广东省中山市第二人民法院

民 事 判 决 书

（2025）粤2072民初10227号

原告：中山市某物业管理有限公司,住所地广东省中山市东区。

法定代表人：杨卓南，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈莉莉，广东保信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：舒新颖，广东保信律师事务所律师。

被告：徐某，女，1971年8月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。

委托诉讼代理人：左人友，广东德纳（福田）律师事务所律师。

原告中山市某物业管理有限公司（以下简称某物业管理公司）与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业管理公司的委托诉讼代理人陈莉莉、被告徐某及其委托诉讼代理人左人友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令徐某向某物业管理公司支付2022年8月1日至2024年6月30日的物业管理费61278.9元以及逾期付款违约金9294.51元（违约金计算方法：以5328.6元为基数，从2022年8月6日起；以7992.9元为基数，2022年10月6日、2023年1月6日、2023年4月6日、2023年7月6日、2023年10月6日、2024年1月6日、2024年4月6日起计算，按照同期LPR一年期的四倍计算至实际付清之日止，暂计至2024年6月30日为9294.51元）；2.请求判令徐某向某物业管理公司支付2022年8月1日至2024年5月31日的空调能源费6127.9元以及逾期付款违约金983.15元（违约金计算方法：以612.79元为基数，分别从2022年8月6日、2022年9月6日、2022年10月6日、2023年5月6日、2023年6月6日、2023年7月6日、2023年8月6日、2023年9月6日、2023年10月6日起，2024年5月6日按照同期LPR一年期的四倍计算至实际付清之日止，暂计至2024年6月30日为983.15元）；3.请求判令徐某向某物业管理公司支付律师费3500元。4.请求判令本案诉讼费由徐某承担。事实和理由：徐某的配偶耿飞向案外人中山市某置业有限公司购买了中山市古镇镇同兴路101号某某中心4067卡商铺。2016年3月10日，某物业管理公司与耿飞签订《某某中心物业管理服务协议》，协议约定的主要内容有：1、某物业管理公司为耿飞所购买的中山市古镇镇同兴路101号某某中心4067卡商铺提供物业管理服务；2、物业管理费的标准为每月每平方米10元，每三个月为一个计费周期，每个计费周期的首月5日前缴费。3、延迟支付的，每延迟一日，应当每天千分之三的标准向某物业管理公司支付违约金。4、违反本协议约定，某物业管理公司因追讨费用而支出的律师费，由耿飞承担。2016年6月17日，耿飞签订《装修手册》，约定空调能源费（空调冷却水使用费）的收费标准为每月每平方米2.3元，空调能源费在每年5-10月空调开放期间收取。上述合同签订后，某物业管理公司依约为涉案商铺提供物业管理服务。在2017年1月23日，徐某与耿飞xxx，并约定涉案商铺归徐某单独所有，后于2018年8月16日正式登记在徐某名下，徐某成为某某中心4067卡商铺的所有权人。现在，徐某在2022年8月起开始拖欠费用。某物业管理公司认为，徐某的行为已构成违约，为此，特向贵院提出诉讼，维护自身合法权利。

徐某辩称,首先对本案的案情以及时间线做简要梳理：一、2016年3月10日，案外人耿飞也就是徐某的前夫与中山市世界某中心有限公司签订了一份商铺委托经营管理协议，该协议我方已作为证据提交。详见证据1-6页。协议约定耿飞将案涉商铺交给某公司经营管理。协议的第二条第三点明确记载了在委托经营期限内，甲方即耿飞对商铺产权进行转让的，必须将委托经营管理协议向受让方进行明示和解释，协议项下的所有权某义务也随之转让给受让方。二、2017年1月23日，徐某与耿飞签订xxx协议书，协议书约定案涉商铺归徐某单独所有。三、2018年8月16日，徐某正式登记为商铺的产权人，详见我方证据7-8页。四、2022年8月1日，耿飞在没有徐某授权的前提下，单方向某中心出具了一份收铺确认书，其单方终止与某中心的委托经营管理关系，单方接收了商铺，单方确认按照其与某物业管理公司签订的物业管理服务协议缴纳物业费、能源费。五、2024年6月24日，某物业管理公司向法院提起诉讼要求徐某支付物业管理费、空调能源费等费用，徐某此时才知晓案件的相关事实。从以上的时间线可以归纳本案的争议焦点如下：一、目前为止某物业管理公司与徐某之间是物业服务合同关系还是某物业管理公司与某中心之间仍然处于委托经营管理关系？二、耿飞单方出具的收铺确认书对徐某是否产生效力？三、若确认某物业管理公司商铺仍然处于委托经营管理关系，那么本案无需讨论物业费、空调能源费是否合理。某物业管理公司诉请应予驳回。若某物业管理公司与徐某之间是物业服务合同关系，则物业费、空调能源费是否合理则属于第三个争议焦点。关于争议焦点一徐某认为某物业管理公司的商铺仍然处于委托经营管理期限内，理由是徐某于2018年8月16日通过离婚析产取得商铺所有权，根据耿飞与某中心签订的委托经营管理协议第二条第三点的约定，徐某客观上形成了与某中心之间的委托经营管理关系，委托经营管理期限从2018年8月16日起至2026年9月30日止，目前该期限未届满，徐某无需缴纳物业费、能源费，应由某中心运营并向实际的租户收取相关费用。关于争议焦点二，徐某认为耿飞单方出具的收铺确认书对徐某不产生法律效力，请法庭注意耿飞出具收铺确认书的时间是2022年8月1日，在这个时间点上来看，徐某已经与耿飞xxx五年之久，徐某取得商铺也已经长达四年，某中心作为一家专业的房地产公司，其在收铺时应当核实产权证以此来确认耿飞是否还是权利人，但其对耿飞的权利主体资格根本没有做审查，也没有相关的证据表明其尽到了应尽的注意义务，某中心也好耿飞也好都具有重大过错，不能够推定某中心是善意的相对人，徐某不知道耿飞的收铺行为，也从未出具过任何授权，更没有事后的追认。耿飞的行为对徐某当然不能产生法律约束。此外请法庭注意，耿飞在收铺确认书中所承诺了三点：一、本人确认收取了商铺，其本人确认终止委托经营管理关系，其本人同意交纳物业费、能源费。表明是耿飞与某物业管理公司形成的物业服务合同关系，某物业管理公司的起诉主体有误。关于争议焦点三，徐某认为徐某商铺仍然处于委托经营管理期限内，本案无需讨论物业费、能源费是否合理的问题。但是作为题外话，徐某想说明从近几年的业主与某方系列案的终审结果来看，物业费、能源费不具有合理性。中山市中级人民法院已经生效了多个判决，我方也作为证据向法庭提交了。案号分别为（2023）粤20民终1651号、6599号、7108号等多个生效裁判书裁判观点均认定：“由于商场内中央空调的能耗与实际使用空调的商铺数量成正比只要业主商铺处于未营业的状态就不应当交纳能源费。”本案中某物业管理公司并未举证徐某商铺在诉争期间内营业的证据，应承担举证不能的法律后果。这是关于能源费不合理的说明。关于物业费，某中心目前的物业状态是扶手电梯常年不开放，高楼层的灯光十分晦暗，部分厕所无法使用，卫生无人打扫等多个问题，可以说其提供的物业已经处于停滞状态与10月/元/平方米的高楼收费标准不符，至于实际情况如何，今天也来了非常多的业主，法官可以询问，也恳请法官在事先不通知某的情况下实际走访。

本院经审理认定事实如下:中山市某置业有限公司作为甲方（房地产开发公司），某物业管理公司作为乙方（物业管理公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方就甲方负责开发建设的某广场—世界某中心、某广场—世界某中心中心二区、某广场—世界某中心中心三区、金丰商业楼3幢、长丰公寓物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见，商业物业坐落于中山市古镇镇同兴路101号，约定按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费（楼层空调电费另行分摊）。商场按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米20元收取。服务期限自2014年8月20日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他内容。

2016年3月10日，耿飞作为甲方（委托方），中山市世界某中心有限公司作为乙方（受托方），签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方将位于中山市古镇镇古镇某某中心4067卡商铺（建筑面积预测为265.67平方米）在交托期限内的所有使用权、收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方；在委托期限期内，为维护项目整体经营形象，实现统一管理，甲方对该商铺进行产权转让时，甲方必须将本协议向受让方进行明示和解释，并将本协议作为甲方与商铺受让人签订的商品房买卖合同的组成部分，本协议项下的全部权某义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方须和受让方就权利义务转让事宜进行约定，确保受让方遵守本协议之规定；委托期限自2016年10月1日起至2026年9月30日止，共计10年；在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用、由乙方向承租户收取；委托期的第1年至第5年，商铺由乙方代位出租，乙方承诺按买卖合同价3426631元的标准之第1年2%、第2年3%、第3年4%、第4年5%、第5年6%向甲方支付租金；委托期的第6年至第10年，年实收租金由甲乙双方按9:1比例分成，商铺由乙方代位出租，租金由乙方向商铺实际承租人（实际使用人）收取。合同还约定了其他内容。

2016年3月10日，某物业管理公司作为甲方，耿飞作为乙方，签订《某某中心物业管理服务协议》，约定自中山市某置业有限公司与某物业管理公司签订物业服务委托合同之日起，至某某中心业主委员会成立后选聘新的物业管理服务公司并签订《物业服务协议》生效时止提供物业管理服务，乙方所购物业位置为某某中心4楼67铺，建筑面积265.67平方米。协议部分条款如下：第五条物业管理服务费用。一、物业管理费用。1.物业管理费的收费标准为每月每平方米10元（按所购商铺的建筑面积计算）。含能源费（仅包括公共区域空调及公共能耗费用，不含商户物业内照明、空调能源费及维护费、水、电、煤气、通讯等费用）。2.物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月为一个计费周期，商户在收铺时需提前预交三个月物业管理服务费，以后每个计费周期首月5号（含5号）前缴费，逾期未缴费的按日3‰收取滞纳金。第十四条违约责任。五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业管理服务费每天3‰交纳违约金。或甲方有权中止部分或全部物业服务直至乙方缴清费用，所产生的任何责任和损失由乙方承担；拖欠物业管理费三个月以上的（含三个月），甲方有权提起诉讼追讨上述费用，甲方因追讨上述费用而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费和公证费等）均由乙方承担。

另外，耿飞在某物业管理公司提供的《商户手册》、《装修手册》上签名。《商户手册》部分记载条款如下：四、公共服务指南。1.空调供应服务1）某中心公共区域室内温度夏季保持在26℃。商铺内空调由商户自行开关控制并调节；2）公共区域中央空调正常供应时间为每年5月1日至10月31日的某中心对外营业时间。十一、物业服务收费。3.费用支付、保证金的使用及违约金。每月5日前物业公司将包括物业管理费、能源费、特约服务费等各项费用的《缴费通知单》发送至各商户店铺内，或按商户指定的送达地址或传真号码发出。商户应在通知规定的时间将上述款项交付至公司物业财务部；以上费用逾期缴纳，从逾期日起计，物业公司每天收取3‰违约金，直至实际支付之日。《装修手册》部分记载条款如下：二、设备设施介绍、装修设计及施工要求。2.设施设备空调系统1）店铺：a)热泵空调给、回水管安装到位，空调主机、风管、风口、控制器由商户自行确定位置并自行购买安装，灯饰铺制冷量标准230W/平方米，商户可选用水环热泵空调机组或水冷柜机。b)商铺内商户所用空调冷却水使用费，采用按商铺建筑面积平均分摊方式计算，商铺开业后空调统一供应期间无论是否使用空调，均需交纳（单价详见收费一览表，2.3元/平方米/月）。c）某中心公区中央空调开放及商铺内热泵空调冷却水供应时间为：每年5月1日至10月30日，每天9：00AM-6：30PM。

《xxx协议书》显示，男方：耿飞，女方：徐某，结婚时间：2002年3月21日，经男女双方充分协商，对自愿xxx有关事项达成以下协议：三、财产处理。4.中山古镇某广场4067商铺，归徐某所有。签订日期为2017年1月23日。《补充xxx协议书》显示，坐落于中山市古镇镇同兴路101号某某中心4067卡[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第XX号]，因在民政局所签定的xxx协议书中未能详细注明该房不动产权证号及地址，现补充在耿飞、徐某所签定的xxx协议书，协定上述房地产归徐某所有，经双方协定不再因上述房地产问题发生异议。落款日期为2018年6月5日。

《中山市不动产登记资料查询结果》显示，坐落于中山市古镇镇同兴路101号某某中心4067卡的不动产，权利人为徐某，房屋建筑面积为266.43平方米，登记时间为2018年8月16日。

《收铺确认书》显示，本人确认如下：一、自2022年8月1日，本人与中山市世界某中心有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》《商铺委托经营管理协议补充协议一》终止/解除。二、本人于2022年8月1日前，与中山市世界某中心有限公司/物业公司完成该商铺的交接手续的办理，本人确认并同意按该商铺现状接收该商铺。三、自2022年8月1日起，本人按与物业公司所签订的《物业管理服务协议》、《装修手册》约定的标准，向物业公司缴纳相关的物业管理费、空调能源费。确认人处有耿飞的签名、指印，落款日期为2022年8月1日。

另查，某物业管理公司为实现本案债权支出了律师费3500元，提供了民事委托代理合同及律师费电子发票证明。

庭审中，某物业管理公司和徐某均确认购买案涉商铺后不动产登记在耿飞名下；某物业管理公司称徐某与耿飞均没有告知案涉不动产权利人变更的情况；2022年8月1日之后耿飞与徐某均没有支付过物业费、能源费；共拖欠2022年8月1日至2024年6月30日的物业管理费61278.9元；徐某称其没有告知某物业管理公司案涉不动产权利人变更的情况，这不是徐某的义务；徐某没有支付过物业费、能源费。

某物业管理公司庭后提交情况说明，称徐某的前夫耿飞与中山市世界某中心有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定将涉案商铺委托给中山市世界某中心有限公司进行经营管理，委托期限自2016年10月1日起至2026年9月30日止，后该《商铺委托经营管理协议》于2022年8月1日解除，耿飞于2022年8月1日收回了案涉商铺。自2022年8月1日耿飞收回商铺之后至今，案涉商铺没有营业。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。虽《某某中心物业管理服务协议》由某物业管理公司与耿飞签订，但签订协议时耿飞与徐某为夫妻关系，耿飞与徐某xxx时亦对涉案物业的权属进行了约定，徐某理应知晓《某某中心物业管理服务协议》的内容。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”在某物业管理公司已实际为涉案物业所处的某某中心提供物业服务的情况下，徐某作为涉案物业的业主，理应向某物业管理公司支付相应的物业费。虽徐某辩称耿飞单方出具的收铺确认书对徐某不产生法律效力，商铺仍然处于委托经营管理关系，但徐某作为涉案物业的业主，对涉案商铺享有权利并承担管理等相应义务，徐某与耿飞xxx时变更了涉案物业的权属，应告知某物业管理公司。某物业管理公司和徐某均确认购买案涉商铺后不动产登记在耿飞名下，徐某和耿飞没有告知某物业管理公司案涉不动产权利人变更的情况，某物业管理公司有理由相信耿飞有权签订《收铺确认书》，某物业管理公司并非案涉物业的权利人，难以查询物业的不动产信息，故耿飞签订的《收铺确认书》有效，业主应从2022年8月1日起支付物业费。某物业管理公司提供了物业管理服务，在徐某未提交充分证据证明某物业管理公司的服务存在根本违约的情况下，不得拒绝缴纳物业管理费。按照《某某中心物业管理服务协议》记载商铺建筑面积为265.67平方米，中山市不动产登记资料查询结果记载房屋面积为266.43平方米，本院按约定的物业管理费10元/平方米/月的标准，按实际面积核定每月应缴物业管理费为2664.3元。某物业管理公司主张徐某尚欠2022年8月1日至2024年6月30日的物业管理费61278.9元（2664.3元×23个月），徐某称没有支付过物业费，故本院予以认定。徐某未按约支付物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。现某物业管理公司要求徐某支付2022年8月1日至2024年6月30日的物业管理费61278.9元，并从逾期之日起至清偿之日止计付违约金的诉请有理，故本院予以支持。关于违约金的计算标准，双方约定每日按3‰收取违约金，虽然某物业管理公司自愿调低违约金计算标准，主张按LPR的4倍计算，但因徐某拖欠物业管理费的行为给某物业管理公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且某物业管理公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故某物业管理公司主张的违约金仍高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、徐某违约事实给某物业管理公司造成的实际损失及协议完全履行后某物业管理公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计付违约金，起算时间、计算基数按应缴时间约定分段计算。

关于空调能源费问题。虽然上述协议约定业主需承担商铺内的空调能源费，但由于商场内中央空调的能耗与实际使用的商户数量成正比，因此，只要业主商铺处于未营业状态的，就不应当交纳空调能源费。某物业管理公司确认自2022年8月1日收回商铺之后至今，案涉商铺没有营业，故某物业管理公司主张徐某支付2022年8月1日至2024年5月31日的空调能源费及逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。

关于律师费问题。案涉物业协议属于前期物业服务合同，合同内容系由开发商与物业公司进行协商确定，业主并未参与前期物业服务合同的协商、签订。案涉物业协议载明由业主败诉时负担物业服务人追讨物业费而产生的律师费等费用的，属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权某义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”之规定，案涉物业协议关于欠费业主承担律师费等额外费用的条款加重了业主责任，属于与业主有重大利害关系的条款，但某物业管理公司于本案中并未举证证明其对该条款尽到了提示、说明义务，业主对律师费的承担也提出抗辩，故案涉物业协议载明由业主败诉时负担物业公司追讨物业费而产生的律师费的条款不属于合同内容，对徐某不具有法律约束力。故某物业管理公司依照该条款主张徐某承担物业公司因本案而支付的律师费3500元，理据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、被告徐某于本判决生效之日起七日内向原告中山市某物业管理有限公司支付2022年8月1日至2024年6月30日的物业管理费61278.9元及逾期付款违约金（以5328.6元为基数从2022年8月6日起，以7992.9元为基数从2022年10月6日起，以7992.9元为基数从2023年1月6日起，以7992.9元为基数从2023年4月6日起，以7992.9元为基数从2023年7月6日起，以7992.9元为基数从2023年10月6日起，以7992.9元为基数从2024年1月6日起，以7992.9元为基数从2024年4月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至实际清偿之日止）；

二、驳回原告中山市某物业管理有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1830元，减半收取计915元（已由原告中山市某物业管理有限公司预交），由原告中山市某物业管理有限公司负担175元，由被告徐某负担740元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告中山市某物业管理有限公司支付。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员马敏然

二〇二五年三月十九日

书记员李秋实