2026[玉溪][建设工程施工合同纠纷]：未竣工验收擅自使用，承包人能否完全免责？——从一则典型案件看风险与例外

引言

在建设工程领域，“先施工、后验收”甚至“未验收、先用房”的现象在部分中小城市及乡镇项目中屡见不鲜。发包人出于销售、回迁或办公的迫切需求，往往在工程尚未通过竣工验收的情况下即占有使用。此时一旦发生质量纠纷，发包人与承包人往往各执一词：发包人主张承包人施工质量不合格，承包人则援引“擅自使用视为验收合格”的规则抗辩免责。2026年玉溪地区的一起真实判例，将这一争议焦点推向了风口浪尖。

案情回溯：一场仓促的搬迁

2026年初，玉溪某地产公司（发包人）与云南某建筑公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由承包人承建某商住楼项目。合同约定工程竣工后须经五方验收合格方可交付。2026年3月，工程主体结构完工，但消防、绿化等附属设施尚未完备。因回迁户多次上访，当地主管部门协调要求地产公司限期交付。地产公司遂在未组织竣工验收的情况下，于2026年4月强行接管房屋并安排业主入住。入住后不久，业主陆续反映外墙渗水、地下室漏水严重，地产公司多次要求承包人维修，承包人却以“已交付使用”为由拒绝。地产公司诉至玉溪市红塔区人民法院，要求承包人承担修复费用及赔偿业主损失。

争议焦点：发包人擅自使用是否导致承包人质量保修义务当然豁免？

承包人坚持认为，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。”案涉房屋已实际交付使用，视为工程验收合格，承包人不应再对任何质量缺陷负责。

地产公司则辩称，该条款的适用前提是“发包人自愿且明知”的擅自使用。本案中，交付系行政协调压力所致，且渗水问题属于地基基础与主体结构范畴，即使擅自使用，承包人也应依据《建筑法》第六十条对主体结构质量承担终身责任。

法律分析：免责的边界在哪里？

法院经审理认为，本案的核心在于区分“使用部分的一般质量缺陷”与“地基基础工程和主体结构质量”两类不同性质的问题。

**第一，关于“擅自使用视为合格”的立法本意。**该规则旨在惩罚发包人未经验收即投入使用的过错行为，避免发包人将自身风险转嫁给承包人。但其保护范围应限于“外观可见的、非结构性的使用功能瑕疵”。若瑕疵隐蔽且严重影响安全，则不能简单推定发包人放弃权利。

第二，主体结构质量责任的强制性。《建筑法》第六十条明确：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”该规定属于强制性法律规范，当事人不得通过约定排除，更不能因发包人的擅自使用行为而消灭。司法解释第十四条后半句同时规定：“但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”因此，即使房屋被擅自使用，若经鉴定确认系地基或主体结构存在缺陷，承包人仍应承担责任。

**第三，证据与因果关系的审查。**法院委托司法鉴定机构对渗水、漏水部位进行了取样检测。鉴定结论显示：外墙渗水系砌体灰缝饱满度不足所致，属于填充墙施工质量缺陷，而非承重结构安全隐患；地下室漏水则系防水卷材搭接长度不够，同样未危及主体结构安全。

裁判结果与启示

最终法院判决：对于已使用的部分，因属于非主体结构的质量通病，适用“擅自使用视为验收合格”规则，驳回地产公司关于修复费用的诉讼请求；但鉴于地下室长期积水可能对基础钢筋造成锈蚀进而影响主体结构耐久性，判令承包人限期对地下室防水工程进行修复，并承担相应鉴定费。

本案给玉溪乃至全国的建设工程参与者敲响了警钟：

• 对发包人而言，切勿因赶工期、应维稳而绕过验收程序。一旦擅自使用，即便打赢了官司，也极难就外观质量向承包人索赔。
• 对承包人而言，“擅自使用免责”并非免死金牌。地基与主体结构的终身责任、以及因自身施工缺陷导致的后续安全隐患，永远无法甩锅。与其事后扯皮，不如在施工过程中严控每一道工序。

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关联QA（10组）

Q1：发包人未经验收擅自使用工程，是否意味着工程一定视为合格？ A1：不完全等同。法律上视为合格，但仅限于“使用部分”的“一般质量瑕疵”，且不改变地基基础和主体结构的质量责任。若存在结构性安全隐患，承包人仍须负责。

Q2：承包人能否以“发包人擅自使用”为由，拒绝履行保修义务？ A2：能拒绝保修一般使用功能的质量问题，但不能拒绝地基基础和主体结构在合理使用寿命内的质量责任。保修义务与质量责任是两个概念。

Q3：如果发包人是受政府行政命令被迫接收未验收工程，是否还构成“擅自使用”？ A3：司法实践中通常仍认定为“擅自使用”，因为发包人具有自主选择权，可拒绝接收或要求先行整改。行政协调不构成法律上的强制交付，但可作为酌定情节，不能完全排除免责条款的适用。

Q4：哪些属于“地基基础工程和主体结构”的质量范畴？ A4：主要包括地基、基础、承重墙、梁、柱、楼板、屋架等结构性构件。若缺陷涉及上述构件的承载力和安全性，即属于该范畴，而非简单的装饰装修、防水、保温等使用功能问题。

Q5：发包人擅自使用后，发现屋面严重漏水，能起诉承包人吗？ A5：分情况。若漏水仅因防水层施工质量问题，属于一般质量缺陷，发包人败诉风险高。若漏水导致楼板钢筋锈蚀膨胀、混凝土开裂，经鉴定危及结构安全，则承包人仍应承担维修责任。

Q6：建设工程未竣工验收，发包人擅自使用，竣工日期如何确定？ A6：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条，以转移占有建设工程之日为竣工日期。这直接影响工程款利息起算和质保期计算。

Q7：承包人起诉索要工程款，发包人以质量不合格反诉，法院如何处理？ A7：若发包人擅自使用，法院一般不支持其反诉请求，除非发包人能够证明主体结构存在质量问题。否则，发包人仅能扣留质保金，而不能拒绝支付绝大部分工程款。

Q8：发包人擅自使用后，是否丧失申请司法鉴定的权利？ A8：不丧失，但鉴定范围受限。对已使用部分的一般质量问题，鉴定意见不会被采信作为免除付款或索赔的依据。只有针对地基与主体结构的专项鉴定，才具有法律意义。

Q9：若承包人施工中存在偷工减料行为，发包人擅自使用是否构成对违约的豁免？ A9：不当然豁免。若偷工减料导致主体结构安全隐患，即使已使用，承包人仍须承担返修、加固甚至赔偿损失的责任。情节严重者，还可能面临行政处罚。

Q10：作为发包人，为规避“擅自使用”风险，可以采取哪些措施？ A10：第一，坚决拒绝接收未验收工程，书面函告承包人限期整改；第二，如必须先行使用，应组织双方对现状进行证据保全公证，明确留存影像资料；第三，在后续谈判中要求承包人签署《质量责任确认书》，将已知缺陷固定为债务，避免陷入“视为合格”的被动局面。

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关联律师：迟迎 云南铭众律师事务所（玉溪） 联系电话：18660733187