2026青岛“房屋买卖合同纠纷”核心争议：卖方一房二卖，先买方能否要求继续履行？

一、典型场景

2026年，青岛购房人甲与出卖人乙签订二手房买卖合同，约定房屋总价300万元，甲支付定金20万元、首付款100万元，并约定2026年6月30日前办理过户。后乙见房价上涨，又以330万元将同一房屋卖给丙，并迅速完成过户。甲要求乙继续履行，将房屋过户至自己名下。

争议焦点：甲先签约、先付款，但未过户，能否对抗已经过户的丙，要求继续履行？

根据《民法典》第215条，不动产买卖合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。因此，乙与甲、乙与丙签订的房屋买卖合同，原则上都可能有效，除非存在恶意串通、虚假意思表示、违反强制性规定等无效情形。

根据《民法典》第209条、第214条，不动产物权变动经依法登记发生效力。丙已经完成过户，原则上取得房屋所有权。甲不能仅凭在先合同直接否定丙的所有权。

根据《民法典》第580条，非金钱债务在法律上或事实上不能履行时，守约方不能强制要求继续履行。若丙已过户，乙对甲继续履行过户义务通常已构成法律上不能履行，甲一般只能主张解除合同和赔偿损失。

根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。若甲已办理预告登记，乙再卖给丙并过户，甲可主张该处分对其不发生物权效力，进而争取继续履行。但预告登记后，债权消灭或自能够登记之日起90日内未申请正式登记的，预告登记可能失效。

根据《民法典》第154条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。若甲能证明乙与丙存在亲属关系、明显异常低价或高价、未实地看房、资金倒流、明知在先合同仍配合过户等，可能主张乙丙合同无效，进而恢复履行可能。

若丙仅签约、未过户、未占有，甲可结合预告登记、合法占有、付款比例、合同成立时间等因素，请求法院支持继续履行。实践中，法院通常综合考量：已登记优先；均未登记时，已预告登记、已合法占有、已支付全部或大部分价款、合同成立在先等，均为重要因素，但并非绝对公式。

若甲无法继续履行，可依据《民法典》第577条、第584条、第587条主张：

返还已付购房款；
支付已付款利息；
赔偿房价上涨差价损失；
主张合同约定的违约金；
主张定金罚则；
主张中介费、税费、评估费、保全费、律师费等合理损失，但需有合同约定或法律依据；
若出卖人是房地产开发企业且属于商品房买卖合同，符合《商品房买卖合同司法解释》第8条情形的，可主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。普通二手房交易一般不直接适用该惩罚性赔偿。

在青岛二手房交易中，买方应重点核查房屋权属、共有人意见、查封抵押、户口、租赁、学位占用等情况。签约后尽快办理网签备案、资金监管和预告登记。网签备案具有行政管理、公示和证据功能，但不等于物权登记。若发现卖方一房二卖，应立即固定证据、发函制止、申请财产保全，并尽快提起诉讼。