湖北省浠水县人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鄂1125民初4519号

原告：马某勇，男，1981年4月13日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省浠水县。

原告：张某甲，女，1989年9月12日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省浠水县。

二原告共同委托诉讼代理人：姚志，上海源杰（黄冈）律师事务所律师，执业证号为**，代理权限为特别授权。

被告：湖北某某房地产开发有限公司，住所地：浠水经济开发区。

法定代表人：龚某培。

委托诉讼代理人：肖某，代理权限为特别授权。

被告：浠水县某某房地产经纪有限公司，住所地：浠水县。

法定代表人：李某甲。

被告：李某甲，女，1979年2月28日出生，汉族，住所地：湖北省浠水县。

被告浠水县某某房地产经纪有限公司、被告李某甲共同委托诉讼代理人：许清平，湖北纬同律师事务所律师，执业证号为**，代理权限为特别授权。

原告马某勇、张某甲诉被告湖北某某房地产开发有限公司、浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某勇及原告马某勇、张某甲的共同委托诉讼代理人姚志，被告湖北某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖某，被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲的共同委托诉讼代理人许清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马某勇、张某甲向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告湖北某某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2、请求判决三被告向原告退还购房款170000元；3、请求判决三被告向原告支付利息38856元（按市场贷款一年期利率3.45%的1.5倍计算，自2020年1月16日至2024年6月16日共53个月）；4、请求判决三被告向原告支付装修费（见评估报告）；5、本案诉讼费由三被告承担。

事实与理由：被告李某甲系浠水县某某房地产经纪有限公司法定代表人，因与原告亲戚认识，得知原告有购房需求，即于2019年11月联系原告向其表示能提供代购中介服务。被告李某甲与原告沟通后便介绍被告湖北某某房地产开发有限公司名下代为销售位于浠水县**镇**道**花园**栋**单元**层**号房屋给原告，不久后经双方协商确定该房屋总价为428000元。2019年12月11日被告李某甲带原告与被告浠水县某某房地产经纪有限公司签订了《房屋委托代理定购合同》，合同约定首付款为168000元，余款后续以按揭方式支付。此后，原告分别于2019年12月11日向被告李某甲支付2000元、2019年12月17日向被告李某甲支付20000元、2019年12月20日向被告李某甲支付50000元、2019年12月31日向被告李某甲支付30000元、2020年1月16日向被告李某甲支付68000元（原告累计向被告李某甲转账170000元，其中包含物业维修保证金2000元）。2020年5月12日被告李某甲带原告来到被告湖北某某房地产开发有限公司售楼部，面签《商品房买卖合同》（出售人为被告湖北某某房地产开发有限公司，买受人为原告）。2020年5月19日，原告于被告湖北某某房地产开发有限公司处拿到房屋钥匙并办理了物业相关手续，开始装修及办理入住。2022年，原告收到法院开庭传票，才得知自己所购买的房屋系他人名下房产。（2022）鄂1125民初2576号浠水县人民法院认定：2017年10月20日，原房主与被告湖北某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同已在房产部门备案），约定原房主购买被告湖北某某房地产开发有限公司开发的浠水县**镇**道**花园**栋**层**号室房屋，房屋面积为93.22平方米，总价为372000元，付款方式为首付322000元，余款5万元于同年12月8日办理按揭。该合同签订后，原房主按约定已向被告湖北某某房地产开发有限公司付清全部购房款，并于2017年12月25日在房管部门办理备案登记手续，被告湖北某某房地产开发有限公司于2018年7月将房屋交付给原房主。2019年7月，被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙带原房主办理不动产登记，原房主将办不动产登记资料交给他本人，原房主当时想卖该房屋，就口头叫张某乙帮忙挂某甲公司看看。2021年3月，被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙将不动产产权证资料（编号ＮｏＤ42661526002不动产产权证）和钥匙给了原房主。原房主遂到房产登记部门核实，经核实编号Ｎ2Ｄ42661526002不动产产权证系伪造，原房主又找被告湖北某某房地产开发有限公司，在被告湖北某某房地产开发有限公司出具情况说明情况下，房产部门2022年2月15日为原房主办理了编号Ｎｏ42661806641号不动产产权证。同时因被告湖北某某房地产开发有限公司员工张某乙私自伪造买卖合同、私自隐瞒事实将房屋钥匙交付给原告并与其签订委托定购合同，并将所取得的涉案房屋购房款未交付给原房主，骗取他人财产（涉嫌犯罪），导致原告误入住该争议的房屋，涉案房屋现已登记在其他人名下，依据物权优先于债权的原则，原告居住涉案房屋属无权占有。此案浠水县人民法院于2022年11月23日作出湖北省浠水县人民法院民事判决书（2022）鄂1125民初2576号：判决原告在该判决书生效后180日内返还并腾退位于浠水县**镇**道**花园**栋**层**号室房屋（房屋所有权证号：鄂【2022】浠水县不动产第0**3号）。原告则于15日内向黄冈市中级人民法院申请上诉，黄冈市中级人民法院于2023年7月25日做出湖北省黄冈市中级人民民事判决书（2023）鄂11民终2413号：判决维持原判。现原告认为被告湖北某某房地产开发有限公司未按照合同约定提供服务的行为致使合同目的无法实现，要求三被告退回原告已付房款及装修费等。三被告的行为已侵害了原告的经济利益，为了维护原告的合法权益，遂向贵院提起诉讼，请求判如所请。

被告湖北某某房地产开发有限公司辩称，李某贝（曾用名李某乙）身份证号（421125199410****），于2017年10月20日在浠水县**花园**商品房买卖合同，购买上海花园1期**号楼**号房，合同约定房屋面积：93.22平方米，合同约定房屋总价：372000元。同时，李某贝（曾用名李某乙）在湖北某某房地产开发有限公司营销中心财务处ＰＯＳ机刷卡缴纳购房首期款：322000元，余款：50000元办理银行按揭贷款。该套商品房买卖合同随后由营销中心内勤部工作人员送到浠水县房地产管理局办理合同备案手续及办理银行按揭贷款手续。2018年7月11日，李某贝（曾用名李某乙）到上海花园营销中心办理面积补充协议和领取交房通知单以及全款税务发票。同时李某贝（曾用名李某乙）至上海花园小区某乙丙公司处办理交房手续，并在某乙丙公司交清全部相关费用后，领取了1期**号楼**号房的房屋钥匙。至此，湖北某某房产公司已经依据商品房买卖合同将该房屋合法、合规的交付给购房客户李某贝（曾用名李某乙）本人。案涉房屋系案外人李某贝（曾用名李某乙）私自委托张某乙个人联系中介挂网出售，与答辩人无关。2022年2月1日（大年初一），李某贝（曾用名李某乙）电话联系湖北某某房产公司上海花园营销中心管理处经理肖某告知上海花园1期**号楼**号房已经被其他人装修入住，肖某知道后，为了更加清楚的了解此事，随即驾车从黄石赶到上海花园营销中心，见到了客户李某贝（曾用名李某乙）本人及某甲公司人员，了解事情情况如下：2018年7月11日，李某贝（曾用名李某乙）在上海花园营销中心和某乙丙公司办理完交房手续并领取房屋钥匙之后。于2019年7月份联系上海花园营销中心内勤工作人员张某乙，身份证号（420203198902****），委托张某乙将该房屋联系某甲公司挂网出售，并把房屋钥匙和购房合同以及房屋全款税务发票交给张某乙。张某乙随后便与被告浠水县某某房地产经纪有限公司联系对外出售该房。因为该房已经过房产局、税务局、不动产、银行抵押等多部门的登记确权备案，房产局和不动产的联网登记备案，李某贝（曾用名李某乙）本人的全款税务发票，以及李某贝（曾用名李某乙）在银行联网系统的该房抵押贷款。这是一个基本常识，该房已经不可能再以一手房的方式进行销售。被告某甲公司、被告李某甲作为在工商局、房产局登记备案的合法注册的专业房产交易公司和人员，未尽到审慎的责任，也未进行案涉房屋背调和房查，导致交易过程中出现重大风险，原告与被告某甲公司已经建立了中介服务合同关系，被告某甲公司作为在工商局、房产局登记备案的合法注册的专业房产交易公司应首先在房产局和不动产部门对案涉房屋进行背调和房查，了解案涉房屋的真实情况和信息。但是，从本案事实来看，被告某甲公司和李某甲明知道案涉及房屋属于李某贝（曾用名李某乙）所有，原告缴纳的购房款应当交给李某贝（曾用名李某乙），但是被告李某甲却将房款交给张某乙，明显不符合正常交易情况，从原告与被告李某甲以及李某甲与张某乙、李某贝（曾用名李某乙）的商谈的房屋价格来看，很显然，是被告李某甲与张某乙私下谋划，双方获取房屋交易差额，从中获取私利。基于此，被告某甲公司、被告李某甲疏忽大意，按照房屋交易程序的前期案涉房屋背景和房源不去调查核实，尤其是张某乙将伪造的变更申请表给被告李某甲时，不仅不去调查，反而是将原告支付的购房款直接转给张某乙私人，造成重大交易风险，对此应对原告的损失承担全部责任。同时，被告某甲公司在既没有房屋户主李某贝（曾用名李某乙）的书面委托，也没有某某房地产公司的书面委托，居然可以与马某勇签定上海某某园小区10栋1803号房的购房协议并且收取马某勇的购房款，某甲公司明明知道是二手房交易，在签定购房协议收取购房款前依据二手房行业惯例，肯定要去房产局对该房进行房产归属和户主信息的查询，以及联系原户主确定卖房的真实意愿，仅凭非该房户主的张某乙的个人表述，就贸然通知不知事由的马某勇签定房屋定购合同并收取马某勇购房款16.8万元。既没有联系原购房人李某贝（曾用名李某乙）本人需要到场签字确认，亦没有联系将房款交给原购房人李某贝（曾用名李某乙）本人，居然将该笔房款其中的15万直接转给张某乙私人账户（后据公安局查实14万为购房款，1万元为张某乙分的利润）另外的1.8万不知去向。作为一家专业办理房产交易的某甲公司，以上事实问题确实匪夷所思。湖北某某房地产开发公司确认上海花园1期10-1803号房仅与李某贝（曾用名李某乙）本人签署过商品房买卖合同，没有与其他任何单位和个人签署过该房的商品房买卖合同，也没有因为该房收取过任何其他单位和个人的房屋钱款和任何相关费用。工作流程：销售处负责售楼处销售前台接待来访客户，带客户、看房、选房、商谈。确定客户的购意愿后，报管理处负责人批准同意销售价格、付款方式后方可到管理处办公室领取购房合同加盖房产销售合同专用章，再签署购房合同，然后客户到财务处付款，随后，客户到内勤部门办理购房客户的个人资料（结婚证、身份证、户口本、银行流水、征信）准备和复印，签署完毕的购房合同送至湖北某甲壬公司办公室（浠水县经济开发区彩虹大道189号2栋101-102室）加盖企业法人公章。然后由内勤工作人员送至房产局进行合同备案。特别说明：张某乙为售楼部内勤处工作人员。根据我们公司用章流程，也不可能随意将公章交给某个人使用，收款收账也不可能委托个人代收，所有应收房屋款项都必须在售楼部管理处财务部门办理缴纳手续，某乙公司对公账户。房屋已交付给原告李某贝（曾用名李某乙），我公司也不可能存在再次将该房签署一手房合同出售给他人的情况。因此，李某贝（曾用名李某乙）委托张某乙联系某甲公司挂网出售房屋，属于李某贝（曾用名李某乙）和张某乙个人行为，不能代表我公司，我公司不应当承担任何责任。

被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲辩称：

一、答辩人已履行合理告知义务，未隐瞒房源真实信息。在签订中介服务合同前，答辩人已向原告马某勇明确告知该房屋的真实权属情况，即房屋属二手房源，权属归李某贝所有。答辩人还向原告说明可以通过“一手房”流程签约，由开发商直接办理交易，以节省购房费用。原告在充分知情情况下自愿签订了中介合同，这表明答辩人履行了必要的告知义务，交易中不存在隐瞒或误导行为。

二、张某乙的收款和交易行为属开发商职务行为，应由开发商某甲壬公司承担责任。原房主李某贝购得案涉房屋后，委托开发商某甲壬公司销售人员张某乙代为出售，并确认交易价格及支付方式。张某乙作为开发商某甲壬公司的销售人员，在职务范围内完成收款、办理购房手续、交房等一系列行为，其行为性质属于某戊公司职责的职务行为。同时，刑事判决书认定张某乙在办理原告购房业务中构成职务侵占罪，进一步证明其行为属于职务行为。根据民法规定，开发商某甲壬公司应对张某乙在职务行为中产生的法律后果承担相应民事责任。

三、购房款流转合规，答辩人对张某乙的职务行为具有合理信赖。答辩人在将首付款交付张某乙之前，已收到由张某乙提供、加盖开发商公章的《商品房合同变更、注销申请表》，显示原房主李某贝申请退房，开发商同意房屋重新销售。答辩人基于对张某乙作为开发商职员的合理信赖，将原告的首付款转交给张某乙，且整个资金流转过程符合中介服务规范，答辩人不存在过错。

四、开发商的后续行为确认了张某乙的职务行为，应承担法律责任。在张某乙收取首付款后，开发商安排原告在售楼中心处签订正式购房合同，并完成房屋交付，且原告马某勇等随后进行了装修并入住。这一系列行为表明开发商认可了张某乙的职务行为，愿意承担相应的法律后果。因此，因张某乙职务行为引发的民事责任应由开发商承担，答辩人不应承担任何责任。

五、开发商拒绝承担张某乙职务行为的法律责任，导致本案纠纷的发生。本案纠纷的根本原因在于开发商拒绝承担其员工张某乙在职务行为中产生的法律责任。张某乙作为某甲壬公司的销售人员，在某戊公司职责的过程中完成了收款、安排签订购房合同及房屋交付等事务。开发商对其职务行为负有法律责任，但在发现张某乙挪用资金后，其拒绝承担相应后果，导致了原告的损失。因此，本案责任应由开发商承担，而非答辩人。

综上，答辩人已按中介合同履行合理的告知义务和合规的中介职责，不存在过错。张某乙的职务行为已被开发商认可，相关民事责任应由开发商承担。答辩人请求法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。

庭审中，原告为证明其主张，向本院提交书面证据材料如下：

证据一、原告身份证和被告信息，证明原、被告主体适格。

证据二、转账记录，证明原告向被告转账事实。

证据三、商品房买卖合同，证明原被告签订合同事实。

证据四、一审及二审判决书，证明法律文书生效。

证据五、离婚证，证明婚姻情况。

证据六、评估报告书，证明房屋装修评估事实。

被告湖北某某房地产开发有限公司对原告提交的证据进行了质证：对证据一、二无异议。对证据三真实性有异议，这份合同不是公司签署的商品房买卖合同。对证据四、五、六有异议。

被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲对原告提交的证据进行了质证：

对证据一无异议。

对证据二真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，转账记录仅能证明原告按中介合同约定支付了购房款和佣金，但不能证明答辩人在交易中存在过错。答辩人已按照中介合同约定履行了中介职责，将购房款转交给开发商的销售人员张某乙，完成了合同义务，交易的后续问题与答辩人无关。交易中房款的具体流向和使用问题，系因张某乙的职务行为及开发商未妥善履行民事责任所致，与答辩人无关。

对证据三真实性无异议，该合同不仅是原告提交的证据，也是某庚公司和李某甲提交的证据，充分证明以下事实：合同的签订时间确认开发商对张某乙行为的认可：该合同是在张某乙收到李某甲转交的首付款后，由开发商正式与原告签订，表明开发商对张某乙行为的事后认可。开发商作为合同签订方及房屋实际交付方，已将张某乙的职务行为视为公司行为，并接受了交易的法律后果。案涉房屋以“一手房流程”交易完成：根据合同条款及实际履行情况，房屋是通过“一手房流程”进行交易的，开发商直接与购房人原告签订了《商品房买卖合同》，并完成了交付。张某乙的职务行为得到了开发商的充分认可，开发商理应承担因此产生的法律责任。开发商完成了房屋交付及装修入住：合同签订后，开发商顺利交付房屋，原告进行了装修并实际入住。这进一步表明开发商对整个交易流程，包括张某乙的行为，均予以认可。某庚公司作为某甲公司，促成了符合双方约定的交易，已履行中介职责，未对原告的权益造成任何侵害。

对证据四真实性无异议，对其证明目的有异议，本判决书不仅是原告提供的证据，也是某庚公司和李某甲提交的证据，恰好能够某壬公司和李某甲所主张的关键事实和举证目的，判决书确认张某乙的行为属于职务行为，判决书明确显示，原房主李某贝将案涉房屋委托开发商的销售人员张某乙代为销售，并认可张某乙负责价格洽谈及款项收取。这表明张某乙的行为是基于职务行为而非个人行为。某壬公司履行了中介职责：张某乙在收到某庚公司转交的首付款后，带领原告到售楼中心签订正式购房合同，开发商随后完成了房屋交付，原告马某勇对房屋进行了装修并入住。这些行为表明开发商对张某乙的行为已予以认可。根据法律原则，开发商应承担张某乙职务行为引发的法律责任。纠纷根源在于开发商的责任未履行：判决书确认某庚公司促成交易，完成中介服务，无隐瞒、误导或其他过错行为。本案纠纷的根源在于开发商未妥善处理原房主李某贝的退房及相关款项流转问题，而非中介服务环节的失职。

对证据五真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，与本案不具有任何关联性或证明价值。

对证据六评估报告书的真实性无异议，但其关联性和证明目的不能成立。某癸公司的中介行为无关，装修损失的责任应由开发商承担。

被告湖北某某房地产开发有限公司向本院提交庭审记录一份，证明合同签署的时间为2022年8月份，是由张某乙交给李某甲的，但是原告5月19日就装修了，证明合同具有虚假性，合同不是在售楼部签订的，是在售楼部外面签署的。

原告马某勇、张某甲对被告湖北某某房地产开发有限公司的证据进行了质证：对证据真实性没有异议，合同是在某甲壬公司售楼部门口签订的，签订合同的时期就是合同上的日期。

被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲对被告湖北某某房地产开发有限公司的证据进行了质证：对证据真实性请法庭核实，对证明目的有异议，购房合同的真实性及效力通过生效判决可以确认，合同已经加盖公章，属于有效书证，且开发商已经追认合同效力。开发商将房屋销售给李某贝（曾用名李某乙）之后，又将房屋销售给原告。

被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲为反驳原告马某勇、张某甲的诉请，向本院提交如下证据：

第一组证据：《房屋委托代理定购合同》及与马某勇的微信聊天记录。证明目的：某甲乙公司已尽到对房源真实权属的告知义务：在签订中介服务合同前，某庚公司通过李某甲告知马某勇该房屋已归属于李某贝，属二手房源。马某勇在签订中介服务合同前已知晓房源的权属信息，并自愿选择购买。某甲丙公司未进行隐瞒，且交易流程符合马某勇的要求：李某甲在交易前明确向马某勇说明，尽管房屋属二手房源，但可以通过居间服务走一手流程，直接由开发商签订购房合同，节省费用。马某勇接受该方案，并在充分了解情况后与某庚公司签订了中介合同。某甲丁公司履行了合同约定的中介服务：某庚公司按照合同约定，积极促成交易，并促使马某勇与开发商签订购房合同。合同中的房屋价格和相关条款均符合约定条件，某甲戊公司按约履行了中介义务。通过上述目的，某庚公司旨在证明其在交易中的行为符合中介义务，并无隐瞒、误导行为，未对原告的损失产生直接过错。

第二组证据：与张某乙、李某贝的微信聊天记录、民事判决书。

证明目的：1．证明李某贝委托开发商代表张某乙代售房屋：微信聊天记录和民事判决书可证明李某贝在购得案涉房屋后，口头委托开发商的销售人员张某乙代为出售房屋。李某贝之所以选择张某乙代售，基于其作为开发商代表的身份和信任关系，这显示张某乙的行为是在其职务范围内进行的。2．证明张某乙代表开发商与某庚公司洽谈出售事宜：张某乙与李某甲的微信聊天记录表明，张某乙以开发商的身份与李某甲沟通，将李某贝的房源作为“一手房”出售，某甲己公司确定房屋价格和支付流程。这表明张某乙在出售过程中有开发商授权的代理行为。3．证明房屋价格经过了李某贝的确认：李某甲的微信记录和民事判决书可进一步证明，李某贝确认了出售价格并认可由张某乙代为洽谈和收取首付款，且接受通过“一手房”流程签订合同的方式。通过这些证据，某庚公司旨在证明张某乙作为开发商的代表负责出售房源，包括价格确定和合同签署方式均经过房主李某贝的认可，某甲庚公司对房屋的代理销售行为符合正常的中介流程与约定，并无过错。

第三组证据：《浠水县商品房合同变更、注销申请表》、将购房款转交张某乙的银行转账记录。证明目的：某甲乙公司合理信赖张某乙的代理权限：银行转账记录和张某乙通过微信发送的《浠水县商品房合同变更、注销申请表》表明，某庚公司员工李某甲在将马某勇的首付款转交张某乙前，已获得该申请表作为依据。该表显示李某贝申请退房，附有李某贝的签名并加盖了开发商公章，使李某甲合理相信张某乙代表开发商在办理“一手房”销售流程。因此，李某甲在基于合理信赖的情况下，将首付款转交给张某乙。某甲丙公司对购房款流转的合规操作：申请表和银行转账记录显示，李某甲按照中介流程合规操作，将马某勇支付的首付款直接转交给具有开发商代表身份的张某乙，并未截留或挪用购房款，确保了资金流向的合规性，从而履行了应尽的中介职责。某甲丁公司在交易中无过错：申请表进一步表明，张某乙作为开发商的销售人员出具了加盖公章的文件，确认了交易的真实性。李某甲依据开发商出具的文件和张某乙的指示操作，符合中介服务的合理流程和规范，无隐瞒或不当行为。《浠水县商品房合同变更、注销申请表》和银行转账记录共同证明，某庚公司按正常中介流程将首付款交付给张某乙，履行了中介职责，交易中无过错，因此不应对张某乙的行为承担责任。

第四组证据：马某勇与某甲壬公司签订的正式购房合同、物业费及装修保证金收据。证明目的：1．证明交易的正式达成与房屋交付：某甲壬公司正式与马某勇签订了购房合同，并将房屋交付使用和装修。购房合同中的房屋信息（如位置、面积）及价格条款与《房屋委托代理定购合同》约定一致，表明交易房源和价格均符合中介合同的要求。某庚公司按中介合同促成了符合原告意愿的交易，履行了中介服务义务。2．证明开发商对张某乙行为的责任承担：张某乙作为某甲壬公司的销售人员，在收款后，开发商继续与马某勇签订购房合同并交付房屋，表明开发商对张某乙行为的认可和追认。按照民事责任原则，开发商应承担因张某乙行为所产生的法律后果，某甲癸公司承担责任。某甲丁公司按中介合同履行了服务职责并无过错：某庚公司促成了符合中介合同约定的交易内容，房屋和价格均符合合同要求。在交易完成的过程中，开发商追认了张某乙的行为，某乙甲公司完成了中介职责，无须为张某乙的行为承担责任。购房合同的签订和房屋交付发生在张某乙收款之后，表明开发商对张某乙的行为进行了事后认可，并承担了相应的民事责任。某庚公司按中介合同完成了服务，履职合规，无须为张某乙的行为承担责任。

第五组证据：刑事判决书。证明目的：1．证明张某乙构成职务犯罪：刑事判决书确认张某乙在办理马某勇的购房业务过程中构成职务犯罪并已被判处刑罚，进一步明确张某乙的收款行为是职务行为。这表明张某乙虽构成犯罪，但其行为性质属于履职过程，应由开发商承担相应的民事责任。2．证明开发商的事后认可及应承担的民事责任：尽管张某乙因职务行为构成犯罪，但开发商在张某乙收款后与马某勇签订购房合同并交付房屋，显示对张某乙行为的事后认可。根据民事责任原则，开发商应对张某乙的行为负责。3．证明开发商未履行应尽的民事责任，导致纠纷：结合民事判决书认定的事实，开发商未履行其应承担的民事责任，例如将首付款代张某乙支付给李某贝，反而将房屋产权登记至李某贝名下，最终导致本案纠纷。由此，开发商的失职行为是纠纷发生的直接原因，责任应由开发商承担，与某庚公司无关。刑事判决书明确张某乙的职务犯罪行为，开发商的事后认可进一步确立了其民事责任，且开发商未妥善处理首付款和产权登记，导致纠纷。某庚公司已按合同完成中介服务，并无过错或责任。

第六组证据：转账记录、物业费缴费收据、2000元装修保证金和聊天记录各一份，证明目的：原告交纳了房款和物业费等费用。

原告马某勇、张某甲对被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲的证据进行了质证：对第一组证据真实性无异议，被告某甲公司没有按照合同约定进行权属调查，没有发现房产存在权属争议。对第二组证据，与原告的微信聊天记录是真实的，和李某贝的聊天记录无法核实真实性，对证明目的不认可，是按一手房还是按照二手房交易，应该由某甲公司判断，被告终结公司与张某乙进行勾结，购房款中有一万元是张某乙的佣金。对第三组证据中合同变更申请表有异议，购房款银行转账记录无异议。对第四组证据无异议，某乙乙公司无过错。对第五组证据真实性无异议，公章都是真实的。对于第六组证据中银行尾号1777的转账记录真实性予以认可，对于其证明目的不予认可，因银行尾号1777的账号并不是原告本人的，仅凭账号银行转账记录不能证明其证明目的。对于湖北某某物业有限公司开具的2517元物业费收据真实性予以认可，对于其证明目的不予认可，因2019年原告并未办理入住相关手续，该笔物业费是前任业主李某贝因支付的，只是备注的原告姓名。对于湖北某某物业有限公司开具的2000元装修保证金收据真实性予以认可。对于聊天记录的真实性予以认可，且对转账15000元接受事实予以认可。

被告湖北某某房地产开发有限公司对被告浠水县某某房地产经纪有限公司、李某甲的证据进行了质证：对证据一、二无异议。对证据三中合同变更申请表有异议，张某乙已经承认这个是他虚构的，包括李某贝（曾用名李某乙）的签名都是虚假的。对证据四有异议，我们从来没有与原告签署合同。对证据五有异议，因为张某乙有20多个案件。

本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，案外人李某贝购买浠水县**镇**道**花园**栋**层**号室房屋，与被告湖北某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同已在房产部门备案），房屋面积93.22平方米，售价372000元。该合同签订后，案外人向被告湖北某某房地产开发有限公司付清全部购房款，2017年12月25日在房管部门办理备案登记手续，被告湖北某某房地产开发有限公司于2018年7月将房屋交付给原房主。2019年7月，被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙带案外人办理不动产登记，案外人将办不动产登记资料交给张某乙。案外人当时想将该房屋出卖，就口头要求张某乙帮忙挂某甲公司看看。2021年3月，被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙将不动产产权证资料（编号Ｎｏ.Ｄ42661526002不动产产权证）和钥匙给了案外人。案外人遂到房产登记部门核实，经核实编号Ｎｏ.Ｄ42661526002不动产产权证系伪造，案外人又找被告湖北某某房地产开发有限公司，在被告湖北某某房地产开发有限公司出具情况说明情况下，房产部门2022年2月15日为案外人办理了编号Ｎｏ.42661806641号不动产产权证。

2019年11月，原告马某勇、张某甲欲购房与被告李某甲（当时系被告浠水县某某房地产经纪有限公司员工）联系，正好案外人购买浠水县**镇**道**花园**栋**层**号室房屋口头委托被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙出售，张某乙找到被告李某甲，被告李某甲表示被告浠水县某某房地产经纪有限公司能为原告提供代购中介服务。被告李某甲与二原告沟通后，2019年12月11日被告李某甲联系原告与被告浠水县某某房地产经纪有限公司签订了《房屋委托代理定购合同》，约定房屋总价款428000元，首付款为168000元，余款后续以按揭方式支付。合同签订后，二原告分别于2019年12月11日向被告李某甲支付2000元、2019年12月17日向被告李某甲支付20000元、2019年12月20日向被告李某甲支付50000元、2019年12月31日向被告李某甲支付30000元、2020年1月16日向被告李某甲支付68000元，原告共计转账170000元（其中2000元系物业维修保证金）。2019年12月13日，张某乙向被告李某甲出示由案外人签名的《浠水县商品房合同、变更、注销申请表》后，被告李某甲于2020年1月16日向张某乙付清首付款15.4万元。2020年5月12日，被告李某甲带二原告来到被告湖北某某房地产开发有限公司售楼部，面签《商品房买卖合同》（出售人为被告湖北某某房地产开发有限公司，买受人为二原告）。2020年5月19日，二原告从张某乙处拿到案涉房屋钥匙，并办理了物业相关手续，开始装修，后入住。

2022年4月，案外人向本院提起诉讼，要求二原告腾退案涉房屋。本院于2022年11月23日作出（2022）鄂1125民初2576号民事判决，二原告返还并腾退位于浠水县**镇**道**花园**栋**层**号室房屋。二原告不服提出上诉，黄冈市中级人民法院维持本院（2022）鄂1125民初2576号民事判决。随后，二原告向案外人返还并腾退案涉房屋。二原告为维护其权益，遂向本院提起诉讼。在诉讼中，二原告变更诉讼请求，撤回第四项“判决三被告向原告支付装修费”的诉讼请求。

同时查明，被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙收到案涉房屋房款，隐瞒相关事实，未将房款付给案外人。案外人向公安机关报案，本院对张某乙犯职务侵占罪、诈骗罪作出刑事处罚。被告李某甲收到二原告的购房款后，2020年1月16日向张某乙付案涉房屋购房款15.4万元，缴纳案涉房屋2019年5月1日至2020年12月31日的物业费2517元，代二原告缴纳维修保证金2000元，2022年4月15日向二原告退款15000元。本院受理该案后，于2024年11月8日向三被告送达起诉状副本及相关诉讼文书。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年5月20日，就位于浠水县**镇**道**花园**栋**层**号室房屋原告马某勇、张某甲与被告湖北某某房地产开发有限公司签订合同编号ＸＳ****655号的《商品房买卖合同》，但案涉房屋已于2017年10月20日由被告湖北某某房地产开发有限公司出卖给案外人李某贝，2017年12月25日在房管部门办理备案登记手续。因此，二原告购买案涉房屋的合同目的不能实现，二原告请求解除与被告湖北某某房地产开发有限公司签订合同编号ＸＳ****655号的《商品房买卖合同》，本院予以支持。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。二原告依据《商品房买卖合同》，向被告李某甲转款170000元，其中被告李某甲向被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙支付案涉房款154000元。该154000元应由被告湖北某某房地产开发有限公司退还给二原告，并赔偿自2020年1月16日起按年利率3.45%计算的利息损失。原告请求按年利率3.45%的1.5倍计算利息损失没有法律依据。

张某乙系被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员，其在本案中与二原告签订商品房买卖合同及收取购房款的行为等均是履行职务行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十条的规定，其行为产生的法律后果依法由被告湖北某某房地产开发有限公司承担，被告湖北某某房地产开发有限公司抗辩的理由依法不能成立。

被告李某甲系被告浠水县某某房地产经纪有限公司员工，在本案的行为系代表被告浠水县某某房地产经纪有限公司，被告浠水县某某房地产经纪有限公司收到二原告的购房款均已实际交付给被告湖北某某房地产开发有限公司工作人员张某乙，二原告请求被告李某甲、被告浠水县某某房地产经纪有限公司退还购房款并赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、原告马某勇、张某甲与被告湖北某某房地产开发有限公司签订合同编号ＸＳ****655号的《商品房买卖合同》于2024年11月8日解除；

二、被告湖北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告购房款154000元并支付利息损失23465.75元（利息损失自2020年1月16日按年利率3.45%计算至2024年6月16日止）；

三、驳回原告马某勇、张某甲其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取3125元，由被告湖北某某房地产开发有限公司负担，于上述付款之日缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判员张向明

二〇二四年十二月三十一日

书记员何一炜