新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新01民终8391号

上诉人（原审原告）：某甲公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。

法定代表人：宋某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：聂晓江，北京浩天（乌鲁木齐）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王杰，北京浩天（乌鲁木齐）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：王某然，2000年3月7日出生，住湖北省武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：董岩，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛刚，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。

上诉人某甲公司与上诉人王某然因房屋租赁合同纠纷一案，均不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2024）新0105民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某甲公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判：1．王某然支付2023年12月2日至2024年7月24日期间房屋占用费129,616.6元；2．王某然支付违约金7,624元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。由于王某然不按约定支付租金，我公司本想通过诉讼的方式解除合同，但由于种种原因长时间未能送达，为避免损失进一步扩大，我公司又通过微信向王某然发出解除通知，催促王某然搬离物品并将房屋钥匙交付我公司，但王某然一直未予理睬。在这种情况下，我公司又协调社区，才收回涉案房屋。一审法院认为我公司在明知王某然已搬离涉案房屋的情况下，亦未采取措施防止扩大，放任房屋空置，显属认定事实错误；二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50％计算逾期付款损失”。双方签订的《租赁合同书》12.5条约定“逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的1％向甲方支付违约金”。王某然未按约定向我公司支付租金，存在根本违约。双方对违约金的计算方式有明确的约定，不存在不可预见的情形，我公司主张的违约金并不过高。一审法院在王某然未提出请求的情况下主动调减违约金，属适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法支持我公司的上诉请求。

王某然辩称，不认可某甲公司的上诉请求，某甲公司在2023年3月27日及2023年的8月25日通过书面的方式向我发送催收通知单，我在收到该通知单后及时与某甲公司进行了线下的沟通，并且已经提出拒绝支付剩余房租，以及同意承担违约责任的方式来解除合同。因此涉案租赁合同在2023年8月就已经解除。

王某然上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回某甲公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决涉案《租赁合同书》于2024年4月21日解除属于认定事实不清。一审判决称2023年9月18日至2023年10月13日期间某甲公司曾多次联系我要求解除合同与事实不符。早至2023年7月我就已经告知某甲公司由于疫情原因，酒吧无法正常经营，决定不再继续租赁该处商铺，2023年9月9日到2023年9月13日我通知装修公司对酒吧内部的音响等设备进行了拆除，某甲公司在拆除后便将涉案房屋上锁。按照双方约定，合涉案同已经于2023年7月即我提出不再继续租赁该处房屋时就已经解除了；二、一审法院认定我迟延交付房屋，应承担额外的租赁费用，属于认定事实不清。某甲公司自我提出不再继续租赁商铺后将房门锁住，已通过实际行为表示同意我提出的预期违约行为，并且认可了我已经交付商铺的事实。2023年10月起至2024年4月期间频繁由其他租客看房，直至2024年7月，某甲公司将涉案房屋再次租出。一审法院要求我承担2023年7月至2024年5月期间的租赁费与事实不符。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。

某甲公司辩称，不同意王某然上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。

某甲公司向一审法院起诉请求：1．依法解除双方于2022年4月24日签订的《租赁合同书（固定收租）》；2．依法判令王某然给付租金76,240元；3．依法判令王某然给付违约金7,624元；4．依法判令王某然在双方《租赁合同书（固定收租）》解除后按551.56元／日的标准给付房屋占用费，直至王某然将房屋交还之日止；5．依法判令王某然承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2022年4月27日，双方签订《租赁合同书（固定收租）》，约定王某然（承租方）租用某甲公司（出租方）所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区某某路的某商业楼1-*号房屋作为酒吧餐吧使用，租赁期限3年，自2022年7月3日至2025年7月2日止，租金为年198,560元，租金从第二年起按上一年租金标准。递增10％。装修期60天，装修期间免收租金。签订合同时王某然需支付履约保证金20,000元，在发生由于王某然违约而导致合同提前解除的情形，履约保证金作为违约金归某甲公司所有。王某然承担取暖费用为每年5,984元，物业费为每年16,320元。逾期支付相应费用的违约责任，每逾期一日，王某然应按欠付费用总额的1％向某甲公司支付违约金。王某然逾期向某甲公司支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定应由王某然支付的任何一项费用累计超过10日的，双方同意守约方有权书面通知违约方解除合同。补充条款：第一年房租王某然半年支付实收99,280元，第一年物业费王某然半年支付实收8,160元。2022年4月24日，王某然支付履约保证金20,000元，2022年4月27日，王某然支付自2022年5月3日至2023年1月2日共计八个月的物业费10,880元，装修押金10,000元，自2022年7月3日至2023年1月2日期间的租金99,280元。某甲公司减免王某然自2023年1月3日至6月2日期间的房屋租金。自2023年6月3日至2023年12月2日期间的租金为99,280元，王某然于2023年5月12日支付租金8,000元，尚余91,280元未支付。自2023年1月3日至2023年12月2日期间的物业费为14,960元。以上截至2023年12月2日，在扣除王某然已支付的履约保证金20,000元、装修押金10,000元后，王某然尚欠租金及物业费76,240元未支付。2023年9月18日至10月13日期间，某甲公司工作人员数次联系王某然与某甲公司协商解除合同，2024年4月20日，某甲公司工作人员再次联系王某然要求将商铺内物品搬离并与某甲公司办理退房程序，4月21日向王某然发送《解除租赁合同通知书》，4月27日王某然答复“嗯，里面的东西已经没有了”，4月28日，某甲公司工作人员再次向王某然说明要解除合同，房屋处于被王某然占用状态，并将钥匙交还某甲公司。《解除租赁合同通知书》中某甲公司向王某然告知解除于2022年7月3日签订的《租赁合同书（固定收租）》，限王某然于2024年4月23日搬离并交还房屋，如逾期未搬离，视为某甲公司有权自行处理王某然遗弃的物品并回收房屋。2024年7月24日，某某社区出具《情况说明》，载明：“2024年7月24日，我社区工作人员联系位于水磨沟区某某商业楼一层*号商铺承租人王某然，商铺内现有物品、桌子、沙发、是否需要，承租人表示不再需要。2024年7月24日，王某然将房屋交还给某甲公司”。某甲公司当庭明确第四项诉讼请求自2023年12月2日计算至2024年7月24日共计235天，每日以551.56元计算，房屋占有使用费金额为129,616.6元。

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。某甲公司与王某然在《租赁合同书（固定收租）》中明确约定“逾期支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定应支付的任何一项费用累计超过10日的，双方同意守约方有权书面通知违约方解除合同”，王某然逾期支付租金，已构成违约，某甲公司于2024年4月21日向王某然发送《解除租赁合同通知书》，该日视为某甲公司与王某然解除于2022年4月24日签订的《租赁合同书（固定收租）》之日。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，某甲公司与王某然签订《租赁合同书（固定收租）》，双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务，王某然应当按期向某甲公司支付租金。某甲公司自述截至2023年12月2日，在扣除王某然已支付的履约保证金20,000元、装修押金10,000元后，王某然尚欠租金及物业费76,240元未支付，故王某然应向某甲公司支付剩余租金及物业费76,240元。对于某甲公司主张自2023年12月2日至2024年7月24日期间的房屋占有使用费，因某甲公司与王某然的房屋租赁合同于2024年4月21日解除，故在合同解除之前王某然应向某甲公司支付的费用仍是租金而非房屋占有使用费，某甲公司在向王某然送达《解除租赁合同通知书》后，4月27日王某然告知某甲公司租赁房屋内已经没有东西了，某甲公司在明知王某然已搬离涉案房屋的情况下，亦未采取措施防止损失扩大，放任房屋空置，一审法院酌情确定王某然支付某甲公司一个月租金作为寻租期期间的损失，故王某然应向某甲公司支付自2023年12月2日至2024年5月27日期间的租金97,625元（198,560元÷12个月÷30天×177天）。关于违约金的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。王某然未向某甲公司按约定支付房租，应承担违约责任。虽然某甲公司与王某然在《商铺租赁合同》中约定如王某然违约，每逾期一日，按照欠付费用总额的1％收取违约金，但某甲公司未举证证明因王某然违约给其造成的实际损失，某甲公司要求按照欠付总额76,240元的10％计算违约金，该计算标准过高，一审法院以王某然的违约行为发生时即2023年5月12日的LPR年利率3.65％计算截至判决作出之日期间的违约金为3,938.11元（76,240元×3.85％÷360天×483天）。王某然未到庭应诉答辩，视为放弃抗辩的权利，应作缺席判决。判决：一、确认某甲集团公司与王某然于2022年4月24日签订的《租赁合同书（固定收租）》于2024年4月21日解除；二、王某然于本判决生效之日起十日内一次性支付某甲公司截至2023年12月2日房屋租金76,240元；三、王某然于本判决生效之日起十日内一次性支付某甲公司自2023年12月2日至2024年5月27日期间的房屋租金97,625元；四、王某然于本判决生效之日起十日内一次性支付某甲公司违约金3,938.11元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某然向本院提交以下证据：1．通知，用以证明：2023年3月27日，因王某然拖欠部分租金，某甲公司就有意解除涉案合同；2．房屋催收单，用以证明：2023年8月15日，某甲公司再次通过房屋催收通知单告知王某然，当日王某然便与某甲公司进行沟通，表示愿意解除合同，并且及时将相关设备进行拆除，至此已经与某甲公司达成了协议，解除了涉案合同；3．企业信用信息公示，用以证明：2024年7月25日在同一位置新注册了一个酒吧；4．通话录音，用以证明：2023年的8月15号，王某然与某甲公司经理进行沟通，明确表示不再继续履行合同，也表示愿意承担违约责任；5．视频，用以证明：涉案酒吧就在某甲公司的楼下，某甲公司的人可以清楚的看到酒吧是否在经营状态，是否搬迁或者否闭店；6．证人证言，用以证明：涉案合同早已解除。

某甲公司发表质证意见如下：因证据1、2系复印件，故对真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3的真实性认可，关联性不认可；证据4不是原始载体，故对真实性及要证明的问题均不认可；对证据5的真实性认可，关联性不认可；对证据6的真实性、关联性均不认可，证人没有与王某然共同与某甲公司商谈过任何事情，即便是听说也属于传闻证据，不能被采信。

本院对王某然出示的证据认证如下：因王某然提交的证据1、2系复印件，且无其他证据予以佐证，本院对真实性不予确认；对证据3-6的真实性予以确认，对上述本院确认真实性的证据与本案的关联性及证明效力将结合全案综合予以认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：1．某甲公司与王某然于2022年4月27日签订的《租赁合同书（固定收租）》解除时间应如何认定；2．某甲公司主张王某然向其支付租金的数额应如何计算；3．某甲公司主张王某然赔偿违约金的标准应如何认定。

关于合同解除时间的问题。某甲公司与王某然签订的《租赁合同书（固定收租）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行约定义务。王某然上诉认为其于2023年8月15日向某甲公司的经理明确表示不再继续履行合同，涉案合同的解除时间应为2023年8月15日。对此本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。本案中，王某然与某甲公司于2022年4月27日签订《租赁合同书（固定收租）》，合同约定王某然逾期向某甲公司支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定应由王某然支付的任何一项费用累计超过10日的，双方同意守约方有权书面通知违约方解除合同。王某然欠付某甲公司租金未予支付，经催告后仍未支付。在王某然向本院提交的录音证据中，某甲公司称，因合同没有到期，要求王某然来公司签署解除协议。故双方并未就解除涉案合同达成一致意见，此时房屋仍然处于王某然占有状态，涉案合同并未解除。因此，根据上述法律规定，一审认定2024年4月21日某甲公司向王某然发送《解除租赁合同通知书》之日为合同解除时间并无不当，本院予以维持。

关于某甲公司主张王某然向其支付租金及占有使用费的数额问题。上文已述，涉案租赁合同于2024年4月21日解除，合同解除前王某然应当按照合同约定向某甲公司支付租金。合同解除后，王某然无权继续占有涉案房屋，同时某甲公司亦具有减损义务。某甲公司在《解除租赁合同通知书》中载明：“限王某然于2024年4月23日搬离并交还房屋，如逾期未搬离，视为某甲公司有权自行处理王某然一起的物品并回收房屋”，一审法院酌情给予某甲公司1个月租金作为寻租期间的损失并无不当，本院对一审法院计算租金的数额予以维持。

关于违约金标准问题。某甲公司上诉认为双方签订的租赁合同中对违约金的计算标准有明确约定，应当按照合同约定计算违约金数额。对此本院认为，违约金兼具弥补违约方给守约方造成的损失及惩罚违约行为的特征，本案中，王某然逾期支付租金已然给某甲公司造成资金被占用的利息损失，某甲公司未举证证明王某然逾期支付租金对其造成其他损失，一审法院在兼顾某甲公司的资金占用利息损失和王某然违约应得到违约责任惩罚的前提下认定某甲公司主张的违约金数额并无不当，本院予以维持。

综上所述，王某然、某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费，某甲公司预交的691.94元，由某甲公司负担；王某然预交的3,856.06元，由王某然负担。

本判决为终审判决。

审判长姚雷

审判员王朴欢

审判员瞿佩茹

二〇二五年一月二十四日

书记员雷世颖