佛山擅自转租，出租人如何正确行使解除权？
谭耀雄
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2026佛山房屋租赁合同纠纷：承租人擅自转租，出租人如何正确行使解除权？
2026年，佛山商铺、公寓、厂房租赁活跃，因“擅自转租”引发的房屋租赁合同纠纷依然高频。典型场景是：房东李某将南海区某临街商铺出租给张某，合同明确约定“未经房东书面同意不得转租”。张某经营不善，私下将商铺转租给王某，并收取转让费8万元。王某不知内情，投入装修后开业。李某三个月后得知，要求解除与张某的租赁合同并收回商铺。王某则主张自己已实际经营，要求继续履行。
这类纠纷的核心争议通常集中在：出租人能否解除合同、次承租人是否必须腾退、装修损失和转让费由谁承担、房东知道转租后多久内必须提出异议。
一、法律分析：擅自转租，出租人享有解除权
根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，转租并非绝对禁止，但前提是取得出租人同意。若合同约定“不得转租”，承租人仍擅自转租，出租人通常可以依据合同约定和法律规定解除与承租人之间的租赁合同。
但出租人的解除权并非没有限制。《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租。因此，房东发现擅自转租后，应在六个月内及时以书面方式提出异议，并保留送达证据，否则后续再以“擅自转租”为由解除合同，可能不被支持。
二、次承租人的地位：不能当然对抗房东
次承租人王某虽与张某签订了转租合同，但该转租合同并不当然无效。不过，转租权来源于承租人张某的租赁权。一旦房东李某依法解除与张某的租赁合同，张某不再享有租赁权，王某也就失去了继续占有的合同基础。此时，王某不能以“我不知道不能转租”为由对抗房东收房，通常需要腾退房屋。
若王某拒绝腾退，房东可要求其支付逾期腾房占有使用费，标准可参照原租金、市场租金或法院酌定。王某因此产生的装修损失、转让费损失，原则上应向张某主张违约责任或赔偿，而不是直接要求房东承担，除非房东曾同意转租或对损失存在过错。
三、装修损失与转让费：合同相对性是关键
次承租人装修房屋，若未经出租人同意，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。即使装修经承租人同意，也不等于经出租人同意。因此，在擅自转租场景下，次承租人通常只能依据转租合同向承租人索赔。承租人收取的转让费、押金、装修补偿等，也应由承租人与次承租人按合同处理，房东一般不直接退还。
四、佛山房东与租客的实务建议
对房东而言：租赁合同中应明确禁止擅自转租，并约定解除条件、违约金和腾退义务；定期巡查房屋使用情况；发现转租后六个月内书面提出异议；解除合同通知要留痕。
对承租人而言：转租前必须取得房东书面同意，避免被解除合同并承担高额违约赔偿。
对次承租人而言：签约前应核查房产证、房东身份、原始租赁合同及转租授权，保留租金、押金、转让费支付凭证，尽量要求房东书面确认同意转租。
相关QA
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Q：房东发现承租人擅自转租，可以马上解除合同吗？
A： 可以。根据《民法典》第七百一十六条，未经出租人同意转租，出租人享有解除权。但应在知道或应当知道后六个月内提出异议。 -
Q：房东知道转租后一直没说话，过了一年还能解除吗？
A： 一般不能。根据《民法典》第七百一十八条，六个月内未提出异议的，视为同意转租，之后再以擅自转租为由解除，通常不被支持。 -
Q：次承租人不知道不能转租，能不能对抗房东收房？
A： 通常不能。转租合同不能对抗出租人的解除权和物权，次承租人一般需要腾退，损失可向承租人索赔。 -
Q：转租合同一定无效吗？
A： 不当然无效。转租合同在承租人与次承租人之间可能有效，但因房东解除导致无法履行时，次承租人可追究承租人的违约责任。 -
Q：房东解除后，次承租人继续占房，房东能收什么钱？
A： 可要求腾退并支付逾期腾房占有使用费，标准可参照原租金、市场租金或由法院酌定。 -
Q：次承租人装修损失谁赔？
A： 一般向承租人主张。若未经房东同意装修，房东还可要求恢复原状或赔偿；房东同意或实际受益的，另作分析。 -
Q：房东能直接没收次承租人的押金吗？
A： 一般不能。押金具有合同相对性，房东与次承租人通常无直接合同关系，房东可向承租人主张违约金或赔偿。 -
Q：承租人收了转让费，房东解除后要退吗？
A： 次承租人可依转租合同向承租人主张返还或赔偿，房东一般不直接承担，除非房东同意转租或存在过错。 -
Q：房东解除合同需要怎么做？
A： 按合同或法律规定通知承租人，通知到达时解除；也可通过起诉或仲裁确认解除。建议书面送达并保留证据。 -
Q：佛山房东、租客、次承租人应保留哪些证据？
A： 租赁合同、转租合同、同意转租的书面材料、租金押金流水、微信短信通知、收房记录、装修票据、六个月内提出异议的证据等。
关联律师：谭耀雄，广东联顺律师事务所，联系电话19241763092
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