2026[呼和浩特]排除妨害纠纷实务分析：相邻漏水争议中的妨害认定与救济路径

引言：从一扇渗水的墙说起

2025年冬，呼和浩特市赛罕区某老旧小区，三楼住户张某发现自家卧室墙面大面积渗水、墙皮脱落，经排查系四楼王某家暖气管道年久失修所致。张某多次上门沟通，王某以“供暖季不便维修”“渗水不严重”为由拖延。张某无奈诉至法院，请求判令王某排除妨害、修复漏水管道并赔偿损失。庭审中，王某辩称“房子是租出去的，漏水与自己无关”，双方围绕“谁是妨害主体”“妨害是否构成”“如何救济”展开激烈交锋。

此类纠纷在呼和浩特老旧小区中极为常见，其争议焦点往往不在于“漏水事实是否存在”，而在于妨害认定标准与责任主体界定。本文以该场景为切入点，结合《民法典》相关规定，就排除妨害纠纷中的核心争议展开分析。

一、争议焦点：妨害行为的认定以何为准？

排除妨害纠纷，指物权人因物被他人以占有以外的方式妨害，请求排除妨碍、恢复物权完满状态的诉讼。司法实践中，争议最大的有三点：

（一）“妨害”的认定是否需要以实际损害为前提？

一种观点认为，排除妨害请求权以“妨害”存在为要件，妨害必须造成实际损害后果，否则仅构成妨害之虞，只能主张消除危险。另一种观点则认为，妨害不仅包括已发生的损害，还包括持续性的不当干扰状态——漏水虽未造成财产重大损失，但长期渗水导致墙体霉变、居住体验恶化，本身即构成对所有权和使用权的妨害。

笔者赞同后一种观点。呼和浩特市中级人民法院在近年的审判指引中亦明确：持续性漏水即使未造成物品毁损，但若影响房屋正常使用功能，即构成对物权行使的妨害。本案中，张某墙面渗水已实际发生，且持续存在，显然不属于“将来之虞”，王某的抗辩不能成立。

（二）妨害主体是房屋所有权人还是实际使用人？

王某以“房屋已经出租”为由抗辩，主张应由承租人承担维修责任。这一抗辩能否成立？

《民法典》第288条规定，不动产相邻权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。第296条规定，使用人利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

关键在于：排除妨害请求权的对象是“妨害人”，而对妨害状态的消除，所有权人负有最终义务。原因在于：

1. 所有权人享有房屋收益，理应承担房屋维护义务；
2. 租赁合同属于内部关系，不能对抗物权人；
3. 承租人不具备重大维修条件时，应由所有权人负责。

因此，王某不能以房屋出租为由免除排除妨害的责任。若实际漏水系承租人装修不当所致，王某可在承担义务后向承租人追偿，但这属于另一法律关系。

（三）排除妨害的费用由谁承担？

实践中常见争议：修复管道的费用由谁出？若管道属于公共部分，应由物业承担；若属于专有部分，由业主承担；若因他人过错导致损坏，由过错方承担。本案中，漏水管道位于王某房屋内部，属于专有部分，维修费用应由王某承担。张某为修缮自家墙体产生的合理费用，亦有权请求王某赔偿。

二、救济路径：诉讼请求如何设计？

在排除妨害纠纷中，原告诉讼请求的设计至关重要。建议可分项主张：

1. 停止侵害、排除妨害：判令被告限期修复漏水设施；
2. 恢复原状：判令被告对原告受损墙面进行修复或赔偿修复费用；
3. 赔偿损失：包括物品损坏、租房费用等实际损失。

需特别提醒：排除妨害请求权不适用诉讼时效，但损害赔偿请求权适用3年普通诉讼时效。若漏水持续发生，应以最后一次妨害行为发生之日计算时效。

三、类案启示与实务建议

| 要点 | 建议 | |------|------| | 证据固定 | 及时拍照录像、公证保全，保留维修单据和沟通记录 | | 通知义务 | 以书面形式（微信、短信、函件）通知对方，固定“知道”证据 | | 鉴定申请 | 对因果关系、修复费用有争议的，及时申请司法鉴定 | | 多元化解 | 可先行向社区、街道办事处申请调解，调解不成再行起诉 |

结语： 排除妨害纠纷看似琐碎，却与老百姓的居住安宁息息相关。在呼和浩特这座城市快速发展的背景下，老旧小区的漏水纠纷折射出相邻关系治理的深层问题。法律赋予权利人排除妨害的武器，但维权之路仍需理性、专业与耐心。

相关QA

Q1：邻居漏水导致我家墙面受损，但他拒绝维修，我可以起诉吗？ A：可以。漏水导致墙面受损已构成对您物权的实际妨害，您可依据《民法典》第236条提起排除妨害纠纷之诉，请求判令对方修复漏水设施并赔偿损失。

Q2：房屋漏水造成损失，但漏水的房子是租客住的，我应该起诉房东还是租客？ A：建议将房东列为被告。房东作为所有权人对房屋负有维护义务，租赁关系不能对抗物权请求权。租客若有过错，房东可在承担责任后另行追偿。

Q3：排除妨害纠纷有诉讼时效限制吗？ A：排除妨害请求权本身不适用诉讼时效，只要妨害持续存在即可主张。但请求赔偿损失属于债权请求权，适用3年诉讼时效，自知道或应当知道权利受损之日起算。

Q4：如果漏水现在暂停了，但可能再次发生，我能起诉吗？ A：若仍存在再次漏水的现实危险，您可以主张消除危险，也可在妨害再次发生时主张排除妨害。法院会结合管道老化程度、维修情况等综合判断。

Q5：公共下水道堵塞导致我家反水，应该找物业还是邻居赔偿？ A：需先确定堵塞位置。若属于公共管道，由物业承担维保责任；若因个别业主丢弃异物导致堵塞，由该业主承担。建议先排查原因、固定证据再确定责任主体。

Q6：邻居施工导致我家墙体开裂，申请排除妨害需要什么证据？ A：建议准备：房屋受损前后照片或视频、施工方与房屋开裂的因果关系证明（可申请司法鉴定）、医院或住建部门的现场查看记录、维修费用票据等。

Q7：我对法院驳回排除妨害诉讼请求的判决不服，怎么办？ A：可在判决书送达之日起15日内向上一级法院提起上诉。若判决确有错误，也可在6个月内申请再审，但务请注意各程序的法定期限。

Q8：排除妨害纠纷的诉讼费是多少？ A：财产案件根据诉讼请求金额按比例缴纳，若仅请求排除妨害（不涉赔偿金额），按非财产案件标准交纳。具体以法院受理通知为准。

Q9：漏水纠纷调解失败后，诉讼需要多长时间？ A：一审简易程序一般为3个月，普通程序为6个月。涉及鉴定、评估的，时间可能延长。呼和浩特市基层法院近年来推行诉前调解和速裁机制，简单案件可能更快。

Q10：除了起诉，还有哪些解决漏水纠纷的途径？ A：可向社区居委会、街道办事处申请调解；向住建部门投诉；也可与对方共同委托第三方评估机构出具报告后协商解决。诉讼是最后途径，建议优先尝试多元化解。

关联律师：郎曙霞，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所，联系电话18660733187