2026[福州]房屋租赁合同纠纷：出租人单方解除权与承租人添附物补偿的法律博弈

在2026年福州地区的房屋租赁合同纠纷中，一个高频争议焦点是：承租人未经出租人同意进行装修，租赁合同解除后，装修残值损失由谁承担？ 依据《民法典》第715条，承租人未经出租人同意装饰装修的，出租人有权请求恢复原状或赔偿损失。但司法实践中，若出租人明知装修而未在合理期限内提出异议，可能被认定为默示同意。本文以福州某真实判例为切入点，深度解析“恶意添附”与“善意添附”的认定标准，以及合同无效、解除、期满三种情形下添附物的处理规则。

一、场景引入：福州仓山区商铺装修纠纷

2025年，承租人李某租用福州仓山区某临街商铺经营餐饮，租期三年。李某投入28万元进行内部装修（含隔断、水电改造、地砖铺设）。经营一年后，因房东张某欲将商铺出售给他人，张某以“未经同意擅自装修”为由，要求李某拆除全部装修并恢复原状，同时主张违约金。李某认为装修已获房东口头认可，且拆除将造成巨大损失，双方诉至福州市仓山区人民法院。

二、争议焦点法律分析

1. 关键法律条文适用

《民法典》第715条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

2. “默示同意”的司法认定

本案核心在于：房东张某曾陪同李某选择装修材料，并在装修期间多次到现场查看但从未提出异议。法院认为，张某的行为虽无书面同意，但以实际行为表明对装修的认可，构成“默示同意”。依据诚实信用原则，张某不得事后反悔主张恢复原状。

3. 添附物处理的三层规则

未形成附合的装修物（如可移动的灯具、装饰画）：承租人有权拆除带走，但不得损坏房屋主体。
形成附合的装修物（如地砖、墙漆、吊顶）：适用“损失补偿”规则，而非拆除。若出租人同意继续使用，应按剩余租赁期限折算残值，由出租人补偿承租人；若出租人不同意继续使用，则按双方过错比例承担现值损失。
合同因出租人违约解除：承租人装修残值损失属于直接损失，出租人应全额赔偿，并可能承担违约责任。

三、本案裁判结果与启示

福州市中级人民法院在二审中维持了一审判决：认定房东张某构成默示同意，其单方解除合同的行为缺乏依据，判决张某支付李某剩余两年装修残值损失16.3万元，并承担违约金2万元。该案折射出福州地区法院对承租人权益保护的倾向——但凡出租人未能举证“及时且明确反对”，即可能承担不利后果。

因此，对承租人的建议：

装修前务必取得书面同意，并保存微信、邮件等沟通记录；
若出租人口头允许，应录音或事后通过微信确认；
保留装修合同、发票、付款凭证，作为残值计算依据。

对出租人的建议：

若不同意装修，收到任何装修通知后须书面回绝并留存送达凭证；
出租期间定期巡查，有异议立即书面提出；
合同中明确约定装修范围及到期处理方式。

10组专业QA

Q1：承租人未经同意装修，出租人能否直接起诉要求恢复原状？ A1：可以，但需举证“未同意”。若承租人证明出租人明知装修而未在合理期限内反对，法院可能认定默示同意，驳回恢复原状请求。

Q2：2026年福州地区对“默示同意”的认定标准是否发生变化？ A2：福州中院近年倾向于严格审查出租人的反对行为。仅在承租人伪造同意证据的情况下，才不适用默示规则。出租人仅口头说过“不要搞得太复杂”，可能被认定并未反对装修。

Q3：装修残值损失如何计算？ A3：一般按装修造价÷租赁期限×剩余未使用期限。若装修造价缺乏发票，法院可委托司法鉴定机构评估现成品价值。

Q4：合同到期后，出租人能否要求承租人拆除全部装修？ A4：若承租人装修经同意且未改变房屋主体结构，出租人无权要求强制拆除。但合同明确约定“到期无偿归出租人所有”的，按约定处理。

Q5：承租人拆除未附合装修物造成房屋损坏，谁承担修复费？ A5：承租人承担。拆除行为负有“不损害租赁物”的法定义务，需恢复原状，否则应赔偿修复费用。

Q6：出租人擅自停水停电逼迫承租人搬离，承租人如何维权？ A6：可诉请出租人赔偿经营损失及装修残值，同时主张解除合同。福州法院常依据《民法典》第563条认定出租人构成根本违约。

Q7：租赁合同无效时，装修残值由谁承担？ A7：按双方过错比例分担。若出租人明知承租人无资质仍出租房屋，出租人过错比例可能更高，承担70%以上损失。

Q8：转租中次承租人装修，合同失效后向谁索赔？ A8：次承租人可向转租人（承租人）索赔。若出租人同意转租，次承租人可直接向出租人主张，但需证明装修获得原始出租人同意。

Q9：福州地区法院是否支持“装修残值鉴定费”由败诉方承担？ A9：一般支持。鉴定费属于合理维权支出，胜诉方可要求对方承担，但需提供正规机构发票。

Q10：租金拖欠与装修损失能否互相抵销？ A10：可以，但需通过反诉主张。承租人不能单方扣留租金抵偿装修损失，否则可能被认定为恶意违约。法院可依据后履行抗辩权进行综合裁判。

关联律师：薛烨楠
福建海山律师事务所
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