福建省龙岩市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）闽08民终236号

上诉人（原审原告）：福建某某公司，住所地福建省龙岩市新罗区。

法定代表人：邱某某。

委托诉讼代理人：郑小林，福建公治律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢菲菲，福建公治律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：福建省某某公司，住所地福建省武平县。

法定代表人：李某某。

委托诉讼代理人：罗某某。

上诉人福建某某公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人福建省某某公司（以下简称某乙公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2024）闽0824民初1532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2025年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某甲公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定物业服务面积错误。本案上诉人的物业服务面积应为111070.97平方米，且住宅与商业面积属于同一物业管理区域，商业面积包含在多层、高层住宅面积内，且该建筑面积已在武平县××房××乡规划建设局进行依法备案。2021年至2024年签订的三份《物业服务合同》均备案物业服务面积为111070.79平方米，合法有效，商业部分包含在约定范围内。第一届东方XX业主委员会于2016年12月6日出具的《关于商业住宅分开物业管理的确认函》不得作为本案的定案依据，缺乏委员签字及身份证明，且第二届、第三届业委会签订的合同不受其约束，一审以该函认定物业面积68105平方米属事实错误。2.本案东方XX小区的商业与住宅属统一物业管理区域。案涉小区的商业部分与住宅部分消防设施系统、供水系统、供电系统均系共有，该小区的商业部分与住宅部分无法进行分割。一审仅凭前述确认函便认定案涉小区的住宅部分与商业部分为独立的两个物业服务区域是错误的。《物业管理条例》第三十三条规定“一区域一物业服务企业”，商业部分未售面积理应由上诉人管理。一审仅凭2016年《确认函》认定区域分离错误，备案总平面图已明确商业包含于住宅建筑面积内。

某乙公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《福建省物业管理条例》的相关规定，一个物业服务区域只有一个业主大会，而该业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中行使相应权利义务。东方XX小区自始便明确住宅和商业分开物业管理，一审认定某乙公司所有的商业部分与东方XX住宅小区分属两个独立物业管理区域，东方XX业主委员会与某乙公司不存在代表与被代表的关系，东方XX业主委员会与某甲公司签订的物业服务合同对某乙公司所有的商业面积不具有法律约束力，具有充分的事实和法律依据。2.上诉人上诉主张缺乏事实和法律依据。东方XX小区的总建筑面积与物业服务管理区域面积是两个不同维度的概念，商业部分在总平面图及分层平面图中均有单独列出。东方XX小区首次业主大会是在武平县相关部门的共同指导下依照法定程序召开，并在武平县××房××乡规划建设局依法备案。第一届东方XX业主委员会作为业主大会的执行机构于2016年12月6日出具的《关于商业住宅分开物业管理的确定函》合法有效，应当作为定案依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令某乙公司支付某甲公司自2021年1月19日起至2024年1月18日止的物业管理费和违约金791684.23元及该款自起诉之日起至款清日止按年利率3.45%计算的利息；2.判令某乙公司承担诉讼费。

一审法院认定事实：2016年5月24日，东方XX小区申请召开首次业主大会，向武平县××房××乡规划建设局、河东居委会提交《关于成立武平县东方XX小区首次业主大会的申请》，该申请书载明：由某乙公司承建的东方XX小区（大厦）建筑面积68105平方米，已交付的专用部分面积52000平方米，已交付的专有部分面积超过建筑面积50%以上，符合召开首次业主大会会议的条件等内容。此后，武平县东方XX小区发布《关于召开首次业主大会的公告》，载明：业主在会议上的投票权数，按照以住宅套数一套计一个投票权数确定。2016年7月1日的东方XX小区业主大会会议纪要载明：《业主委员会选票》共发放和送达520票、实收反馈意见票480票，无效票为40票，超过专有部分建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，通过《业主大会议事规则》《业主公约》《业主委员会章程》，选举产生业主委员会9人等内容。2016年7月7日，武平县东方XX小区业主委员会的《武平县业主委员会备案表》，载明：东方XX小区的物业类型为住宅小区、总建筑面积68105平方米、总套数522套。2016年7月14日，武平县东方XX小区成立第一届业主委员会，并在武平县××房××乡规划建设局进行备案。2016年12月6日，案涉小区东方XX业主委员会出具《关于商业住宅分开物业管理的确认函》，该函载明：根据2016年5月24日某乙公司盖章、业主代表签字的《关于成立武平县东方XX小区首次业主大会的申请》（东方XX小区扣除商业面积后68105平方米）签章时的约定，东方XX小区住宅和商业分开物业管理，东方XX住宅成立业主委员会，商业由某乙公司另外管理，现东方XX业主委员会确认：东方XX商业物业管理由某乙公司自行成立物业管理公司或者委托其它物业公司管理，商业面积不在东方XX业主委员会物业管理范围，东方XX业主委员会无权对东方XX商业物业管理等内容。2021年1月15日，东方XX小区业主委员会与某甲公司签订《武平县东方XX小区物业服务合同》约定：“物业类型：多层、小高层、商业店面、地下车位；坐落位置：武平县沿河东路；占地面积：31329平方米；总建筑面积：111070.97平方米；多层住宅10903.78平方米；高层住宅76467.42平方米；商业／平方米；地下建筑面积23349.77平方米；配套公建约100平方米。本合同期限壹年，自2021年1月19日起至2022年1月18日止”。服务期限届满后，双方于2022年4月20日续签了《福建省物业服务合同》约定：“物业类型：多层、小高层；坐落位置：武平县环城西路东50米；占地面积：31329平方米；总建筑面积：111070.97平方米；多层住宅10903.78平方米；高层住宅76467.42平方米；商业／平方米；地下建筑面积23349.77平方米；配套公建350平方米。本合同期限贰年，自2022年1月19日起至2024年1月18日止”。2024年1月13日，双方续签《武平县东方XX小区物业服务合同》，约定内容：物业类型：多层、小高层；坐落位置：武平县环城西路东50米；占地面积：31329平方米；总建筑面积：111070.97平方米；多层住宅10903.78平方米；高层住宅76467.42平方米；商业／平方米；地下建筑面积23349.77平方米；配套公建350平方米。本合同期限贰年，自2024年1月19日起至2027年1月18日止。期间，2022年2月16日武平县东方XX小区关于选举业主委员的公告，公告选举投票时间、投票办法等内容。2022年2月18日的《东方XX小区业主委员会委员选举结果报告单》载明：本次业主代表大会应到522户，实到369户，发出选票369张，收回选票368张，废票2张，选举有效等内容。2022年3月10日《武平县业主委员会报备单》载明：区域名称东方XX小区；物业类型住宅小区；总建筑面积111070.97平方米；总套数522套；入住率85%等内容。另查明，某乙公司系案涉小区的开发建设单位，商铺店面登记在其名下，部分店面已经售出。2021年10月11日，某乙公司与钟利平签订《商品房买卖合同（现售）》，将其开发建设的1＃102商铺出售给钟利平并在网上进行备案，合同中附件十关于前期物业管理的约定该商铺由龙岩某某公司提供物业服务。

一审法院认为，本案主要争议焦点：1.东方XX小区业主委员会与某甲公司签订的《物业服务合同》对某乙公司是否具有法律约束力？2.某甲公司与某乙公司之间是否存在事实上的物业服务关系，某乙公司是否应当支付物业服务费及违约金？关于东方XX小区业主委员会与某甲公司签订的三份《物业服务合同》对某乙公司是否具有约束力的问题。首先，根据东方XX业主委员会于2016年12月6日出具的《关于商业住宅分开物业管理的确认函》，可以认定某乙公司与小区业主代表共同确认，2016年5月24日成立武平县东方XX小区首次业主大会时，东方XX小区的物业服务面积是在扣除商业面积后的68105平方米（即在小区总建筑面积111070.97平方米基础上扣除商业面积后的住宅面积）且东方XX小区住宅和商业分开物业管理，东方XX住宅成立业主委员会，商业部分由某乙公司自行成立物业管理公司或者委托其它物业公司管理，商业面积不在东方XX业主委员会物业管理范围，东方XX业主委员会无权对东方XX商业物业管理。东方XX小区实际上分为两个物业服务区域，即住宅和商业各自为一个物业服务区域，而小区住宅部分成立的业主委员会选聘的物业公司的服务对象仅适用住宅小区，不包含商业部分。其次，如果商业面积属于东方XX小区的物业服务范围，那么某乙公司作为东方XX小区商铺的业主，应当有权根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》的规定，参加业主大会，行使投票权，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；但根据调取的业主委员会成立的相关材料及物业服务合同的备案材料等证据显示，2016年、2022年业主委员会委员的产生及业主大会的投票权数均为522票，属住宅小区业主范围，业主委员会及物业合同的备案表也均记载物业类型为住宅小区。由此可见，选举东方XX小区业主委员会和选聘某甲公司为物业服务企业的业主大会的业主组成，并未包含某乙公司在内的商业部分，且某乙公司表示并未参与过小区业主委员会的选举以及物业服务企业的选聘。最后，东方XX业主委员会与某甲公司签订的3份《物业服务合同》中商业面积中均用“／”划掉，且在后面续签的两份合同中物业类型仅包含多层、小高层，也不包含商业面积。综上，某乙公司所有的商业部分与东方XX住宅小区分属于两个独立物业管理区域，东方XX业主委员会与某乙公司不存在代表与被代表的关系，东方XX业主委员会与某甲公司签订的物业服务合同对某乙公司所有的商业部分不具有法律约束力。关于某甲公司与某乙公司之间是否存在事实上的物业服务关系，某乙公司是否应当支付相应的物业服务费及违约金的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。某甲公司主张其对小区商业部分进行了管理的事实，但其提交的证据不足以证明该主张。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”东方XX小区第一届业主委员会与某乙公司有明确约定，住宅与商业分开物业服务，该约定明确某乙公司的商业部分与东方XX小区业主委员会所选聘的物业服务无关。据此，某甲公司与某乙公司之间不存在事实上的物业服务关系，某甲公司要求某乙公司支付物业服务费及违约金，无事实依据，该院不予支持。综上，对某甲公司的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十四条、第五百零九条第一款，《物业管理条例》第六条、第八条、第九条、第十一条，《福建省物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回福建某某公司的诉讼请求。案件受理费11716.8元，由福建某某公司负担。

二审中，某甲公司补充提交下列证据：1.福建省前期物业服务合同一份。证明：该合同第一条约定东方XX小区的总建筑面积为11.1071万平方米，东方XX小区的商业面积已经包含在总建筑面积内，包含在高层、多层住宅的一楼、二楼部分，并未与住宅面积进行单独列出，上诉人对东方XX小区的物业服务面积应为111070.97平方米，且该合同已交由住建部门进行依法备案的事实。2.编号为业ＷＰ202203的《业主委员会备案证明》。证明：与上诉人签订物业服务合同的东方XX小区业主委员会依法成立，成立时间为2022年2月18日，任期五年，成立文件已交由武平县城市管理局依法备案，因此该业主委员会有权选聘上诉人作为东方XX小区的物业服务企业，与上诉人签订的数份物业服务合同合法有效。3.东方XX小区的总平面图。证明：东方XX小区的实际建筑是完全按照该图纸建设的，与上诉人签订的数份物业服务合同中约定的建筑面积111070.97平方米完全一致，商业面积已包含在多层与高层建筑面积内，并未单独列出，且该平面图已通过武平县城乡规划建设局审核，合法有效。某乙公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张,合同包括商业和住宅，前期物业合同与上诉人的主张没有关联，后期的物业合同仅是住宅小区的。对证据2的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张，该证据仅证明有成立第二届业主委员会，根据合同的相对性原则，对某乙公司没有法律约束力。证据3不能证明上诉人的主张，该小区平面图有专门商业平面图，还有分层平面图。某乙公司补充提交下列证据：1.东方XX小区平面图一份。证明：商业部分在总平面图及分层平面图中均有独立列出，商业面积在分层平面图中有独立列出。2.《东方XX项目整改、完善合同》。证明：某乙公司与东方XX小区业主委员会已经就东方XX小区的商业部分与住宅部分的消防设施系统的分割达成一致意见，并进行分割，某乙公司所有的商业部分与东方XX住宅小区分别属于两个独立的物业管理区域，第二届东方XX小区业主委员会对上述事实是清楚且亦实际履行的。某甲公司质证认为：对证据1的形式真实性没有异议，但对证明内容有异议，不管能否独立分出，该组证据总面积图与其提交的平面图建筑面积是一致的。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明某乙公司的主张，消防系统以及包括供电系统是要经有关主管部门进行审批审核后才能整改，否则不但实际建设，也违反法律规定。本院对双方当事人补充提交的证据将结合在案其他证据予以综合判定。

经本院审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认并作为二审的事实认定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人均有约束力。本案中，案涉三份物业服务合同均为东方XX小区业主委员会与某甲公司签订，其中关于“商业面积”均以“／”符号予以删除，物业类型为“多层、小高层”，结合案涉《确认函》内容和小区业主委员会2016年、2022年备案信息均载明物业类型为“住宅小区”及参与选聘物业企业的业主大会投票权数始终限定于522户住宅业主等证据，足以证明案涉物业服务合同并未包含该小区商业部分。而某乙公司作为商业部分权利人亦未参与前述三份物业服务合同关于物业企业选聘的表决，故案涉物业服务合同对某乙公司不具有约束力。上诉人主张案涉《物业服务合同》的服务范围涵盖该小区商业部分的理由不能成立，本院不予采纳。而且某甲公司也未能提交其依照案涉《物业服务合同》对该小区商业部分进行巡检、设备维护、催缴物业费等履约证据，某乙公司亦抗辩主张其已对商业部分单独选聘宝新物业公司进行管理，并提供商铺物业合同、设施管理移交清单等证据予以证实，对此某甲公司应承担举证不能的不利后果。对某甲公司的该项上诉理由，本院不予支持。

综上，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11716.8元，由上诉人福建某某公司负担。

本判决为终审判决。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长卢维善

审 判 员丁斌

审 判 员林磊

二〇二五年四月十四日

法官助理孔晗悦

书 记 员邱渟婷

附：主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；