济南市槐荫区人民法院

民 事 判 决 书

(2023)鲁0104民初6010号

原告：王某翠，女，1987年5月15只出生，汉族，住济南市槐荫区。

委托诉讼代理人：董玉红，山东金联合律师事务所律师。

被告：济南某某置业有限公司，住所地济南市槐荫区。

法定代表人：张某丽。

委托诉讼代理人：马洪延，山东正唐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗赢政，北京嘉观律师事务所律师。

原告王某翠与被告济南某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2023年6月20日公开开庭进行了审理。原告王某翠的委托诉讼代理人董玉红、被告某某公司的委托诉讼代理人马洪延和罗赢政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（自2021年1月1日至被告具备法定的交房条件通知原告收房之日止。其中自2021年1月1日至2022年5月31日为105.25元×515天＝54203.75元）；2.木案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月9日与被告济南某某置业有限公司签订合同编号：（销售）字20191588***《济南市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于济南市大溪地花园三期工程北区**号楼**单元**号房，购房金额为1294575元，面积为105.25平方。并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2020年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条规定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自逾期交付之日起至交付之日止，出卖人以该商品房面积为基数向买受人支付每平方米每天一元的违约金作为租房补贴。截至起诉日，被告开发的商品房仍不具备交付条件，不能合法履行交房义务，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《民法典》第577条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告自2021年1月1日至被告具备法定的交房条件通知原告收房之日止按照每天105.25元向原告支付违约金。

某某公司辩称，一、答辩人不存在逾期交付情形，故不应当向原告承担违约责任。首先，答辩人与原告2019年就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》（以下简称为“该合同”），该合同第8条约定的交付条件为“该商品房经竣工验收合格”。其次，涉案房屋已由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方分别盖章确认验收已竣工验收合格取得了《建筑工程竣工验收报告》，故涉案房屋已符合涉案合同第8条约定的交付条件，涉案房屋为竣工验收合格的房屋。答辩人在涉案房屋符合交付约定情形下，也已于2020年12月20日书面通知原告2020.12.30收房但因其个人原因并未按约定收房。二、涉案房产已通过竣工验收、消防验收等各种手续，完全具备了入住使用条件，此种状态下交付符合合同约定也符合法律规定，不存在侵犯原告合法权利的情形。涉案房屋已竣工验收合格取得了《建筑工程竣工验收报告》，通过了济南市质监站现场验收，并分别取得了消防验收备案证明、供热设施工程竣工验收合格意见表、燃气工程竣工验收备案表、电力工程验收并实现一户一表等，完全符合《中华人民共和国房地产管理法》第27条、61条以及《建设工程质量管理条例》第16条之规定，可以证明涉案房屋已符合涉案合同第8条约定的交付标准，且已经完全满足了入住使用条件，不存在损害原告合法权利的情形。此种状态下的涉案房屋，作为买受人的原告可以自住或者用于出租，未综合验收并不会给买受人造成损失或存在危及买受人生命健康及安全的情形，故原告拒不收房并提起本诉讼是其违约在先，更是其故意放任损失扩大，对此答辩人不承担责任。三、涉案房屋未办理竣工综合验收的原因是政府征地、规划审批滞后及政策变化所导致的，该种政策变化是答辩人无法预见的，依据涉案合同第8条对此答辩人也不应当承担责任。大溪地项目靠经十路主出入口用地极窄、极不合理，在这种条件下，人车混流出入，对于小区住户来说有很大的交通安全隐患。为保障居民出行安全，规避因主出入口极窄可能产生的安全风险，答辩人经与规划部门沟通，在**路主出入口代征土地上，利用既有道路（2007年土地征收时已有道路）做了人车分流。在建设过程中，同步开展土地征收工作。答辩人为解决该问题，一直努力积极推进现有红线外入口道路用地土地征收工作。2017年6月2日济南市规划局致函济南市国土地资源局【编号：济规直二管函（2017）46号】，为解决项目交通出入问题，同意调整东侧地块为居住用地，并请济南市国土地资源局完善土地手续；但鉴于征地工作并非是答辩人负责的事宜且无法左右征地进度，后因自然资源部于2020年11月5日印发了《土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》，而涉案项目该待征宗地在政策层面不具备成片征收的条件，山东省自然资源厅不再批复零星片状土地征收申请，导致了该宗地征地工作只能暂停，直接导致了三期规划核实和竣工综合验收受阻，这是征地政策变化导致的，是答辩人没有预料、无法抗拒的；手签合同第8条“……如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。2、因出卖人无法控制的因素（包括但不限……政策变化……流行性**……等）以及其它不可归责于出卖人的原因造成工期延误或房屋毁损的”对此作出了明确约定，故答辩人可据实予以延期，不承担责任。且通过济南市槐荫区人民政府2023年3月16日向济南市自然资源和规划局就关于商请推进大溪地花园项目三期工程规划核实手续的函，也可证明并非是答辩人的原因导致涉案项目未能征收。四、综合全案来看，因小区入口狭窄，无法做到人车分流。答辩人为小区业主人身安全着想，并提升小区居住品质，经与规划部门协商后，改进小区入口道路布局。小区业主不管是在人身安全上，还是房屋价值上均因此获益，实际未受有任何损失。本案系政府审批滞后及规划调整等原因，致使案涉房屋未能验收备案，答辩人在整个过程中并未任何过错，更无违约行为，不应要求答辩人承担违约责任。五、若法院经审理认定答辩人构成违约的情形下，涉案合同约定的逾期交房违约金过高，明显超过了对原告所造成的损失，请求法院予以调减。据查询专业房屋租赁网站贝壳找房，大溪地小区同等条件毛坯房屋的月租金远低于涉案合同约定的违约金。此外，因新型冠状病毒肺炎疫情，山东省疫情Ｉ级响应共计44天，故被告的交房时间可据此顺延44天，即交房时间应为2021年2月13日。综上所述，答辩人请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于手签合同与网签合同的适用问题。涉案网签合同的签订时间晚于手签合同，且经过公示、备案，合同的效力是新合同优于旧合同，约定不一致的条款，新合同未予约定应视为对旧合同的变更，因此就涉案房屋的相关约定应以网签合同内容为准；2.关于新冠疫情期间能否顺延交房的问题。自2020年1月24日开始，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，自2020年3月7日24时，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应，上述44天，某某公司无法施工，故某某公司的交房时间可据此顺延44天。因此依据合同约定及疫情防控措施的影响，某某公司应于2021年2月13日前将符合约定的商品房交付王某翠使用；

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年4月19日，王某翠（买受人）与某某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：ＸＤ****048（2019）］。2019年5月9日，双方签订《济南市商品房买卖合同》［合同编号：销售（字）201915888082］。两份合同约定王某翠购买某某公司开发的大溪地花园三期工程北区**号楼**单元**号商品房，建筑面积105.25平方米，总房款1294575元。付款方式约定为银行按揭贷款。某某公司应于2020年12月31日前将符合合同约定的商品房交付王某翠使用，如遇下列特殊原因，某某公司可据实予以延期：“…2.因出卖人无法控制的因素（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、封路、政府指令性停工、政策变化、政府大规划调整、流行性**、战争、动乱等）以及其它不可归责于出卖人的原因造成工期延误或房屋毁损的…”。关于逾期交房的违约责任在合同第九条约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期交付之日起至交付之日止，出卖人以该商品房面积为基数向买受人支付每平方米每天一元的违约金作为租房补贴。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，双方签署房屋交接文件…买受人未按照出卖人《交房通知书》规定的交房时间办理房屋交接手续的，自《交房通知书》规定的交付时间之次日起，视为已经实际交付。合同还对其他事项进行了约定。

网签合同第十七条第6款第（4）项及手签合同附件四：补充协议第四款，约定“因目前济南市建设管理部门规定，竣工验收合格后，需完成造价结算审计、结算备案、档案移交等工作，才能发放竣工验收合格备案单。出卖人可能无法在短期内取得竣工验收备案单，但这并不影响买受人装修入住，不损害买受人利益。买受人对此予以充分理解，同意竣工验收合格即符合交房条件，不要求出卖人出示竣工验收合格备案单及承担相关责任。”

手签合同第八条约定，交付的商品房应经竣工验收合格，若遭遇不可抗力，可据实予以延期。网签合同第八条约定，交付的商品房应取得开发项目《分期综合验收备案证明》，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期。手签合同附件四第十条第2款约定“本《商品房买卖合同》与补充协议为双方真实意思的表示，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。网签的《商品房买卖合同》如有与本《商品房买卖合同》及本补充协议不一致的，以本《商品房买卖合同》及本补充协议为准。”

王某翠于2019年4月13日、2018年4月19日、2019年5月31日向某某公司支付购房款共计1294575元。

某某公司于2020年12月20日向王某翠邮寄发出《交房通知书》，告知王某翠涉案房屋已经具备交付使用条件，交房实行预约时间、分批交付，建议其于2020年12月28日10:00到大溪地花园物业服务中心办理交房手续。至本案法庭辩论终结前，王某翠以涉案房屋未按合同约定取得《分期综合验收备案证明》为由未予以接收。

某某公司在本院（2022）鲁0104民初4244号案件中对涉案小区**号楼**单元**号房屋（建筑面积142.22平方米）按同时期同地段同类标准毛坯房屋自2021年1月1日至2022年6月30日之间的租金价格申请进行司法评估，本院依法委托山东某某房地产评估有限公司进行评估，山东某某房地产评估有限公司作出众合评（鉴）字（2022）第0331号《房地产司法鉴定评估报告》，载明涉案小区**号楼**单元**号房屋自2021年1月1日至2022年6月30日租金价值评估为月租金1400元／月。后经致函后复函我院，涉案小区**号楼**单元**号房屋同时期同地段同类标准的普通装修房屋月租金为2600元／月，精装修房屋月租金3170元／月。本院在（2022）鲁0104民初4244号案件中对1304号房屋的逾期交房的违约金判定以月租金3380元／月作为计算标准。某某公司不服本院作出的（2022）鲁0104民初4244号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉。2022年12月22日，济南市中级人民法院作出（2022）鲁01民终12582号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。

庭审中，某某公司自认涉案大溪地花园三期工程北区**号楼**商品房所属单体的《房屋建筑工程竣工验收备案单》。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王某翠与某某公司签订的《商品房买卖合同》、《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。王某翠与某某公司应当按照约定全面履行自己的义务。

本案争议焦点为：一、某某公司是否存在逾期交房行为；二、某某公司应否向王某翠承担逾期交房违约责任及相应数额应如何认定。

关于焦点问题一，某某公司与王某翠于2019年4月19日、2019年5月9日分别签订《商品房买卖合同》及《济南市商品房买卖合同》，两份合同对商品房基本情况、房屋总价款、付款方式、交付时间约定一致，尤其对房屋交付条件事项，均约定买受人同意商品房竣工验收合格便符合交房条件。关于本案房屋的交付条件问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条相关规定，建设行政主管部门享有建设工程是否验收合格的最终审查权和监督权，其颁发的《商品房竣工验收备案单》系证明商品房经验收合格的依据。而房屋竣工验收合格系建设单位组织设计、勘察、施工、监理等进行竣工验收系各单位履行的合同义务，限于合同相对性的局限问题，此种竣工验收于买受人而言并不具有可信赖性，政府部门对商品房项目竣工验收的备案登记则具有公示效力，更具有公信力。因此，开发商取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》系商品房的法定交付条件。本案中，某某公司在合同约定的交房时间内，尚未取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》即通知王某翠办理交房手续，王某翠以尚未达到交付条件为由拒绝收房符合法律规定。现某某公司抗辩涉案房屋已达到合同约定的商品房验收合格交付条件，不存在逾期交房行为，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

关于焦点问题二，关于某某公司是否具备逾期交房的免责事由，某某公司主张涉案房屋未办理竣工综合验收系因土地规划政策变化导致，属于合同约定交房时间据实予以顺延而无需承担逾期交房违约责任的情形。经审查，2017年6月2日，济南市规划局致函某某公司载明:“三期项目办理规划核实手续前你公司应取得东侧约0.62公顷（以实测为准）调整地块的土地权属”；同日，济南市规划局致函市国土资源局要求其按照相关程序完善土地手续，后在土地手续尚未完善的前提下，某某公司于2017年12月29日开工建设涉案项目至今，某某公司尚未取得调整地块的土地权属。某某公司所提交的《济南市槐荫区人民政府关于商请推进大溪地花园项目三期工程规划核实手续的函》，也仅是政府为推进大溪地花园项目三期工程用地手续完善而给济南市自然资源和规划局的商请函，某某公司提供的现有证据不能证明涉案土地手续尚未完善系非某某公司自身原因导致，无法证实土地政策变化与某某公司逾期交房行为存在因果关系，故某某公司主张存在逾期交房免责事由，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。现某某公司未按合同约定时间向买受人交付符合商品房交付条件的房屋，存在逾期交房行为，构成违约，其应当承担相应的违约责任。

关于违约金数额的认定问题，某某公司主张合同约定的逾期交房违约金高于逾期交房给王某翠造成的损失，要求降低违约金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十二条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，某某公司认为合同约定违约金数额过高，违约金应按照同地段同类房屋毛坯房租金标准计算违约金。经审查，在某某公司主张违约金过高且王某翠未提供证据证明其实际遭受损失的情况下，综合考虑本案案情、其他案件中涉案小区房屋经司法评估确定的每日每平方的房租情况、涉案小区房屋租赁市场价格及现行的相关法律规定，本院酌定以案涉商品房建筑面积为基数按照0.8元／㎡／日作为计算违约金的标准，即对于王某翠主张的逾期交房违约金本院支持为自2021年2月14日起至案涉房屋具备法定的交房条件并通知王某翠收房之日止按照84.2元／日（105.25㎡×0.8元／㎡／日）计算；违约金超出本院认定的期间及数额部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款、第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十七条第一款、第六十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告济南某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某翠支付逾期交房违约金（自2021年2月14日起至济南某某置业有限公司具备法定的交房条件并通知王某翠收房之日止，按照84.2元／日计算）；

二、驳回原告王某翠的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1156元，减半收取578元，原告王某翠负155元，被告济南某某置业有限公司负担423元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审 判 员刘扬军

二〇二三年六月二十八日

法官助理刘明月

书 记 员王薇洁