，确认是否存在真实的购房款支付；
• 对合同文本的形成过程进行审查，确认是否存在格式条款或胁迫情形；
• 对于职业放贷人及“套路贷”行为，直接认定合同无效并移送公安机关。

三、实务风险提示

对于出借人而言，仅签订《房屋买卖合同》并不能直接取得房屋所有权，且若合同被认定为虚假意思表示，可能面临合同无效的法律后果。建议采用规范的“抵押登记”或“不动产预告登记”方式设立担保，以避免法律风险。 对于借款人而言，应保存好借款协议、还款记录等证据，若发现出借人意图通过买卖合同侵占房产，应及时向法院提出异议并主张真实法律关系。

综上所述，在2026年的青岛司法实践中，“名为买卖实为借贷”的行为极大概率会被认定为民间借贷担保，买卖合同无效，债权人应通过借贷纠纷程序主张权利及对抵押物的优先受偿权。 这不仅涉及合同效力认定，更关乎当事人重大财产权益，建议涉及此类纠纷的当事人及时咨询专业律师。

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相关QA

Q1: 什么是“名为买卖实为借贷”？ A: 指当事人之间签订房屋或车辆买卖合同，但实际上并非真实买卖，而是为了给民间借贷提供担保。法律上通常认定为虚假意思表示，买卖合同无效，双方仍为借贷关系。

Q2: 借贷纠纷中，出借人能否直接要求法院判令将抵押的房子过户给自己？ A: 一般不能。根据法律规定，若以买卖合同作为借贷担保，出借人请求履行买卖合同的，法院会按民间借贷关系审理，不支持直接取得所有权，但可以申请拍卖房屋优先受偿。

Q3: 如果房屋买卖合同被认定无效，借条还有效吗？ A: 有效。买卖合同是担保措施，无效不影响主合同（借款合同）的效力。借款人仍需按借条约定偿还本金及合法利息。

Q4: 民间借贷的利率受法律保护的上限是多少？ A: 根据现行规定，民间借贷利率司法保护上限为合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍。超出部分，法院不予支持，借款人可以拒绝支付。

Q5: 在青岛打民间借贷官司，需要准备哪些核心证据？ A: 核心证据包括：借条/借款协议、银行转账流水、微信或支付宝转账记录、聊天记录（确认借款及催收）、还款凭证等。证据应形成完整链条，证明借贷合意及款项交付。

Q6: 借款人在诉讼中称“借条是被胁迫写的”，该怎么办？ A: 借款人需在法定期限内（通常为一年）行使撤销权，并提供报警记录、医院伤情证明、录音录像等胁迫证据。若无证据，法院难以采信。

Q7: 民间借贷纠纷的诉讼时效是多久？ A: 一般为三年。从约定的还款期限届满之日起计算。若未约定还款期限，从出借人要求还款的宽限期届满之日起算。超过时效可能丧失胜诉权。

Q8: 公司法定代表人以个人名义借款，用于公司经营，谁来还？ A: 若借款用于公司经营，出借人可以请求公司承担责任。若能证明款项用于公司，法定代表人与公司可能承担共同还款责任。

Q9: 出借人未催收，但借款人每年都在借条上签字确认，诉讼时效是否中断？ A: 是。借款人同意履行义务或签字确认债务的行为，视为诉讼时效中断。诉讼时效从中断之日起重新计算三年。

Q10: 如果借款合同被认定为无效（如职业放贷），借款人还需要还钱吗？ A: 需要返还本金，但利息约定可能无效。认定无效后，借款人仅需返还借款本金，并按同期LPR支付资金占用费，而非原约定的高额利息。

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关联律师：郭振斌，山东青博律师事务所，联系电话13953817599