黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）黑01民终6958号

上诉人（原审被告、反诉原告）：王某茹，女，1931年1月24日出生，汉族，离休干部，住辽宁省大连市甘井子区。

委托诉讼代理人：鞠某平（系王某茹之子），男，1955年3月20日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。

委托诉讼代理人：贺守富，黑龙江诚待律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某臻，女，1960年6月7日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省哈尔滨市道里区。

委托诉讼代理人：刘忠健，黑龙江仲法律师事务所律师。

原审被告（反诉被告）：张某梅，女，1957年12月5日出生，汉族，退休干部，住山东省龙口市。

原审第三人：鞠某秋，男，1957年8月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。

上诉人王某茹因与被上诉人刘某臻、原审被告（反诉被告）刘某臻、原审第三人鞠某秋合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2023）黑0102民初36249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人王某茹的委托诉讼代理人鞠某平、贺守富，被上诉人刘某臻及其委托诉讼代理人刘忠健，原审被告（反诉被告）张某梅到庭参加诉讼。原审第三人鞠某秋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

王某茹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王某茹一审全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，以主观推理的方式认定张某梅与刘某臻签订的房屋买卖合同合法有效，进而判决驳回王某茹的全部反诉请求。一、一审判决认定事实错误。坐落于道里区**街**号**栋**单元**层**的房屋是公有住宅，承租面积14.69平方米。王某茹是案涉房屋的承租权人。张某梅（王某茹的次子鞠某秋的配偶，已离婚）在王某茹不知情的情况下，于2000年私自将该房以3万元的价格卖给了刘某臻。王某茹得知的时间大约在2012年前后。王某茹对张某梅出售行为从未表示过同意或认可。张某梅也从未将售房所得交付给王某茹。案涉房屋一直由刘某臻非法占有至今。案涉房屋出售前，处于出租状态，当时的年租金约为7200元。张某梅未经王某茹允许，也未经王某茹追认，其与刘某臻签订的房屋买卖合同属于无效合同。张某梅将案涉房屋出售给刘某臻的行为，侵害了王某茹的合法权利。刘某臻明知张某梅无权处分而与之签订房屋买卖协议并履行，应当承担返还房屋的义务并承担由此给王某茹造成的租金损失。二、一审判决在没有证据证明的情况下，推定张某梅与刘某臻签订的房屋买卖合同合法有效属于认定事实错误。张某梅出售案涉房屋时，王某茹在美国居住，不知情。王某茹配偶于2012年去世需要注销户口时，才得知案涉房屋已被张某梅出售。王某茹当时即明确表示不同意，要求张某梅把钱还给刘某臻，把房子要回来。此后，刘某臻也联系过王某茹要求房产过户,但王某茹均明确拒绝。2012年，王某茹已80多岁，身体不好，不想因此事伤害身体，也不想与刘某臻撕破脸皮，但以不给办理过户手续的方式明确表示拒绝出售。如果刘某臻不起诉，王某茹至今也可能不会单独起诉。由于刘某臻起诉，王某茹不得不以反诉的方式应诉。一审判决以王某茹在得知房屋被卖后历时十多年没有通过诉讼程序维权不合常理为由推定系王某茹对张某梅出售房屋的追认，完全是主观臆断。如果王某茹同意出售房屋，随时可以配合刘某臻办理房产过户或者转租手续。王某茹在刘某臻多次请求办理房产过户或转租手续，王某茹均明确表示不同意。不动产以登记为准，在王某茹不同意的情况下，刘某臻不可能自己办理过户，在此情形下，王某茹没有必要起诉，这才是最基本的常理。三、案涉房屋王某茹有权居住，无权出售。首先，案涉房屋王某茹不同意出售，对张某梅的出售行为不予追认。其次，案涉房屋王某茹无权出售。案涉房屋是王某茹与配偶当年共同租赁，其财产权利与配偶共有。配偶已于2012年去世，其所拥有的财产份额属于遗产。其继承人有四个，分别是王某茹和王某茹与配偶婚生的两个儿子、一个女儿。案涉房产未经全体继承人同意，王某茹也无权处分。至今。王某茹和两个儿子及女儿均不同意将案涉房产转让出售。第三，案涉房屋系公有住宅，未经出租人同意，王某茹也无权出售。张某梅擅自转让的行为未经出租人同意，更未经出租人追认。综上，张某梅与刘某臻签的所谓房屋买卖协议属于有关规定无效协议。四、刘某臻在一审中所述均不属实，一审判决长篇引述其内容，对其采取了默认的态度。首先，刘某臻称王某茹同意给其更名过户，没有事实依据。王某茹从未同意给其办理更名手续。其次，刘某臻称王某茹无处落户，求其将户口落在案涉房屋内，颠倒是非，没有事实依据。假设如刘某臻所称王某茹无处落户，在户口本上应当以刘某臻或其家人为户主，王某茹为成员。而事实正相反，案涉房屋内的户主恰恰是王某茹。刘某臻的儿子将户口落在王某茹的户口本时，谎称是王某茹的外孙子。第三，刘某臻称张某梅出售房屋的行为构成表见代理，没有事实依据。王某茹在与包括刘某臻在内的外界活动或者交易中，从未委托张某梅办理过重要事项。刘某臻的表见代理没有任何理由。况且，刘某臻又称有张某梅的配偶鞠某秋负责与王某茹沟通。而事实是，鞠某秋并未与王某茹沟通，更未征得王某茹的同意。如果征求王某茹的意见，王某茹知道儿子仅仅为了偿还3万元的债务而卖房，王某茹有足够的能力帮儿子还款，根本用不着卖房子后再租房子住。张某梅未经王某茹同意、事后也未经王某茹追认，将案涉房屋转让给他人的行为侵害了王某茹的合法权利，其与刘某臻签订的所谓合同／协议书无效。综上，一审法院认定事实错误，主观推测有失公平。王某茹今年已经92岁，享受建国前离休老干部的的待遇，作为一个多年的老党员，所求的是法律的公正公平。恳请贵院院尊重现有证据，排除主观推测，查明事实，依法判如所请。

刘某臻辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律无误，程序合法，请求贵院依法驳回王某茹的上诉请求，维持原判。一、王某茹主张案涉《协议书》系无效合同，但并未举示证据予以证明《协议书》存在合同无效的情形，该抗辩理由明显违背常理，系虚假陈述，不应被贵院采纳。公房承租人一般存在将所承租的公房以买卖形式转让的行为，实际上是对公房使用权的转让，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，转让行为合法有效。本案中，王某茹自认其在2012年即得知案涉房屋出售的事实，并对刘某臻一直占有使用案涉房屋知情。如果其确实不知晓房屋售出的事实，亦对张某梅（系王某茹儿媳，《协议书》签订前，案涉房屋一直由张某梅及其丈夫鞠某秋实际占有、使用）售卖房屋不同意，但是，在时隔11年间一直未采取任何形式主张权利，默认由刘某臻家人居住，向产权单位缴纳案涉房屋的房租并缴纳物业费等生活必要费用，王某茹的这种行为明显不符合常理，与其所述相冲突。（1）从交易主体看，刘某臻系从张某梅处购买案涉房屋，张某梅系王某茹儿媳，具有亲属关系。购买前，案涉房屋一直由张某梅及其丈夫鞠某秋实际占有、使用。因此，刘某臻有理由相信张某梅具有代理权。（2）从交易价格看，刘某臻于2000年用3万元购买收租面积14.69平方米的公产房使用权，购买价格符合当时的市场行情，刘某臻不具有恶意串通的行为，亦不具有恶意串通的故意。（3）从交易后续看，自案涉房屋使用权转让给刘某臻后的租金已由刘某臻自行交付给产权单位，且产权单位接收了由刘某臻交纳的房屋租金，并且由刘某臻每年交纳案涉房屋的物业费等生活必要费用（王某茹亦自认案涉房屋公房租金及热费均由刘某臻交纳），足以看出产权单位对此转让行为知情，且已经以实际行动认可了该转让行为。综上，刘某臻作为善意购房人基于张某梅的表见代理与其签订关于案涉房屋的买卖协议并按照市场行情价格交付价款，且并无任何过错，亦无恶意串通损害他人合法权益的行为，刘某臻的权益应当受到法律保护。二、王某茹作为主张权利的一方应当对其主张承担举证责任，否则，应承担举证不能的不利后果。本案中，刘某臻已举示充分证据证明其善意行为及真实的买卖关系，该买卖关系并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，当属有效。王某茹主张刘某臻与其儿媳张某梅之间存在恶意串通的行为，应承担举证责任，否则，应承担举证不能的不利后果。三、王某茹主张租金损失无任何法律依据。案涉房屋2000年11月16日刘某臻已经取得了房屋的使用权，并且刘某臻已将承租费用支付给了产权单位，王某茹既不是房屋所有权人也不是房屋承租人，因此，王某茹无权主张租金损失，更不应当主张刘某臻从该房屋迁出。

张某梅述称，没有意见。

鞠某秋未到庭，亦未提交书面答辩意见。

刘某臻向一审法院起诉请求：1.确认刘某臻与王某茹、张某梅、鞠某秋签订的《协议书》有效；2.王某茹、张某梅、鞠某秋配合刘某臻将位于哈尔滨市道里区**街**号**楼**号房屋更名过户至刘某臻名下；3.王某茹、鞠某秋将户口从哈尔滨市道里区**街**号**楼**号房屋迁出；4.王某茹、张某梅、鞠某秋支付本案的诉讼费用等一切相关费用。

王某茹向一审法院反诉请求：1.确认刘某臻与张某梅签订的《协议书》无效；2.刘某臻立即从位于哈尔滨市道里区**街**号**楼**号房屋内迁出；3.将张贞谛（刘某臻的儿子）从王某茹的居民户口簿中移除；4.刘某臻支付自2000年11月16日起至其从案涉房屋迁出之日止的租金损失，租金损失以人民法院确定的有资质的评估机构评估结果为准；5.张某梅对第三项请求承担连带责任；6.刘某臻、张某梅承担本诉和反诉的诉讼费。后王某茹变更诉讼请求为：1.确认刘某臻与张某梅签订的《协议书》无效；2.刘某臻立即从位于哈尔滨市道里区**街**号**楼**号房屋内迁出；3.刘某臻支付自2000年11月16日起至2023年9月20日的租金损失98,627元，自2023年9月20日起至刘某臻迁出之日止的租金，按评估报告计算标准计算，租金损失以人民法院确定的有资质的评估机构评估结果为准；4.张某梅对第三项请求承担连带责任；5.刘某臻、张某梅支付鉴定费6000元；6.刘某臻、张某梅承担本诉和反诉的诉讼费。

一审法院认定事实：哈尔滨市道里区**街**号**栋**单元**层**号房屋系公产房，王某茹系哈尔滨市公有住宅房屋租赁证载明的房屋承租人。鞠某秋系王某茹之子，张某梅与鞠某秋曾系夫妻关系，二人婚后居住在案涉房屋，二人夫妻关系存续期间，张某梅于2000年11月16日与刘某臻签订《协议书》一份，内容为：兹受婆婆王某茹的委托，将红专街104号2单元4号公有房14.69平方米一次性出售给刘某臻，房价叁万元整，一次付清。同日，张某梅向刘某臻出具收条一份，载明：今日收到房款人民币叁万元整。此后，刘某臻及家人一直居住使用案涉房屋或将案涉房屋对外出租，并产权单位或相关部门交纳案涉房屋租金、热费等费用。刘某臻、王某茹未至公产房产权单位变更承租人，现哈尔滨市公有住宅房屋租赁证载明的案涉房屋承租人仍为王某茹。经王某茹申请，一审法院依法委托，黑龙江某某房地产估价有限公司于2024年2月20日作出黑嘉泰［2024］房估鉴字第005号《房地产估价报告》，估价结果：经测算，最终确定哈尔滨市道里区**街**号**栋**单元**层**号住宅用途房地产，在满足本次估价假设和限制调价下，于2000年11月16日至2023年9月20日的市场租金为（人民币）：￥117,830.00元（人民币大写：壹拾壹万柒仟捌佰叁拾元整）。王某茹支付鉴定费6000元。

一审法院认为，关于反诉应否继续审理的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案王某茹提起的反诉被告分别为本诉原告刘某臻、本诉被告张某梅，并未超出本诉的当事人范围，且本诉与反诉均是围绕案涉《协议书》是否有效、案涉房屋相关权利等所展开，反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实，将张某梅列为反诉被告有利查清案件事实及责任承担，避免对于双方当事人产生讼累，庭审笔录中将张某梅记录为反诉原告系书记员笔误，且本案不存在应由其他人民法院专属管辖的情形，故王某茹的反诉符合法律规定，一审法院应予受理。刘某臻辩称王某茹提起的反诉不符合法律规定的反诉条件，于法无据，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十九条规定：“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。”一审法院裁定本诉按刘某臻撤诉处理后，对反诉继续审理，并无不当。刘某臻辩称本诉（2023）黑0102民初36249号案件按撤诉处理后已经重新立案且法院已经受理，而王某茹的反诉不能独立于本诉，故法院应裁定驳回反诉，王某茹应另行起诉或者在刘某臻重新立案的案件中提起反诉，于法无据，不予采纳。关于本案案由的问题。《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》指出,同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的,应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。因此,同一案件涉及两个不同的法律关系并非人民法院驳回当事人起诉的合法理由。故对于刘某臻关于一个案件只能有一个案由的抗辩，不予采纳。关于案涉《协议书》的效力问题。首先，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉《协议书》签订于2000年11月16日，故《协议书》的效力问题适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”张某梅系王某茹儿媳，且《协议书》签订前案涉房屋一直由鞠某秋、张某梅实际占有使用，故刘某臻有理由相信张某梅有代理权，该代理行为有效；王某茹主张其不知晓鞠某秋、张某梅将案涉房屋（使用权）卖给刘某臻，一审法院认为，虽然王某茹称其于2012年才知晓案涉房屋（使用权）买卖事宜，但如果其真不知晓、亦不同意售卖案涉房屋（使用权），为何在2012年之后的11年间仍未提起诉讼解决争议，这与常理不符，故一审法院对王某茹该主张不予采信。其次，虽然《协议书》中约定将案涉房屋出售给刘某臻，但案涉房屋系公产房，其实质为出售案涉房屋的使用权，依照《黑龙江省城镇公有房产管理条例》（2000年修正）第十四条第一款“公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。”规定，案涉房屋使用权经产权单位同意可以转让、转租，故该《协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定。再次，刘某臻于2000年用3万元购买收租面积14.69平方米的房屋（使用权）价格符合当时的市场行情，王某茹举示的证据不足以证明刘某臻、张某梅之间系恶意串通，亦未举示证据证明该协议书存在其它合同无效的情形。综上所述，王某茹主张《协议书》无效，无事实及法律依据，不予支持。关于王某茹主张刘某臻立即从位于哈尔滨市道里区**街**号**楼**号房屋内迁出的诉讼请求。一审法院认为，现案涉房屋使用权已经转让给刘某臻，在产权单位收回房屋前，刘某臻有权继续占有使用案涉房屋，故王某茹的该诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于王某茹主张刘某臻支付自2000年11月16日起至2023年9月20日的租金损失98,627元，自2023年9月20日起至刘某臻迁出之日止的租金，按评估报告计算标准计算，租金损失以人民法院确定的有资质的评估机构评估结果为准的诉讼请求以及其主张张某梅对前述请求承担连带责任的诉讼请求。一审法院认为，案涉房屋使用权已于2000年11月16日起转让给刘某臻，且自案涉房屋使用权转让给刘某臻后的租金已由刘某臻自行交付给产权单位，至刘某臻实际迁出之日的未付租金，刘某臻亦应交付案涉房屋产权单位，故王某茹的该二项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于王某茹主张刘某臻、张某梅支付鉴定费6000元的诉讼请求。一审法院认为，王某茹主张刘某臻、张某梅支付租金损失的诉讼请求未得到支持，故该鉴定费用不应由刘某臻、张某梅承担，故王某茹的该诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条、第二百三十九条之规定，判决：驳回王某茹的反诉请求。

二审中，王某茹提交了哈尔滨市道里区公有房产经营管理中心受理中心关于公有房产过户的相关规定。拟证明：刘某臻与张某梅私下签订的协议书不是法定的转让协议书，真正的法定转让协议书应符合申请要件中的第三条公有住房使用权有偿转让协议，但王某茹和刘某臻没有协议，刘某臻和张某梅签的协议是违法的。刘某臻质证意见：对真实性、合法性、关联性、证明问题均有异议，该证据不是官方所作出的，且该证据仅能证明公有房产办理转租、转售的相关程序问题，与本案并不有直接关系。根据相关规定，公产房是可以出售的，且在出售前张某梅与鞠某秋在案涉房屋生活居住多年，刘某臻有理由相信二人具有处分的权利，且已经得到了产权单位的允许。王某茹在2012年也知晓了该事实，因此该买卖行为合法有效，一审认定事实清楚。张某梅质证意见：对王某茹的证据没有意见。本院认证意见：该证据系相关程序规定，与本案并无直接关联，故不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于案涉《协议书》效力问题。案涉房屋虽系公产房，但公产房使用权转让并不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋登记的承租权人为王某茹，但在张某梅与刘某臻签订《协议书》前一直由王某茹儿媳张某梅及王某茹儿子鞠某秋实际占有使用案涉房屋，刘某臻与张某梅签订《协议书》后刘某臻及家人一直居住使用案涉房屋或将案涉房屋对外出租，并向产权单位或相关部门交纳案涉房屋租金、热费等费用，王某茹亦未提出相应异议，故一审认定刘某臻有理由相信张某梅有代理权并无不当。王某茹称其于2012年才知晓案涉房屋买卖事宜，但其并未举示证据证实至本案诉讼之前王某茹曾向刘某臻主张过相应权利，且刘某臻支付的对价符合当时的市场行情，王某茹举示的证据亦不足以证明刘某臻、张某梅之间存在恶意串通情形，故一审驳回王某茹要求确认《协议书》无效的诉讼请求并无不当。刘某臻已向产权单位交纳租金，其占有使用案涉房屋具有合法事由，故王某茹要求刘某臻从案涉房屋迁出并给付租金损失无事实和法律依据。

综上所述，王某茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2393元，由王某茹负担。

本判决为终审判决。

审 判 长李妮娜

审 判 员张禹珩

审 判 员胡渤

二〇二四年九月二十六日

法官助理赵美玲

书 记 员周小倩

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