黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）黑0102民初19728号

原告：刘某，女，1960年6月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：朱艳茹，黑龙江仲法律师事务所律师。

被告：王某，女，1931年1月24日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：贺守富，黑龙江诚待律师事务所律师。

被告：张某甲，女，1957年12月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道里区，公民身份号码XXX。

被告：鞠某，男，1957年8月28日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道里区，公民身份号码XXX。

原告刘某与被告王某、张某甲、鞠某物权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人朱艳茹、被告王某委托诉讼代理人贺守富到庭参加诉讼。被告张某甲、鞠某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某向本院提出诉讼请求：1.请求确认刘某与王某、张某甲、鞠某签订的《协议书》有效；2.请求王某、张某甲、鞠某配合刘某将位于哈尔滨市道里区房屋更名过户至刘某名下；3.请求王某、鞠某将户口从哈尔滨市道里区房屋迁出；4.本案案件受理费由王某、张某甲、鞠某承担。事实和理由：2000年11月16日，张某甲及鞠某在王某的授权下与刘某签订协议,约定：王某委托张某甲及鞠某将位于道里的公有住房(收租面积:14.69平方米)，一次性出售给刘某，房价叁万元一次性付清，后刘某如约支付叁万元购房款，张某甲向刘某出具《收条》一份，并将房本交给刘某，表示等王某回来就办理过户。刘某买房后一直按照王某的名义按期缴纳房费，包烧费，王某，张某甲，鞠某一某从未提出异议，刘某买房之后一直催促王某、张某甲、鞠某一某办理房子更名事宜，一某人推脱。直至2012年王某一某的户口无处可落，刘某在其央求之下，考虑到毕竟之前是多年邻居，将王某一某落户到自己家的两个户口本上，王某迁入到哈尔滨市道里区户口本上，其他人迁入到哈尔滨市道里区户口本上，办理过程中王某在场，向刘某表示感谢并会尽快将房子更名为刘某，此后王某每次需向刘某借用户口本办事时，均表示会尽快更名，但都未付出实际行动，还在借用户口本时偷偷将自己其他家人的户口从哈尔滨市道里区户口本上移动到哈尔滨市道里区2楼4号的户口本上，王某还把自己变为了哈尔滨市道里区2楼4号户口本的户主。刘某为了维护自己的合法权益，特将被告诉至法院，请求支持刘某的诉讼请求。

王某辩称，刘某的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。一、刘某所陈述的事实与实际不符。2000年，张某甲急于给其哥哥筹钱，自作主张把案涉房屋卖掉。王某了解情况后，出于长者的温某，一直试图用说服沟通协商的方法加以解决。刘某以户口本和房本为要挟，逼王某追认，王某始终未答应。由于案涉房屋虽事关王某的切身利益，但并未影响其基本生活。所以王某并未起诉，而一直采取变通的方式化解矛盾。其中，2019年通过补办的方式拿回了属于自己的户口本（张某甲买房时，将户口本交给刘某后，刘某拒不归还），又通过补办的方式拿回了自己的租权证（张某甲买房时，将户口本交给刘某后，刘某拒不归还）。王某在得知真相后的11年间，刘某多次要求过户，王某从未同意，并且要求刘某迁出案涉房屋，王某现在仍然不同意出让该房屋的使用权。王某是案涉公有房产的承租人。张某甲未经王某授权，擅自将案涉房屋出售给刘某，事后王某也未予以追认。张某甲出售房屋所得价款也未交付给王某。因此，张某甲出售案涉房屋的行为无效。二、刘某的诉讼请求违背《黑龙江省某管理条例》的相关规定。案涉房屋系哈尔滨市某，王某无权处分。根据规定，未经出租人的同意，不得转让。王某与出租人哈尔滨某有限责任公司公有房产经营管理中心签订的《公有住宅房屋租赁合同》第二条约定：公有房产使用权经甲方同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，甲方有权收回房屋。原租赁关系自动终止。已经转让、转租的，应按前款规定办理。由于王某不同意转让，当然不会配合刘某办理转租手续。三、案涉房屋王某具有占有使用的权利。既然张某甲已不需要在此居住，王某将收回房屋的使用权，由自己居住。请求人民法院判决刘某将案涉房屋立即腾空，交付给王某。综上，张某甲未经王某允许，将案涉房屋出售给他人的行为，侵害了王某的合法权利。该买卖行为违反政府相关规定，对于案涉房屋，不仅张某甲无权擅自出售，王某也无权擅自出售。刘某明知张某甲无权处分而与之签订房屋买卖协议，应当承担合同不能履行的后果。刘某可以通过其他诉讼向张某甲主张违约责任，与王某无关。因此，请求人民法院查明事实，依法驳回刘某的诉讼请求。

张某甲、鞠某未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院对真实性予以确认，对待证事实结合其他证据及事实进行认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.刘某举示证据一协议书一份、收条一份，虽王某对真实性有异议，但在另案（2023）黑0102民初36249号案件审理时，王某并未质疑该份证据的真实性，且王某对于刘某与张某甲签订了关于案涉房屋的买卖协议的事实并不否认，王某未举示相反证据的情况下，本院对上述证据予以采信。2.刘某举示证据五王某身份证复印件一份，经本院与王某提供的身份证复印件进行核对，复印件内容完全一致，故本院对真实性予以确认。3.刘某举示证据六红专街西段社区工作人员微信名为“小小丁”微信界面截图一页及2021年4月13日微信聊天记录截图1页，因该组证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。4.王某举示证据一公有住宅房屋租赁合同复印件一份，虽刘某对该份复印件有异议，但双方对于王某系案涉房屋登记的承租权人的事实无异议，故本院对该份复印件的真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：哈尔滨市道里区系公产房，王某系哈尔滨市公有住宅房屋租赁证载明的房屋承租人。鞠某系王某之子，张某甲与鞠某曾系夫妻关系，二人婚后居住在案涉房屋，二人夫妻关系存续期间，张某甲于2000年11月16日与刘某签订《协议书》一份，内容为：兹受婆婆王某的委托，将2单元4号公有房14.69平方米一次性出售给刘某，房价叁万元整，一次付清。同日，张某甲向刘某出具收条一份，载明：今日收到房款人民币叁万元整。此后，刘某及家人一直居住使用案涉房屋或将案涉房屋对外出租。案涉房屋的租金、供热费等费用自2000年11月16日起至今一直由刘某交纳。刘某、王某未至公产房产权单位变更承租人，现哈尔滨市公有住宅房屋租赁证载明的案涉房屋承租人仍为王某。

另查明，刘某曾于2023年6月20日向本院对王某、张某甲、鞠某提起诉讼，案号为（2023）黑0102民初36249号，刘某在该案的诉讼请求与本案一致。该案审理过程中，王某提起反诉，反诉请求为：1.确认刘某与张某甲签订的《协议书》无效；2.刘某立即从位于哈尔滨市道里区房屋内迁出；3.将张某乙（刘某的儿子）从王某的居民户口簿中移除；4.刘某支付自2000年11月16日起至其从案涉房屋迁出之日止的租金损失，租金损失以人民法院确定的有资质的评估机构评估结果为准；5.张某甲对第三项请求承担连带责任。之后在开庭审理过程中，因刘某未到庭参加诉讼，故本诉按其未到庭作撤诉处理。本院作出（2023）黑0102民初36249号民事判决书，判决：驳回王某的反诉请求。王某不服该判决上诉至哈尔滨市中级人民法院。哈尔滨市中级人民法院作出（2024）黑01民终6958号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为，案涉协议书签订于2000年11月16日，发生在民法典施行前，故应适用当时的《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”案涉房屋登记的承租权人为王某，张某甲系王某儿媳，且《协议书》签订前案涉房屋一直由王某儿媳张某甲及王某儿子鞠某实际占有使用案涉房屋，刘某与张某甲签订《协议书》后刘某及家人一直居住使用案涉房屋或将案涉房屋对外出租，并向产权单位或相关部门交纳案涉房屋租金、供热费等费用，王某亦未提出相应异议，故刘某有理由相信张某甲有代理权，该代理行为有效。案涉房屋虽系公产房，但公产房使用权转让并不违反法律、行政法规的强制性规定。王某称其于2012年才知晓案涉房屋买卖事宜，但其并未举示证据证实至另案诉讼之前王某曾向刘某主张过相应权利，且刘某已支付合理对价，王某举示的证据亦不足以证明刘某、张某甲之间存在恶意串通情形，故案涉《协议书》合法有效。王某抗辩案涉《协议书》无效的意见，本院不予采纳。

关于刘某主张要求将案涉房屋承租权人变更为刘某名下的诉请，因案涉房屋系公产房，对该房屋承租权人的确定属于哈尔滨某有限责任公司公有房产经营管理中心管理权的行使范畴，并非平等民事主体之间的民事法律行为，不属于人民法院受理民事案件范围，故本院对该诉讼请求不予审理。

关于刘某主张要求王某、鞠某将户口从案涉房屋迁出的诉请，因刘某未举示证据证明签订案涉协议书时对户口问题进行过约定，且户口迁移问题属公安机关户籍管理事宜，不属于人民法院民事案件受理范围，故本院对该项诉请不予处理。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告张某甲于2000年11月16日签订的《协议书》有效；

二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

案件受理费50元及公告费400元，由被告王某、张某甲、鞠某负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判员戴翔蓉

[院印]

二〇二五年六月十六日

书记员王蕊