江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）苏04民终4761号

上诉人（原审被告）：韩某，女，1986年3月11日生，汉族，住常州市。

委托诉讼代理人：吴津健，江苏群卿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭情媛，江苏群卿律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：常州某有限公司，住所地常州市。

法定代表人：张某，总经理。

委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师。

被上诉人（原审原告）：常州某有限公司佳合商业管理分公司，住所地常州市。

负责人：张某，总经理。

委托代理人：张曦恬，该公司律师。

原审被告：常州嘉禾某有限公司，住所地常州市天宁区-4333。

法定代表人：翁某，执行董事。

委托诉讼代理人：施明良，江苏品川律师事务所律师。

上诉人韩某与被上诉人常州某有限公司（以下简称某丙公司）、常州某有限公司佳合商业管理分公司（以下简称某乙公司）、原审被告常州嘉禾某有限公司（以下简称嘉某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院（2025）苏0402民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月25日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

韩某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担支付房屋租金、市场管理费、物业管理费、房屋占有使用费等责任或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决违背了合同相对性原则，上诉人并未与被上诉人签订任何租赁合同，上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，因此上诉人不应当承担向被上诉人支付包含房屋租金、市场管理费、物业管理费、房屋占有使用费等费用的责任。《中华人民共和国民法典》第465条明确规定了我国民法重要的合同相对性原则。本案中，上诉人并未与被上诉人签订任何租赁合同，是嘉某公司于2018年1月1日与某乙公司签订了《居然之家招商合同》，约定了承租相关事宜。基于合同相对性原则，某丙公司、某乙公司只得向嘉某公司主张房屋租金、市场管理费、物业管理费、房屋占有使用费等费用，无权超越合同向合同外的第三人，即上诉人主张租金等费用。二、一审判决错误的将上诉人韩某与嘉某公司区分开，将上诉人认定为实际承租人，但韩某本身就是嘉某公司的监事，上诉人与嘉某公司内部联系紧密。在本案租赁法律关系中，上诉人其实是代表嘉某公司与被上诉人对接的。一审判决将嘉某公司认定为合同上的承租相对人，将韩某认定为实际承租人，该认定忽视了韩某是嘉某公司的监事，长期保管嘉某公司的公章，且也是嘉某公司股东费某妻子的事实。上诉人与嘉某公司本就内部联系十分紧密，在本案的租赁法律关系中，二者不是可以区分开的两个民事主体。虽然本案相关收费票据上有上诉人的签字，但上诉人也是代表嘉某公司与被上诉人的员工对接，而不是以个人的名义与被上诉人的员工对接。此外，(2023)苏0402民初6271号及其二审的（2024）苏04民终1024号案件，判决由上诉人及嘉某公司将案涉商铺腾空并返还给两被上诉人，但该案件系按照两被上诉人的要求优先处理腾空事宜，不涉及对于具体租赁主体的审查认定，因此该案件的判决不应当作为本案的判断依据。对于上诉人的身份，一审判决甚至最终认定为“兼具嘉某公司人员和个人经营者的双重身份”，但上诉人认为上诉人自始至终都是以原审被告嘉某公司的名义处理租赁事宜，从未注册个体工商户，也从未向两被上诉人表明是个人独自经营。即使是作为嘉某公司内部人员，与其他股东存在分工，但在本案租赁合同纠纷中，上诉人仍然是以嘉某公司的名义与两被上诉人对接租赁事宜。

某丙公司、某乙公司共同辩称，2023年3月16日，一审法院在（2023）0402民初1004、1005号案件中对韩某制作了谈话笔录，在该份谈话笔录中，韩某对房屋的使用主体及承租主体是谁的回复是都有。都有的意思是韩某本人也认为本案的上诉人与本案的嘉某公司均为房屋的承租主体。因此他们都是案涉招商合同承租相对人和实际使用人，需要承担支付租金和相关费用的义务。

嘉某公司述称，本案上诉人为案涉租赁合同的承租方以及实际使用方。嘉某公司仅是在该地址上面注册公司，并未实际使用，所以相关的权利义务应当由上诉人承担。

某丙公司、某乙公司向一审法院诉讼请求：1.判令韩某、嘉某公司支付拖欠的从2018年12月1日至2019年10月31日的房屋租金72793元；2.判令韩某、嘉某公司支付拖欠的从2018年12月1日至2019年10月31日的市场管理费用59558元；3.判令韩某、嘉某公司支付拖欠的从2018年12月1日至2019年11月21日的物业管理费用为14458元；4.判令韩某、嘉某公司支付上述房产从2019年11月22日至2023年10月23日期间的占有使用费376315元；5.判令韩某、嘉某公司支付违约金15764元；6.案件诉讼费用及保全费用由韩某、嘉某公司承担。

一审法院认定事实：某丙公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都居然之家物业分公司、甲方）与嘉某公司（乙方）签订《居然之家招商合同》一份。合同约定：甲方将位于常州市四层，面积为238.90平方米，摊位号为JM74-1-4-011的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。乙方的产品经营类别为定制家居，经营品牌为冠某。租赁期限自2017年5月1日至2020年3月31日，共计1066天。乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年5月1日至2020年3月31日，每平方米日租金1.10元，共计280134.14元；甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应付租金202348.30元。乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：自2017年5月1日至2020年3月31日，每平方米物业管理费0.17元，共计43290.26元；自2017年5月1日至2020年3月31日，每平方米市场管理费0.9元，共计229200.66元；甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方市场管理费165575元。租金、物业管理费、市场管理费均为每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月25日之前。乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金，合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方所售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行先行赔付；当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元。乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费用的净值赔付给乙方。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予退还；不论何种原因撤场，若未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿。本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设施设备交还甲方，在结清有关费用后，甲方将乙方己交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方；若经营场地及设施设备发生损坏，甲方有权扣留乙方己交款项并追究乙方的责任。因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费用外，还应支付相当于两个月租金的违约金；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。在乙方按合同约定赔付完甲方损失后，甲方应将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还给乙方。合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止。……该合同还对其他事项作了约定。合同上载明的签约日期为2018年1月1日（系打印），首部乙方处盖有嘉某公司的印章。嘉某公司质证认为，该合同首部乙方代表人处签名非“翁某”的亲笔签名，嘉某公司对合同内容不知情，并非其真实意思表示，其没有实际使用案涉商铺，双方之间不存在租赁关系；该合同上加盖的印章系嘉某公司的印章。韩某对合同的三性予以认可，但认为案涉合同双方为某丙公司、某乙公司与嘉某公司，与韩某无关；案涉招商合同最初是韩某代表嘉某公司去洽谈的，洽谈成功后，嘉某公司的法定代表人在合同上盖章签字确认。

某丙公司、某乙公司提交的电费收据显示，案涉商铺存在持续充电的行为。电费收据上载明客户名称为“J冠某定制”以及有“韩某”签字。市场收据”显示，期间为2017年的收据上记载的摊位JM74-1-4-011的商户全称为“费某”，期间为2018年的收据上记载的摊位JM74-1-4-011的商户全称为“嘉某公司”；收据上记载的费用为租金、市场管理费、物业费及相应金额等，韩某在收据上签字。嘉某公司与韩某对电费收据和缴费记录的真实性予以认可。嘉某公司质证认为，电费收据仅能证明某丙公司、某乙公司出租商铺内的用电情况以及产生的电费，而不能直接证明案涉商铺由嘉某公司在持续用电以及承担电费；电费收据客户名称栏是“冠某”并非是嘉某公司，故某丙公司、某乙公司所指商铺电费并非嘉某公司使用产生，实际使用人系冠某也就是韩某；租金（或其他费用）缴费客户栏记录为韩某，或者为韩某和冠某，不是嘉某公司；记账凭证中某丙公司、某乙公司备注的用户摘要系“冠某费用”，也证明某丙公司、某乙公司自身认可的租赁相对方系冠某也即本案韩某。韩某质证认为，其去物业缴费是代表嘉某公司所为，该行为与韩某是嘉某公司监事的身份有关；缴费记录中有部分收款收据写的也是嘉某公司，而在部分打印的市场收据的客户全称标明韩某的原因是案涉商铺在租赁之初全系由韩某代表嘉某公司进行选址、谈判，所以在某丙公司、某乙公司处存留的联系人、电话均为韩某的，但上述行为均是受嘉某公司的委托。

2017年8月8日，某丙公司居然之家物业分公司（甲方、出租方）与费某、翁某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方同意按下述条款和条件将位于常州市天宁区.68平方米）的营业用房出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分地了解，愿意承租该房屋。甲乙双方商定上述房屋的合同期总租金为411213.26元。租赁期限自2017年5月1日至2020年3月31日止。租金按年结算，由乙方在每年的12月31日前交付给甲方。上述商定房租，不包含水、电费、物业管理费、经营管理费等，甲方另行收取。……费某、翁某在乙方处签字，首部和尾部乙方处均手写有“常州嘉禾某有限公司”字样。嘉某公司提供该租赁合同用于证明嘉某公司与某丙公司、签订的《房屋租赁合同》仅仅是用于注册嘉某公司，实际并未履行，且通过该份合同与某丙公司、某乙公司提供的《居然之家招商合同》对比可以发现，无论是其中的租赁期限、签订时间还是商铺的坐落位置，都存在明显差异，故对于某丙公司、某乙公司提供的《居然之家招商合同》的三性不予认可。某丙公司、某乙公司质证认为，这份租赁合同才是嘉某公司用于工商注册时签订的租赁合同，上面的承租方显示为嘉某公司的两个股东费某、翁某，另外，在这两个股东的名字边上还有当时未注册成立的嘉某公司的名字，两个股东也进行了签字，签字的日期是2017年8月8日，可见，不管是从事实还是从真实的意思表示，嘉某公司均向某丙公司、某乙公司租赁了案涉场地；另外，韩某的身份证可以证明韩某的具体职务为监事以及韩某确实是在嘉某公司工作。韩某质证认为该合同恰恰证明了嘉某公司的经营地址为案涉商铺，也证明了韩某为嘉某公司监事职务的事实，且从营业执照复印件上可以看出该公司成立注册过程中确实是由韩某负责，代表公司从事相关业务。嘉某公司登记成立于2017年8月22日，登记住所为常州市天宁区，经营范围包括室内外装饰工程、屋面防水工程、保温工程，装饰材料、金属材料、卫生洁具、工艺美术品等销售。股东为费某和翁某，翁某系执行董事，费某系总经理，韩某系监事。费某与韩某系夫妻关系。

2019年11月18日，某向嘉某公司发送《律师函》。该函载明的相关内容为：嘉某公司因承租案涉房屋未支付房屋租金及其他租赁费用共计146687.79元，已构成违约。声明如下：1.在嘉某公司收悉本律师函之日，居然之家万都广场店即与嘉某公司解除《居然之家招商合同》。若对本解除函有异议的，则应当在收悉本函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除合同的效力。2.嘉某公司尚欠居然之家万都广场店2018年12月至2019年11月18日期间租赁费用共计146687.79元。3.嘉某公司应向居然之家万都广场店支付违约金；4.考虑到实际交换房屋情况，居然之家万都广场店给予合理腾房宽限期，宽限期截止2019年11月22日。……韩某于2019年11月21日签收该函件。2021年5月8日，江苏东晟律师事务所受某丙公司的委托，再次向嘉某公司发送《律师函》，函告的相关内容为：1.在收悉本律师函之日起3日内将拖欠的所有租金、物业管理费、市场管理费及滞纳金支付给居然之家某店，且将居然之家某店在合同期间内给予的所有减免优惠等全部退还。2.在收到本函之日起3日内与居然之家某店工作人员蒋某联系办理书面撤场手续，并于收函之日起10日内将租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕；商铺实际返还居然之家某店之前，需按照《居然之家招商合同》的约定支付占有使用费、物业管理费、市场管理费，在实际返还商铺之日起所有费用停止计算。3.若未在上述期限内搬迁腾退完毕，视为放弃对放置在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利。届时，居然之家某店将有权对尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此发生的一切费用由嘉某公司承担。4.根据《居然之家招商合同》约定，嘉某公司应向居然之家某店承担相应的违约责任。……

2021年7月13日，某丙公司、某乙公司代理人张曦恬与韩某就案涉租赁场地事宜进行沟通谈话（某丙公司、某乙公司提交了当时的谈话录音）。张曦恬跟韩某说租赁费用还欠很多，你什么时候把东西搬走腾空返还房屋，你现在占用了两块地方（美克美和冠某）等等。韩某说他们不让我们搬，当时报警了还是不让我们搬，我们打了撤场报告；搬的话要问他们一下，就是什么时候搬，往哪儿搬等等。但韩某没有提交关于撤场报告方面的相关证据。

一审法院于2023年2月17日立案受理某丙公司、某乙公司诉嘉某公司房屋租赁合同纠纷案[（2023）苏0402民初1004、1005号]。某丙公司、某乙公司的诉讼请求为：确认《居然之家招商合同》已经在2019年11月21日解除、腾空并返还租赁房屋、支付拖欠的房屋租金、市场管理费用、物业管理费用等。后某丙公司、某乙公司申请撤诉，该院裁定予以准许。在该两案审理过程中，该院对韩某制作了谈话笔录。韩某陈述，大概是2017年其与居然之家的工作人员孙某谈入驻事宜，准备开店；韩某经过考察后选了一家商铺，经营美克美软装；过了一段时间，居然之家的工作人员让我们支持他们的工作，让我们考虑下是否再租一家店铺，给我们优惠条件，给了我们现在经营冠某品牌的店铺，所以用了两个2商铺。该两处经营的商铺即是案涉JM74-1-4-006号商铺和JM74-1-4-011号商铺。案涉店铺经营家具、软装、定制衣柜橱柜，家具的采购，销售有的是韩某负责，有的是公司与客户谈。问：案涉两个商铺的经营事宜由谁负责处理？韩某答：缴纳电费、房租、商铺里面漏水、灯坏了等都是我去处理，对私都是我负责，工程类的都是费某、翁某负责。问：嘉某公司的经营内容？韩某答：承接装饰装修工程。问：在嘉某公司注册之前你有无与某丙公司或其相应的子公司签订过合同？韩某答：我与居然之家签订了意向书，没有签订过合同。问：在嘉某公司签订案涉居然之家招商合同之前，你是否使用该两处商铺？韩某答：没有经营，因为还没有装修好。问：案涉场地是否留有经营的产品？韩某答：不清楚，因为2020年我们搬过一次东西，但不让搬，我们就报警了，报警后仍不让搬，我们就没有再去过。问：你认为案涉两个商铺的承租主体、使用主体是谁？韩某答：都有。韩某同时陈述，2020年或2021年之前嘉某公司的公章都在韩某处，嘉某公司成立时交给其保管，但之后将公章还给了翁某。嘉某公司收到（2023）苏0402民初1004、1005号诉讼材料后，翁某打电话与韩某就相关事项沟通交流（提交了电话录音）。双方交流的部分内容摘录如下：韩某（简称韩）：我正好想打你电话，我想来拿一下这个资料，反正是要出庭的，因为我要先看一看。翁某（简称翁）：上面我看了一下的，上面欠费之类的都不是我的欠费。韩：不是说跟你有没有关系，是因为公司的抬头懂吗？翁：他以前用的话不是都是冠某和美克美用的吗？韩：对，那他没起诉冠某和美克美，他起诉的嘉禾某（指本案嘉某公司），那这个你们又不知道什么情况，所以还得我去下。翁：那么16号出庭，你到时候去一趟好吧？韩：对啊，你们又不清楚情况，只能我去。翁：我看一看材料的，上面的费用都是嘉禾冠某和美克美用的，不是都是你们用的么，怎么写到我的公司上来了？韩：首先你没有合同怎么注册公司，当时一个是因为要注册公司又要租赁合同；二是因为要开增值税发票，没有谁会想到出现这个事情。翁：就是当初我也是为了注册公司用的地方，有没有说我要去使用这个房子啊之类的，现在怎么会弄到这个样子呢？韩：我也不知道这个情况，说句实在话，谁投资投个200万弄个店会弄成这个样子。翁：你们投200万进去哒？韩：美克美100多万，冠某100万不到，美克美最贵了，装修成本高的。翁：要是公司抬头的话，那么必须经过公司的账上走的，不可能走个人账上走的哇。韩：不是的，他们是要开票加8个点才要从公司账户走，不开票是不需要的。……

2023年8月30日，一审法院立案受理某丙公司、某乙公司诉嘉某公司、韩某房屋租赁合同纠纷案[案号（2023）苏0402民初6247、6271号]。某丙公司、某乙公司的诉讼请求为要求嘉某公司、韩某将承租的案涉房屋腾空并返还给某丙公司、某乙公司。2023年10月13日，该院组织当事人至案涉租赁现场查看。各方当事人确认案涉租赁场地遗留有沙发、床、桌椅等物品，嘉某公司、韩某均陈述遗留物品并非他们所有，双方均同意由案外第三人至租赁场所腾空搬离物品，并一致确认孔某为腾空搬离联系人员。……后孔某至案涉场地搬离清空了相关物品。某丙公司、某乙公司陈述，在2023年10月23日，嘉某公司、韩某已经将房屋返还，返还的方式是嘉某公司、韩某同意案涉商铺内所有的物品由案外人孔某搬离腾空，某丙公司、某乙公司后至现场检查，该房屋于2023年10月23日已经腾空。2023年11月27日，该院作出（2023）苏0402民初6271号民事判决书，判决嘉某公司、韩某将案涉房屋（商铺）（摊位号JM74-1-4-011）腾空并返还给某丙公司、某乙公司。嘉某公司不服该判决提起上诉，常州市中级人民法院于2024年5月9日作出（2024）苏04民终1024号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。

一审法院另查明，2017年3月3日，某丙公司居然之家物业分公司（甲方）与韩某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方同意将位于常州市的营业用房出租给乙方使用。双方商定上述房屋的年租金为486771.12元。租赁期限自2017年3月1日至2020年2月28日。租金按年结算，由乙方在每年的12月31日前交付给乙方。……韩某的签名处还手写有“常州市嘉禾某有限公司”字样。2017年3月13日，常州市嘉禾某有限公司（以下简称嘉禾某公司）登记成立，经营场所为常州市天宁区，法定代表人韩某，经营范围为：室内软装设计和安装，室内装饰装修工程施工，家具、灯具、装饰材料、工艺美术品、日用品的销售。2021年8月5日，嘉禾某公司的经营场所变更至常州市武进区。2021年9月6日，该公司被注销。

一审法院再查明，经核准，2020年4月2日，常州某有限公司居然之家物业管理分公司变更为某甲公司；2021年11月1日，某甲公司变更为常州某有限公司佳合商业管理分公司，即本案被上诉人。

一审法院认为，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综合本案情况和证据看，嘉某公司和韩某应作为案涉招商合同的承租相对人和实际使用人，承担支付租金和相关费用的义务。1.案涉《居然之家招商合同》首部乙方处盖有嘉某公司的印章，嘉某公司的两位股东在公司成立前亦与万都居然之家物业分公司签订了《房屋租赁合同》，且嘉某公司也未能提供充分证据证明案涉《居然之家招商合同》对其不产生房屋租赁关系，因此嘉某公司作为《居然之家招商合同》的相对方，其应依约履行相应义务。2.（2023）苏0402民初6271号民事判决书及（2024）苏04民终1024号民事判决书已判决嘉某公司、韩某将案涉房屋（商铺）（摊位号JM74-1-4-011）腾空并返还给某丙公司、某乙公司。3.韩某于2017年3月就与万都居然之家物业分公司签订《房屋租赁合同》，租赁经营场所注册成立嘉禾某公司并用于经营。本案相关收费依据显示，在嘉某公司成立及招商合同签订之前，韩某（或费某）已使用案涉房屋并为之缴纳了租金等费用。4.法院制作的谈话笔录中，韩某认可于2017年入驻案涉万都商城，选了一家商铺经营美克美软装，后来又选了一家经营冠某品牌，用了两个商铺。翁某与韩某的通话录音中，韩某亦陈述投资美克美100万，冠某100万不到。从谈话笔录和通话录音的内容可以看出，韩某也是案涉商铺的经营使用主体。5.韩某系嘉某公司的监事，当初保管嘉某公司的公章，兼具嘉某公司人员和个人经营者的双重身份。韩某在谈话笔录中亦陈述，案涉商铺的经营事宜对私是韩某负责，工程类的是费某、翁某负责；缴纳的费用一部分来源于经营所得，一部分是费某给的钱；因公司承接的项目收益归公司，自己承接的生意收益归自己。但何时是代表公司履行职责，何时是履行自己私人事务，韩某没有提供证据予以证明。综上，嘉某公司和韩某应支付占有使用案涉房屋期间的租金等费用。至于嘉某公司与韩某之间如何使用案涉房屋和分担费用，这是他们两者之间的内部事情。

关于房屋租金、场地使用管理费和物业费的支付。2019年11月某丙公司、某乙公司向嘉某公司发送了解除合同的函件，《居然之家招商合同》约定的租赁期限已经届满，案涉房屋亦已经腾空返还给某丙公司、某乙公司，双方之间因占有使用案涉房屋的租赁关系已经终止。《居然之家招商合同》约定，自2017年5月1日至2020年3月31日，给予优惠后合同期内共计应付租金202348.30元，物业管理费共计43290.26元，市场管理费给予优惠后共计165575元。参考该约定标准，从2018年12月1日至2019年10月31日（共11个月）计算的租金为63595.18元，从2018年12月1日至2019年10月31日（共11个月）计算的市场管理费为52037.85元，从2018年12月1日至2019年11月21日计算的物业管理费为14458元。

关于房屋占有使用费。在某丙公司、某乙公司发送《律师函》要求解除合同、腾空返还房屋后，嘉某公司、韩某未能及时腾空返还房屋，至2023年10月案涉房屋才腾空返还给某丙公司、某乙公司，故嘉某公司、韩某应当支付相应的房屋占有使用费。房屋占有使用费的计算应当综合本案实际情况予以确定。本案房屋占有使用费的计算应当考虑以下因素：1.房屋占有使用期间，常州市多次发生疫情，给商业运营带来了一定的不利影响；2.案涉商铺所在的商业综合体自2021年11月之后仅有少量商铺和沿街商铺经营，整个商业综合体经营不佳，大量商铺没能出租，整体商铺利用率和租金水平下降；3.双方曾就腾空搬离房屋进行了沟通交流，但未达成一致意见。某丙公司、某乙公司就案涉房屋亦于2023年2月提起诉讼后又撤回起诉。综上，案涉房屋占有使用费不应当完全根据前期租赁合同约定的租金标准予以计算，综合本案情况，法院酌定由嘉某公司、韩某向某丙公司、某乙公司支付案涉商铺自2019年11月22日至2023年10月23日止的房屋占有使用费16万元。

关于违约金。某丙公司、某乙公司依据合同约定要求嘉某公司、韩某赔付相当于两个月租金的违约金。本案中，嘉某公司、韩某未按约定支付租金等费用的行为经本案裁判得以解决，某丙公司因拖欠费用（包括占有使用费）的实际损失亦经过本案的裁判得到了弥补，且如前所述，自2021年11月之后，案涉商铺所在的整个商业综合体经营不佳，大量商铺没能出租，故综合本案情况，对该诉讼请求，法院不予支持。若嘉某公司、韩某因使用案涉房屋缴纳了保证金，该保证金可以在最终结算时予以扣除。

综上，某丙公司、某乙公司符合法律规定的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条的规定，作出如下判决：一、常州嘉禾某有限公司、韩某于判决发生法律效力之日起十日内向常州某有限公司、常州某有限公司佳合商业管理分公司支付自2018年12月1日至2019年10月31日的租金63595.18元，市场管理费52037.85元，自2018年12月1日至2019年11月21日计算的物业管理费为14458元；二、常州嘉禾某有限公司、韩某于判决发生法律效力之日起十日内向常州某有限公司、常州某有限公司佳合商业管理分公司支付案涉房屋占有使用费160000元；三、驳回常州某有限公司、常州某有限公司佳合商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9189元，由常州嘉禾某有限公司、韩某负担4946.5元，常州某有限公司、常州某有限公司佳合商业管理分公司负担4242.5元。

二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。

本院认为，双方主要的争议焦点是韩某是否为承租主体之一。一、从一、二审查明的事实来看，签订正式合同前韩某与被上诉人方就洽谈了入驻事宜，并由韩某缴纳了租金、保证金、物业费、装修押金等并开始了店铺装修，之后韩某在案涉商铺经营冠某品牌，由韩某缴纳电费并多次向被上诉人交纳租金、市场管理费等费用，上述事实反映韩某实际使用了案涉租赁商铺。二、在另案中，法院询问两个商铺的承租主体、使用主体是谁？韩某回复：都有。这里的“都有”结合上下文，应理解为嘉某公司和韩某。也就是说，韩某也认可自己为案涉店铺的承租人之一，该陈述与前述韩某实际使用商铺的事实相一致。三、韩某认为自己是嘉某公司的监事，其行为代表嘉某公司，但嘉某公司并不认可韩某的代表行为，且嘉某公司的成立日期为2017年8月，明显晚于韩某与被上诉人方洽谈入驻事宜的时间，故韩某关于其代表嘉某公司的主张不成立。基于法院查明的相关事实及韩某本人的陈述，本院认定韩某系案涉租赁合同的承租主体之一，其应当与嘉某公司共同承担支付租金、市场管理费、物业管理费等义务。综上，上诉人韩某的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9189元，由上诉人韩某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 万扬飞

审 判 员 万海峰

审 判 员 罗希夷

二〇二五年十一月十九日

法官助理 谢媛媛

书 记 员  张 斐