2026苏州房屋租赁合同纠纷：承租人擅自转租，次承租人会被“清退”吗？

案例索引：2026年，苏州工业园区某房东赵某将一间商铺出租给钱某，租期至2027年12月，合同明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得转租”。2025年6月，钱某擅自将商铺转租给孙某，孙某支付了转让费并投入装修。2026年1月，赵某得知转租事实，2026年3月向钱某发出解除合同通知，并要求孙某限期腾退。孙某认为自己是善意次承租人，已付租金且装修投入较大，拒绝搬离。双方因此成诉。

一、争议焦点

本案的核心争议有三点：

承租人钱某擅自转租，出租人赵某是否享有解除权？
赵某解除主租赁合同后，次承租人孙某是否必须腾退？
孙某的租金损失、装修损失，应向谁主张？

二、法律分析

1. 擅自转租，出租人原则上享有解除权

根据《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，钱某违反“不得转租”约定，赵某原则上可以解除与钱某之间的租赁合同。

但该解除权并非没有限制。《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租。本案中，赵某2026年1月知道转租，2026年3月即提出异议并解除合同，未超过六个月，因此解除权通常成立。

实务提示：六个月起算点是“知道或应当知道转租”，不是“转租合同签订之日”。房东发现转租后，应尽快通过微信、邮件、律师函、解除通知等可留痕方式提出异议。

2. 主合同解除后，次承租人原则上应腾退

次承租人孙某的租赁权来源于钱某的转租行为。钱某与赵某之间的主租赁合同解除后，转租合同失去继续履行的基础。孙某不能仅以“我与钱某签了合同”“我已付租金”为由对抗出租人赵某。

因此，若法院认定赵某解除有效，孙某通常应腾退房屋，并支付自解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费。占有使用费一般参照原租金标准或市场租金标准确定。

3. 次承租人能否代付租金“救合同”？

需要区分出租人解除的事由：

如果赵某是因为钱某拖欠租金而解除合同，孙某作为次承租人，可以代钱某支付欠付租金和违约金，以抗辩出租人的解除权。
如果赵某是因为钱某擅自转租而解除合同，代付租金通常不能阻却解除。因为解除事由不是欠租，而是未经同意转租。

本案中，赵某解除的主要理由是擅自转租，因此孙某代付租金一般无法保住转租合同。

4. 孙某的损失应向谁主张？

孙某通常不能直接要求赵某赔偿，而应向钱某主张违约责任。包括：

已付但未实际使用期间的租金；
装修损失、转让费损失；
搬迁费、停业损失等合理损失。

但孙某自身也可能存在过错。例如，签约前未核实钱某是否有权转租、未查看主租赁合同、未要求赵某书面同意，法院可能酌定其承担部分损失。

若孙某未经赵某同意进行装修，赵某还可要求其恢复原状或赔偿损失。孙某的装修损失，原则上按转租合同约定处理；没有约定或约定不明的，向钱某主张。

5. 哪些情形下，赵某可能无法解除？

如果赵某存在以下行为，可能被认定为“同意转租”或丧失解除权：

知道转租后六个月内未提出异议；
直接向孙某收取租金、物业费；
书面同意转租；
以其他行为明确认可孙某使用房屋。

一旦视为同意转租，赵某再以“擅自转租”为由解除合同，通常不会得到支持。但转租期限超过钱某剩余租期的，超过部分对赵某没有约束力。

三、苏州实务建议

对出租人：合同中明确禁止转租，并约定擅自转租的违约金和解除条件；发现转租后六个月内书面异议；保留通知、快递、聊天记录等证据。

对承租人：确需转租的，务必取得出租人书面同意；转租期限不要超过主合同剩余租期；在转租合同中明确出租人解除主合同时的赔偿责任。

对次承租人：签约前核查房产证、主租赁合同、出租人同意转租的书面文件；租期不超过主合同剩余期限；约定若因承租人原因导致腾退，承租人应赔偿租金、装修、搬迁等损失。

四、10组相关QA

Q1：出租人知道承租人转租后，多久内必须提出异议？
A1：六个月。自知道或应当知道转租之日起六个月内未提出异议，视为同意转租。

Q2：合同写“不得转租”，出租人发现后能否直接停水停电？
A2：不建议。擅自停水停电可能构成违约或侵权。应书面催告、发解除通知，协商不成再诉讼。

Q3：次承租人与承租人签了三年转租合同，但主合同只剩一年，能否继续三年？
A3：超过主合同剩余租期的部分，对出租人不具有约束力。主合同到期后，出租人可要求腾退，次承租人向承租人索赔。

Q4：出租人要解除合同，次承租人能否替承租人交租金？
A4：若解除事由是承租人欠租，次承租人可代付欠付租金和违约金，抗辩解除权；若解除事由是擅自转租，代付通常不能阻却解除。

Q5：次承租人不知情，能否以“善意”取得租赁权？
A5：租赁权是债权，一般不能善意取得对抗出租人。次承租人只能依据转租合同向承租人主张违约赔偿。

Q6：出租人解除后，次承租人继续占用，要付什么费用？
A6：通常需支付房屋占有使用费，标准参照原租金或市场租金，从合同解除后计算至实际腾退之日。

Q7：次承租人装修损失谁承担？
A7：先看转租合同约定；无约定时，因承租人无权转租导致合同不能履行，次承租人可向承租人主张。未经出租人同意的装修，出租人一般不赔，还可要求恢复原状。

Q8：出租人“视为同意转租”后，还能再以擅自转租解除吗？
A8：一般不能。但若转租期限超过剩余租期，超期部分对出租人无约束；出租人仍可依其他违约事由主张解除。

Q9：苏州法院处理此类纠纷通常看哪些证据？
A9：租赁合同、转租合同、付款凭证、微信或邮件通知、解除函、快递凭证、现场照片、物业证明、租金流水、装修合同等。

Q10：次承租人被清退后，能否要求出租人赔偿？
A10：通常不能直接要求出租人赔偿，应向承租人主张。除非出租人存在同意转租后又反悔、明显过错导致损失等特殊情形。

关联律师：谭伟，江苏邦度律师事务所，联系电话18660733187