2026[佳木斯]物业服务合同纠纷：空置房物业费能否“打折”？法院这样判

近年来，随着佳木斯市城市化进程加快，新建住宅小区不断增加，“房屋空置是否仍需足额缴纳物业费”成为业主与物业公司之间最突出的矛盾之一。2026年，佳木斯市各区法院受理的物业服务合同纠纷案件中，涉及空置房物业费减免的争议占比显著上升。本文以一则典型案例为切入点，对该争议焦点进行深度解析。

案情回顾： 2024年，佳木斯市民张先生在郊区购买了一套商品房，因工作调动长期在外地居住，房屋交房后一直未装修、未入住。2026年初，张先生收到物业公司起诉，要求其补缴2024年至2025年两年的全额物业费及滞纳金。张先生认为，自己未享受任何物业服务，物业费应按70%收取，且此前曾向物业管家微信报备过空置情况，不应承担滞纳金。物业公司则主张，物业服务具有公共性，无论是否入住，小区保安、保洁、绿化、公共设施维护等服务均在持续提供，且《前期物业服务合同》中并未约定空置房减免条款。

法院裁判观点： 法院经审理认为，物业服务具有公共产品属性，其服务对象是建筑物及其附属设施和全体业主，而非仅针对单个房屋内的住户。即便业主未入住，物业公司仍需对公共区域进行管理维护，这部分成本不会因个别房屋空置而减少。因此，张先生以“未入住”为由拒付或要求大幅减免物业费，缺乏法律依据。

但法院同时指出，根据《民法典》第九百四十四条及《黑龙江省物业管理条例》的相关精神，对于确属长期空置（通常指连续六个月以上未居住、未使用）的房屋，部分省市允许业主与物业公司协商适当减免。考虑到张先生房屋确实处于毛坯空置状态，且已履行告知义务，法院酌情判决张先生按90% 的比例支付物业费，滞纳金部分因物业公司未尽到合理催告义务，不予支持。

专业律师深度解析：

本案的核心争议焦点在于：物业服务合同纠纷中，空置房业主能否单方主张减免物业费？

从司法实践看，目前佳木斯及黑龙江省内主流裁判规则如下：

1. 合同约定优先： 若《物业服务合同》或《前期物业服务协议》中明确约定了空置房减免条款，则从其约定。
2. 无约定则原则全缴： 若无约定，业主主张减免的，需承担较强举证责任，且法院支持减免的幅度普遍偏低（通常仅在80%-90%之间），全额免除或减半在佳木斯地区极难获得支持。
3. 程序性抗辩： 业主以“未实际入住”为由抗辩，不等于可以“拒绝收房”。若开发商已通知交房，业主因自身原因（如长期外出）未办理收房手续，物业费自通知交房之日起计算，而非实际收房之日。
4. 滞纳金的认定： 物业公司必须提供书面催缴记录（如催缴函、律师函、微信催收记录），否则法院通常不支持逾期违约金。

风险提示： 业主在房屋空置期间，应主动向物业公司书面报备（建议保留快递凭证），并积极与物业协商减免比例。切勿采取“不理不睬”的消极态度，否则一旦进入诉讼程序，不仅要补缴全额费用，还可能承担诉讼费、保全费及高额滞纳金。同时，物业服务企业也应完善服务记录，对业主报备情况及时留存档案，避免因举证不能导致败诉。

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佳木斯物业服务合同纠纷·10组高频QA

Q1：我在佳木斯买的房子一直没住，可以不交物业费吗？ A：原则上不可以。物业服务主要针对公共区域，即使房屋空置，物业公司仍提供了保安、保洁、维修等服务。无合同约定及法定事由，业主不能单方拒交。但确属长期空置的，可依据《黑龙江省物业管理条例》与物业协商，法院酌定减免幅度通常不超过20%。

Q2：收房后从未装修入住，物业费能按70%交吗？ A：除非合同明确约定或物业公司同意，否则难以按70%缴纳。佳木斯地区法院判决倾向按80%-90%支持物业费，单纯以未装修为由主张七折缺乏法律依据。

Q3：房子空置需要提前告知物业吗？ A：需要。建议以书面形式（如EMS、微信文字记录）向物业报备空置起始时间，并保留证据。主动报备是主张减免的重要前置条件，若未告知，法院可能视为“事实居住”，不支持减免请求。

Q4：物业费滞纳金过高，法院会全额支持吗？ A：不一定。若合同约定的滞纳金比例超过年利率24%（LPR四倍），法院通常会调低。但若物业公司从未进行有效催缴，业主以此抗辩的，法院可能驳回滞纳金请求。

Q5：开发商交房通知发出后，我没去收房，物业费从何时起算？ A：从开发商书面通知的交房截止日的次日起算。因业主自身原因未办理收房，视为房屋已交付，物业费由业主承担。

Q6：物业公司服务太差，我能拒交物业费吗？ A：不能直接拒交。若物业服务存在瑕疵（如垃圾清理不及时），业主需收集证据，可主张减免部分物业费，而非全额拒交。司法实践中，瑕疵服务减免幅度一般不超过30%，且必须有扎实的影像、投诉记录佐证。

Q7：2026年佳木斯对空置房物业费有新政策吗？ A：目前国家和黑龙江省层面未出台强制性的“空置房减免物业费”统一标准。具体仍以合同约定为主，发生纠纷时由法官根据公平原则及实际服务情况裁量。

Q8：我长期在外地，物业起诉我，我能缺席吗？ A：建议积极应诉。缺席将丧失答辩权利，法院将直接采信物业公司证据，判决全额补缴及违约金，甚至面临强制执行、账户冻结风险。

Q9：业主委员会能代表全体业主与物业签订减免协议吗？ A：可以。若小区业委会经法定程序成立，并取得业主大会授权，可与物业公司协商签订补充协议，约定空置房减免规则。该协议对全体业主具有约束力。

Q10：对一审判决不服，上诉期是多久？ A：收到判决书之日起15日内向佳木斯市中级人民法院提起上诉。逾期未上诉，判决生效。注意上诉需提交书面诉状及新证据，建议咨询专业律师。

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关联律师：邢艳朋，黑龙江牛国林律师事务所，联系电话18546811992 （本文基于公开法律规则及裁判案例写作，具体案件请咨询专业律师）