贵州省榕江县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）黔2632民初2116号

原告：贵州某有限公司，统一社会信用代码915226xxxxxxxxxxxx，地址：贵州省榕江县。

法定代表人：张某。

委托诉讼代理人：李智，贵州洲联合（榕江）律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：陈某，男，汉族，1972年9月23日出生，住贵州省榕江县，公民身份证号：XXX。

委托诉讼代理人：赵光航，贵州天纬衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告贵州某有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年11月10日立案后，依法适用简易程序（非小额诉讼）公开开庭进行审理。原告贵州某有限公司委托诉讼代理人李智、被告陈某的委托诉讼代理人赵光航到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。

原告贵州某有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈某支付2017年1月1日-2023年6月30日的物业费11934元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2021年4月1日，祥和新苑A区临时业主委员会与贵州某有限公司签订《物业服务合同》，双方约定的物业费标准为业主住房电梯楼每月1元/平方米，商业1.5元/平方米；约定的物业费支付方式为业主或物业使用人应在物业费期满后一个月内履行缴纳下一年物业费的义务；约定的逾期支付物业费违约金标准为如超期欠费两个月未交按每日千分之三收取违约金。被告陈某欠付物业费数额：11934元（2017.1.1-2023.6.30），具体计算方式：153平方米×1元×78月。根据《物业服务合同》第5条、第8条和《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，上述被告未按时足额缴纳物业服务费，应当支付欠付的物业服务费。

被告陈某辩称：一、2021年4月1日签订的《物业服务合同》未经业主共同决定程序及法定人数同意，合同无效，对答辩人无法律约束力。根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，某乙公司据以主张权利的《物业服务合同》系由“祥和新苑A区临时业主委员会”于2021年4月1日与某乙公司签订，但根据在案证据，该合同签订前既未见业主大会就选聘某乙公司作为物业服务企业进行表决的相关记录（如业主意见调查表、投票统计表、授权委托书等），亦无证据证明临时业主委员会获得了业主大会的合法授权。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会仅能执行业主大会的决定事项，而临时业主委员会作为过渡性组织，更无权自行决定选聘物业服务企业。因此，该《物业服务合同》因违反法定程序，该合同无效，对包括答辩人在内的全体业主不产生法律约束力。二、某乙公司未举证证明其实际履行了物业服务义务，无权主张物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，物业服务人请求业主支付物业费，需以实际履行物业服务义务为前提。本案中，某乙公司仅提交了《物业服务合同》，但未提供任何能够证明其实际提供服务的证据（如保洁记录、安保巡查记录、设施维护记录等）。根据《民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，某乙公司作为主张权利的一方，应对其已履行物业服务义务承担举证责任；若举证不能，则应承担不利后果。因此，某乙公司仅凭合同主张物业费，缺乏事实依据，其主张不应得到支持。三、某乙公司主张2022年11月6日之前的物业费已超过三年诉讼时效，依法不应支持。根据《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受损害及义务人之日起计算。本案中，根据法院的诉讼权利告知书日期，某乙公司起诉日期为2025年11月6日，向前推算三年，诉讼时效仅覆盖2022年11月6日至2025年11月6日期间。某乙公司主张的2017年1月1日至2022年11月5日期间的物业费，均已超过三年诉讼时效，依法不应支持。四、2022年11月15日起小区由业主委员会接管并自治管理，某乙公司无权收取此后的物业费。榕江县第二届业主委员会已于2022年10月23日依法备案成立，并于2022年11月15日完成对小区物业管理事务及相关资料的接管。业委会成立后，多次向某乙公司发函要求对接事务并限期清退（如2022年11月20日《关于要求贵州某有限公司立即指派工作人员与我方联系相关事宜的通知函》、2022年12月23日《关于责令某限期退出祥和新苑的告知书》），但某乙公司未予复函或配合移交。根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应退出物业服务区域并移交相关设施资料，否则不得请求支付终止后的物业费。本案中，小区自2022年11月15日起由业委会自治管理，某乙公司未实际提供服务，故其主张2022年11月15日之后的物业费无事实及法律依据。五、某乙公司主张2021年4月1日之前的物业费，与合同约定期限不符，其主张的物业费于法无据。2021年4月1日“祥和新苑A区临时业主委员会”与某乙公司签订的《物业服务合同》明确约定服务期限自2021年4月1日起至2024年3月31日止。某乙公司主张的2017年1月1日至2021年3月31日期间，既无证据证明双方存在前期物业服务合同或其他关于物业费的约定，亦无证据证明某乙公司在此期间实际提供了物业服务。并且，某乙公司于2017年11月23日才成立，其不可能在成立之前提供物业服务，其主张2017年11月23日之前的物业费显然与事实相悖。因此，某乙公司对该期间物业费的主张缺乏事实及法律依据。此外，答辩人于2023年4月21日才收房装修，在此之前并未与某乙公司成立物业服务合同关系，故其主张答辩人支付之前的物业费没有事实依据，不应得到支持。综上，被答辩人某乙公司的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求，以保障答辩人的合法权益。

根据当事人的陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，原告与祥和电梯楼临时业主委员会签订《物业服务合同》，约定：管理服务期限为三年，自2018年3月29日起至2021年3月30日止，物业费标准：按业主房产建筑面积1元/平方米/月收取。2021年4月1日，原告与祥和新苑A区临时业主委员会签订《物业服务合同》，约定：管理服务期限为三年，自2021年4月1日起至2024年3月31日止，物业费标准：按电梯楼住房面积1元/平方米/月收取。2022年10月23日，某小区第二届业主委员会成立。2022年11月3日，榕江县某发文《关于同意某小区第二届业主委员会备案的通知》（车办发〔2022〕160号），同意成立某小区第二届业主委员会。2022年11月15日，祥和新苑A区临时业主委员会与某小区第二届业主委员会对相关事项进行移交。2022年12月1日，祥和新苑业主委员会要求原告退场。2022年12月9日-10日祥和小区业主委员会开展某甲公司清退或续聘物业的征求意见。2022年12月23日，业主委员会发出《关于责令某甲公司限期退出祥和小区的告知书》，告知原告从2023年1月1日起业主委员会正式自行管理祥和小区。2023年1月1日起，祥和小区业主委员会开始向小区业主收取物业费，收费标准为：电梯房及商铺收费标准为0.9元/㎡/月，步梯房为0.5元/㎡/月，物业费支付方式为按年缴纳。因退出小区物业服务问题未与业主委员会达成一致意见，原告拒绝与业主委员会办理交接手续，并支付了小区公共区域2月、3月、4月、5月的部分电费和1至6月电梯维护费用。

被告陈某系榕江县古州镇城北新区业主，住房建筑面积153.58平方米。2024年5月5日，陈某向业主委员会缴纳了2024年4月1日至2024年12月31日的物业管理费合计1239元。2025年1月5日，陈某向业主委员会缴纳了2025年1月1日至2025年12月31日的物业管理费合计1224元。

2022年4月27日，本院出具（2022）黔2632诉调625号《诉前调解受理通知书》，载明“贵州某有限公司你与陈某、杨镇名等30人物业服务合同纠纷一案的起诉材料收悉。……”。

上述事实，有《物业服务合同》、《贵州省不动产登记查询结果》、处理意见书（车办函[2025]108号）、《诉前调解受理通知书》、收据以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区内，提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告与祥和电梯楼临时业主委员会、祥和A区临时业主委员会签订物业服务合同，将小区物业委托原告进行管理，并不违反法律强制性规定，该合同属有效合同。原告为小区提供了物业服务，被告陈某作为该小区的业主，应当按照约定向原告支付物业费，原告主张按照153平方米进行计算系对自己权利的处分，本院照准。对于原告主张被告支付自2017年1月1日至2018年3月29日期间的物业费，因原告未举证证明双方在该期间存在物业服务合同或原告提供了物业服务，对该诉求本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算...”原告提交的（2022）黔2632诉调625号《诉前调解受理通知书》载明的内容与本院的登记台账能相互印证，具有高度盖然性，本院予以采信，可以认定原告于2022年4月27日已向法院提起诉讼，被告对此予以否认但未提交证据佐证。故原告主张物业费的时间保护应从2022年4月27日倒推三年，即2019年4月27日。原告提交的证据未能证实2022年4月27日之前曾主张过权利或有其他引起诉讼时效中断的情形，故原告主张被告支付自2018年3月30日至2019年4月26日期间的物业费的诉求已过诉讼时效，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付2019年4月27日至2022年12月31日期间（共计43个月零4天）的物业费为6599.4元（153㎡×1元/月/㎡×43个月+（153㎡×1元/月/㎡×1个月）÷30×4）。对于被告提出其于2023年才装修入住，因此之前的物业费不应当支付的抗辩，本院认为物业服务具有公共属性，物业服务的价值在于提升整个小区的居住环境，并非针对特定业主或者特定房屋提供服务。虽然陈某后来装修入住，但物业公司为小区提供了安全保障、清洁维护等支出了必要费用，因此被告陈某不得以未实际入住为由拒交物业费，故对于被告陈某该项抗辩本院不予支持。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除合同。这是法律赋予业主解除物业服务合同的任意解除权。本案中，榕江县某小区业主委员会于2022年12月1日派员到原告办公地点告知原告退场，并于2022年12月23日通过书面责令原告退出小区，并告知原告从2023年1月1日起业主委员会正式自行管理祥和小区，故原告与祥和新苑A区临时业主委员会所签订的物业服务合同已解除，双方的权利义务关系已终止。在合同终止后，原告作为原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。原告因退出小区物业服务问题未达成一致意见而拒绝与小区业主委员会办理交接手续，依法无权主张合同终止后的物业费。另外，原告收取物业费应以实际履行服务为前提，原告提交证据未能形成完整证据链，未能证明其在2023年1月至6月期间持续、有效提供物业服务。被告陈某作为业主，业主委员会作出的决定对其具有法律约束力。故原告主张被告陈某支付自2023年1月1日之后的物业费，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百八十条、第五百五十七条第二款、第九百四十四条、第九百四十六条、第九百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告陈某于本判决生效之日起五日内支付原告贵州某有限公司物业服务费6599.4元；

二、驳回原告贵州某有限公司的其余诉讼请求。

案件受理费减半收取49元，由原告贵州某有限公司负担22元，被告陈某负担27元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。

审 判 员卢思芳

二〇二六年二月五日

法官助理张顶

书 记 员杨文倩