佛山出租人未履行维修义务，承租人可否拒付租金？ - 谭耀雄律师专业文献 - 律师地图

房屋租赁合同纠纷是日常生活与商业经营中高频发生的法律争议。在佛山地区，随着城市更新与人口流动加速，出租人与承租人之间的博弈日趋复杂。2026年，《中华人民共和国民法典》 及相关司法解释的适用已进入深化期，但在实务中，仍有大量当事人对“先履行抗辩权”与“合同解除权”的边界存在严重误解。

本文聚焦一个经典争议焦点：出租人未履行房屋维修义务，承租人是否有权直接拒付租金？

2024年初，佛山某租客李某租赁张某名下的一套二手房用于居住。合同约定，房屋及设施维修义务由出租人张某承担。入住后不久，房屋阳台及主卧天花板开始渗漏，李某多次通过微信、电话通知张某维修，张某均以“工作忙”“需要联系原施工单位”为由拖延。

至2025年10月，漏水问题已严重影响到正常居住，李某遂停止支付租金。2026年1月，张某向佛山市某区人民法院提起诉讼，要求李某支付拖欠租金及违约金共计4.8万元。李某抗辩称：张某未履行维修义务构成根本违约，自己有权拒绝支付租金，并提起反诉要求赔偿维修损失。

很多当事人想当然地认为：“你不修房子，我就不交房租，这很公平。”但从民法基本理论看，合同双方的义务具有独立性，除非合同约定或法律明确规定，否则一方不得以对方未履行次要义务为由，拒绝履行自己的主要义务。

维修义务的性质：根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。该义务属于出租人的主合同义务之一，但并非无条件构成承租人拒付租金的合法理由。
拒付租金的合法前提：《民法典》第五百二十五条规定了同时履行抗辩权，但该权利的适用条件是“双务合同中没有履行顺序的债务”。而在房屋租赁合同中，交付房屋与支付租金具有对价关系，但维修义务通常发生在租赁关系存续期间，具有“从给付义务”的特征。司法实践的主流观点认为，维修义务的未履行并不当然构成对租金支付义务的对抗。
正确的救济路径：承租人在出租人怠于维修时，正确的做法是：
1. 催告出租人在合理期限内履行维修义务；
2. 若出租人逾期不维修，承租人可以自行维修，并有权要求出租人负担维修费用（《民法典》第七百一十三条）；
3. 若维修严重影响承租人使用，承租人可以主张减少租金或延长租期；
4. 若房屋危及承租人的安全或健康，则可以依据《民法典》第七百三十一条行使法定解除权。

在佛山法院近年的判决中，对于“未维修即拒付租金”的案件，裁判尺度如下：

拒付全部租金缺乏法律依据：即便出租人未履行维修义务，承租人仅能主张维修费用或减租，不能完全免除租金支付义务。否则，将构成违约，面临违约金赔偿风险。
减租或免责需证明“影响程度”：承租人若主张因漏水导致无法正常居住，应提供证据（如房屋检测报告、视频、证人证言等），证明房屋使用价值严重下降。法院会根据影响幅度酌定减免比例，一般在30%-70%之间。
解除合同需履行前置催告程序：若承租人未经催告直接搬离并通知解除合同，可能被认定属于违法解除，需赔偿出租人空置期损失。

对承租人（租客）：不要仅仅因为维修不及时就断缴全部租金。务必保留催告证据（书面函件、微信记录），主动提出“若三日内不维修，我将自行维修并从租金中扣除费用”的方案，并实际执行。
对出租人（房东）：出租人收到维修通知后，应书面答复并积极处理。若因客观原因无法及时维修，建议主动与租客协商临时安置或减免部分租金，避免矛盾升级为诉讼。
合同设计：2026年新签租赁合同时，建议明确约定“维修响应时间”“维修费用上限”“因维修导致的租金减免计算方式”，杜绝模糊地带。

综上，房屋租赁合同纠纷中的“维修与租金”博弈，考验的是对法律规则的精准把握。拒绝支付租金并非维权捷径，而是风险的深渊。